7月的最后一天，中央定調“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”，顯示出堅決調控樓市的信號。這樣的表述徹底擊碎了一些人憧憬地產(chǎn)調控放松的美夢(mèng)。與此同時(shí)，素有中國"最難買(mǎi)房城市"之稱(chēng)的廈門(mén)樓市出現的"量?jì)r(jià)齊跌"局面，也被廣泛聚焦。

有消息稱(chēng)，“廈門(mén)地價(jià)相比2016年幾近腰斬，2016年的地王有的不敢開(kāi)盤(pán)，有的只能揮淚虧本甩賣(mài)，廈門(mén)島內那個(gè)寸土寸金，房?jì)r(jià)只漲不跌的神話(huà)也破滅了，相比2017年3月高峰期，目前“(廈門(mén))島內房?jì)r(jià)普遍跌了1萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元/平米，島外跌了6000元至1萬(wàn)元/平米左右。”

據中介們說(shuō)，現在房?jì)r(jià)但凡不降到2016年10月份的價(jià)格，就別想成交，高位沖進(jìn)去的投資客，因經(jīng)歷著(zhù)煎熬，大套的都要虧上百萬(wàn)，小套的至少五十萬(wàn)，但因為限售又不能割肉。

中國最難買(mǎi)房的城市--廈門(mén)

與全國多數城市房?jì)r(jià)從2015年下半年開(kāi)始啟動(dòng)不同，早在2014年全國樓市處于低迷期時(shí)，廈門(mén)樓市便異軍突起，當年新建住宅平均價(jià)格超過(guò)2萬(wàn)每平。即使廈門(mén)的二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)較高峰時(shí)有了較大幅度的下滑，目前的均價(jià)仍在4.5萬(wàn)每平左右，比肩一線(xiàn)城市。

近期，易居研究院發(fā)布了一份《80城房?jì)r(jià)收入比偏離度研究》報告。從中，可以知道不同類(lèi)別城市的房?jì)r(jià)收入比與偏離度的變化，借此觀(guān)察不同類(lèi)別城市房?jì)r(jià)泡沫的大小。

在這份榜單中，有54個(gè)城市偏離度為正，29個(gè)城市偏離度為負，其中偏離度最高的就是廈門(mén)。也就是說(shuō)，從居民收入的角度來(lái)說(shuō)，廈門(mén)的房?jì)r(jià)是最難以負擔的。

那么，廈門(mén)居民的收入是究竟為多少呢?

根據國家統計局廈門(mén)調查隊公布的數據，2017年廈門(mén)全體居民人均可支配收入46630元，城鎮居民人均可支配收入50019元，在全國未能排入前十。

廈門(mén)高房?jì)r(jià)已經(jīng)對實(shí)體經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響，人口出現近二十年來(lái)少有的凈流出現象，當然目前從統計上還看不出來(lái)，因為2017年廈門(mén)總的常住人口還是增長(cháng)了9萬(wàn)人，不過(guò)結構上島內人口確實(shí)是減少了，其中有金磚清理人口的因素，住宅租金和空置率都發(fā)出警示信號。

廈門(mén)多區相比去年有所下跌

易居研究院智庫中心提供的廈門(mén)新建商品住宅各區的價(jià)格走勢圖發(fā)現，近十年來(lái)廈門(mén)房?jì)r(jià)一路上漲，以年度成交均價(jià)維度來(lái)看，廈門(mén)島內二區思明區和湖里區，均價(jià)從2008年的1萬(wàn)多元上漲至2018年(前7月)的4.7萬(wàn)元左右，島外海滄區、集美區、同安區、翔安區從十年前的六七千元上漲至如今的三萬(wàn)元左右。

整體來(lái)看，廈門(mén)各區均價(jià)在2017年達到上漲峰值，2018年前7月除了同安區和翔安區成交均價(jià)稍有上漲，其他各區均有不同程度的下跌。其中，思明區今年前7月成交均價(jià)45547元/平方米，相比去年55427元/平方米，的確下跌了近萬(wàn)元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，廈門(mén)部分市區和郊區都面臨價(jià)格下跌的現象，但一般來(lái)說(shuō)，廈門(mén)房?jì)r(jià)上漲態(tài)勢比較明顯，所以若是不跌，就基本上說(shuō)明調控政策是到位了。所以從這個(gè)角度看，當前市場(chǎng)確實(shí)降溫。

“不可否認，部分樓盤(pán)價(jià)格過(guò)高，跌一點(diǎn)，甚至大跌也是正常的。但歷史上即便是所謂有崩盤(pán)的城市，下跌10000元/平方米的樓盤(pán)也非常少，即便有，也是個(gè)別報價(jià)虛高然后正處于去庫存或回收尾款的房子。”嚴躍進(jìn)認為，對于廈門(mén)市場(chǎng)的降溫，應該理解為政策調控是有效的，而不是說(shuō)市場(chǎng)過(guò)度疲軟了。

而據廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數據中心的監測，2018上半年廈門(mén)二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%，與房?jì)r(jià)降溫相對應的是，地價(jià)的大幅回落。

廈門(mén)土地價(jià)格驟降，地價(jià)重回“1”字頭!

7月份，廈門(mén)迎來(lái)2018年下半年首場(chǎng)土拍，出讓5宗地，均以底價(jià)成交，地價(jià)回到“1”字頭。其中，同安區T2018P01地塊，地上總建24萬(wàn)方，堪稱(chēng)近年來(lái)廈門(mén)供地計劃中體量最大的低價(jià)“巨無(wú)霸”地塊，僅有一家房企報名，42.69億約底價(jià)成交(樓面價(jià)18001元/㎡)，10秒結束!此前6月1日，廈門(mén)土拍180秒就結束了!并且樓面價(jià)直降13000元/㎡!

這場(chǎng)土拍多地塊被底價(jià)秒殺，更是一下子把廈門(mén)地價(jià)不停的往回拉!據了解，與2016年及2017年部分高價(jià)地塊相比，目前廈門(mén)的土地出讓成交價(jià)格已大幅下探，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商及各方對于未來(lái)樓市市場(chǎng)持謹慎態(tài)度。

2016年地價(jià)3字頭，2017年2字頭，2018年1字頭，一年下一個(gè)臺階，廈門(mén)只能默默流淚，黯然神傷，心里滴血，又不能放松調控。

+ 2016年，廈門(mén)土地市場(chǎng)齊刷刷的3萬(wàn)+、甚至涌現出一批接近4萬(wàn)的住宅用地，那一年，對買(mǎi)房人的心理造成的刺激堪稱(chēng)巨大。

+ 2017年，開(kāi)啟了廈門(mén)的調控年，樓市、房?jì)r(jià)、土拍、地價(jià)都相繼回歸到了平穩和理性，烈火噴油的市場(chǎng)總歸回到了它該有的樣子。當時(shí)土拍價(jià)格大都集中在2萬(wàn)+附近。

+ 2018年，從廈門(mén)的前兩場(chǎng)土拍現場(chǎng)來(lái)看，激進(jìn)派的房企已基本銷(xiāo)聲匿跡，通過(guò)近期土地拍賣(mài)情況來(lái)看，廈門(mén)的周邊市場(chǎng)均出現土地流拍的情況，而目前廈門(mén)的土地市場(chǎng)定價(jià)相對合理，目前土地價(jià)格回歸到兩三年前的1萬(wàn)+水平。

其實(shí)，房企也跟普通老百姓一樣，瘋狂的時(shí)候腦子進(jìn)水，大家都去搶地，地價(jià)跌了反而不敢買(mǎi)了，也是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。而一般地王出來(lái)后，開(kāi)發(fā)商不會(huì )虧本賣(mài)，地價(jià)都這么高了，房?jì)r(jià)只會(huì )更高的言論就會(huì )占據輿論主導，但結果是房企自己開(kāi)始打臉了。融創(chuàng )的東南府，正是廈門(mén)2016年的地王，拿地價(jià)3.8萬(wàn)/平米，普通住宅售價(jià)則是3.7萬(wàn)/平米，虧本甩賣(mài)，疊墅賣(mài)六七萬(wàn)，但銷(xiāo)售慘淡。

從“遏制上漲過(guò)快”到“遏制上漲”

7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議，它的召開(kāi)，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了地震般的震動(dòng)，把火熱的樓市扎封塞進(jìn)冰箱的冷凍層。

中央說(shuō)“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”。這是最近幾年從來(lái)沒(méi)有的事。

去年3月，“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”被寫(xiě)入政府工作報告，行政層面嚴格管控，各個(gè)城市開(kāi)始限售、限購、搖號。但，“過(guò)快上漲”四個(gè)字的表述就存在彈性空間，2017年房?jì)r(jià)整體是上漲。

(數據來(lái)源：中估聯(lián)數據)

而今年，去除了“過(guò)快”二字，直接是“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”，其內涵就天壤之別。不能漲就是不能漲，沒(méi)有過(guò)快上漲與過(guò)慢上漲之說(shuō)，也沒(méi)有理性上漲與非理性上漲之別。

會(huì )議召開(kāi)當晚，深圳市政府緊接著(zhù)就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)調控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，出臺系列樓市調控措施。暫停企事業(yè)單位、社會(huì )組織等法人單位在本市購買(mǎi)商品住房;新購商品房三年禁售;離婚購房也進(jìn)行限制，離婚2年內申請貸款首付將不低于七成等，這關(guān)門(mén)打狗的方法明顯是針對炒房客的殲滅戰。

從確鑿信息來(lái)看，廈門(mén)房?jì)r(jià)談不上“大跌”，但其二手房降價(jià)明顯，地價(jià)也回到兩三年前。然而，此次廈門(mén)房?jì)r(jià)回調有著(zhù)不容小覷的啟示意義：這既給“炒房客拉升房?jì)r(jià)，剛需族接盤(pán)”的模式帶來(lái)了震懾，也給了社會(huì )難得的窗口期，通過(guò)短期調控模式向長(cháng)效機制的轉換以穩定預期，也讓國內樓市進(jìn)入健康發(fā)展的“循環(huán)”。

在調控一再升級的背景下，廈門(mén)房?jì)r(jià)只漲不跌的神話(huà)破滅，并非偶然。在國家層面釋放出“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”的清晰信號后，類(lèi)似廈門(mén)這樣房?jì)r(jià)出現明顯下降或不再單向上漲的現象，不會(huì )只是個(gè)案。

（河南樓市綜合自：經(jīng)濟日報、網(wǎng)絡(luò )等）