去年底，房地產(chǎn)行業(yè)上演的是千億元量級或者想晉級千億元陣營(yíng)房企的“搶人”大戰，對規模的極度渴求，讓這個(gè)行業(yè)的員工流動(dòng)率一度達到35%以上；4個(gè)多月前，劇情開(kāi)始反轉，部分千億元量級房企悄然啟動(dòng)了人事架構調整計劃。

　　大型房企停止招聘、精簡(jiǎn)營(yíng)銷(xiāo)團隊、減少土地投資拓展部人員的裁員消息不絕于耳。碧桂園、萬(wàn)科、富力、新城控股等房企均被傳出縮編調整人員，準備抵御樓市寒冬來(lái)臨的消息。

　　近日，新城控股相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，公司并沒(méi)有大裁員，只是針對前期投資拓展部門(mén)的人員進(jìn)行分流，規模不大?，F在整個(gè)行業(yè)都在收縮，從原來(lái)的擴張轉為過(guò)冬。在這種市場(chǎng)局勢下，土地投資拓展以穩健為主，所以對這一條線(xiàn)人員進(jìn)行分流。

　　“今年8月份到明年，市場(chǎng)小低谷的行情已成定局。千億元量級銷(xiāo)售規模的房企一線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)人員率先感受到了這一波變化，今年6月份有些企業(yè)就啟動(dòng)了人員調整計劃。”蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶向《證券日報》記者透露，不過(guò)，即使在收縮期，房企也不是一味裁員。目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的人員調整總體原則是“減營(yíng)銷(xiāo)增設計”，“精總部，強一線(xiàn)”。

　　調整人事架構以“瘦身”

　　在目前市場(chǎng)形勢下，用工緊縮已經(jīng)是房企普遍采取的過(guò)冬策略。 “減少開(kāi)工面積，調整考核指標，提高銷(xiāo)售回款率”一般是房企裁員，或者說(shuō)優(yōu)化人員結構的具體策略，但不管是收縮三、四線(xiàn)城市擴張步伐，還是營(yíng)銷(xiāo)方式變化， 其背后的邏輯都是，精簡(jiǎn)人員，縮減開(kāi)支，收縮擴張戰線(xiàn)，活下來(lái)，實(shí)現發(fā)展。

　　對于近期傳出的有下屬一線(xiàn)單位對投資拓展條線(xiàn)進(jìn)行人員調整的情況，新城控股向《證券日報》記者表示，此舉是一線(xiàn)單位根據實(shí)際工作情況開(kāi)展的人員結構優(yōu)化與調整。人力資源優(yōu)化，于企業(yè)是一項常態(tài)化的工作。在集團整體層面，各項人才招募工作按計劃進(jìn)行之中。

　　值得關(guān)注的是，《證券日報》獲得的某房企一份內部公示信息顯示出企業(yè)的管理變革趨勢。該信息顯示，“重組上市時(shí)，兩個(gè)總部基本上簡(jiǎn)單疊加整合，之后由于補強個(gè)別職能又進(jìn)了些人；另一方面，區域總部由于缺乏熟悉公司運作與文化的管理人才而未能真正做實(shí)，部分需提高戰略地位的專(zhuān)業(yè)公司管理人才匱缺、管理平臺薄弱?？v觀(guān)公司上下，總部與一線(xiàn)人才配置頭重腳輕，人效偏低；總部需要突出的戰略管理和價(jià)值創(chuàng )造能力并不突出，前線(xiàn)需要強化的作戰指揮體系、專(zhuān)業(yè)化管理體系及相應的決策權限未能有效強化。”

　　“公司領(lǐng)導對上述問(wèn)題有著(zhù)清晰的認知，這次變革的目標之一就是針對存量人才調結構、提質(zhì)量、促效率，同時(shí)視戰略匹配需要適應當下放事權并推動(dòng)’人隨事走’，期盼以變革矯正公司頭大身小、頭重腳輕的體態(tài)，塑身強體，謀壯圖強，以健步如飛。”

　　值得關(guān)注的是，這家房企表示，“為盡量減輕變革帶來(lái)的陣痛，公司再三強調，此次變革并非為了裁員，改革成本絕不讓員工獨自承擔。”為此，該公司提供了輪崗、內部流動(dòng)等各種解決方案。經(jīng)過(guò)全方位、大幅度的租架構變革，這家公司全新的總部組織結構于6月1日開(kāi)始試運行，事業(yè)部和專(zhuān)業(yè)公司、區域總部和城市公司的組織變革正在緊鑼密鼓地相繼鋪開(kāi)。

　　正如宋延慶所示，近年來(lái)，兼并重組也好，合作抱團取暖、集中聯(lián)合資源獲取土地也好，房企間的合作趨勢愈發(fā)緊密。但這種合作往往會(huì )帶來(lái)人員架構，尤其是營(yíng)銷(xiāo)團隊的臃腫，存在一個(gè)項目配比兩家公司營(yíng)銷(xiāo)團隊的現象，如此一來(lái)，在市場(chǎng)低谷期時(shí)，難免會(huì )裁掉一些“業(yè)績(jì)不佳”人員，強化一線(xiàn)團隊營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力。

　　減營(yíng)銷(xiāo)體系增設計條線(xiàn)人員

　　“在房企老板的眼中，衡量營(yíng)銷(xiāo)系統業(yè)績(jì)有一個(gè)指標，即人（指去除物業(yè)人員后的開(kāi)發(fā)體系人員）均銷(xiāo)售額，或者說(shuō)人效比，每個(gè)房企人均銷(xiāo)售額指標不同，一般管理層會(huì )根據這一指標對裁員比例進(jìn)行調整。”宋延慶向《證券日報》記者透露，比如，如果想保住人均銷(xiāo)售額800萬(wàn)元，那么人力資源部就會(huì )擬定一個(gè)統籌計劃，然后調整各個(gè)條線(xiàn)人員。

　　宋延慶表示，在不同階段不同時(shí)期，不同房企有調整人員架構的不同做法。在當前的市場(chǎng)局勢下，提升設計系統人員比例，減少營(yíng)銷(xiāo)系統人員和土地投資拓展人員是房企的慣常做法，這源于營(yíng)銷(xiāo)模式和土地投資拓展模式的變化。

　　宋延慶進(jìn)一步稱(chēng)，在市場(chǎng)不好的情況下，開(kāi)發(fā)商需要提升產(chǎn)品力來(lái)獲得競爭力。過(guò)去，房企設計條線(xiàn)員工占比一般為5％－12%，現在有些房企都為了修煉產(chǎn)品力而增加這一人員比例。在營(yíng)銷(xiāo)條線(xiàn)中，房企正通過(guò)績(jì)效考核目標來(lái)變相裁人，精簡(jiǎn)優(yōu)化一線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)人員。比如，某房企下達內部指標，一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)人員一個(gè)月要帶來(lái)20組客戶(hù)，最終業(yè)績(jì)不達標者走人。在土地投資拓展條線(xiàn)方面，由于2015年以來(lái)，大中型房企都在加速擴張規模，土地拓展條線(xiàn)人員迅速壯大，而現在土地溢價(jià)率走低，土地流拍現象頻現，土地投資拓展條線(xiàn)是房企收縮擴張戰線(xiàn)縮編調整第一站。

　　人員變革始于行業(yè)焦慮

　　對于大中型房企紛紛啟動(dòng)人員調整計劃，裁員隨之增多的現象，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，說(shuō)明地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)確實(shí)受到了沖擊?？傮w上說(shuō)，適當裁員利好企業(yè)輕裝上陣。

　　另?yè)I(yè)內人士表示，應該理性看待企業(yè)裁員行為。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調整期，在融資成本和土地成本居高不下，尤其是前幾年為了規模不斷擴充營(yíng)銷(xiāo)和土地拓展體系的情況下，不少房企選擇通過(guò)內部?jì)?yōu)化人員結構，強化競爭力。優(yōu)化人員結構不僅能夠實(shí)現企業(yè)管理效能的提高，同時(shí)還能助力房企降低成本，減輕企業(yè)運營(yíng)壓力。

　　“從企業(yè)角度來(lái)看，人員調整是一種理性做法，是在市場(chǎng)收縮時(shí)房企的必要準備。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理盧文曦說(shuō)，對人員結構進(jìn)行調整，可以對過(guò)去的企業(yè)運營(yíng)模式進(jìn)行調校。

　　但是，或許，從《證券日報》獲取的一份內部資料可以折射出房企的焦慮。該資料顯示，“公司目前擁有相當的資源，我們可以憑一時(shí)安逸地過(guò)著(zhù)舒適日子，但是市場(chǎng)競爭殘酷無(wú)情，逆水行舟，不進(jìn)則退，如果不變革不’折騰’，不承受變革的陣痛，待到流水無(wú)情空逝去時(shí)，我們可能連陣痛的機會(huì )都沒(méi)有。”這是一家千億元銷(xiāo)售規模房企的焦慮。

　　從這一角度看，萬(wàn)科喊出“活下去”或許是對生存和發(fā)展的清醒認識，畢竟，業(yè)內對這一波低谷的判斷是有可能持續到2020年。