土地壟斷不僅是壟斷，而且是迄今為止最大的壟斷，是一種永久的壟斷，是所有其他壟斷形式之母。

——溫斯頓·丘吉爾

財報季剛過(guò)，今天來(lái)講幾家“兇猛”的房企。

一家凈利潤以翻兩番的速度增長(cháng)，一家剛剛迎來(lái)百億級的險資入股，還有一家頂別人五家。

一

天津市有且只有一家世界500強企業(yè)，是地方國企——天津物產(chǎn)。

它是天津市最大企業(yè)（按營(yíng)收排名），依照《財富》雜志列出的數據，2017年該公司營(yíng)業(yè)收入665.8億美元，凈利潤1.2億美元。

但天津市最賺錢(qián)企業(yè)（按利潤排名）另有其人，也就是本節的主角——融創(chuàng )中國。2017年年報顯示，該公司營(yíng)收658.7億人民幣，凈利潤116.6億人民幣。 *2017年，融創(chuàng )中國總部從天津搬往北京，目前是雙總部辦公，但集團官網(wǎng)上的總部地址仍為天津。

按照2017年美元兌人民幣平均匯率6.75計算，天津物產(chǎn)的營(yíng)收是融創(chuàng )的近7倍，而利潤只有融創(chuàng )的十五分之一。

2016年的時(shí)候還不是這樣。

那年，天津市最賺錢(qián)企業(yè)是渤海銀行，而融創(chuàng )的營(yíng)收排在全市第20名左右，利潤排在前5名開(kāi)外。（只計總部在天津的企業(yè)）

要知道，在中國，如果某省最賺錢(qián)的企業(yè)是銀行，這把交椅幾乎是無(wú)法撼動(dòng)的。因為這家銀行影響著(zhù)一省乃至全國的金融穩定，不允許出亂子，在此基礎上，不管省內其他行業(yè)如何興衰，銀行總是不急不緩地向前發(fā)展。

大到北京的工商銀行、上海的交通銀行，小到重慶的重慶農商行等等都是如此。

唯有天津這座直轄市生了變數：融創(chuàng )異軍突起，2016年凈利潤29.4億，2017年凈利潤116.6億，翻了兩番，一舉奪過(guò)利潤冠軍。

看看增長(cháng)曲線(xiàn)，童話(huà)故事都不敢這么寫(xiě)。

你可能會(huì )問(wèn)：等一下，融創(chuàng )不是2017年投資樂(lè )視虧大了嗎？

是啊，這才是最妖異的地方。

按照董事長(cháng)孫宏斌在2017年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上的說(shuō)法：對樂(lè )視我們去年(計)提了165.5億(損失)，你還怎么壯士(斷臂)？腦袋都砍了。

2017年，融創(chuàng )稅前凈利潤153.6億，若是沒(méi)有樂(lè )視這一出，則是319.1億，按照所得稅占三成左右估算，凈利潤率將達到34%，甚至高于騰訊阿里等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

當然，“假如做對所有選擇”是個(gè)不切實(shí)際的幻想。老孫自己也說(shuō)：做生意是有輸有贏(yíng)的，不可能每件事都贏(yíng)。十件事中，八件贏(yíng)了，兩件輸了，這公司就很好了。

那我們就來(lái)看看，融創(chuàng )做對了什么，以至于“砍了腦袋”都能利潤翻兩番。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，融創(chuàng )做對了兩件事，一是瘋狂拿地，二是瘋狂并購。請注意，這里“瘋狂”形容的是增速，而不是心態(tài)。雖然外界認為融創(chuàng )尤其是孫宏斌確實(shí)瘋狂，但管理層自認為決策還是很穩健的。

其實(shí)兩件事就是一件事，按孫宏斌的說(shuō)法：房地產(chǎn)呢，買(mǎi)股權就是買(mǎi)(土地)項目。不過(guò)我們還是分開(kāi)講。

先說(shuō)瘋狂拿地，最近五年，融創(chuàng )的土地儲備增長(cháng)情況如下：

融創(chuàng )年報里寫(xiě)著(zhù)，“2016年抓住市場(chǎng)機遇補充大量?jì)?yōu)質(zhì)土地儲備”“超過(guò)96%位于一線(xiàn)、二線(xiàn)及環(huán)一線(xiàn)城市”“2017年，在充足高質(zhì)量土地儲備的支持下，本集團持續加大推盤(pán)力度，合同銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)約140.3%。”

也就是說(shuō)，2016年土地儲備激增，奠定了融創(chuàng )2017年的業(yè)績(jì)。依此邏輯，2017年土地儲備再度激增，也預示著(zhù)2018年的業(yè)績(jì)。

不過(guò)，兩年之間尚有一點(diǎn)點(diǎn)差別。2017年土地市場(chǎng)偏熱偏緊，公開(kāi)市場(chǎng)買(mǎi)地不劃算，于是融創(chuàng )更多在用另一種方式拿地。

這就說(shuō)到了第二件事，瘋狂并購。

其實(shí)“融創(chuàng )一直以收并購作為增加土(地)儲(備)的主要模式”（執行董事汪孟德原話(huà)），只不過(guò)2017年其勢尤烈，失敗典型是上文提到的樂(lè )視，成功典型則是萬(wàn)達。

去年7月，融創(chuàng )以438.4億收購萬(wàn)達商業(yè)旗下14個(gè)文旅城91%的權益，年內得到其中13個(gè)（對價(jià)402.1億）的控制權。

這帶來(lái)了什么呢？

1.2017年，融創(chuàng )新增土地儲備6764萬(wàn)平方米，而萬(wàn)達項目帶來(lái)了5897萬(wàn)平米土地儲備；（二者不是包含關(guān)系）

2.2017年，融創(chuàng )交付物業(yè)總面積486.0萬(wàn)平米（對應銷(xiāo)售收入597.5億元），其中萬(wàn)達項目交付182.7萬(wàn)平米；

3.融創(chuàng )“文旅業(yè)務(wù)收入及其他收入”（新增領(lǐng)域）從2016年的0.1億增長(cháng)至2017年的24.0億，基本來(lái)自萬(wàn)達文旅城；

根據2和3保守估計，融創(chuàng )去年營(yíng)收658.7億中，三分之一來(lái)自收購的萬(wàn)達文旅城項目。

但這600多億營(yíng)收還要扣除500多億銷(xiāo)售成本，所以最后貢獻的“小目標”也不算多，更大頭的是下一項。

4.評估13個(gè)文旅城，屬于融創(chuàng )權益的資產(chǎn)凈值為607.6億，而收購的現金代價(jià)只有402.1億，中間差出的205.5億，計入此次收購的收益。

也就是說(shuō)，銷(xiāo)售收入之外，融創(chuàng )在“其他開(kāi)支及虧損”等科目里因為樂(lè )視損失了165.5億，同時(shí)在“其他收入及收益”里因為萬(wàn)達增加了205.5億。

一年之前，簽約之時(shí)，王健林曾說(shuō)：“(此次交易)使融創(chuàng )財務(wù)報表合并的收入和利潤大漲，預期兩年左右，可以助力融創(chuàng )進(jìn)入中國房地產(chǎn)企業(yè)收入前兩名。”后半句話(huà)還不能確定，但前半句話(huà)確實(shí)不是虛言。

或許后半句也不是虛言。

2017年，融創(chuàng )合同銷(xiāo)售金額躍居行業(yè)第4，僅次于碧桂園、萬(wàn)科和恒大，而2016年它還排在第7，2015年在第9。

2017年，融創(chuàng )土地儲備躍居行業(yè)第3，僅次于恒大和碧桂園，土地位置還普遍更好，而2016年它在第6，2015年在前10名開(kāi)外。

身處第二梯隊的融創(chuàng )，正在向第一梯隊急速邁進(jìn)。

擋在它面前的唯一一個(gè)問(wèn)題，是現金流。15年前，同樣是孫宏斌創(chuàng )辦的天津房企，當順馳叫板萬(wàn)科，宣稱(chēng)中長(cháng)期做到全國第一時(shí)，王石曾經(jīng)反駁：不可能這么快超過(guò)萬(wàn)科，是不是要注意控制風(fēng)險？

2006年，順馳倒在了資金斷流面前。如今，同樣的配方，熟悉的味道，人們也對融創(chuàng )的現金流分外擔心。畢竟，去年800億的并購資金不是白來(lái)的，融創(chuàng )的負債總額一直在激增。

但由于預收賬款作為負債入賬等原因，房企普遍資產(chǎn)負債率很高。2017年，萬(wàn)科的資產(chǎn)負債率是84%，恒大是86%，碧桂園是89%，這樣看來(lái)，融創(chuàng )的90%也沒(méi)有格外嚇人。只是“800億收購+翻倍增長(cháng)+孫宏斌”顯得比較可怕。

今年3月底融創(chuàng )公布2017年年報之后，多家券商首次對融創(chuàng )股票給出“買(mǎi)入”評級，此前，他們的態(tài)度一直在“持有”“減持”“中性”“賣(mài)出”之間徘徊，理由主要是資金問(wèn)題。至今，仍有人認為融創(chuàng )是強弩之末，理由也是資金問(wèn)題。

是券商看錯了嗎？是融創(chuàng )賭對了嗎？奇跡上演了半場(chǎng)，還有下半場(chǎng)才能看出分曉。

8月31日，融創(chuàng )中國公布2018年上半年業(yè)績(jì)，營(yíng)收增長(cháng)215%，凈利潤又翻了近兩番。孫宏斌現場(chǎng)吆喝：“建議我們的合作伙伴把土地賣(mài)給我們，拿錢(qián)去買(mǎi)我們的股票，這樣收益更高。”

從接下來(lái)一周的融創(chuàng )股價(jià)來(lái)看，市場(chǎng)并不買(mǎi)賬。

二

除了融創(chuàng )，還有很多房企突飛猛進(jìn)。

誕生于廊坊市固安縣的華夏幸福，一直是“產(chǎn)業(yè)新城運營(yíng)商”的代表，緊跟國家區域發(fā)展戰略，深度參與PPP（政府和社會(huì )資本合作）項目建設和開(kāi)發(fā)，宣稱(chēng)“國家提倡什么，我們就做什么，國家手指向哪里，我們就去那里布局”。

也就是說(shuō)，和其他房企不同，華夏幸福的核心客戶(hù)是政府。

2015年，該公司迎來(lái)了高光時(shí)刻?！毒┙蚣絽f(xié)同發(fā)展規劃綱要》發(fā)布，相關(guān)政策加速落地，而華夏幸福在京津冀區域受托開(kāi)發(fā)面積已經(jīng)超過(guò)2000平方公里，受益匪淺。當年，華夏幸福銷(xiāo)售金額邁進(jìn)了全國房企前十名的門(mén)檻。

2017年，華夏幸福再次迎來(lái)了它的高光時(shí)刻。雄安新區橫空出世，這支歲月靜好的大藍籌突然就成了雄安第一概念股，機遇與壓力齊至。

這樣講述顯得華夏幸福是坐等天恩雨露，當然不是，餡餅是留給張好嘴的人的。

按照中金公司的評價(jià)，該公司有三大優(yōu)勢：一、嗅覺(jué)敏銳，卡位精準；二、擁有全球最大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展團隊；三、成功案例和資源積累豐富。據此，中金公司甚至持續將華夏幸福作為A股地產(chǎn)板塊首推標的。

除了券商，險資同樣看中這家公司。今年7月，平安資管豪擲137.7億成為華夏幸福第二大股東。而華夏幸福則承諾，以2017年歸母凈利潤為基數，在2018年、2019年、2020年凈利潤增長(cháng)率分別不低于30%、65%、105%。

從京津冀到長(cháng)三角、珠三角，從中原城市群再到東南亞（來(lái)自“一帶一路事業(yè)部”），華夏幸福一步步推進(jìn)中。

又一家第二梯隊房企，在猛追第一梯隊。（當然，也有人說(shuō)它是強弩之末）

然后第一梯隊就冒出來(lái)一位，告訴所有人，你大爺還是你大爺。

8月28日，恒大發(fā)布2018年中期業(yè)績(jì)，營(yíng)收3003.5億，同比增長(cháng)59.8%，凈利潤530.3億，同比增長(cháng)129.3%，總資產(chǎn)等多項數據創(chuàng )行業(yè)最高紀錄。

530億凈利潤有多恐怖呢？這個(gè)數字大于碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng )、保利地產(chǎn)、綠地、華夏幸福的凈利潤之和。

“我們相當于前五家房企利潤的總和，這不是一般的地產(chǎn)商想學(xué)就能學(xué)的。”恒大總裁夏海鈞輕描淡寫(xiě)地說(shuō)出這句話(huà)，卻給人睥睨天下之感。

第一梯隊的房企也在飛奔。

三

跑什么呢？

有人說(shuō)他們“蒙眼狂奔”，有人說(shuō)他們“末日狂奔”，由于房?jì)r(jià)高昂，想必公眾對這些房企也沒(méi)什么好評價(jià)。

小巴卻沒(méi)有批判房企的心情。

你以為是孫宏斌們、許家印們在驅趕房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？不，是房地產(chǎn)市場(chǎng)在驅趕許家印、孫宏斌。財報、業(yè)績(jì)，所有人都盯著(zhù)呢，前人田地后人收，你做不好就被超過(guò)，被淘汰。

這些翻手覆手百億資金的商業(yè)大佬，并不是房地產(chǎn)業(yè)的主人，而是房地產(chǎn)業(yè)的奴隸。他們也是“房奴”。

最近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的集中度日趨明顯。一年之前，孫宏斌說(shuō)，這是大公司的鉆石時(shí)代，因為大公司會(huì )不斷地吞占小公司的市場(chǎng)份額，前十家房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )占據40%的市場(chǎng)。如今他發(fā)現自己估得保守了，前五家就可以做到。

You win, or you die. 沒(méi)有中間選擇。你說(shuō)房企能怎么選？

于是我們看到一騎絕塵的恒大、拼命的碧桂園、狂追的融創(chuàng )……還有一堆出現在前者財報里的被收購的小公司。

按照《地產(chǎn)霸權》一書(shū)對香港房地產(chǎn)業(yè)的描述，等到市場(chǎng)份額吞吞并并差不多了，只剩幾家巨頭的時(shí)候，或許大佬們就能“翻身房奴做主人”了。

但在眼前，無(wú)比龐大的房地產(chǎn)業(yè)，仍舊裹挾資本，綁架政策，吸干其他產(chǎn)業(yè)活力，同時(shí)逼迫著(zhù)所有房企。

房企兇猛，房企不得不兇猛。