編者按：

有人進(jìn)場(chǎng)，有人離場(chǎng);有人折戟，也有人收獲破豐，環(huán)京樓市只是中國樓市一個(gè)側影。盡管調控的初衷是好的，但人心的貪婪難以抑制。

2018年夏天的某一個(gè)周末，一輛大巴車(chē)停在北京國貿附近。盡管集合時(shí)間很早，但人們仍然陸續準時(shí)到達。這是一輛開(kāi)往北三縣的購房大巴，車(chē)上乘客絕大多數是投資客。他們多數已經(jīng)擁有自住房產(chǎn)，而正處于市場(chǎng)低谷的北三縣是他們希望抄底的目標地之一。

投資客的典型特征是：比起房子本身，他們更關(guān)心某個(gè)區域的升值潛力以及市場(chǎng)調控走向。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展長(cháng)達20年，炒房致富的故事也“激勵”著(zhù)一群又一群人。盡管房地產(chǎn)調控政策大多指向投資性需求，但市場(chǎng)的起伏仍然吸引著(zhù)投資客們那顆蠢蠢欲動(dòng)的心。當然，這其中也不乏因市場(chǎng)下跌被套牢的投資客。

北三縣就是其中典型案例。

2017年3月，北京樓市調控政策加碼，其中主要內容是認房又認貸，并相應提高首付比例。隨后，環(huán)京區域相繼跟進(jìn)調控政策。

2017年6月2日,廊坊市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》,意見(jiàn)明確表示北三縣及廊坊、永清、固安、霸州、文安限購,非本市戶(hù)籍居民購房需提供3年當地社保且限購1套。

上述政策對環(huán)京樓市帶來(lái)了調整。58安居客房產(chǎn)研究院的數據顯示：

北京周邊的二手房?jì)r(jià)呈現連續下降態(tài)勢，10月二手房均價(jià)13559元/平方米 ，環(huán)比上月下跌2.30% ，同比去年同期下跌 28.66%。

以燕郊為例：

二手房的掛牌價(jià)格從2017年4月最高點(diǎn)的28611元/平方米降至低點(diǎn)，截至2018年10月15日，平均掛牌價(jià)格僅為20002元/平方米，相比去年4月降幅達到了30%。從安居客的線(xiàn)上瀏覽量來(lái)看，燕郊區域2018年4月同比2017年4月下降57.5%，降幅非常明顯, 2018年下半年的瀏覽量依然處于下降態(tài)勢。

被套牢的投資客

“投機往往是和貪婪聯(lián)系在一起的，當環(huán)京樓市房?jì)r(jià)大漲之時(shí)，投資客大批涌入之際，他們往往不會(huì )想到房?jì)r(jià)會(huì )比高點(diǎn)下降三成，每個(gè)投資客心里都在計算著(zhù)短期內可以有多少獲利空間。但他們卻忽略了最重要的一點(diǎn)，國家對樓市調控的力度和決心。”

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波感慨。

成強(化名)就是因環(huán)京市場(chǎng)下跌被套牢的典型投資客。2016年年初，成強賣(mài)掉了他此前在燕郊投資的小房子，得了70萬(wàn)現金。然而，令成強意外的是，他剛賣(mài)掉房子燕郊房?jì)r(jià)就隨之大漲。成強的懊悔之情難以言表，痛定思痛，當年9月份，成強再次購買(mǎi)了燕郊天洋城一套住宅。

“當時(shí)是作為投資買(mǎi)的，燕郊天洋城公寓。24000元/平方米進(jìn)來(lái)的，81平方米，首付45萬(wàn)，月供約一萬(wàn)，已經(jīng)還款兩年。當時(shí)買(mǎi)完這套天洋城的房子，本來(lái)想盡快賣(mài)掉，但沒(méi)想到市場(chǎng)會(huì )這么快調整。2017年6月份，廊坊出臺限購政策，我們都以為是虛晃一槍?zhuān)粫?huì )嚴格執行。那時(shí)候如果想出掉還是能出來(lái)的。”

現如今，成強內心滿(mǎn)是悔恨。

“準確來(lái)說(shuō)，我一共買(mǎi)了三套，香河一套，燕郊兩套，都是作為投資用的。最后悔的是天洋城，買(mǎi)得晚，價(jià)格最高，杠桿也高。那套原本就是要短持，另外兩套長(cháng)持，但是錯過(guò)了出手的好時(shí)機。”

北三縣市場(chǎng)的風(fēng)吹草動(dòng)都牽動(dòng)著(zhù)成強敏感的心。這次失敗的炒房經(jīng)歷令成強家庭生活質(zhì)量下降到十年前。在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)時(shí)，談及此事，成強情緒仍然低落。盡管，成強深知，在這撥被套牢的投資中，他不是最典型的。

“我知道有一個(gè)中介，高利貸全款壓了幾套房子，一套都沒(méi)出去;還有個(gè)炒房的，買(mǎi)了十套。”

V房CEO司智表示：

“環(huán)北京購房者以投資類(lèi)為主，投資類(lèi)用戶(hù)占到50%左右。此外，還有一部分是投資加一定自住屬性，自住屬性又分好幾種，比如旅游屬性，現在滑雪消費已經(jīng)是比較高端的消費趨勢了。去年6月，環(huán)京調控嚴格執行后，市場(chǎng)反應很直接，與北京類(lèi)似。大概當年10月份房?jì)r(jià)就已經(jīng)大跌，投資客受到較大沖擊;10月份之后，環(huán)京房?jì)r(jià)處于比較穩定狀態(tài)。”

堅定的多套房持有者

被套牢的投資客可能只是投資客群中并不高的比例。對于更早進(jìn)場(chǎng)的投資客而言，當前短期漲跌并沒(méi)有太大影響。受訪(fǎng)者娜娜(化名)就是其中典型一員。

由于見(jiàn)證了北京各個(gè)區域房?jì)r(jià)的上漲歷程，投資買(mǎi)房的事例鼓舞著(zhù)娜娜。

2013年的夏天，娜娜以單價(jià)5000元/平方米在環(huán)京區域香河投資了兩套房產(chǎn)。受調控影響，盡管香河區域房?jì)r(jià)近年來(lái)漲跌也非常明顯。但據搜房評估網(wǎng)顯示，如今，香河房?jì)r(jià)為14060元/平方米。由于購入價(jià)較低，娜娜的這兩套房子至今仍然空置。

“我們買(mǎi)房的時(shí)候是房?jì)r(jià)被低估時(shí)期。而且作為北京的衛星城，香河樓市金融屬性是很強的，有漲有跌很正常，漲的時(shí)候單價(jià)漲到兩萬(wàn)多。對我們來(lái)說(shuō)，沒(méi)什么影響，我們也不是高峰時(shí)期買(mǎi)入的。這個(gè)也不是純投資的，我們也想以后退休了，去那里住。反正手上留著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)總比現金好。”

娜娜是房產(chǎn)的堅定持有者。

在環(huán)京的投資客中，也有一類(lèi)是將環(huán)京作為跳板，進(jìn)而在北京置業(yè)。2013年9月，李里(化名)同樣在廊坊市香河縣購入房屋一套。當時(shí)購入價(jià)為7000元/平方米。

“這套房打算中短期持有，目前只有這一套房子，談不上投資，考慮到將來(lái)改善居住，打算條件成熟的情況下出售，進(jìn)而買(mǎi)北京區域的房子。條件成熟包括兩方面，價(jià)格回升，個(gè)人積蓄達到一定條件。”

李里還打算趁環(huán)京低迷期再購入一套。

“2017年政策調控之前，同小區房?jì)r(jià)高點(diǎn)達到過(guò)近20000元/平方米，目前保守估計在八九千的樣子。我心理預期將來(lái)在不低于20000元/平方米的價(jià)位出售，低于20000元/平方米的話(huà)，心理上有些不平衡。從某些方面來(lái)講，我樂(lè )于看到環(huán)京以及北京房?jì)r(jià)下跌。畢竟如果不買(mǎi)北京房子，我也還可能會(huì )考慮再購入一套環(huán)京房產(chǎn)。”

李里坦言。

難以調控的是人心

有人進(jìn)場(chǎng)，有人離場(chǎng);有人折戟，也有人收獲破豐，環(huán)京樓市只是中國樓市一個(gè)側影。盡管調控的初衷是好的，但人心的貪婪難以抑制。

“從市場(chǎng)呈現上來(lái)看，京南固安和京東的北三縣價(jià)格接近腰斬，京北張家口區域保持穩定，甚至個(gè)別區域的價(jià)格還在上漲，最主要的原因就是因為京北區域投資客沒(méi)有大量進(jìn)場(chǎng)，不像北三縣和固安，被炒了一輪又一輪。”

司智表示，北三縣被套牢的投資客主要是2017年1月到6月入場(chǎng)的客群，當年10月以后入場(chǎng)的購房者并無(wú)受到影響。

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，房?jì)r(jià)波動(dòng)是很正常的，短期內資產(chǎn)縮水也是符合預期的，這和環(huán)京購房政策嚴厲、市場(chǎng)需求暫時(shí)沒(méi)有釋放等因素有關(guān)?？傮w上套牢也是有市場(chǎng)教育意義的，即房住不炒需要深入人心。

然而難以調控的是人心的貪婪，部分被套的教育意義并不深刻。21世紀經(jīng)濟報道記者針對投資客的調研中發(fā)現，盡管投資客普遍關(guān)注到北三縣樓市下行，但多數仍有持續投資置業(yè)心態(tài)。在他們看來(lái)，買(mǎi)房是抗通脹最好的方式。

“如今，市場(chǎng)下行，投資客也有減少。一般是投資加剛需，再加之部分需求?，F在市場(chǎng)行情不好了，之前高價(jià)買(mǎi)的人也很頭疼，有的首付可能都跌沒(méi)了，但是沒(méi)辦法，咬咬牙挺著(zhù)唄?，F在也有很多客戶(hù)來(lái)是咨詢(xún)行情的，蠢蠢欲動(dòng)想要趁低點(diǎn)再投資房產(chǎn)。”

燕郊當地一位資深中介告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

張波認為，目前調控對于落實(shí)“房住不炒”、實(shí)現安居宜居的住房目標無(wú)疑起到了重要作用，尤其是本次調控更為重視長(cháng)效機制的落地，從保障性住房和租賃住房等多角度入手，全面解決居民的住房問(wèn)題。

從調控的實(shí)際效果來(lái)看，在今年下半年表現尤為明顯，熱點(diǎn)城市尤其是部分一二線(xiàn)城市的商品房?jì)r(jià)格出現滯漲或轉而下跌，商品房?jì)r(jià)的變化也不斷影響二手房，部分城市的二手房?jì)r(jià)出現明顯回調，“有價(jià)無(wú)市”局面不斷增多。從調控來(lái)看，還有幾點(diǎn)值得關(guān)注：

其一限購、限貸等限制調控措施也會(huì )“誤傷”到部分自住性購房需求，如何在打擊炒房的同時(shí)，更好保障自住購房需求是個(gè)值得思考的問(wèn)題;

其二，部分城市“一刀切”對商品房進(jìn)行限價(jià)，雖然對于調控房?jì)r(jià)的確有立竿見(jiàn)影的效果，但是執行的方式有待商榷，限價(jià)直接壓縮了房企利潤空間，會(huì )導致其缺乏產(chǎn)品品質(zhì)提升動(dòng)力，極端情況下部分房企或被迫低于成本出售。

張波建議，對于投資客來(lái)說(shuō)，應該放棄房產(chǎn)投資短期獲利的幻想，大概率來(lái)看今年四季度和明年上半年樓市很難再次出現大面積回暖，隨著(zhù)租賃市場(chǎng)的不斷擴大、房地產(chǎn)稅出臺以及住房相關(guān)法律法規不斷完善，中國住房一定會(huì )向著(zhù)更健康的方向發(fā)展。

“環(huán)京房?jì)r(jià)的下跌和調控有著(zhù)直接關(guān)系，受限購影響，目前環(huán)京區域符合購房資格的群體大幅減少，基本依靠本地化需求維持，如果調控不放松則環(huán)京區域房?jì)r(jià)可能在第四季度繼續探底。”