時代的列車飛速地向前駛去，每個人都生怕被時代列車甩下，想奮身一躍抓住一切機會，那些負責制造群眾焦慮之源——房子的大佬，與當上了房奴和渴望當房奴的人一樣焦慮。在順風順水的時候，都吭哧吭哧地高周轉，但是一旦遇到逆風局，大佬就瞬間穿越回青春期，對未來充滿迷茫，焦慮感涌上心頭，此時縈繞在他們腦海里的是：該怎么辦？

回顧中國房地產(chǎn)發(fā)展史，大佬們的答案都是轉型，多元化。

從2005年至今，在經(jīng)濟周期和政策周期的雙重作用下，房地產(chǎn)走過了三輪小周期。而在每次周期的底部，都會激發(fā)大佬內(nèi)心深處的焦慮。

在2008年，全球經(jīng)濟危機的背景下，多家房企提出戰(zhàn)略轉型和創(chuàng)新，而不久后推出“4萬億”計劃，房企身體老實地造起了房子。

2011年，“新國八條”調控政策落地，轉型浪潮再次甚囂塵上，然而一年后救市政策推出，房企又埋頭苦干。

2014年，行業(yè)寒冬再次來襲，戰(zhàn)略轉型又一次成為熱門話題。不久后，再次救市出臺了棚改去庫存措施。

所以，過去的每一次多元化最后都無疾而終。因為每一次調控都沒有根本性的解決房價問題，反而在調控期內(nèi)，積攢了大量由于限購限貸等調控不能買房的需求，而每次放開調控，需求的堰塞湖噴涌而出，房價的快速飆升也緩解了房企大佬的焦慮。

時間來到2018年，“房住不炒”的口號下，調控政策接連出臺，號稱史上最嚴調控政策，房企再一次掀起去房地產(chǎn)化運動。龍湖、合景泰富、時代地產(chǎn)等紛紛更名去掉地產(chǎn)，而萬科董事會主席郁亮直指：現(xiàn)在誰跟我說萬科是房產(chǎn)商，我跟誰急。

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一方面，行業(yè)天花板這把達摩克利斯劍一直懸在房企頭上。

單從我國家庭平均住房面積看，已經(jīng)超越了日本甚至歐盟多數(shù)國家，而從房企賺錢效應看，時不時要面臨嚴厲的調控，以往面粉面包高價差，高杠桿拿地，躺著也賺錢的日子過去了。可以看到房地產(chǎn)開發(fā)毛利率在2010年高點后逐步回落，所以，市場流傳著一個說法，房地產(chǎn)的黃金時代過去了，進入了白銀時代，項目開發(fā)要開始賺辛苦錢了。

另一方面，行業(yè)周轉越來越快，集中度也越來越高，對于一些中小型房企而言，要么更快周轉堆規(guī)模，要么開始另尋出路。而行業(yè)的大哥大，過去一直是萬科，但是2016年起，第一位置就開始輪換，或許在登上第一寶座后，行業(yè)大哥大明白了李宗盛歌里唱的意思：越過山丘，才發(fā)現(xiàn)無人等候。如何基業(yè)長青才是王道。

所以，大家都吃著碗里瞧著鍋里。

而業(yè)內(nèi)標桿李嘉誠，在決定不能把雞蛋放一個籃子后，成功完成了全球化和多元化，穩(wěn)坐釣魚臺，成為業(yè)內(nèi)教科書式的優(yōu)秀范例。

在做大地產(chǎn)基業(yè)后，開始布局港口、零售、電訊、能源等業(yè)務，其一這些業(yè)務都偏向民生必需，能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，與周期性強的地產(chǎn)業(yè)形成互補。其二，以上的業(yè)務在空間上呈現(xiàn)全球化，降低了地緣政治或單一地區(qū)經(jīng)濟衰退等風險。

根據(jù)長和資料，目前已在全球52個國家經(jīng)營酒店、零售、基建、能源、電訊、港口等五大核心業(yè)務。

但是，回顧國內(nèi)房企的多元化發(fā)展歷史，結局卻多是鎩羽而歸。

首先，萬達的結局預示了想全球化出海討生活是不可行的。

而在多元化上折戟沉沙的例子更是數(shù)不勝數(shù)。

2013年寒冬期，廣州起家，以豪宅聞名于業(yè)內(nèi)的星河灣判斷未來將消費升級，高端白酒的風口要來了，毅然進軍高端白酒市場，一度成為業(yè)內(nèi)佳話，那時行業(yè)內(nèi)時髦送禮就送星河灣酒，但如今，世人只知茅臺，而星河灣卻從業(yè)內(nèi)“傳奇”一點點隕落。

同年，恒大也進軍快消品市場，賣起了糧油、礦泉水，當然最終的結局是敦刻爾克大撤退。2015年恒大集團披露2014年業(yè)績，顯示礦泉水業(yè)務虧損達23.7億元，7月，恒大曾計劃分拆恒大冰泉單獨上市，恒大冰泉公開轉讓說明書顯示，恒大礦泉2013年、2014年和2015年1月至5月凈利潤分別為-5.52億元、-28.39億元和-5.55億元，累計額虧損高達40億。最后只能草草割肉。

3年后，另一個孫大佬也看好人們追求 “美好生活”帶來的消費升級的機會，很快拍板馳援樂視系，最后的結果卻是斷“頭”求生，只得將投資全計提為壞賬。

從上述多元化的結局看，沒有餡餅，更多的是陷阱。

反觀碧桂園，根據(jù)前陣子網(wǎng)上流傳的《我在碧桂園的1000天》所記錄，碧桂園也曾聘請國際頂級的咨詢機構和投行對其未來多元化策略做詳盡的調研，期間也進行了多次激烈的討論。當然，最后礙于各種原因，楊主席拍板專注住宅開發(fā)，在2017年奪得銷售榜首。

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大佬們高瞻遠矚自上而下的決策是沒錯的，比如星河灣判斷消費升級，孫宏斌認為美好生活是大勢所趨，應該投資詩和遠方，但是最后都無功而返。

原因是，貿(mào)然進入陌生領域，缺乏相關人才儲備和管理經(jīng)驗，大概率會在業(yè)務發(fā)展上失焦，新業(yè)務發(fā)展不起來，甚至拖累主業(yè)發(fā)展。此外，判斷對了大方向，卻在收并購時錯誤選股，最后功虧一簣，就像融創(chuàng)與樂視的結合，任誰進去大概也是竹籃打水。

古今中外，極少數(shù)企業(yè)是多元化成功的，甚至有些全球知名的企業(yè)，在多元化之后，反而分崩離析，最后落得業(yè)務分拆或者賣身的下場。但是，更長期看，對多元化下定論還為時過早。

對于房企而言，多元化是不可避免的宿命。在政策周期高波動和天花板約束下，住宅紅利逐漸消失，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)成本高企、競爭加劇、 利潤日漸攤薄，房企都有開辟多一條賽道的生存沖動，而相對于被動轉型，在日子尚好的時期，主動選擇轉型，會更加從容，成功概率要大一些。

所以，2018年行業(yè)調控寒冬期，多元化熱潮如期而至，但相比上一次選擇在“百花齊放式”的多元化，這一次房企主要以“地產(chǎn)+”模式。

相對于貿(mào)然進入不相關領域，“地產(chǎn)+”模式更為穩(wěn)妥，圍繞地產(chǎn)相關業(yè)務進行多元化，有利于業(yè)務協(xié)同發(fā)展。本質上就是與其他資源結合。延伸傳統(tǒng)的房地產(chǎn)功能?，F(xiàn)在行業(yè)主流的多元化領域有長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、文旅項目、物業(yè)服務和教育等。

但是，產(chǎn)業(yè)運營實際推進過程中也會面臨諸多難點，比如投資回報周期長，融資壓力大，缺乏大量產(chǎn)業(yè)相關專業(yè)人才，而且過程中一樣會面臨產(chǎn)業(yè)政策不確定性，轉型的互補相當重要，否則無法降低企業(yè)經(jīng)營的風險。

如網(wǎng)上一個段子說的：自從跟網(wǎng)貸大佬們學會了分散投資，雞蛋不要裝在一個籃子里，聰明的我把資金分散放到了下列平臺：投融家、錢媽媽、銀票網(wǎng)、善林金融、唐小僧、聯(lián)璧......結果現(xiàn)在所有維權群里都能看到我的身影。

此外，教育和醫(yī)療等都需要相關資源積累，而文化旅游則需要大IP，這些都具有一定的獨特性，難以短時間內(nèi)快速復制，習慣了復制粘貼高周轉的房企能否靜心打造“地產(chǎn)+”項目也是個謎。在過去，有一個說法，做過房地產(chǎn)的靜不下心做產(chǎn)業(yè)，而玩過資本運作的連房地產(chǎn)也做不了。

就像超級英雄電影里教會我們的道理一樣：窮人靠變異，富人靠科技。

房企可以撒幣換取合作資源啊。比如恒大未來10年投資1000億，與中科院合作進軍生命科學、航天航空、集成電路、新能源等高科技產(chǎn)業(yè)。

來看一筆更具體的操作。6月恒大健康以67.47億港元收購Faraday Future（“FF”，“法拉第未來”）第一大股東香港時穎公司100%股份，持股比例45%，成為FF新的大股東。

從合同條款和對價支付看，這次投資要比融創(chuàng)當時大筆一揮謹慎得多，其中要求FF需要在年底前完成量產(chǎn)目標，否則賈躍亭的股票權將會轉讓給恒大，因此披露這筆投資后恒大健康大漲。

后來傳出新聞，許大佬來到洛杉磯的FF總部進行了簡單的視察。據(jù)報道，許大佬主要參觀了FF總部的生產(chǎn)制造、電氣實驗室、動力總成、電池控制等核心研發(fā)部門，同時也對FF91進行了試駕，還對FF的產(chǎn)品和技術給予了很高的評價，并且對FF91這款車的內(nèi)飾和產(chǎn)品性能給予了贊賞。

而在一年前，孫大佬給樂視網(wǎng)輸血后，去美國考察FF，最后給老賈一個回復是：沒看懂。

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一家企業(yè)的命運與人的命運一樣，只取決于幾個重要時點的抉擇。在思考：如何在未來更好地生存下的問題時，擺在房企面前的是另一個問題：多元化，to be or not to be？

對這個問題的回答，也必將成為未來房企發(fā)展的分水嶺。但是從過去歷史和現(xiàn)階段看，房企的多元化都處于試錯摸索階段，誰也不知道哪條路能通向勝利。

作為國家和人類的一員，固然希望這些富人能趟出一條成功道路，畢竟，在群眾心中房地產(chǎn)不能救中國。但是作為投資者，還是要冷靜地思考。畢竟，美帝國里另一個男人能把火箭射上天，也沒能解決新能源汽車產(chǎn)能問題。

但是，馬云去請教李嘉誠：為什么你多元化都能成功。老超人就告訴他，做生意就是別管你做多少項目，你一定要有一個天塌下來都賺錢的項目，這個項目足以養(yǎng)活你的所有生意。

房地產(chǎn)賺錢??！可以試錯??！