2018年長(cháng)租公寓經(jīng)歷“至暗時(shí)刻”,從漲價(jià)收房事件到租金貸引發(fā)信任危機，以及后續持續發(fā)酵的甲醛門(mén)事件，行業(yè)痛點(diǎn)集中爆發(fā)，未來(lái)長(cháng)租公寓將何去何從，是資本趨之如騖的風(fēng)口，還是直接淪為風(fēng)口之上的“烤豬”？

　　在9月20日的蘑菇租房舉辦的“2018長(cháng)租公寓CEO峰會(huì )”上,中國公寓委員會(huì )專(zhuān)家組組長(cháng)穆林表示，近期的問(wèn)題源于住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡、不充分，解決的辦法就是大力支持、持續發(fā)展，長(cháng)租公寓市場(chǎng)將會(huì )長(cháng)期呈現“爭議與發(fā)展并存”的狀態(tài)。

　　引導租賃市場(chǎng)合理定價(jià)

　　“發(fā)展住房租賃是一塊硬骨頭，比控制房?jì)r(jià)還難。”穆林表示。

　　不過(guò)近幾年，從中央到地方都出臺了多項鼓勵租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電、給予住房租賃機構或個(gè)人稅收優(yōu)惠、推進(jìn)REITS的試點(diǎn)等，租賃市場(chǎng)獲得政策紅利實(shí)現快速發(fā)展，房地產(chǎn)商、創(chuàng )業(yè)類(lèi)、中介類(lèi)及地方政府等大量資金涌進(jìn)。

　　蘑菇租房CEO馬曉軍認為，從政策積極引導和長(cháng)期的供需關(guān)系來(lái)看，長(cháng)租公寓仍處于“高增長(cháng)”階段，且未來(lái)3~5年,大量新技術(shù)會(huì )介入租房互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域。

　　盡管住房租賃市場(chǎng)在政策支持下快速發(fā)展，但也出現數量不足、質(zhì)量低下、價(jià)格高漲等問(wèn)題。數據顯示，從2017年2月到2018年5月，上海房租上漲19.5%，深圳上漲15.5%，北京大漲25.9%，而即便逃離了北上廣深，西安也有25.08%的同比漲幅。

　　對此，穆林建議政府應禁止租賃亂象，嚴禁租金炒作和惡意上漲，同時(shí)也要為低收入群體實(shí)施保障，再次要注意提高公租房、廉租房運營(yíng)水平和效率，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和輿情事件。

　　談及漲價(jià)收房、租金高漲等現象，馬曉軍認為，目前，因為有更多資本介入，毫無(wú)疑問(wèn)，面粉價(jià)格必然會(huì )上漲，面包的價(jià)格可能漲幅不一定那么快，這對長(cháng)租公寓整個(gè)運營(yíng)效率會(huì )提的越來(lái)越高。

　　但在廣東省租賃協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)劉昕看來(lái)，資本進(jìn)入多對行業(yè)是好事，任何一個(gè)市場(chǎng)都會(huì )經(jīng)過(guò)跌宕起伏式發(fā)展，但趨勢是整體向好；而且現在的品牌公寓只占全國租賃市場(chǎng)的2.5%，只要企業(yè)和機構不集中手段搞壟斷，是沒(méi)有能力抬升價(jià)格的。

　　事實(shí)上，政府已在引導市場(chǎng)合理定價(jià)，例如深圳正在探索建立全市穩租金商品房項目制度，采取嚴格的租金管制，一房一價(jià)、一年一調，租金年增長(cháng)率最高不超過(guò)5%。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒此前在接受央視財經(jīng)等媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，今后將采取限定租金、限定租期的雙限方式來(lái)穩定租賃市場(chǎng)。

　　“強運營(yíng)”模式提升盈利能力

　　多方資本涌入住房租賃市場(chǎng)，這個(gè)看似遍地黃金的市場(chǎng)，實(shí)則處在一個(gè)投入成本高、資金回收周期長(cháng)、盈利微薄的環(huán)境中。

　　“公寓創(chuàng )業(yè)尤其艱難，操著(zhù)賣(mài)白粉的心，其實(shí)賺的是賣(mài)白菜的錢(qián)，而且背的名聲可能還不太好。”馬曉軍直言。

　　無(wú)論是資源獲取端還是運營(yíng)管理端，參與者稍有不慎便將被淘汰出局。第三方企業(yè)征信平臺顯示，過(guò)去一年多時(shí)間里，有近10家長(cháng)租公寓因資金鏈斷裂或經(jīng)營(yíng)不善而倒閉。

　　多名業(yè)內人士坦言，長(cháng)租公寓市場(chǎng)因過(guò)低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。除了頭部企業(yè)外，小玩家能夠獲得的資金渠道非常有限，更沒(méi)有資格通過(guò)ABS方式去募資。

　　邁點(diǎn)研究院認為，作為運營(yíng)商,融資渠道更多是過(guò)程指標，而運營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量提升帶來(lái)的出租率和附加值，才是最終目的。

　　馬曉軍指出，現今的公寓機構為了提升競爭力，已由粗放型跑馬圈地時(shí)代發(fā)展進(jìn)入智能化、在線(xiàn)化發(fā)展的“大縱深”領(lǐng)域，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵不在于傳統方式的投放、獲客，核心應該是提升以服務(wù)為中心的“強運營(yíng)”模式。

　　在劉昕看來(lái)，2018年對于整個(gè)租賃市場(chǎng)是一個(gè)拐點(diǎn)，在拐點(diǎn)時(shí)要思考整體運營(yíng)怎么做，一旦走過(guò)拐點(diǎn)，未來(lái)10~20年內會(huì )有很長(cháng)遠的發(fā)展；同時(shí)行業(yè)的剪刀差模式可能越來(lái)越小，未來(lái)要向“輕重”管理模式轉變，提升盈利能力。