樓市庫存規模持續下降，專(zhuān)家建議調整去庫存政策

　　中新經(jīng)緯客戶(hù)端9月5日電 (薛宇飛)自2015年12月中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“化解房地產(chǎn)庫存”以來(lái)，全國商品房待售面積持續下降。專(zhuān)家卻認為，很多城市都面臨補庫存的壓力，停止去庫存或將是政策新方向。

　　樓市去庫存周期已經(jīng)完成？

　　商品房待售面積是反映房地產(chǎn)庫存水平的指標之一。國家統計局公布的數據顯示， 2011年末，全國商品房待售面積為27194萬(wàn)平方米，四年后的2015年末，商品房待售面積漲幅超2.6倍，至71853萬(wàn)平方米。

　　面對如此大的庫存規模，2015年12月的中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確提出“化解房地產(chǎn)庫存”。之后，各地相繼出臺降低首付比例、鼓勵農民進(jìn)城買(mǎi)房、減少交易稅費等政策。受此影響，市場(chǎng)交易頻繁，樓市庫存明顯減少，至2018年7月末，商品房待售面積降至54428萬(wàn)平方米。

　　對于去庫存效果，國家統計局在今年7月中旬舉行的上半年國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會(huì )上表示，去庫存成效突出。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，全國商品房待售面積連續4年下降，庫存數據已經(jīng)跌至50個(gè)月以來(lái)最低，全國性的去庫存周期已經(jīng)完成。

　　“不管是一二線(xiàn)城市還是三四線(xiàn)城市，目前基本都已完成了去庫存任務(wù)，不少城市已經(jīng)需要積極補庫存。”張大偉對中新經(jīng)緯客戶(hù)端(微信公眾號：jwview)說(shuō)。

　　易居研究院近日發(fā)布的百城住宅庫存報告顯示，截至今年7月底，其監測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%，庫存規模相當于2011年11月的水平，即庫存規?；芈涞搅似吣昵暗乃?。

　　上述報告稱(chēng)，今年7月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為9.6，這意味著(zhù)，市場(chǎng)僅需9.6個(gè)月就能消化完這些庫存。對比歷史數據，今年前7個(gè)月100個(gè)城市存銷(xiāo)比總體在歷史低位運行。

　　“全國百城庫存水平繼續下跌，說(shuō)明當前市場(chǎng)正步入‘缺貨’階段，此類(lèi)市場(chǎng)特征與近期房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的現象也是關(guān)聯(lián)的。應該說(shuō)，庫存市場(chǎng)的基本面正在發(fā)生根本性變化。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶(hù)端(微信公眾號：jwview)分析道。

　　面對房地產(chǎn)庫存不斷減少的現狀，一線(xiàn)城市已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)。百城住宅庫存報告的數據顯示，從同比增幅看，一線(xiàn)城市在連續34個(gè)月庫存同比下跌后，在今年6月份首次出現同比正增長(cháng)，7月繼續同比正增長(cháng)，這意味著(zhù)一線(xiàn)城市正進(jìn)入補庫存的階段。

　　不過(guò)，不同類(lèi)別商品房的庫存狀況也不相同。易居研究院的另一份報告顯示，2012年~2017年，在35個(gè)大中城市商品房實(shí)際庫存中，住宅占比震蕩下行，從56.6%降至44.6%，商品房實(shí)際庫存從以住宅為主轉為以非住宅為主，商辦用房的庫存問(wèn)題變得更加突出。

　　是時(shí)候轉向補庫存？

　　今年7月31日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議提出，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導預期，整治市場(chǎng)秩序，堅決遏制房?jì)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制。

　　張大偉認為，隨著(zhù)市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)調控已經(jīng)從去庫存轉向補庫存和遏制房?jì)r(jià)上漲，地方也應當明確提出停止去庫存政策。

　　呼和浩特市8月底就提出，全面停止房地產(chǎn)去庫存調控措施，成為首個(gè)停止去庫存的城市。根據該市2016年4月底實(shí)施的房地產(chǎn)去庫存方案，個(gè)人或家庭購買(mǎi)首套商品住房并繳清契稅的、回遷居民購買(mǎi)存量商品房并繳清契稅的，按照每平方米200元標準給予購房補貼。也就是說(shuō)，隨著(zhù)停止去庫存政策的出臺，呼和浩特將不再發(fā)放購房補貼。

　　嚴躍進(jìn)稱(chēng)，今年以來(lái)，呼和浩特的庫存規模和去庫存周期總體在變小，但房?jì)r(jià)有所反彈，重新審視既有的庫存政策并積極做出調整，非常關(guān)鍵。“停止去庫存或將是下半年新方向。和呼和浩特情況類(lèi)似的還有西南、西北的部分城市，隨著(zhù)這類(lèi)城市庫存市場(chǎng)進(jìn)入短缺階段，預計下半年相關(guān)政策會(huì )有所調整。”他說(shuō)。

　　張大偉認為，樓市調控政策仍在持續加碼，僅今年前8個(gè)月，調控次數就高達315次。在這樣的背景下，以發(fā)放購房補貼為代表的去庫存政策已經(jīng)不合時(shí)宜，地方政府應當予以停止。

　　從提出“化解房地產(chǎn)庫存”伊始，去庫存就更多地指向消化三四線(xiàn)城市的樓市庫存，而棚戶(hù)區改造貨幣化安置也被認為是推動(dòng)三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的原因之一。正因為此，棚改的貨幣化安置在一些地方正逐步退出，實(shí)物安置的比例上升。

　　呼和浩特出臺的上述政策強調，穩步推進(jìn)棚戶(hù)區改造項目回遷安置，回遷安置比例控制在70%左右。長(cháng)春市8月底提出，新啟動(dòng)實(shí)施的棚改項目取消貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。

　　“在庫存已經(jīng)不足的情況下，棚改仍以貨幣化的方式安置，不利于穩定市場(chǎng)。房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，應當重新回到實(shí)物安置。”張大偉說(shuō)。

　　在補庫存方面，張大偉認為，除了加大土地供給、增加市場(chǎng)化庫存，也應增加政策性土地供應，如增加回遷房安置房比例、建設人才住房等。(中新經(jīng)緯APP)

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