長(cháng)租公寓哄抬房租的輿論聲浪愈演愈烈。中介被架上刀尖，甚至出現言辭激烈的“內斗”及人事洗牌。8月17日，時(shí)任我愛(ài)我家副總裁胡景暉在電話(huà)會(huì )議中稱(chēng)，自如、蛋殼等長(cháng)租公寓運營(yíng)商推漲房租，“資本大幅進(jìn)入長(cháng)租公寓”是主因之一。他還放出危言，“長(cháng)租公寓爆倉的危害性不亞于P2P，2018年是長(cháng)租公寓的死亡之年。”

針對租賃市場(chǎng)中的房源競爭及中介高價(jià)收房行為，胡景暉一向以“敢說(shuō)”在地產(chǎn)行業(yè)著(zhù)稱(chēng)，并以我愛(ài)我家品牌代言人形象在行業(yè)發(fā)聲。同日晚間，他在個(gè)人微信朋友圈公布辭職消息，稱(chēng)“因為眾所周知的原因”，自己“在關(guān)鍵時(shí)刻，被干凈切割了”。我愛(ài)我家發(fā)表聲明稱(chēng)，涉及“胡景暉炮轟長(cháng)租公寓推漲房租”的言論系個(gè)人說(shuō)法，不代表我愛(ài)我家觀(guān)點(diǎn)。

自如、蛋殼公寓等長(cháng)租公寓運營(yíng)商，近兩年來(lái)在資本市場(chǎng)大受垂青，關(guān)于“資本推漲房租”、“壟斷房源”的質(zhì)疑也不絕于耳。

據媒體消息，清華水木論壇近日有網(wǎng)友發(fā)帖稱(chēng)，他掛出的位于天通苑的120平三居室，預期價(jià)位每月7500元，但在兩家中介三輪抬價(jià)后，房租原地暴漲3300元，高達每月10800元。該網(wǎng)友稱(chēng)，兩家涉事中介分別為蛋殼公寓與自如。

來(lái)源：水木清華論壇

蛋殼公寓品牌主管回應《中國企業(yè)家》稱(chēng)，上述房源及業(yè)主都不存在，帖子屬于虛構，公司正在收集證據走法律程序，計劃下周發(fā)公告澄清此事。自如亦回應稱(chēng)，該事件系不實(shí)傳聞，不存在一線(xiàn)員工隨意修改和哄抬價(jià)格的可能。截至發(fā)稿，《中國企業(yè)家》未能聯(lián)系到該網(wǎng)友求證上述帖子的真實(shí)性。

8月17日，北京市住建委聯(lián)合北京銀監局、北京市金融局、北京市稅務(wù)局等部門(mén)集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確提出規范住房租賃企業(yè)行為的“三不得”“三嚴查”。

在約談會(huì )上，相關(guān)部門(mén)對住房租賃企業(yè)提出“三不得”：

不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;

不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源;

不得通過(guò)提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

與此同時(shí)，相關(guān)部門(mén)同步對住房租賃企業(yè)啟動(dòng)了聯(lián)合專(zhuān)項執法檢查，并提出“三嚴查”：

嚴查不按約定用途使用融資資金的行為;

嚴查哄抬租金擾亂市場(chǎng)的行為;

嚴查不按規定進(jìn)行租賃登記備案的行為。

北京市住建委相關(guān)負責人表示，對于住房租賃企業(yè)的違規行為一經(jīng)查實(shí)，各部門(mén)將從嚴處罰，聯(lián)合懲戒。

針對上述約談內容，胡景暉提出三點(diǎn)建議。第一，住建部門(mén)需要在各地迅速建立房屋住宅租賃指導價(jià)，每個(gè)月發(fā)布一次，向全體老百姓發(fā)布。第二，凡是異常于政府租賃指導價(jià)的交易，允許老百姓舉報或者政府監察，一旦查到，一查到底，該懲罰誰(shuí)懲罰誰(shuí)。第三，住建部和“一行三會(huì )”盡快建立長(cháng)租公寓資本介入的監管體系和方案，不要讓他們胡來(lái)。

房租跳漲：長(cháng)租公寓成推手?

圍繞房租暴漲的話(huà)題正在刺激公眾緊張情緒，據(鏈家)貝殼研究院統計數據，2018年7月，北京每平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。我愛(ài)我家集團研究院數據顯示，2018年7月，北京住房租賃月租金均價(jià)為4902元/套，環(huán)比6月上漲2.9%。中房協(xié)實(shí)時(shí)數據顯示，北京近一月實(shí)時(shí)每平方米月租金為93.79元，環(huán)比上漲1.58%，同比上漲19.78%。上述機構的同比增幅數據皆在20%左右。

一線(xiàn)城市的房租整體漲勢非常明顯。據中信證券，2018年7月以北上廣深為代表的一線(xiàn)城市房租增速處于過(guò)去五年高位，尤其在過(guò)去一年來(lái)，其平均租金漲幅達到20%。其中，北京2018年7月份房租環(huán)比上漲2.63%，同比上漲21.89%;廣州市2018年7月房租環(huán)比上漲2.92%，同比上漲21.64%，均處于過(guò)去五年間的較高水平。環(huán)比方面，今年7月，某些熱點(diǎn)地區房租整體漲幅甚至超過(guò)10%，如北京五六環(huán)、深圳福田區等地。

原籍河北的李晨大學(xué)畢業(yè)后來(lái)到北京，租住在北京東四環(huán)附近的自如友家。本著(zhù)經(jīng)濟實(shí)惠、交通便利及安全性原則，她合租了某中檔小區一套四居室的次臥，面積近13平米，租金每月2390元，加上服務(wù)費后接近2600元。今年7月，由于上班地址調整，她打算搬到西三環(huán)區域，卻在找房這件事上犯了愁。

7月中旬開(kāi)始，她先后在地鐵線(xiàn)上篩選距離公司半小時(shí)地鐵的鏈家及自如房源，這才發(fā)現不到10平米的次臥，租金普遍在3000元以上。此外，可選擇的房源數量相比去年少了很多，且距離地鐵直線(xiàn)距離大都超過(guò)1千米。

更令她驚慌的是，自己原本居住的小區，過(guò)去一年來(lái)的平均單價(jià)已經(jīng)跳漲500塊。她找到自如管家測算，發(fā)現自己居住的這間次臥，目前市場(chǎng)行情在3300元上下?；ヂ?lián)網(wǎng)廣告公司工作兩年，李晨的工資收入從每月5500塊上漲到8000塊左右，但持續上漲的房租壓力加之物價(jià)水平，仍讓渴求保持生活質(zhì)量的她稍感吃力。

對于年輕的上班族而言，交通及裝修風(fēng)格成為租房考慮的重點(diǎn)因素。也正因此，發(fā)源于鏈家的長(cháng)租公寓品牌“自如”，進(jìn)入更多人的租住視野。前述自如員工對《中國企業(yè)家》稱(chēng)，諸如李晨這樣的租賃需求在北京市場(chǎng)占百萬(wàn)量級，而其中的6成需求由自如滿(mǎn)足。在我國，長(cháng)租公寓主要包括分散式及集中式兩種，規模最大的企業(yè)分別是自如和萬(wàn)科泊寓。自如方面表示，長(cháng)租公寓行業(yè)目前占整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的比例不足5%，不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力。另有數據顯示，其市場(chǎng)占比僅為2%左右。

資本注入：補血還是噬血?

“天通苑高價(jià)租金事件”中，當事人將資本力量與高房租推至對立面，稱(chēng)房屋中介高價(jià)搶房隨后轉租賺差價(jià)的行為意在“吸干年輕人的血”，從而引發(fā)了更為廣泛的社會(huì )討論情緒。這場(chǎng)關(guān)于部分長(cháng)租公寓是否拉高房?jì)r(jià)的討論中，不僅聚集了圍觀(guān)群眾的參與，更在參賽競手中產(chǎn)生意見(jiàn)分歧，并牽出行業(yè)內戰。

8月17日，胡景暉在電話(huà)會(huì )議中表示，以自如、蛋殼為代表的長(cháng)租公寓運營(yíng)商以高出市場(chǎng)價(jià)20%—40%的價(jià)格爭搶房源，導致售房成本直接上升，這一行為嚴重違背市場(chǎng)規律。就此言論，自如CEO熊林回應《中國企業(yè)家》稱(chēng)，“無(wú)理無(wú)據”。蛋殼公寓相關(guān)負責人則表示，對此不予置評。

來(lái)自北京鏈家的員工王帥，負責朝陽(yáng)區域某片區的自如租賃業(yè)務(wù)已超兩年。他對《中國企業(yè)家》表示，在收房時(shí)，自如給到業(yè)主的租金跳漲幅度一般不會(huì )超過(guò)250塊/套。在與其他競手爭取同一套房源時(shí)，每次報價(jià)的上漲幅度則在二三十塊左右，且要經(jīng)過(guò)公司嚴格的價(jià)格測算程序以及最快一天的等待時(shí)間。

公開(kāi)資料顯示，自如今年初宣布完成40億人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領(lǐng)投，華晟、融創(chuàng )中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。其估值逾200億元，刷新中國長(cháng)租公寓行業(yè)單筆記錄。今年6月，蛋殼公寓也宣布完成7000萬(wàn)美元B+輪融資，由老虎環(huán)球基金(Tiger Global)領(lǐng)投，B輪投資方華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本跟投。此前，蛋殼公寓于2月底完成1億美元B輪融資。

資本加持作用顯而易見(jiàn)。自如、蛋殼公寓等長(cháng)租公寓運營(yíng)商開(kāi)啟規模戰，正向一二線(xiàn)城市加速布局。比如，目前自如已經(jīng)進(jìn)入北京、上海、深圳、杭州、武漢等九個(gè)城市。熊林表示，2018年上半年自如管理公寓超過(guò)70萬(wàn)間，今年的目標是突破100萬(wàn)間。7月31日，自如(深圳)城市總經(jīng)理郭偉提出，未來(lái)3年在深圳總運營(yíng)達30萬(wàn)間的新戰略目標。

自如的規模擴張與業(yè)務(wù)拓展依賴(lài)于投資者的真金白銀，另一方面，自如服務(wù)場(chǎng)景中與用戶(hù)產(chǎn)生了大量“接觸點(diǎn)”，其潛在經(jīng)濟價(jià)值也為投資方所青睞。但并非所有接受投資的長(cháng)租公寓運營(yíng)商都能擁有好運氣活得長(cháng)久，租金回報率低、回報周期長(cháng)、盈利模式模糊等難題至今仍未“解套”。

根據公開(kāi)資料統計，2017年，有5家長(cháng)租公寓運營(yíng)商或品牌在洗牌中出局，長(cháng)租公寓領(lǐng)域的融資額度也明顯下降。國內最早一批進(jìn)入租賃市場(chǎng)的“元老級”品牌之一Color公寓，曾在2015年底完成1600萬(wàn)人民幣的A輪融資，也在這一年宣布告別。

“市場(chǎng)或許無(wú)法承受如此不理性的發(fā)展。”在胡景暉看來(lái)，高價(jià)收房是在“干傻事”，長(cháng)租公寓重裝修、N+1出租模式加劇租房?jì)r(jià)格上漲，長(cháng)租公寓企業(yè)一味滿(mǎn)足資本市場(chǎng)胃口，完全破壞正常房屋租賃市場(chǎng)，“2018年是長(cháng)租公寓的死亡之年”。房租全線(xiàn)上漲背后，長(cháng)租公寓面臨的資金壓力與日俱增。“若長(cháng)租公寓資金鏈斷裂，收不到房租的業(yè)主將會(huì )驅趕承租人，成百上千萬(wàn)租客終將露宿街頭。”

中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，大量資本進(jìn)入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應，只是通過(guò)升級或者分割獲得投資溢價(jià)，這種輕資產(chǎn)模式很容易出現局部區域壟斷，并疊加對同區域普通租賃業(yè)主定價(jià)的影響。“以小區可比租金價(jià)格，包括自如等房源租金，比普通租賃房源價(jià)格要高30%以上。”張大偉稱(chēng)。

近期，新派公寓CEO王戈宏在接受騰訊采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，資本進(jìn)入長(cháng)租公寓市場(chǎng)，會(huì )讓長(cháng)租公寓不會(huì )急著(zhù)通過(guò)大幅度提高租金來(lái)實(shí)現短期盈利，而更好地通過(guò)合理租金和優(yōu)質(zhì)服務(wù)去獲客和擴大市場(chǎng)。他否認了資本推動(dòng)房租上漲的說(shuō)法。“(二房東)本身從房東手里拿房成本就不低，加上裝修、運營(yíng)、維護等成本，基本無(wú)利可賺。”

根據公開(kāi)資料，自如自2011年成立以來(lái)，僅在北京實(shí)現微利。胡景暉稱(chēng)，我愛(ài)我家旗下長(cháng)租公寓品牌“相寓”為盈利狀態(tài)。“資本可以進(jìn)這個(gè)行業(yè)，但是要守規矩，不要跑偏。”胡景暉對《中國企業(yè)家》表示。

房租跳漲前景：供需缺口承壓

8月17日，我愛(ài)我家發(fā)布公告與胡景暉的言論“撇清關(guān)系”。其聲明稱(chēng)，導致近期房租上漲的原因是多樣的，CPI、供需矛盾、人口對租住品質(zhì)需求提升、傳統的暑期租賃旺季等是近兩個(gè)月來(lái)房租上漲的重要原因。胡景暉在朋友圈中多次轉發(fā)該聲明。

在(鏈家)貝殼研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)看來(lái)，北京等一線(xiàn)城市房租年年上漲的原因，主要是供不應求。而7、8月份房租比一年中其他時(shí)間漲幅要高的原因，則是因為畢業(yè)季。此外，從2017年末開(kāi)始外圍城區不符合居住要求的違規建筑、群租房等被清理，導致需求向內城轉移。

中信證券研究顯示，北京二手房同比價(jià)格從去年10月份到今年6月份出現連續九個(gè)月負增長(cháng)，環(huán)比也保持了連續9個(gè)月的負增長(cháng)。上海二手房?jì)r(jià)格連續8個(gè)月出現下跌。但租房市場(chǎng)則是冰山另一面。

上述機構分析稱(chēng)，從供需角度分析，租賃的供給和需求均面臨一定壓力，供需缺口造成房租客觀(guān)上漲。“房屋租賃市場(chǎng)在供給和需求端各自存在三道缺口，租賃市場(chǎng)的待培、限價(jià)下的轉租為售以及違建拆除導致供給端難以放量。另一側，購置需求的擠壓、畢業(yè)生剛需和租房消費升級的大勢積攢了大量租房需求，租房市場(chǎng)的供需失衡使房租上漲具有一定根基。”

值得一提的是，從房租和房?jì)r(jià)的相對漲幅來(lái)看，租房合約的價(jià)格黏性使前期高房?jì)r(jià)向房租的傳導滯后，使房租補漲。房?jì)r(jià)趨穩下業(yè)主減少租賃投資，進(jìn)一步導致房源緊俏。此外，非市場(chǎng)因素如租賃中介資本介入，短期局部性炒高房?jì)r(jià)也使租房?jì)r(jià)格被動(dòng)抬高。

但克而瑞高級分析師崔秀程則認為，中介機構的炒作能起多大作用，還依賴(lài)于各自對市場(chǎng)壟斷的程度，其影響的可持續性有限。

思源機構市場(chǎng)總監郭毅對《中國企業(yè)家》表示，此輪“房租暴漲”熱潮，與機構模式之爭造成利益沖突有關(guān)。“住宅市場(chǎng)的限購和租賃市場(chǎng)的房租上漲一直是聯(lián)動(dòng)關(guān)系。隨著(zhù)調控執行的松緊程度，會(huì )對租賃市場(chǎng)產(chǎn)生不同程度的影響，這是核心。”

郭毅還表示，中介公司的商業(yè)模式確實(shí)成為客觀(guān)推手，但在不同業(yè)務(wù)板塊所呈現的情況不同。 “最重要的是，政府要制定相應市場(chǎng)規則，對中介去明確標準，什么樣的東西是可以做的，什么樣的商業(yè)行為是不規則的。如果沒(méi)有這個(gè)標準，(政策部門(mén))會(huì )處在一個(gè)被迫應對的狀態(tài)，等房租出現泡沫狀態(tài)再去遏制，就會(huì )很困難。”

胡景暉稱(chēng)“一個(gè)人在戰斗”

8月17日下午，我愛(ài)我家聲明稱(chēng)，胡景暉“炮轟長(cháng)租公寓推漲房租”等言論與我愛(ài)我家無(wú)關(guān)。胡景暉轉發(fā)該聲明并稱(chēng)，“我是一個(gè)人在戰斗”。8月18日上午，胡景暉宣布辭職我愛(ài)我家副總裁，稱(chēng)鏈家董事長(cháng)左暉一個(gè)電話(huà)，其被謝勇辭職了，因為“左暉兩次聯(lián)系謝勇要求管管胡景暉”。

“老謝說(shuō)，左暉給他打電話(huà)了，說(shuō)要管管我，不然就讓鏈家全面在輿論上跟我愛(ài)我家開(kāi)戰。這是老謝當著(zhù)我的面說(shuō)的。但是老左是不是真的這么說(shuō)的，我現在也有點(diǎn)存疑了。”在接受《中國企業(yè)家》采訪(fǎng)時(shí)，胡景暉如是表達離職細節。他口中的“老謝”指我愛(ài)我家董事長(cháng)兼CEO謝勇，老左指鏈家董事長(cháng)左暉。

17日下午，左暉發(fā)聲明稱(chēng)，對我愛(ài)我家內部事情沒(méi)有任何觀(guān)點(diǎn)，希望我愛(ài)我家能夠披露胡景暉離職的真實(shí)原因。

來(lái)源：左暉關(guān)于此次事件的聲明

根據左暉上述聲明的微信截圖內容顯示，謝勇通過(guò)微信及電話(huà)聯(lián)系左暉，溝通了三件事：不希望行業(yè)內斗，希望公司高層保持及時(shí)的信息溝通;我愛(ài)我家不支持胡景暉對媒體的表達，且不贊成胡景暉的觀(guān)點(diǎn);不滿(mǎn)意胡景暉一再有損上市公司形象的行為，在和我愛(ài)我家原董事長(cháng)溝通胡景暉在我愛(ài)我家公司的工作安排。

今天凌晨，胡景暉在朋友圈稱(chēng)，要在上午10點(diǎn)召開(kāi)“胡景暉個(gè)人媒體溝通會(huì )”，“揭曉所有真相”。胡景暉對《中國企業(yè)家》表示，他在昨晚跟左暉通了半小時(shí)電話(huà)。“左暉說(shuō)，老胡你認識我20年了，你還不了解我嗎?我以人格擔保，沒(méi)有主動(dòng)聯(lián)系過(guò)我愛(ài)我家的高管。”

在上午的溝通會(huì )現場(chǎng)，胡景暉說(shuō)，“我離開(kāi)我愛(ài)我家的決定是對的，因為外面海闊天空。”他提到自己曾在去年得過(guò)重度抑郁癥，甚至想結束自己的生命。雖然后來(lái)被醫生證明身體恢復，但這也成為他被“出局”的一個(gè)借口。胡景暉說(shuō)，他特別喜歡一部美國電影。“所有的刺殺都會(huì )被塑造成一個(gè)孤獨的瘋子。所以肯尼迪怎么死的，今天還是一個(gè)懸案。”

胡景暉回憶稱(chēng)，自己被公司“切割”的主因，或許與一個(gè)月前跟我愛(ài)我家前董事長(cháng)劉田索要股份等補償有關(guān)。“他一而再再而三躲我和推(脫)這件事情”。胡景暉說(shuō)，“他回新西蘭的時(shí)候，我給他發(fā)過(guò)一次微信，我說(shuō)不念過(guò)往，不懼未來(lái)，在最好的時(shí)代做最好的自己。”

“原董事長(cháng)(劉田)認為干掉老胡就沒(méi)有人再跟我要錢(qián)了，謝勇可能認為，干掉老胡就沒(méi)有人功高震主了，所以在那一剎那他們成為了一致行動(dòng)人。也許老左只是一個(gè)借口，也許老左只是一個(gè)本不存在的借口。”胡景暉說(shuō)，“真正想辦我的很可能是謝勇本人。”

“我很傷心。”胡景暉對《中國企業(yè)家》表示，不過(guò)他現在已經(jīng)不關(guān)心這個(gè)問(wèn)題了。他關(guān)心的是，離職這件事被披露出來(lái)后，我愛(ài)我家六萬(wàn)員工會(huì )怎么想，禮拜一的股市會(huì )是什么樣的表現。“我不會(huì )報復任何人，但是時(shí)間會(huì )證明一切。”

談及接下來(lái)的職業(yè)規劃，胡景暉稱(chēng)，將會(huì )繼續無(wú)償扮演好“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)聯(lián)盟主席”的角色。此外，“我會(huì )高調進(jìn)入投資界，三個(gè)月以后景暉私募基金的開(kāi)業(yè)酒會(huì )將在利茲卡爾頓舉行。”他還表示，“我本來(lái)想在2020年4月份我愛(ài)我家完成5億、6億、7億的對賭，2020年4月份審計報告出來(lái)，2020年5月份我拿點(diǎn)撒仨瓜兩棗破股份。解套以后，再實(shí)現我的個(gè)人夢(mèng)想。但是謝勇把這個(gè)時(shí)間表大大提前了。”

“這個(gè)月以來(lái)發(fā)生的林林總總，逼我想到這一步。”一切似乎早有安排。胡景暉回憶稱(chēng)，在6月底58成為我愛(ài)我家第二大股東，完成交割大概6月底7月初的時(shí)候，“我就感覺(jué)到氣氛不對了”。胡景暉否認自己的離職結果與58有關(guān)，他相信姚勁波。“姚勁波今天上午第一時(shí)間跟我通了電話(huà)，他都很驚訝，證明這一切的事情跟姚勁波一毛錢(qián)(關(guān)系)都沒(méi)有。”

采訪(fǎng)過(guò)程中，胡景暉多次跟記者強調，他跟左暉是朋友，前幾年自己沒(méi)得病時(shí)，他們經(jīng)常在奧體一塊踢球。所以左暉今天發(fā)的聲明，“我基本上也是信的”。但他隨后稱(chēng)，“我并不認同今天貝殼和自如的做法，那是另外一回事。”

公開(kāi)資料顯示，1971年出生的胡景暉，畢業(yè)于北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院國際經(jīng)濟專(zhuān)業(yè)，2001年12月至今任北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總裁。2018年4月9日起任昆百大副總裁，負責北京和全國的市場(chǎng)與戰略研究，企劃與品牌、業(yè)務(wù)推廣及企業(yè)文化建設等工作。

截至發(fā)稿，謝勇方面未對胡景暉的相關(guān)言論予以回應。胡的離職舉動(dòng)，左暉的聲明，姚勁波的表態(tài)，皆為這場(chǎng)焦灼的中介內戰增添了幾分暗影。