時(shí)代的列車(chē)飛速地向前駛去，每個(gè)人都生怕被時(shí)代列車(chē)甩下，想奮身一躍抓住一切機會(huì )，那些負責制造群眾焦慮之源——房子的大佬，與當上了房奴和渴望當房奴的人一樣焦慮。在順風(fēng)順水的時(shí)候，都吭哧吭哧地高周轉，但是一旦遇到逆風(fēng)局，大佬就瞬間穿越回青春期，對未來(lái)充滿(mǎn)迷茫，焦慮感涌上心頭，此時(shí)縈繞在他們腦海里的是：該怎么辦？

回顧中國房地產(chǎn)發(fā)展史，大佬們的答案都是轉型，多元化。

從2005年至今，在經(jīng)濟周期和政策周期的雙重作用下，房地產(chǎn)走過(guò)了三輪小周期。而在每次周期的底部，都會(huì )激發(fā)大佬內心深處的焦慮。

在2008年，全球經(jīng)濟危機的背景下，多家房企提出戰略轉型和創(chuàng )新，而不久后推出“4萬(wàn)億”計劃，房企身體老實(shí)地造起了房子。

2011年，“新國八條”調控政策落地，轉型浪潮再次甚囂塵上，然而一年后救市政策推出，房企又埋頭苦干。

2014年，行業(yè)寒冬再次來(lái)襲，戰略轉型又一次成為熱門(mén)話(huà)題。不久后，再次救市出臺了棚改去庫存措施。

所以，過(guò)去的每一次多元化最后都無(wú)疾而終。因為每一次調控都沒(méi)有根本性的解決房?jì)r(jià)問(wèn)題，反而在調控期內，積攢了大量由于限購限貸等調控不能買(mǎi)房的需求，而每次放開(kāi)調控，需求的堰塞湖噴涌而出，房?jì)r(jià)的快速飆升也緩解了房企大佬的焦慮。

時(shí)間來(lái)到2018年，“房住不炒”的口號下，調控政策接連出臺，號稱(chēng)史上最嚴調控政策，房企再一次掀起去房地產(chǎn)化運動(dòng)。龍湖、合景泰富、時(shí)代地產(chǎn)等紛紛更名去掉地產(chǎn)，而萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮直指：現在誰(shuí)跟我說(shuō)萬(wàn)科是房產(chǎn)商，我跟誰(shuí)急。

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一方面，行業(yè)天花板這把達摩克利斯劍一直懸在房企頭上。

單從我國家庭平均住房面積看，已經(jīng)超越了日本甚至歐盟多數國家，而從房企賺錢(qián)效應看，時(shí)不時(shí)要面臨嚴厲的調控，以往面粉面包高價(jià)差，高杠桿拿地，躺著(zhù)也賺錢(qián)的日子過(guò)去了?？梢钥吹椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率在2010年高點(diǎn)后逐步回落，所以，市場(chǎng)流傳著(zhù)一個(gè)說(shuō)法，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代過(guò)去了，進(jìn)入了白銀時(shí)代，項目開(kāi)發(fā)要開(kāi)始賺辛苦錢(qián)了。

另一方面，行業(yè)周轉越來(lái)越快，集中度也越來(lái)越高，對于一些中小型房企而言，要么更快周轉堆規模，要么開(kāi)始另尋出路。而行業(yè)的大哥大，過(guò)去一直是萬(wàn)科，但是2016年起，第一位置就開(kāi)始輪換，或許在登上第一寶座后，行業(yè)大哥大明白了李宗盛歌里唱的意思：越過(guò)山丘，才發(fā)現無(wú)人等候。如何基業(yè)長(cháng)青才是王道。

所以，大家都吃著(zhù)碗里瞧著(zhù)鍋里。

而業(yè)內標桿李嘉誠，在決定不能把雞蛋放一個(gè)籃子后，成功完成了全球化和多元化，穩坐釣魚(yú)臺，成為業(yè)內教科書(shū)式的優(yōu)秀范例。

在做大地產(chǎn)基業(yè)后，開(kāi)始布局港口、零售、電訊、能源等業(yè)務(wù)，其一這些業(yè)務(wù)都偏向民生必需，能產(chǎn)生穩定的現金流，與周期性強的地產(chǎn)業(yè)形成互補。其二，以上的業(yè)務(wù)在空間上呈現全球化，降低了地緣政治或單一地區經(jīng)濟衰退等風(fēng)險。

根據長(cháng)和資料，目前已在全球52個(gè)國家經(jīng)營(yíng)酒店、零售、基建、能源、電訊、港口等五大核心業(yè)務(wù)。

但是，回顧國內房企的多元化發(fā)展歷史，結局卻多是鎩羽而歸。

首先，萬(wàn)達的結局預示了想全球化出海討生活是不可行的。

而在多元化上折戟沉沙的例子更是數不勝數。

2013年寒冬期，廣州起家，以豪宅聞名于業(yè)內的星河灣判斷未來(lái)將消費升級，高端白酒的風(fēng)口要來(lái)了，毅然進(jìn)軍高端白酒市場(chǎng)，一度成為業(yè)內佳話(huà)，那時(shí)行業(yè)內時(shí)髦送禮就送星河灣酒，但如今，世人只知茅臺，而星河灣卻從業(yè)內“傳奇”一點(diǎn)點(diǎn)隕落。

同年，恒大也進(jìn)軍快消品市場(chǎng)，賣(mài)起了糧油、礦泉水，當然最終的結局是敦刻爾克大撤退。2015年恒大集團披露2014年業(yè)績(jì)，顯示礦泉水業(yè)務(wù)虧損達23.7億元，7月，恒大曾計劃分拆恒大冰泉單獨上市，恒大冰泉公開(kāi)轉讓說(shuō)明書(shū)顯示，恒大礦泉2013年、2014年和2015年1月至5月凈利潤分別為-5.52億元、-28.39億元和-5.55億元，累計額虧損高達40億。最后只能草草割肉。

3年后，另一個(gè)孫大佬也看好人們追求 “美好生活”帶來(lái)的消費升級的機會(huì )，很快拍板馳援樂(lè )視系，最后的結果卻是斷“頭”求生，只得將投資全計提為壞賬。

從上述多元化的結局看，沒(méi)有餡餅，更多的是陷阱。

反觀(guān)碧桂園，根據前陣子網(wǎng)上流傳的《我在碧桂園的1000天》所記錄，碧桂園也曾聘請國際頂級的咨詢(xún)機構和投行對其未來(lái)多元化策略做詳盡的調研，期間也進(jìn)行了多次激烈的討論。當然，最后礙于各種原因，楊主席拍板專(zhuān)注住宅開(kāi)發(fā)，在2017年奪得銷(xiāo)售榜首。

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大佬們高瞻遠矚自上而下的決策是沒(méi)錯的，比如星河灣判斷消費升級，孫宏斌認為美好生活是大勢所趨，應該投資詩(shī)和遠方，但是最后都無(wú)功而返。

原因是，貿然進(jìn)入陌生領(lǐng)域，缺乏相關(guān)人才儲備和管理經(jīng)驗，大概率會(huì )在業(yè)務(wù)發(fā)展上失焦，新業(yè)務(wù)發(fā)展不起來(lái)，甚至拖累主業(yè)發(fā)展。此外，判斷對了大方向，卻在收并購時(shí)錯誤選股，最后功虧一簣，就像融創(chuàng )與樂(lè )視的結合，任誰(shuí)進(jìn)去大概也是竹籃打水。

古今中外，極少數企業(yè)是多元化成功的，甚至有些全球知名的企業(yè)，在多元化之后，反而分崩離析，最后落得業(yè)務(wù)分拆或者賣(mài)身的下場(chǎng)。但是，更長(cháng)期看，對多元化下定論還為時(shí)過(guò)早。

對于房企而言，多元化是不可避免的宿命。在政策周期高波動(dòng)和天花板約束下，住宅紅利逐漸消失，傳統地產(chǎn)行業(yè)成本高企、競爭加劇、 利潤日漸攤薄，房企都有開(kāi)辟多一條賽道的生存沖動(dòng)，而相對于被動(dòng)轉型，在日子尚好的時(shí)期，主動(dòng)選擇轉型，會(huì )更加從容，成功概率要大一些。

所以，2018年行業(yè)調控寒冬期，多元化熱潮如期而至，但相比上一次選擇在“百花齊放式”的多元化，這一次房企主要以“地產(chǎn)+”模式。

相對于貿然進(jìn)入不相關(guān)領(lǐng)域，“地產(chǎn)+”模式更為穩妥，圍繞地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行多元化，有利于業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。本質(zhì)上就是與其他資源結合。延伸傳統的房地產(chǎn)功能?，F在行業(yè)主流的多元化領(lǐng)域有長(cháng)租公寓、養老地產(chǎn)、特色小鎮、文旅項目、物業(yè)服務(wù)和教育等。

但是，產(chǎn)業(yè)運營(yíng)實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中也會(huì )面臨諸多難點(diǎn)，比如投資回報周期長(cháng)，融資壓力大，缺乏大量產(chǎn)業(yè)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才，而且過(guò)程中一樣會(huì )面臨產(chǎn)業(yè)政策不確定性，轉型的互補相當重要，否則無(wú)法降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險。

如網(wǎng)上一個(gè)段子說(shuō)的：自從跟網(wǎng)貸大佬們學(xué)會(huì )了分散投資，雞蛋不要裝在一個(gè)籃子里，聰明的我把資金分散放到了下列平臺：投融家、錢(qián)媽媽、銀票網(wǎng)、善林金融、唐小僧、聯(lián)璧......結果現在所有維權群里都能看到我的身影。

此外，教育和醫療等都需要相關(guān)資源積累，而文化旅游則需要大IP，這些都具有一定的獨特性，難以短時(shí)間內快速復制，習慣了復制粘貼高周轉的房企能否靜心打造“地產(chǎn)+”項目也是個(gè)謎。在過(guò)去，有一個(gè)說(shuō)法，做過(guò)房地產(chǎn)的靜不下心做產(chǎn)業(yè)，而玩過(guò)資本運作的連房地產(chǎn)也做不了。

就像超級英雄電影里教會(huì )我們的道理一樣：窮人靠變異，富人靠科技。

房企可以撒幣換取合作資源啊。比如恒大未來(lái)10年投資1000億，與中科院合作進(jìn)軍生命科學(xué)、航天航空、集成電路、新能源等高科技產(chǎn)業(yè)。

來(lái)看一筆更具體的操作。6月恒大健康以67.47億港元收購Faraday Future（“FF”，“法拉第未來(lái)”）第一大股東香港時(shí)穎公司100%股份，持股比例45%，成為FF新的大股東。

從合同條款和對價(jià)支付看，這次投資要比融創(chuàng )當時(shí)大筆一揮謹慎得多，其中要求FF需要在年底前完成量產(chǎn)目標，否則賈躍亭的股票權將會(huì )轉讓給恒大，因此披露這筆投資后恒大健康大漲。

后來(lái)傳出新聞，許大佬來(lái)到洛杉磯的FF總部進(jìn)行了簡(jiǎn)單的視察。據報道，許大佬主要參觀(guān)了FF總部的生產(chǎn)制造、電氣實(shí)驗室、動(dòng)力總成、電池控制等核心研發(fā)部門(mén)，同時(shí)也對FF91進(jìn)行了試駕，還對FF的產(chǎn)品和技術(shù)給予了很高的評價(jià)，并且對FF91這款車(chē)的內飾和產(chǎn)品性能給予了贊賞。

而在一年前，孫大佬給樂(lè )視網(wǎng)輸血后，去美國考察FF，最后給老賈一個(gè)回復是：沒(méi)看懂。

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一家企業(yè)的命運與人的命運一樣，只取決于幾個(gè)重要時(shí)點(diǎn)的抉擇。在思考：如何在未來(lái)更好地生存下的問(wèn)題時(shí)，擺在房企面前的是另一個(gè)問(wèn)題：多元化，to be or not to be？

對這個(gè)問(wèn)題的回答，也必將成為未來(lái)房企發(fā)展的分水嶺。但是從過(guò)去歷史和現階段看，房企的多元化都處于試錯摸索階段，誰(shuí)也不知道哪條路能通向勝利。

作為國家和人類(lèi)的一員，固然希望這些富人能趟出一條成功道路，畢竟，在群眾心中房地產(chǎn)不能救中國。但是作為投資者，還是要冷靜地思考。畢竟，美帝國里另一個(gè)男人能把火箭射上天，也沒(méi)能解決新能源汽車(chē)產(chǎn)能問(wèn)題。

但是，馬云去請教李嘉誠：為什么你多元化都能成功。老超人就告訴他，做生意就是別管你做多少項目，你一定要有一個(gè)天塌下來(lái)都賺錢(qián)的項目，這個(gè)項目足以養活你的所有生意。

房地產(chǎn)賺錢(qián)??！可以試錯??！