年初，自如獲得40億元的A輪融資。在長(cháng)租公寓行業(yè)，這是規模最大的一筆融資，被稱(chēng)為“自如的成人禮”，彼時(shí)，政策支持，資本追逐，媒體追捧。

僅僅7個(gè)月后，自如被推向風(fēng)口浪尖。

時(shí)任我愛(ài)我家的副總裁胡景暉稱(chēng)，以自如、蛋殼公寓為代表的長(cháng)租公寓運營(yíng)商，為擴大規模，以高于正常價(jià)格的20%到40%爭搶房源，破壞了房屋租賃市場(chǎng)。更在其后的媒體發(fā)布會(huì )上稱(chēng)，“我的另一大罪狀是說(shuō)長(cháng)租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害，這個(gè)一點(diǎn)也沒(méi)錯。”

一瞬間，輿論嘩然，而被質(zhì)疑最多的是自如發(fā)行的ABS。

租金變貸款

正值租房旺季，房租上漲，一些自如租客選擇了自如分期的方式來(lái)支付房租，減輕房租壓力。以月租3000元為例，選擇自如分期的租客，需承擔6.27%的租房手續費率，享受年服務(wù)費7折優(yōu)惠，首付款較少，這一業(yè)務(wù)的背后會(huì )有哪些秘密?

選擇自如分期的租客，在簽訂《租房合同》的同時(shí)，還需要簽訂一份《貸款合同》?！顿J款合同》中明確標明：“本合同項下貸款期限為11個(gè)月。貸款起始日以貸款本金劃離乙方賬戶(hù)之日為準，甲方同意乙方委托第三方支付機構/銀行以資金代付的方式將本合同項下的貸款本金數額于貸款之日起從乙方賬戶(hù)受托支付至房屋資產(chǎn)管理人的指定賬戶(hù)。”

換句話(huà)說(shuō)，選擇自如分期的租客貸款一年租金，并將租金一次性付給自如。

自如如何通過(guò)ABS賺錢(qián)

2017年8月15日，自如發(fā)行了國內首單租房市場(chǎng)消費分期類(lèi)ABS——“中信證券—自如1號房租分期信托受益權資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃“，該單ABS產(chǎn)品由中信證券擔任計劃管理人及承銷(xiāo)機構，期限兩年，首期發(fā)行規模5億元，本專(zhuān)項計劃優(yōu)先級票面利率5.39%。

2017年7月，證監會(huì )、住建部等九部委剛剛在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中指出，“加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券及資產(chǎn)支持證券，專(zhuān)門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)”。

在市場(chǎng)上發(fā)行的自如ABS產(chǎn)品未受到太多質(zhì)疑，從資本市場(chǎng)的運行來(lái)看，自如的模式也并無(wú)不妥。

ABS是資本市場(chǎng)常見(jiàn)的融資手段，簡(jiǎn)單來(lái)講，將未來(lái)獲得的收益，通過(guò)某種方式，現在取出來(lái)。根據ABS流程來(lái)看，自如通過(guò)旗下金融公司放貸給租戶(hù)，租戶(hù)與自如形成債權債務(wù)關(guān)系，自如將債權打包注入給SPV，SPV發(fā)行證券募資，自如從SPV獲得所募資金，補充旗下金融公司繼續放貸。由于租金是一種被認為是比較安全穩定的支出，因此該類(lèi)ABS的回報率和安全性得到一定保證。

同時(shí)，該ABS經(jīng)過(guò)權威評級，有自如本身對投資者進(jìn)行兜底，同時(shí)減緩租戶(hù)交房租壓力，并能滿(mǎn)足房東需求，看起來(lái)是多贏(yíng)的舉措。

截止到2018年8月，自如已發(fā)放價(jià)值超10億的資產(chǎn)證券。長(cháng)租公寓品牌中，發(fā)放ABS的也不單是自如一家。

既然看起來(lái)是多贏(yíng)的舉措，那為什么會(huì )出現眾多質(zhì)疑?

不妨先來(lái)看看自如主要的盈利方式。

如果自如不是行業(yè)領(lǐng)先的租房平臺，恐怕不會(huì )背負輿論壓力。自如發(fā)放ABS，以租房分期消費貸款為底層資產(chǎn)，其發(fā)行模式為框架式，該模式除了一次核準，多次發(fā)行的特點(diǎn)外，另一特點(diǎn)是在未來(lái)一定期限內，有充足基礎資產(chǎn)來(lái)支持儲架的規模。

簡(jiǎn)單講，需要不斷擴大底層資產(chǎn)規模。再通俗點(diǎn)說(shuō)，即不斷擴充房源。自如借助ABS融資，形成資金池，拿投資者的錢(qián)跑馬圈地，擴充房源。實(shí)際上，在每個(gè)垂直領(lǐng)域，無(wú)論是百團大戰的美團，還是滴滴Uber之爭，資本總在上演同樣的故事，搶奪市場(chǎng)，獲得定價(jià)權，行業(yè)洗牌，出現獨角獸。

而在長(cháng)租市場(chǎng)，房東成為爭奪的對象，簡(jiǎn)單粗暴的方式即為自如用高價(jià)搶奪房源。

同時(shí)，自如發(fā)行ABS的成本相對較高。據搜狐報道，目前行業(yè)內ABS平均利率在5%-6%之間，自如ABS利率相對較高，加上中信證券增信、托管及承銷(xiāo)的費用，最終自如付出的利率估計接近10%。

7月份數據顯示，全國城市住宅租金大幅上漲，北京7月房租同比漲21.89%、上海同比漲16.46%、深圳同比漲29.68%;二線(xiàn)城市成都同比漲30.98%、合肥同比漲24.04%、寧波同比漲19.92%……除了受季節調控，不難想到資本的助推作用。

資本圍剿的長(cháng)租市場(chǎng)

資本市場(chǎng)對于長(cháng)租領(lǐng)域的青睞，在2017年達到頂峰。數據顯示，2016年，中國的流動(dòng)人口達到了2.45億，占總人口的18%。而其中僅北上廣深四城流動(dòng)人口高達3000萬(wàn)。

龐大的流動(dòng)人口數量使得長(cháng)租領(lǐng)域頗受青睞。以自如為例，2011年至今，自如累計服務(wù)120萬(wàn)租客。2016年9月，自如管理25萬(wàn)間房屋，房屋資產(chǎn)超過(guò)3000億元，不到兩年的時(shí)間，自如的業(yè)績(jì)翻倍，為 20 萬(wàn)業(yè)主管理 50 多萬(wàn)間房源，管理資產(chǎn)價(jià)值超過(guò) 6000億元。

其他公寓的管理規模也在持續擴大，據統計，目前市場(chǎng)上擁有大約166多萬(wàn)套長(cháng)租公寓，其中，自如和相寓以50萬(wàn)間房間和40萬(wàn)間房間，處于領(lǐng)先地位。但隨著(zhù)資本持續進(jìn)入，各大公寓運營(yíng)商你追我趕，自如不得不采用更為激進(jìn)的方式進(jìn)行擴張。

同樣，自2017年以來(lái)，不少長(cháng)租公寓運營(yíng)商拿到融資，2018年1月份，自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資，由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機構領(lǐng)投，成為迄今為止，長(cháng)租領(lǐng)域最大的一筆融資金額。而6月份，在獲得1億美元B輪融資不到三個(gè)月的時(shí)間之后，蛋殼再次完成7000萬(wàn)美元B+輪融資。由老虎環(huán)球基金(Tiger Global)領(lǐng)投。

資本講究回報率，也無(wú)怪乎長(cháng)租公寓運營(yíng)商各出奇招，攻占租房領(lǐng)域，比如已經(jīng)“爆倉”的杭州長(cháng)租公寓鼎家過(guò)度放債最終使得資金鏈短鏈。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：“各類(lèi)型租賃企業(yè)都有挪用租金建立資金池的現象。而這容易出現爆倉風(fēng)險，這也是違規違法的行為。”

金融專(zhuān)家黃立沖在接受騰訊財經(jīng)《棱鏡》欄目采訪(fǎng)時(shí)認為，多數的長(cháng)租公寓作為二房東，沒(méi)有物業(yè)產(chǎn)權，用租金收益發(fā)行ABS，相較于物業(yè)資產(chǎn)型ABS，不確定性更高。但自如總經(jīng)理熊林在之前接受采訪(fǎng)時(shí)曾表示，自如收益能夠覆蓋ABS發(fā)行成本和承諾的本息收益。

目前來(lái)看，自如“爆倉”的風(fēng)險較小，但資本進(jìn)入長(cháng)租公寓市場(chǎng)，拉高房租，增加租房成本，潛在的社會(huì )問(wèn)題將被放大。繼“買(mǎi)不起房”言論持續發(fā)酵后，“租不起房”或成城市新殤。

8月17日，北京市住建委明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過(guò)提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。