居民在財富配置上也需要及時(shí)調整，以免在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行過(guò)程中遭遇重創(chuàng )。

總體來(lái)看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的最好時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。其中，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)的危險程度要超過(guò)一二線(xiàn)城市。

三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直就不被看好。一方面，全國的人口都在老齡化;另一方面，具有購買(mǎi)力的年輕人口正在從三四線(xiàn)城市流向一二線(xiàn)城市。因此，對三四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景期望遠遠低于一二線(xiàn)城市。

沒(méi)有想到的是，2017年成為三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為火爆的一年。背后受到了兩個(gè)難以持續的因素推動(dòng)：其一，棚戶(hù)區改造的規模在2017年達到600萬(wàn)套的歷史性峰值。而調研表明，在某些地方的縣城，貨幣化補貼可能高達當地一套商品房的50%以上。其二，三四線(xiàn)城市居民在2017年購房過(guò)程中，終于開(kāi)始大規模加杠桿。

2017年三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)熱銷(xiāo)，受到多種不可持續因素的推動(dòng)，注定是不能持續的。短期來(lái)看，三四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )逐漸降溫。中期內，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)可能加速下滑。流動(dòng)性將會(huì )是三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大問(wèn)題。試想，在老齡化加劇、年輕人流出的背景下，誰(shuí)再來(lái)接手當前購買(mǎi)投資盤(pán)的房子?

此前，很多人還最看好準一線(xiàn)與二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景。因為，這些城市面臨持續的人口凈流入。而且，這些城市的房?jì)r(jià)水平相對于城市的人均收入而言，價(jià)格并不算貴。

盡管這些地方政府均嚴格控制新房房?jì)r(jià)，但對二手房?jì)r(jià)格沒(méi)有任何限制，以至于新房?jì)r(jià)格要比同地段的二手房?jì)r(jià)格低20-30%。由此造成兩個(gè)后果：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有動(dòng)力開(kāi)發(fā)新的樓盤(pán)，房源供給下降;買(mǎi)到新房并到二手房市場(chǎng)出售，這是穩賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。這就加劇房地產(chǎn)供求矛盾，推動(dòng)真實(shí)房?jì)r(jià)上漲。

再加上，準一線(xiàn)城市與二線(xiàn)城市政府，在前段時(shí)間紛紛加入“搶奪人才”的大軍，也顯著(zhù)加劇了這些城市新房市場(chǎng)的供求失衡，以至于出現了幾萬(wàn)人搖號搶購幾百套商品房的局面。

盡管地方政府限制新房房?jì)r(jià)，但供求失衡如此劇烈的格局之下，新房真實(shí)價(jià)格的上漲不可避免。舉個(gè)例子，某二線(xiàn)城市，新房房?jì)r(jià)名義上是150萬(wàn)元，但要強制購買(mǎi)80萬(wàn)的車(chē)位費并繳納30萬(wàn)的茶位費，最終新房的真實(shí)價(jià)格高達260萬(wàn)!

北上廣深這四個(gè)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大問(wèn)題，是基本上沒(méi)有庫存了。長(cháng)期以來(lái)的房地產(chǎn)調控，一方面是大量剛需被限購限貸政策所凍結，另一方面則是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有能力去開(kāi)發(fā)新的樓盤(pán)。未來(lái)一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格走勢具有高度不確定性，至少有三種情景:一、房?jì)r(jià)再度暴漲。二、中央政府未來(lái)放大招，房產(chǎn)稅出臺時(shí)間可能早于預期，這將有效遏制一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲，但也可能造成一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴跌。三、當前這種壓縮房地產(chǎn)交易的調控做法可能繼續下去。

然而，這種做法終非長(cháng)久之計，而且可能繼續加劇一線(xiàn)城市的供需失衡，無(wú)法一直用下去。未來(lái)的某個(gè)時(shí)候，政府必須在情景一與情景二之間做一個(gè)抉擇。

房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)可能發(fā)生的調整，中國政府、金融機構、相關(guān)企業(yè)應提前做好預案。而居民在財富配置上也需要及時(shí)調整，以免在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行過(guò)程中遭遇重創(chuàng )。

(本文摘編自微信公眾號“功夫財經(jīng)”)

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