居民在財富配置上也需要及時調(diào)整，以免在房地產(chǎn)市場下行過程中遭遇重創(chuàng)。

總體來看，中國房地產(chǎn)市場的最好時期已經(jīng)過去。其中，三四線城市房地產(chǎn)的危險程度要超過一二線城市。

三四線城市的房地產(chǎn)市場一直就不被看好。一方面，全國的人口都在老齡化;另一方面，具有購買力的年輕人口正在從三四線城市流向一二線城市。因此，對三四線房地產(chǎn)市場的前景期望遠遠低于一二線城市。

沒有想到的是，2017年成為三四線城市房地產(chǎn)市場最為火爆的一年。背后受到了兩個難以持續(xù)的因素推動：其一，棚戶區(qū)改造的規(guī)模在2017年達到600萬套的歷史性峰值。而調(diào)研表明，在某些地方的縣城，貨幣化補貼可能高達當?shù)匾惶咨唐贩康?0%以上。其二，三四線城市居民在2017年購房過程中，終于開始大規(guī)模加杠桿。

2017年三四線城市的房地產(chǎn)熱銷，受到多種不可持續(xù)因素的推動，注定是不能持續(xù)的。短期來看，三四線房地產(chǎn)市場將會逐漸降溫。中期內(nèi)，三四線城市房地產(chǎn)可能加速下滑。流動性將會是三四線城市房地產(chǎn)市場面臨的最大問題。試想，在老齡化加劇、年輕人流出的背景下，誰再來接手當前購買投資盤的房子?

此前，很多人還最看好準一線與二線城市的房地產(chǎn)市場前景。因為，這些城市面臨持續(xù)的人口凈流入。而且，這些城市的房價水平相對于城市的人均收入而言，價格并不算貴。

盡管這些地方政府均嚴格控制新房房價，但對二手房價格沒有任何限制，以至于新房價格要比同地段的二手房價格低20-30%。由此造成兩個后果：開發(fā)商沒有動力開發(fā)新的樓盤，房源供給下降;買到新房并到二手房市場出售，這是穩(wěn)賺不賠的買賣。這就加劇房地產(chǎn)供求矛盾，推動真實房價上漲。

再加上，準一線城市與二線城市政府，在前段時間紛紛加入“搶奪人才”的大軍，也顯著加劇了這些城市新房市場的供求失衡，以至于出現(xiàn)了幾萬人搖號搶購幾百套商品房的局面。

盡管地方政府限制新房房價，但供求失衡如此劇烈的格局之下，新房真實價格的上漲不可避免。舉個例子，某二線城市，新房房價名義上是150萬元，但要強制購買80萬的車位費并繳納30萬的茶位費，最終新房的真實價格高達260萬!

北上廣深這四個一線城市房地產(chǎn)市場面臨的最大問題，是基本上沒有庫存了。長期以來的房地產(chǎn)調(diào)控，一方面是大量剛需被限購限貸政策所凍結(jié)，另一方面則是開發(fā)商沒有能力去開發(fā)新的樓盤。未來一線城市的房地產(chǎn)價格走勢具有高度不確定性，至少有三種情景:一、房價再度暴漲。二、中央政府未來放大招，房產(chǎn)稅出臺時間可能早于預(yù)期，這將有效遏制一線城市房價上漲，但也可能造成一線城市房價暴跌。三、當前這種壓縮房地產(chǎn)交易的調(diào)控做法可能繼續(xù)下去。

然而，這種做法終非長久之計，而且可能繼續(xù)加劇一線城市的供需失衡，無法一直用下去。未來的某個時候，政府必須在情景一與情景二之間做一個抉擇。

房地產(chǎn)市場未來可能發(fā)生的調(diào)整，中國政府、金融機構(gòu)、相關(guān)企業(yè)應(yīng)提前做好預(yù)案。而居民在財富配置上也需要及時調(diào)整，以免在房地產(chǎn)市場下行過程中遭遇重創(chuàng)。

(本文摘編自微信公眾號“功夫財經(jīng)”)

編輯：周杰 18875092995@163.com