當萬(wàn)科喊出“活下去”時(shí)，所有開(kāi)發(fā)商都在觀(guān)望是不是該全面降價(jià)了;而當媒體和樓盤(pán)廣告鋪天蓋地釋放出降價(jià)消息時(shí)，所有持幣觀(guān)望的購房者都在思量是不是又該出手了。

業(yè)主“維權”風(fēng)起云涌時(shí)，開(kāi)發(fā)商和購房者都在焦慮。開(kāi)發(fā)商擔憂(yōu)，新盤(pán)降價(jià)后，那些早年以高價(jià)“站崗”的老業(yè)主會(huì )不會(huì )來(lái)砸售樓處;而購房者忐忑，花幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)買(mǎi)回來(lái)的房子會(huì )不會(huì )由精裝修變成了毛坯。

寒冬樓市里，已經(jīng)買(mǎi)房的想退房，還沒(méi)置業(yè)的想入場(chǎng)，熙來(lái)攘往的逐利者們，擁擠在樓市這座圍城里，異常燥熱。

當維權集中爆發(fā)時(shí)

2018年10月10日，國慶長(cháng)假第三天，南京秦淮河西的涵碧樓酒店，前來(lái)?yè)u號選房的人和老業(yè)主們在大堂相遇。

這次開(kāi)的盤(pán)是位于南京江北核心區的華潤國際社區，項目加推最后516套房源，首付3成起，戶(hù)型面積89—144㎡，銷(xiāo)許均價(jià)為28790元/㎡，精裝交付。共有5370組買(mǎi)房人參與搖號，中簽率僅有9.6%。

李亮九點(diǎn)多到的酒店，發(fā)現現場(chǎng)異?；鸨?，原來(lái)除了置業(yè)顧問(wèn)、購房者、保安之外，還有一群老業(yè)主在那兒，他們手里舉著(zhù)打印好的二維碼，讓李亮掃碼進(jìn)群，了解下“黑心開(kāi)發(fā)商”的“無(wú)良”。

除了奉勸購房者買(mǎi)房須謹慎之外，老業(yè)主也跟現場(chǎng)的置業(yè)顧問(wèn)理論了起來(lái)：原來(lái)你們答應的精裝標準是4700/㎡，而實(shí)際上我們評估下來(lái)也就1500/㎡，你們承諾的學(xué)區在哪里，商業(yè)配套呢?

南京江北華潤國際社區，維權的老業(yè)主勸告選房者

李亮一邊等待，一邊看著(zhù)這場(chǎng)鬧劇。他的號是800多位，如果前面的人都不棄選，李亮是沒(méi)有機會(huì )買(mǎi)到房的，但他知道最近樓市早已不是半年前烈火烹油的盛況了，一定會(huì )有人棄選的，而且還有這些維權的老業(yè)主們苦口婆心的勸告。

最終，中午一點(diǎn)10分左右，516套房源全部售罄，李亮也買(mǎi)上了房，事實(shí)上，當天棄號的有500多人，最終排在1100多位的人買(mǎi)上了最后一套房。

老業(yè)主們的勸告顯然沒(méi)有多大用處。李亮自己算過(guò)一筆賬，新盤(pán)價(jià)格28790元/㎡，即使開(kāi)發(fā)商降低裝修標準，也比買(mǎi)周邊的二手房劃算。鏈家的數據顯示，華潤國際社區二手房的均價(jià)為3.1萬(wàn)/㎡

維權者鬧得“兇”，但是該買(mǎi)房的人還是買(mǎi)。更有甚者，當開(kāi)發(fā)商允許維權者退房時(shí)，老業(yè)主們也并沒(méi)有退房的意思。

這一幕也發(fā)生在一年前一房難求的北京昆侖域項目上。

9月以來(lái)，昆侖域項目的業(yè)主跟項目操盤(pán)方華潤置地已經(jīng)進(jìn)行了數輪拉鋸戰似的的維權溝通。業(yè)主的不滿(mǎn)主要集中在綠化及裝修等配套方面。比如，墻體外立面、入戶(hù)大堂、樓道、園林水系等與銷(xiāo)售承諾或宣傳圖示不符。隨后雙方的爭議由項目品質(zhì)又聚焦到收房與整改的時(shí)間及賠償問(wèn)題。

昆侖域項目是2017年北京少數幾個(gè)預售價(jià)超過(guò)8萬(wàn)紅線(xiàn)的樓盤(pán)之一，是當年的超級神盤(pán)，單價(jià)9.5萬(wàn)/㎡。

王猛還記得自己如何與這個(gè)項目擦肩而過(guò)。2017年12月，王猛聽(tīng)到小道消息說(shuō)昆侖域二期要開(kāi)盤(pán)了，接連幾天打電話(huà)到售樓處問(wèn)開(kāi)盤(pán)詳情。直到兩星期后，他再打電話(huà)的時(shí)候，被告知房子已經(jīng)賣(mài)完了。

王猛這才知道這個(gè)項目并不是靠運氣和執著(zhù)就能夠搞定的。而如今，那些能搞到“條子”、付得起幾十萬(wàn)茶水費的業(yè)主們，卻在苦苦維權。

昆侖域項目方對業(yè)主們的回應是，“不存在虛假宣傳和違約”，但可在規定時(shí)間內，為業(yè)主贈送某品牌空調及新風(fēng)系統，或在法律空間下協(xié)商退房。如果業(yè)主在規定期內未做選擇，則視為默認選擇前者。

但大多數業(yè)主并未選擇協(xié)商退房。數據顯示，昆侖域周邊的二手房，類(lèi)似戶(hù)型和質(zhì)量的，均價(jià)在11萬(wàn)/㎡左右。

與昆侖域緊挨著(zhù)的另一神盤(pán)——中國璽也遭遇了維權，不過(guò)不是質(zhì)量問(wèn)題。業(yè)主向媒體爆料稱(chēng)，中國璽的操盤(pán)方招商蛇口通過(guò)違規增加套內面積，要求每位業(yè)主補繳26萬(wàn)~29萬(wàn)元不等的面積差額款。業(yè)主們認為，這是開(kāi)發(fā)商在變相增加利潤，從而規避限價(jià)帶來(lái)的損失。據業(yè)主介紹，以147平方米的戶(hù)型為例，套內實(shí)測面積卻增加了2.5平方米，業(yè)主需要按照套內單價(jià)11萬(wàn)元/平方米的價(jià)格補差價(jià)。

中國璽的業(yè)主們在樓盤(pán)前拉起了橫幅

2017年6月份，中國璽一期拿到預售證，房?jì)r(jià)為79454元一平，開(kāi)盤(pán)即售完。

除了兩大神盤(pán)之外，首創(chuàng )天閱西山的業(yè)主們最近也堵得慌，某女士2016年12月買(mǎi)房時(shí)，當時(shí)的樓書(shū)和職業(yè)顧問(wèn)承諾的是“更用心的科技豪宅”，今年9月底收房時(shí)看到的卻是“更糟心的裝修質(zhì)量”。

舉目全國，維權樓盤(pán)榜上還可以拉出更長(cháng)的名單。而為何樓盤(pán)質(zhì)量維權事件最近集中爆發(fā)?限價(jià)是原因之一。

華潤置業(yè)地方公司的一位營(yíng)銷(xiāo)負責人表示，政府在2017年前后紛紛對開(kāi)發(fā)商新房交易實(shí)行限價(jià)政策，而這些集中上市的新房都是當年在樓市高潮的時(shí)候拿的地，拿地成本很高，限價(jià)之后，開(kāi)發(fā)商利潤被壓得很低。

“當然，開(kāi)發(fā)商有自己的套路，政府限房?jì)r(jià)了，開(kāi)發(fā)商可以捆綁精裝修、車(chē)位、電梯、地下室銷(xiāo)售，比如售價(jià)500萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)裝修需要50萬(wàn)，車(chē)位需要20萬(wàn)，電梯需要10萬(wàn)，這樣算下來(lái)購房者買(mǎi)這套房的總價(jià)就需要580萬(wàn)。”該營(yíng)銷(xiāo)負責人表示。

但是，這些套路在一些調控不是很?chē)赖亩€(xiàn)城市可以打擦邊球，在北京等一線(xiàn)城市就行不通。因為北京明文規定了嚴禁企業(yè)捆綁精裝及地下空間。

“一開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商可能還抱著(zhù)僥幸心理，以為通過(guò)這些套路還是能夠變相突破限價(jià)，提升利潤，但是后來(lái)發(fā)現在北京等調控嚴格的城市行不通。”上述營(yíng)銷(xiāo)負責人表示。

于是，開(kāi)發(fā)商只能另謀他法，比如降低裝修標準，原先5000/㎡的，給降到2000/㎡甚至更低，于是新房的材質(zhì)、小區園林景觀(guān)、電梯的空間，等等都改變了。

該營(yíng)銷(xiāo)負責人表示，一般而言，在2017年之前買(mǎi)房的，如今交房的往往會(huì )碰到或大或小的質(zhì)量問(wèn)題，因為開(kāi)發(fā)商那時(shí)候還抱著(zhù)僥幸心理，而2017年下半年之后買(mǎi)房的，此前宣傳的精裝修大多都改成了毛坯，因為開(kāi)發(fā)商知道無(wú)機可乘了，干脆就跟購房者明說(shuō)了，這個(gè)價(jià)錢(qián)就只能是毛坯房。

拷問(wèn)：房?jì)r(jià)真的降了嗎?

質(zhì)量堪憂(yōu)導致維權，樓盤(pán)降價(jià)也同樣能導致維權。

泰禾合肥院子在中秋期間感恩回饋，推出少數“限時(shí)限量“房源：15#的11層小高層，戶(hù)型143㎡，降價(jià)后約15000元/㎡;17#的六層洋房，戶(hù)型155㎡，降價(jià)后約16000元/㎡。這比2.2萬(wàn)/㎡的備案均價(jià)，一套房降價(jià)80萬(wàn)以上。

對購房者的“感恩回饋”，卻引發(fā)了老業(yè)主的“惱羞成怒”，拉橫幅，爆粗口，在購房者瘋狂搶房的同時(shí)，老業(yè)主的戲碼著(zhù)實(shí)不少。

泰禾集團相關(guān)負責人表示，合肥院子中秋國慶期間推出的特價(jià)房源，只是特定戶(hù)型的，且需要購房者全額付款，老業(yè)主如有不滿(mǎn)，可以退房再去全款購房特價(jià)房源。

泰禾針對維權老業(yè)主的方案是退房，而廈門(mén)萬(wàn)科白鷺郡項目則答應給高價(jià)“站崗”的老業(yè)主退款。事情的起因是國慶期間萬(wàn)科廈門(mén)白鷺郡推出的房源價(jià)格278萬(wàn)，而此前那些老業(yè)主買(mǎi)的時(shí)候，一套房總價(jià)是460萬(wàn)到500萬(wàn)左右。

萬(wàn)科隨后發(fā)表聲明稱(chēng)，退款是因為此前項目承諾有溫泉入戶(hù)，而如今沒(méi)法實(shí)現，業(yè)主也選擇要么獲得20萬(wàn)補償，要么退房。

而事實(shí)上，萬(wàn)科白鷺郡國慶期間推出的房源價(jià)格比起此前來(lái)，降幅巨大，國慶期間的房源不包括50萬(wàn)的精裝修、36萬(wàn)的車(chē)位費、15萬(wàn)的家用電梯，然而即使加上這些款項，國慶期間的總價(jià)仍然比此前要低60萬(wàn)到100萬(wàn)左右。

廈門(mén)萬(wàn)科白鷺郡項目

萬(wàn)科退款事件，只是全國眾多樓盤(pán)降價(jià)大潮中的一波小浪。“低到我說(shuō)了你都不信”“房?jì)r(jià)重回2015”“買(mǎi)房送寶馬”這些賣(mài)房標語(yǔ)開(kāi)始出現在合肥、南京、上海等地的售樓現場(chǎng)。

噱頭背后，則是開(kāi)發(fā)商去庫存的壓力。往年的金九銀十成了銅九鐵十。

杭州今年的樓市交易情況甚是慘淡。據中國指數研究院統計，今年杭州十一假期內新房成交量為293套，相較去年同期下跌70%，同時(shí)也創(chuàng )下近10年來(lái)國慶假期期間成交量的新低。兩年之前的國慶，G20之后的杭州，新房成交2003套，即使是在經(jīng)過(guò)多輪調控之后的2017年，杭州國慶新房成交也依然有992套。

相比新房，二手房更慘，2016-2018年國慶期間，杭州的二手房成交量為947、140、47套。

今年3、4月份，由于杭州出現萬(wàn)人空巷去買(mǎi)房的盛況，要條子、收茶水費等各種買(mǎi)房貓膩層出不窮，杭州住建委不得不于4月14日出臺買(mǎi)新房搖號政策。

然而僅僅半年之后，市場(chǎng)就變了模樣。

杭州市住建委公布的數據顯示，今年9月，杭州共有59個(gè)樓盤(pán)相繼入市，入市房源共10169套，吸引登記人次共58034次。相比8月，9月總登記人次下降20.5%，集體中簽率上升73.3%。相比四五月份動(dòng)則萬(wàn)人搖號賣(mài)房的盛況，更是今非昔比。

今年9月杭州已公布登記結果的所有樓盤(pán)中，中簽率超過(guò)100%的項目共有10個(gè)，這10個(gè)項目無(wú)需搖號即可買(mǎi)到房，俗稱(chēng)“流搖”。而在此前的前5個(gè)月，杭州“流搖”樓盤(pán)數量的總和也不過(guò)12個(gè)而已。

盡管杭州樓市的交易量已經(jīng)開(kāi)始涼涼，然而從價(jià)格來(lái)看，各個(gè)區域均有不同程度的上漲。

從杭州各個(gè)樓盤(pán)公布的備案價(jià)數據來(lái)看，良渚新城目前高層毛坯均價(jià)20000元/平方米，同比上漲10%左右，艮北新城板塊內的楊柳郡，毛坯房均價(jià)3.7萬(wàn)/平方米，同比上漲近23%;而杭州核心區域之內的房?jì)r(jià)同比漲幅，則比上述周邊板塊更高。

開(kāi)發(fā)商的資金寒冬

開(kāi)發(fā)商密集推盤(pán)，各種降價(jià)促銷(xiāo)背后，則是房企資金的持續收緊。

“從2017年開(kāi)始，對房企的融資政策就是不斷收緊、但是彼時(shí)樓市的交易量和價(jià)格都還不錯，各大房企通過(guò)此前的資金儲備和銷(xiāo)售回款普遍能夠解決問(wèn)題，然而2018年之后，房企的資金面越來(lái)越緊張了，由于部分城市庫存過(guò)大滯銷(xiāo)嚴重，銷(xiāo)售回款也無(wú)法像以前那樣給房企帶來(lái)充足的資金流了。”華潤地方公司的一位銷(xiāo)售負責人表示。

依靠在環(huán)京區域低價(jià)拿地大量賣(mài)樓“一招鮮吃遍天”的華夏幸福，由于這兩年來(lái)環(huán)京樓市的消沉，錢(qián)袋子明顯癟了。

2018年中報顯示，華夏幸福期末貨幣資金425億元，同比下降37.47%。期末華夏幸福經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現金流量-78.18億元，上期未為-42.69億元;年中華夏幸福投資產(chǎn)生的現金流量-65.64億元，上期末為-20.44億元?；I資產(chǎn)生的流量流量-97.20億元，上期末為383.10億元上述三者相加，其現金及現金等價(jià)物凈增加額為-240.96億元，而上期末則為135.5億元。

為此，華夏幸福不惜賣(mài)股賣(mài)地。

7月10日，華夏幸福發(fā)生了一場(chǎng)股權變局，控股股東華夏控股向平安資管轉讓19.70%股權，8月10日，通過(guò)一個(gè)補充協(xié)議，平安資管的股票又轉到平安人壽。通過(guò)此次股權變動(dòng)，華夏幸?？蓮钠桨材玫?37億元。

10月9日，華夏幸福向萬(wàn)科出售旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權。這些交易的對價(jià)約為32.34億元。

今年3月底，華夏幸?？偛妹象@向《棱鏡》坦言，華夏幸福是京津冀地區的土地大戶(hù)，且土地相對便宜，于是很多房企都想跟華夏幸福合作。華夏幸福跟恒大、萬(wàn)科、碧桂園等都談過(guò)，但是他們的合作“條件挺高，要求統籌我，但我的地那么便宜，我肯定不愿意啊，大家反正都在找合作的共同點(diǎn)。”

經(jīng)過(guò)半年多的“煎熬”之后，華夏幸福終于拱手將涿州、廊坊等地的土地操盤(pán)權讓給了萬(wàn)科。

事實(shí)上，一些中小房企都做好了在寒冬時(shí)期不惜賣(mài)股賣(mài)地來(lái)解決困境的準備。

一位總部在上海的上市閩系房企的高管表示，公司還是要繼續追求在一二線(xiàn)城市打造高品質(zhì)產(chǎn)品的目標，盡管目前融資環(huán)境比較惡劣，“公司的老總說(shuō)了，在萬(wàn)不得已的時(shí)刻，可以通過(guò)出售部分股權的方式解決資金問(wèn)題”。

融信2016年在上海110.1億拍得上海內環(huán)內一商住地塊，刷新全國總價(jià)地王

在錢(qián)難借、房難賣(mài)的大勢之下，此前一直以狂飆突進(jìn)著(zhù)稱(chēng)的房企，也不得不變得收斂。

泰禾在2018年上半年，用于買(mǎi)地的投資金額僅為57.88億元。而在2017年，泰禾僅僅并購一個(gè)華僑城在北京南四環(huán)新宮地鐵站的一個(gè)地塊項目，就花費了108.8億元。

此前一舉在上海拿下全國地王的融信中國，今年上半年花在土地投資上的金額僅為41.3億元。房企資金吃緊，政府限價(jià)依舊，拉著(zhù)橫幅的老業(yè)主和拿著(zhù)號條的選房者擦肩而過(guò)，互相投去一道鄙視的目光。

秋風(fēng)已起，草木黃落，群雁南歸。感受到陣陣秋意的開(kāi)發(fā)商和新老業(yè)主們，顯然無(wú)法說(shuō)出“春天已經(jīng)不遠了”。

(應受訪(fǎng)者要求，李亮、王猛為化名)