廈門(mén)樓市行情，撕開(kāi)了二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)地價(jià)回落的一道口子。隨著(zhù)廈門(mén)地價(jià)腰斬的消息傳出，廈門(mén)樓市行情被推到風(fēng)口浪尖。

事實(shí)是，今年以來(lái)，廈門(mén)一、二手房房?jì)r(jià)均價(jià)下跌在30%左右。地價(jià)相應也開(kāi)始下跌，來(lái)自廈門(mén)克而瑞研究中心的數據顯示，2018年以來(lái)廈門(mén)平均樓面價(jià)為2.18萬(wàn)元/平方米，相比2017年下降近20%，與2016年的峰值相比，下降約30%。

對于廈門(mén)領(lǐng)跌的市場(chǎng)行情，多名業(yè)內人士指出，廈門(mén)房?jì)r(jià)去年漲幅全國領(lǐng)先，房?jì)r(jià)下跌進(jìn)而傳導到地價(jià)下跌。另一方面，過(guò)去房企拿高價(jià)地以時(shí)間換空間的可能性變小了。

今年年初，來(lái)自第三方機構數據統計，2017年廈門(mén)房?jì)r(jià)漲幅以16.9%位居全球第五。一名房企人士透露，廈門(mén)在2017年漲幅確實(shí)過(guò)大，同一個(gè)項目年初賣(mài)2.3萬(wàn)、2.4萬(wàn)元/平方米，到年底盡管政府限價(jià)，房?jì)r(jià)還是上漲到3.7萬(wàn)，甚至4萬(wàn)元/平方米。

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦指出，全國樓市整體在降溫，廈門(mén)房?jì)r(jià)回調趨于合理。廈門(mén)房?jì)r(jià)下跌表現在兩大方面：島內兩大區出現價(jià)格震蕩;但島外一些區跌幅就比較明顯了，比如翔安區，去年下半年達到3萬(wàn)多元/平方米，但今年跌到1.5萬(wàn)元-1.6萬(wàn)元/平方米。“在市場(chǎng)受到壓力的時(shí)候，外圍區域房?jì)r(jià)不抗跌是共同現象”。

多名房企人士則指出，廈門(mén)僅僅是撕開(kāi)了這一輪房?jì)r(jià)上漲最后行情的一道口子，后續還會(huì )有城市出現類(lèi)似情況，下半年或打開(kāi)房企拿地窗口。一個(gè)事實(shí)是，多家房企表態(tài)廈門(mén)或者國內部分城市拿地機會(huì )已出現，目前在頻繁看地。

融僑集團首席品牌營(yíng)銷(xiāo)官張巖透露，房企在廈門(mén)的布局也是理性所為，并非硬扛，政府也不允許捂盤(pán)惜售。今年房企的資金成本高了，普遍10%以上，成本與漲幅是逆向的，所以房企打折出售的概率也會(huì )較高。

房?jì)r(jià)地價(jià)雙雙下跌

記者查詢(xún)相關(guān)部門(mén)數據獲悉，從一手房來(lái)看，2018年前7個(gè)月全市住宅均價(jià)40201元/平方米，同比上漲16.3%。也就是說(shuō)哪怕現在廈門(mén)市場(chǎng)下行，但其實(shí)一手房?jì)r(jià)比去年還是要高的。因為早期的價(jià)格都受到政府的嚴格限制，近期政府對高價(jià)項目的備案放松了一些。

如果從二手房來(lái)看，7月，廈門(mén)鏈家二手房成交價(jià)為40590元/平方米，相比去年9月46150元，下跌12%。如果與2017年2季度的市場(chǎng)最高峰相比，全市跌幅在15%-20%。一名房企人士指出，廈門(mén)投資客占比較大，當市場(chǎng)回調時(shí)，這些高杠桿操作的投資客就會(huì )往外拋售，早期的投資客杠桿過(guò)高，現在急于拋售，所以會(huì )出現個(gè)別單價(jià)下跌萬(wàn)元的案例。但相對泡沫擠出還是賺了。

“廈門(mén)房?jì)r(jià)完全是由地價(jià)支撐的。”三盛地產(chǎn)品牌營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理朱黎民分析認為，廈門(mén)成為全國領(lǐng)跌風(fēng)向標，原因之一在于廈門(mén)島內各個(gè)區域的土地出讓價(jià)格，業(yè)內都非常關(guān)注。全國房?jì)r(jià)會(huì )有一個(gè)筑底的過(guò)程，但不會(huì )懸崖式下跌。

從表象上來(lái)說(shuō)，7月份翔安一場(chǎng)土拍，由金地、華潤、廈門(mén)國貿聯(lián)合體以1.89萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)摘得地塊，溢價(jià)率僅5%，相比2016年上述翔安地塊樓面價(jià)拍到3.8萬(wàn)元/平方米，地價(jià)確實(shí)近乎折半。但廈門(mén)業(yè)內人士指出，首先，這個(gè)地是多家開(kāi)發(fā)商和諧拿地;其次，這個(gè)地塊拿地的前提是在政府嚴格控制下的限售價(jià)，進(jìn)行倒推測算的樓面價(jià)，而早期的地塊當時(shí)并未限價(jià)，開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的價(jià)格是有較高的預期的，而且因為容積率低，地塊大，可以做高低配，有更高的利潤空間，所以早期開(kāi)發(fā)商才敢拿地;第三，這次土拍地塊小，要求一次性拿證，不可以做復式產(chǎn)品，各方面屬性均比早期地王要差。所以嚴格來(lái)說(shuō)，樓面價(jià)相比早期確實(shí)有下降，但并不是真正意思上的腰斬。

對于廈門(mén)地價(jià)的明顯下滑，盧文曦認為，當前調控基調為穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期，所以投放土地不太會(huì )是標桿性或者標桿區域，一旦出現熱銷(xiāo)對鞏固調控預期不利。

盧文曦強調稱(chēng)，以前房企拿了高價(jià)地還可以“以時(shí)間換空間”，拉長(cháng)銷(xiāo)售周期，結果是導致賬面存貨較多。當前資金壓力不斷考驗房企，2017年強調高周轉的房企太多，凈資產(chǎn)負債率80%以上是普遍現象。雙重壓力之下，房企現在很難再用時(shí)間去換取溢價(jià)空間，高價(jià)地面臨虧本的風(fēng)險還是很大的。

盧文曦指出，這一波地價(jià)下跌表明，由于調控，房企之前測算的房?jì)r(jià)上漲周期變慢，拿地到銷(xiāo)售周期內的房?jì)r(jià)漲幅不足以支撐成本。以廈門(mén)2016年土地溢價(jià)與2015年相比，上漲幅度較大，這表明2016年的地塊去化需要高房?jì)r(jià)支撐。

一個(gè)案例是，廈門(mén)周邊的漳州有一個(gè)旅游地產(chǎn)項目，開(kāi)發(fā)商初期將會(huì )給到代理機構10%的傭金，但業(yè)內人士測算其利潤還不到10%，“就是為了儲客，儲備多一些原始一手客戶(hù)，然后通過(guò)老帶新加速去化。”上述業(yè)內人士透露。

記者采訪(fǎng)的多家廈門(mén)房企認為，土地價(jià)格的屬性對比非常復雜，因為土地不可能一模一樣。但廈門(mén)好的是對比時(shí)間剛好集中在2018年7月2日，成交的幾塊地，和2016年8月26日成交的幾塊地。

此前其他媒體提及的地價(jià)“腰斬”出現在2016年8月26日，對比2018年7月2日。樓面價(jià)從之前的3.2萬(wàn)-3.8萬(wàn)平方米，降低到了1.7萬(wàn)-1.9萬(wàn)平方米之間。2018年出讓的地塊容積率達到了3，而在2016年出讓的地王地塊容積率是2.5左右。

高價(jià)地去化受限

同策研究院統計的數據顯示，2015年至今，銷(xiāo)售面積進(jìn)入廈門(mén)30強的房企中，有10家是總部在廈門(mén)的房企，外來(lái)房企在廈門(mén)的優(yōu)勢并不明顯。而就在2016年8月廈門(mén)地價(jià)創(chuàng )新高之后，9月便出臺了限購政策。

實(shí)際上，綜合同策研究院與上海中原的統計數據顯示，2015年，廈門(mén)土地拍賣(mài)溢價(jià)率保持在26%-76%之間。到了2016年，或許外來(lái)房企進(jìn)入廈門(mén)積極性增加，土拍溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊就有8幅。這些高價(jià)地均沒(méi)有捂盤(pán)惜售的傾向。記者翻查公開(kāi)資料發(fā)現，廈門(mén)在2016年8月出讓的三幅土地創(chuàng )下單價(jià)峰值，其中融僑地塊已進(jìn)入開(kāi)發(fā)周期，并將于年底開(kāi)售，融僑方面已透露會(huì )采取促銷(xiāo)策略;融創(chuàng )地塊項目預售起價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米;IOI(廈門(mén))置業(yè)有限公司地塊項目?jì)H披露了規劃圖。

以某高端項目為例，業(yè)內人士指出，如果以表象來(lái)看，這個(gè)價(jià)格不賺錢(qián)，但實(shí)際來(lái)看，它僅有2棟高層，其余是10多棟洋房，之前的洋房賣(mài)到55000元/平方米，以這個(gè)價(jià)格測算洋房不是虧的，反而略賺;政府高層預售證只給到38500元/㎡，這個(gè)情況與南京非常類(lèi)似，政府不管成本、地價(jià)等方面的因素，僅以調控的目標出發(fā)，對項目發(fā)預售證。值得一提的是，以樓面價(jià)當銷(xiāo)售價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售的，廈門(mén)目前僅有這個(gè)項目一家，其它開(kāi)發(fā)商還在堅持。

從2015年至今，廈門(mén)地價(jià)一直攀升，其中以2016年到達一個(gè)峰值。在2016年8月26日的一場(chǎng)翔安土拍中，融僑集團以3.8萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng )造了廈門(mén)地價(jià)單價(jià)新高，此后的2017年5月，融信、禹洲地產(chǎn)、保利地產(chǎn)在同安拿下三幅土地，樓面價(jià)都在3.1萬(wàn)元/平方米左右。

目前融僑這幅高價(jià)地還未入市，并且該公司在2017年12月又以2.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)獲取集美區一幅地塊。8月9日，張巖接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)時(shí)表示，廈門(mén)市場(chǎng)確實(shí)在整體下行，但整體的量也比較多，大部分開(kāi)發(fā)商會(huì )采取打折銷(xiāo)售，會(huì )做一個(gè)與市場(chǎng)持平的去化量，“虧了就認了，在別的項目上賺回來(lái)，因為也不是只有一個(gè)項目”。

繃緊的資金鏈

房企凈資產(chǎn)負債率普遍在70%到80%。高價(jià)地銷(xiāo)售去化成問(wèn)題等背景下，房企無(wú)法等待最佳銷(xiāo)售時(shí)機。地價(jià)出現下調，有房企已經(jīng)伺機進(jìn)行新一輪布局，比如萬(wàn)科、旭輝。

由財匯大數據終端提供的數據顯示，100多家A股上市房企中，2017年的凈資產(chǎn)負債率高企，萬(wàn)科A 524.27%，保利地產(chǎn)340.12%，綠地控股807.99%，中南建設954.35%。在已發(fā)布2018年中報的9家企業(yè)中，凈資產(chǎn)負債率超過(guò)400%的有3家。分別為中洲控股485.98%，廣宇發(fā)展569.42%，合肥城建527.47%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，沖刺規模的時(shí)候，多房企出現“錢(qián)荒”，聯(lián)合拿地或將成為部分房企的主要競拍方式。

張巖認為，房地產(chǎn)行業(yè)唯一不變的就是變化，企業(yè)每一年的策略都不一樣。比如去年，房企大部分追求高周轉、規模，再往前一年，不少房企主打做小鎮的策略;市場(chǎng)對房企的要求就是思想轉化快。“去年很多企業(yè)就是背負高負債，今年可能連發(fā)工資都困難”。

據21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統計，目前還未進(jìn)入廈門(mén)市場(chǎng)的房企包括綠地、華夏、華僑城、雅居樂(lè )、新城、越秀、合景泰富、正榮等。據了解，這些房企近期在廈門(mén)、漳州等地看地的不在少數。

商界主編點(diǎn)評：

上海財經(jīng)大學(xué)高等研究院近日發(fā)布了一份報告：截至2017年，我國家庭債務(wù)與可支配收入之比高達107.2%，已經(jīng)超過(guò)美國當前水平。

誰(shuí)都清楚，中國家族債務(wù)，最主要的來(lái)源就是房貸。

過(guò)高的房?jì)r(jià)擠壓了其他消費，提內需、消費升級也隨之成為畫(huà)餅。

房?jì)r(jià)絕不能再漲下去了，再漲只會(huì )讓越來(lái)越多的人和資金陷入泥潭。

也不應該指望房?jì)r(jià)全面大跌。因為大跌并不會(huì )減少居民的債務(wù)，反而讓他們最大的一塊資產(chǎn)被蒸發(fā)。

這也許就是中央將“去杠桿”變成“穩杠桿”的原因。

無(wú)論房?jì)r(jià)今后一兩年內怎么變化，這個(gè)巨大的泡沫都已經(jīng)到了破滅邊緣。

最好的結果，是緩緩抽氣，直到泡泡縮小到表面張力不構成威肋。

這是最好的結果，但難度非常高。一不小心，隨時(shí)破掉。

最槽的結果，是氣泡一直變大，最后砰的一聲爆開(kāi)。

不論是哪種結果，聰明的投資者都應該想到，如此危險的市場(chǎng)，已經(jīng)到了避開(kāi)的時(shí)候。