站在鄂爾多斯康巴什區正陽(yáng)街的街頭向四周望去，這座城市依然顯得很空蕩，偶爾會(huì )有幾輛車(chē)經(jīng)過(guò)，行人更是稀少?？蛋褪操徫镏行?、呼能商場(chǎng)、鄂爾多斯大劇院、成吉思汗廣場(chǎng)等商業(yè)、文化標桿建筑都在這條街附近，由于人氣不足，它們都安靜得像是睡著(zhù)了一樣。

但安靜的康巴什也有不安靜的一面，其房?jì)r(jià)在過(guò)去兩年時(shí)間迅速突破10000元/平米大關(guān)，重回歷史最高水平。而曾被冠以“鬼城”之稱(chēng)的鄂爾多斯，2010年至2015年房?jì)r(jià)長(cháng)期徘徊在4000元—5000元/平米的水平。

如今，鄂爾多斯成為這輪三四線(xiàn)城市去庫存運動(dòng)被挽救的典型樣本。在棚改貨幣化安置、房票制、政府回購等政策刺激下，鄂爾多斯“堆積如山”的庫存得到快速消化。

官方數據顯示，鄂爾多斯2016年、2017年棚改貨幣化安置比例分別達到94.5%和100%，如此高的貨幣化安置比例，在全國三四線(xiàn)城市范圍內也較為少見(jiàn)。

康巴什房?jì)r(jià)兩年翻番

在康巴什區當地人的記憶中，房?jì)r(jià)從2016年就開(kāi)始回升。“現在已經(jīng)基本回升至10000元/平米的水平，和2010年房?jì)r(jià)最高的時(shí)候差不多了。”一位本地人說(shuō)。

據財聯(lián)社記者走訪(fǎng)了解，目前康巴什區在售的樓盤(pán)主要有3個(gè)，分別為東方紐藍地官邸、文瀾雅筑和錦繡山莊，單價(jià)均為10000元/平米上下；此外，康巴什新城的金信翰林苑小區二手房?jì)r(jià)也回升到此前的萬(wàn)元水平，而在2011年時(shí)這個(gè)小區的房?jì)r(jià)曾降至3750元/平米。

金信翰林苑小區一位業(yè)主表示，“自從小區對面的北京師范大學(xué)鄂爾多斯附屬學(xué)校開(kāi)校以來(lái)，這個(gè)小區價(jià)格就再沒(méi)有再下降過(guò)。”

事實(shí)上，康巴什房?jì)r(jià)大漲與近幾年的去庫存政策密不可分。對鄂爾多斯而言2016年是關(guān)鍵一年，2015年下半年國家開(kāi)始推行棚改貨幣化安置，鄂爾多斯則是在2016年正式啟動(dòng)這一程序。

“2016年及2017年，鄂爾多斯通過(guò)棚改消化的存量商品房面積分別為589.8萬(wàn)平米和511萬(wàn)平米，而2014年和2015年兩年合計消化的存量商品房面積僅588萬(wàn)平方米，不及2016年一年。”鄂爾多斯政府工作報告中的數據顯示。

而棚改貨幣化安置令鄂爾多斯去庫存進(jìn)程至少加快了兩年，房?jì)r(jià)也隨之出現快速回升?？蛋褪矃^住建局房管中心人士去年曾向媒體透露，2015年底全區的住宅銷(xiāo)售均價(jià)約為4200元/平米。據此計算，目前房?jì)r(jià)是2015年底的1.38倍。

易居研究院報告指出，2015年～2017年超2萬(wàn)億貨幣通過(guò)棚改保障領(lǐng)域進(jìn)入到商品住宅市場(chǎng)，帶動(dòng)三四線(xiàn)和中西部城市商品房熱銷(xiāo)，其中2015年棚改貨幣化安置率近30%，2016年達到近50%，2017年多省份上調貨幣化安置比例目標，拉動(dòng)全國安置比例至60%。

此外，目前全國房?jì)r(jià)均價(jià)過(guò)萬(wàn)的城市已經(jīng)超過(guò)60個(gè)，如果將這個(gè)數據細化到城市各區，康巴什區會(huì )是其中最吸引眼球的一個(gè)區，因為這里曾因轟轟烈烈的造成運動(dòng)導致?tīng)€尾樓林立、入住率極低。

“康巴什區的很多工薪階層的月收入不過(guò)四五千元，現在的房?jì)r(jià)已讓他們高攀不起。”一位房地產(chǎn)業(yè)內人士告訴財聯(lián)社記者。

不過(guò)，與康巴什形成對比的是鄂爾多斯東勝區，當地人表示東勝區的房?jì)r(jià)并未出現過(guò)于明顯的回升。

“鄂爾多斯是典型的一市兩區，康巴什區是新區，城市綠化、商業(yè)、文化、交通、醫療等各方面也都做的比較好，比老區東勝區好很多，而且這里還引入了很多重點(diǎn)學(xué)校，教育方面也比老區好。”東勝區一家銀行工作人員向記者表示，很多鄂爾多斯人有了補償款都喜歡到新區居住，這是造成兩個(gè)區房?jì)r(jià)漲幅不一致的原因之一。

爛尾樓依然隨處可見(jiàn)

盡管康巴什區房?jì)r(jià)已回升至歷史高點(diǎn)，但從鄂爾多斯整體來(lái)看，當地樓市很難說(shuō)已恢復健康。其中最突出的問(wèn)題是，當地的房地產(chǎn)項目回款仍較為困難。

財聯(lián)社記者從東方紐藍地官邸二期獲得的多份文件顯示，當地人在購房時(shí)有不少用車(chē)、字畫(huà)、甚至用房沖抵購房款，或者選擇分期支付購房款，而回款受限的開(kāi)發(fā)商則用賣(mài)不掉的房源沖抵拖欠的工程款。

當地一位施工方負責人表示，“上述現象在鄂爾多斯很普遍，形成了一個(gè)比較荒謬的閉環(huán)，大家都在用手中的物品進(jìn)行抵押交易。不過(guò)這幾年很多人因為棚改獲得了補償款，讓房企的現金流有所改善，這些現象還減少了一些，以前更多。”

此外，小區入住率低也是新城的一個(gè)特點(diǎn)?？蛋褪操徫镏行牡亩辔粏T工對記者表示，“附近小區一到晚上就能看出來(lái)，亮燈的也就一半左右，很多房子是買(mǎi)了沒(méi)有人住的。”而康巴什購物中心所處的位置，是康巴什新城的核心地段。

此外，爛尾樓在鄂爾多斯依然隨處可見(jiàn)，鄂爾多斯伊金霍洛國際機場(chǎng)對面，就有大量建設到一半而停工的爛尾樓。當地司機介紹說(shuō)，這些蓋到一半的爛尾樓已經(jīng)有三四年了，現在也見(jiàn)不到施工痕跡，現場(chǎng)更沒(méi)有施工機器。

而在被當地人稱(chēng)為CBD的鄂爾多斯國泰商務(wù)廣場(chǎng)對面，也赫然矗立著(zhù)三座爛尾項目，其中一座是東方地產(chǎn)的東方大廈項目，記者在現場(chǎng)看到，該項目管理部大門(mén)緊閉，門(mén)口一把只剩下半的辦公椅被丟棄在門(mén)前，一副老舊破敗的樣子，似乎很久沒(méi)有人進(jìn)駐過(guò)。

當地樓市不健康的另一表現則是商業(yè)地產(chǎn)，上述國泰商務(wù)廣場(chǎng)雖是當地人眼中的CBD，卻顯得空空蕩蕩，沒(méi)有商務(wù)中心地帶應有的繁華氛圍。財聯(lián)社記者實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現，整個(gè)國泰商務(wù)廣場(chǎng)從T1到T6共有六座辦公大樓，只有T5和T4分別給鄂爾多斯政府部門(mén)和工商銀行總部辦公，其他四座辦公樓則大部分空置，底商也多處于空置狀態(tài)。

而康巴什購物中心、呼能商業(yè)中心等市內商業(yè)項目也較為冷清。

當地政府似乎也意識到這些問(wèn)題?？蛋褪矃^政府2018年工作報告顯示，當地要“全面盤(pán)活閑置商業(yè)地產(chǎn)，支持商務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快培育企業(yè)管理、會(huì )計法務(wù)、咨詢(xún)調查、廣告中介等相關(guān)行業(yè)，做大樓宇經(jīng)濟體量……發(fā)揮消費基礎作用。全面改善消費環(huán)境，提升呼能、金宸等商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展水平。”

上述工作報告還提到，要在今年啟動(dòng)新城吾悅廣場(chǎng)、神華康城步行街等商業(yè)項目。但從現有商業(yè)項目的運營(yíng)情況來(lái)看，新項目面臨的市場(chǎng)環(huán)境較為困難。

“一方面是城市人口依然十分稀少，前幾年這里只有幾萬(wàn)人口，經(jīng)過(guò)當地政府對產(chǎn)業(yè)、配套、交通等多方面的努力，現在人口已經(jīng)有十多萬(wàn)，但真正的購房需求依然不足，這幾年商品房去庫存加快主要是受棚改貨幣化安置的刺激。而且這里基本沒(méi)有二手房市場(chǎng)，后續支撐力量不足。”一位曾對康巴什新城進(jìn)行過(guò)調研的開(kāi)發(fā)商對財聯(lián)社記者表示。

“鄂爾多斯的產(chǎn)業(yè)沒(méi)有跟上來(lái)，大幅開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項目的基礎依然薄弱，還是要看未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否能到位。”上述開(kāi)發(fā)商補充道。

值得關(guān)注的是，鄂爾多斯在2018年工作安排中指出，支持改善性住房需求，發(fā)展住房租賃場(chǎng)，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫存，改造城市棚戶(hù)區5399套，消化房地產(chǎn)庫存240萬(wàn)平方米，這一目標相比2016年和2017年下降了一半多。但截至今年6月底，開(kāi)工率僅為6.7%。

棚改貨幣化的步伐已然放緩，鄂爾多斯樓市回升之路會(huì )否到此為止？