7月的最后一天，中央定調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，顯示出堅(jiān)決調(diào)控樓市的信號(hào)。這樣的表述徹底擊碎了一些人憧憬地產(chǎn)調(diào)控放松的美夢(mèng)。與此同時(shí)，素有中國(guó)"最難買房城市"之稱的廈門樓市出現(xiàn)的"量?jī)r(jià)齊跌"局面，也被廣泛聚焦。

有消息稱，“廈門地價(jià)相比2016年幾近腰斬，2016年的地王有的不敢開(kāi)盤，有的只能揮淚虧本甩賣，廈門島內(nèi)那個(gè)寸土寸金，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話也破滅了，相比2017年3月高峰期，目前“(廈門)島內(nèi)房?jī)r(jià)普遍跌了1萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元/平米，島外跌了6000元至1萬(wàn)元/平米左右。”

據(jù)中介們說(shuō)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)但凡不降到2016年10月份的價(jià)格，就別想成交，高位沖進(jìn)去的投資客，因經(jīng)歷著煎熬，大套的都要虧上百萬(wàn)，小套的至少五十萬(wàn)，但因?yàn)橄奘塾植荒芨钊狻?/p>

中國(guó)最難買房的城市--廈門

與全國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)從2015年下半年開(kāi)始啟動(dòng)不同，早在2014年全國(guó)樓市處于低迷期時(shí)，廈門樓市便異軍突起，當(dāng)年新建住宅平均價(jià)格超過(guò)2萬(wàn)每平。即使廈門的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)較高峰時(shí)有了較大幅度的下滑，目前的均價(jià)仍在4.5萬(wàn)每平左右，比肩一線城市。

近期，易居研究院發(fā)布了一份《80城房?jī)r(jià)收入比偏離度研究》報(bào)告。從中，可以知道不同類別城市的房?jī)r(jià)收入比與偏離度的變化，借此觀察不同類別城市房?jī)r(jià)泡沫的大小。

在這份榜單中，有54個(gè)城市偏離度為正，29個(gè)城市偏離度為負(fù)，其中偏離度最高的就是廈門。也就是說(shuō)，從居民收入的角度來(lái)說(shuō)，廈門的房?jī)r(jià)是最難以負(fù)擔(dān)的。

那么，廈門居民的收入是究竟為多少呢?

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局廈門調(diào)查隊(duì)公布的數(shù)據(jù)，2017年廈門全體居民人均可支配收入46630元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入50019元，在全國(guó)未能排入前十。

廈門高房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響，人口出現(xiàn)近二十年來(lái)少有的凈流出現(xiàn)象，當(dāng)然目前從統(tǒng)計(jì)上還看不出來(lái)，因?yàn)?017年廈門總的常住人口還是增長(zhǎng)了9萬(wàn)人，不過(guò)結(jié)構(gòu)上島內(nèi)人口確實(shí)是減少了，其中有金磚清理人口的因素，住宅租金和空置率都發(fā)出警示信號(hào)。

廈門多區(qū)相比去年有所下跌

易居研究院智庫(kù)中心提供的廈門新建商品住宅各區(qū)的價(jià)格走勢(shì)圖發(fā)現(xiàn)，近十年來(lái)廈門房?jī)r(jià)一路上漲，以年度成交均價(jià)維度來(lái)看，廈門島內(nèi)二區(qū)思明區(qū)和湖里區(qū)，均價(jià)從2008年的1萬(wàn)多元上漲至2018年(前7月)的4.7萬(wàn)元左右，島外海滄區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)從十年前的六七千元上漲至如今的三萬(wàn)元左右。

整體來(lái)看，廈門各區(qū)均價(jià)在2017年達(dá)到上漲峰值，2018年前7月除了同安區(qū)和翔安區(qū)成交均價(jià)稍有上漲，其他各區(qū)均有不同程度的下跌。其中，思明區(qū)今年前7月成交均價(jià)45547元/平方米，相比去年55427元/平方米，的確下跌了近萬(wàn)元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廈門部分市區(qū)和郊區(qū)都面臨價(jià)格下跌的現(xiàn)象，但一般來(lái)說(shuō)，廈門房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)比較明顯，所以若是不跌，就基本上說(shuō)明調(diào)控政策是到位了。所以從這個(gè)角度看，當(dāng)前市場(chǎng)確實(shí)降溫。

“不可否認(rèn)，部分樓盤價(jià)格過(guò)高，跌一點(diǎn)，甚至大跌也是正常的。但歷史上即便是所謂有崩盤的城市，下跌10000元/平方米的樓盤也非常少，即便有，也是個(gè)別報(bào)價(jià)虛高然后正處于去庫(kù)存或回收尾款的房子。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于廈門市場(chǎng)的降溫，應(yīng)該理解為政策調(diào)控是有效的，而不是說(shuō)市場(chǎng)過(guò)度疲軟了。

而據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測(cè)，2018上半年廈門二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%，與房?jī)r(jià)降溫相對(duì)應(yīng)的是，地價(jià)的大幅回落。

廈門土地價(jià)格驟降，地價(jià)重回“1”字頭!

7月份，廈門迎來(lái)2018年下半年首場(chǎng)土拍，出讓5宗地，均以底價(jià)成交，地價(jià)回到“1”字頭。其中，同安區(qū)T2018P01地塊，地上總建24萬(wàn)方，堪稱近年來(lái)廈門供地計(jì)劃中體量最大的低價(jià)“巨無(wú)霸”地塊，僅有一家房企報(bào)名，42.69億約底價(jià)成交(樓面價(jià)18001元/㎡)，10秒結(jié)束!此前6月1日，廈門土拍180秒就結(jié)束了!并且樓面價(jià)直降13000元/㎡!

這場(chǎng)土拍多地塊被底價(jià)秒殺，更是一下子把廈門地價(jià)不停的往回拉!據(jù)了解，與2016年及2017年部分高價(jià)地塊相比，目前廈門的土地出讓成交價(jià)格已大幅下探，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商及各方對(duì)于未來(lái)樓市市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

2016年地價(jià)3字頭，2017年2字頭，2018年1字頭，一年下一個(gè)臺(tái)階，廈門只能默默流淚，黯然神傷，心里滴血，又不能放松調(diào)控。

+ 2016年，廈門土地市場(chǎng)齊刷刷的3萬(wàn)+、甚至涌現(xiàn)出一批接近4萬(wàn)的住宅用地，那一年，對(duì)買房人的心理造成的刺激堪稱巨大。

+ 2017年，開(kāi)啟了廈門的調(diào)控年，樓市、房?jī)r(jià)、土拍、地價(jià)都相繼回歸到了平穩(wěn)和理性，烈火噴油的市場(chǎng)總歸回到了它該有的樣子。當(dāng)時(shí)土拍價(jià)格大都集中在2萬(wàn)+附近。

+ 2018年，從廈門的前兩場(chǎng)土拍現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，激進(jìn)派的房企已基本銷聲匿跡，通過(guò)近期土地拍賣情況來(lái)看，廈門的周邊市場(chǎng)均出現(xiàn)土地流拍的情況，而目前廈門的土地市場(chǎng)定價(jià)相對(duì)合理，目前土地價(jià)格回歸到兩三年前的1萬(wàn)+水平。

其實(shí)，房企也跟普通老百姓一樣，瘋狂的時(shí)候腦子進(jìn)水，大家都去搶地，地價(jià)跌了反而不敢買了，也是買漲不買跌。而一般地王出來(lái)后，開(kāi)發(fā)商不會(huì)虧本賣，地價(jià)都這么高了，房?jī)r(jià)只會(huì)更高的言論就會(huì)占據(jù)輿論主導(dǎo)，但結(jié)果是房企自己開(kāi)始打臉了。融創(chuàng)的東南府，正是廈門2016年的地王，拿地價(jià)3.8萬(wàn)/平米，普通住宅售價(jià)則是3.7萬(wàn)/平米，虧本甩賣，疊墅賣六七萬(wàn)，但銷售慘淡。

從“遏制上漲過(guò)快”到“遏制上漲”

7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，它的召開(kāi)，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了地震般的震動(dòng)，把火熱的樓市扎封塞進(jìn)冰箱的冷凍層。

中央說(shuō)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。這是最近幾年從來(lái)沒(méi)有的事。

去年3月，“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”被寫入政府工作報(bào)告，行政層面嚴(yán)格管控，各個(gè)城市開(kāi)始限售、限購(gòu)、搖號(hào)。但，“過(guò)快上漲”四個(gè)字的表述就存在彈性空間，2017年房?jī)r(jià)整體是上漲。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：中估聯(lián)數(shù)據(jù))

而今年，去除了“過(guò)快”二字，直接是“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，其內(nèi)涵就天壤之別。不能漲就是不能漲，沒(méi)有過(guò)快上漲與過(guò)慢上漲之說(shuō)，也沒(méi)有理性上漲與非理性上漲之別。

會(huì)議召開(kāi)當(dāng)晚，深圳市政府緊接著就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺(tái)系列樓市調(diào)控措施。暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在本市購(gòu)買商品住房;新購(gòu)商品房三年禁售;離婚購(gòu)房也進(jìn)行限制，離婚2年內(nèi)申請(qǐng)貸款首付將不低于七成等，這關(guān)門打狗的方法明顯是針對(duì)炒房客的殲滅戰(zhàn)。

從確鑿信息來(lái)看，廈門房?jī)r(jià)談不上“大跌”，但其二手房降價(jià)明顯，地價(jià)也回到兩三年前。然而，此次廈門房?jī)r(jià)回調(diào)有著不容小覷的啟示意義：這既給“炒房客拉升房?jī)r(jià)，剛需族接盤”的模式帶來(lái)了震懾，也給了社會(huì)難得的窗口期，通過(guò)短期調(diào)控模式向長(zhǎng)效機(jī)制的轉(zhuǎn)換以穩(wěn)定預(yù)期，也讓國(guó)內(nèi)樓市進(jìn)入健康發(fā)展的“循環(huán)”。

在調(diào)控一再升級(jí)的背景下，廈門房?jī)r(jià)只漲不跌的神話破滅，并非偶然。在國(guó)家層面釋放出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的清晰信號(hào)后，類似廈門這樣房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降或不再單向上漲的現(xiàn)象，不會(huì)只是個(gè)案。

（河南樓市綜合自：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、網(wǎng)絡(luò)等）