老話(huà)說(shuō)：不如意事常八九，可與人言無(wú)二三。

這兩天，網(wǎng)上瘋傳一條疑似“奶茶妹妹”章澤天的朋友圈。

現在，雖然不能判斷這條朋友圈的真假，但是，2018年對于“奶茶妹妹”來(lái)說(shuō)至少有兩件事的確是懵傻了。

第一件，當然是眾所周知，今年9月初，“奶茶妹妹”老公劉強東在美國陷入性侵丑聞。盡管免于起訴，但同時(shí)也基本做實(shí)了出軌的事實(shí)。這對于哪怕在大庭廣眾下，一向都對劉強東滿(mǎn)臉崇拜的“奶茶妹妹”來(lái)說(shuō)，于情于理恐怕都是很大的沖擊。

第二件，知道的人可能并不多，那就是：

“奶茶妹妹”在澳大利亞，虧本拋房?jì)赡?，還沒(méi)賣(mài)出去。

1. 降價(jià)千萬(wàn)拋房

2015年4月，劉強東花了1620萬(wàn)澳元買(mǎi)下一處豪宅(按當時(shí)匯率約8100萬(wàn)人民幣)。

2015年5月26日晚，在澳大利亞一艘游艇上，劉強東向“奶茶妹妹”求婚，隨后不久，兩人在悉尼大學(xué)拍攝婚紗照。有可能在這個(gè)期間，劉強東就把這處豪宅贈送給了“奶茶妹妹”。

2015年8月8日，他們在北京朝陽(yáng)民政局“扯證”。

當年10月1日，在澳大利亞大堡礁舉辦盛大婚禮，上百位親朋好友，還有京東部分投資人、老員工受邀赴宴。

但今年10月開(kāi)始，不斷有網(wǎng)絡(luò )傳言，在劉強東發(fā)生性侵丑聞后，“奶茶妹妹”賣(mài)房，準備和劉強東“斬斷3年婚姻”。

其實(shí)，早在2017年6月，就傳出“奶茶妹妹”要處理這套千萬(wàn)豪宅。當時(shí)，掛在一家名叫RayWhite的中介，報價(jià)1800萬(wàn)澳元。

賣(mài)房，和劉強東陷入性侵丑聞并沒(méi)有因果關(guān)系。

只是，不想過(guò)了一年多，這套豪宅仍然沒(méi)有賣(mài)出去。

據說(shuō)，豪宅報價(jià)已經(jīng)下調到1500—1600萬(wàn)澳元，代理中介也換成了Sotheby’s。

根據估計，買(mǎi)這套豪宅交的印花稅、FIRB申請費、律師費、市政費、物業(yè)費等也有100萬(wàn)澳元左右。

這樣來(lái)看，“奶茶妹妹”這套豪宅已經(jīng)虧掉差不多200多萬(wàn)澳元，超過(guò)1000萬(wàn)人民幣。

如果再算上當初買(mǎi)房1620萬(wàn)澳元的資金成本(比如利息)，那虧損還要大更多。

2. 豪宅中的豪宅

香港李老板一句話(huà)，至今被人們奉為真理。那就是，“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”

“奶茶妹妹”這套豪宅，地段可謂好到爆。

豪宅位于悉尼市中心歷史街區巖石區(The Rocks)的開(kāi)發(fā)項目Stamford Residences。

Stamford Residence共28層、100多套，買(mǎi)家都是富豪名流。

這個(gè)項目也是The Rocks最后一個(gè)住宅區，靠近悉尼歌劇院、環(huán)形碼頭、皇家植物園，周邊遍布高檔餐館和主要公交車(chē)站。

而“奶茶妹妹”的這套豪宅處于28層，海港大橋、悉尼港美景盡收眼底。

這套豪宅是三層復式，總面積達到598平方米，里面有4個(gè)臥室，還配有獨立的家庭影院和入戶(hù)電梯。

另外還能享受大樓提供的24小時(shí)禮賓部、游泳池、健身房和設有燒烤區的屋頂露臺等服務(wù)。

豪宅內部裝修也十分考究，中世紀家裝格調里融入了真皮沙發(fā)和色彩豐富的抽象畫(huà)等一系列當代設計元素。

可見(jiàn)，當時(shí)“奶茶妹妹”肯定是花了很多心血來(lái)裝修的。

只是買(mǎi)下豪宅后，“奶茶妹妹”只在這里住過(guò)一兩個(gè)晚上。

這等豪宅到今天，竟然落到了拋售的境地，實(shí)在讓人驚訝。

3. 不過(guò)是大勢所逼

雖然說(shuō)拋售豪宅，不是“感情止損”，但絕對算的上是“投資止損”。

澳大利亞房?jì)r(jià)在2018年整體下跌5%，創(chuàng )下2008年經(jīng)濟危機以來(lái)最差紀錄。到2018年12月，澳大利亞房?jì)r(jià)已經(jīng)連續15個(gè)月下跌。

悉尼、墨爾本兩個(gè)最主要城市房?jì)r(jià)不僅沒(méi)有逃脫下跌的命運，而且跌幅還更大：悉尼下跌9%，墨爾本下跌7%。

所以，這樣來(lái)看，“奶茶妹妹”選擇在2017年6月，澳大利亞房?jì)r(jià)下跌前，出售豪宅無(wú)疑是有先見(jiàn)之明的。

畢竟“奶茶妹妹”是清華高材生。這點(diǎn)你還是要佩服。

此前，澳大利亞房?jì)r(jià)已經(jīng)瘋漲多年。

2000—2017年，澳大利亞房?jì)r(jià)漲幅接近150%。在2017年底，澳大利亞的住宅市場(chǎng)已經(jīng)高達7.3萬(wàn)億澳元，是GDP的4倍多，這個(gè)比例比美國次貸危機前還高。

澳大利亞房?jì)r(jià)竄漲，讓很多澳大利亞人叫苦不迭，越來(lái)越多的人不光沒(méi)有做“房奴”的資格，連租房都租不起了。據統計，35—44歲澳大利亞人擁有房子的比例在26年前高達75%，但到2017年已經(jīng)下滑到只有60%。

不少無(wú)家可歸者，在澳大利亞央行門(mén)外的馬丁廣場(chǎng)上搭起帳篷，有流浪者在帳篷上寫(xiě)道：“對于許多人來(lái)說(shuō)，這才是他們在悉尼買(mǎi)得起的房子真正的樣子。”

在悉尼，一間臥室租金每周可能要600澳元，但一般工人每周工資卻只有700—800澳元，付了房租，他們連口糧都買(mǎi)不起了。

4. 太陽(yáng)下面沒(méi)有新鮮事

“奶茶妹妹”如今虧損千萬(wàn)拋房，但貴為京東老板娘，而且自己名下也有10家公司，自然不會(huì )為這1000萬(wàn)心痛多久。

但對于普通人而言，花了“六個(gè)錢(qián)包”買(mǎi)了套房，卻不得不從中細細思量一番：

其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)總有最大玩家，這個(gè)玩家就是鼎鼎大名的“有形之手”。瑞銀就認為，澳大利亞房地產(chǎn)的“超級牛市”，主要是因為澳大利亞央行實(shí)行的低利率政策。

而更直接的是，2008年次貸危機，美國、西班牙、愛(ài)爾蘭等國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，但澳大利亞政府卻努力“救市”，比如，把首次買(mǎi)房的補助金從7000美元，提到1.4—2.1萬(wàn)美元，使澳大利亞樓市走出了“獨立行情”。

其二，潮水總有退去的時(shí)候，蘋(píng)果樹(shù)長(cháng)不到天上去。澳大利亞持續多年的房地產(chǎn)價(jià)格，在2018年徹底掉頭下跌。澳大利亞基金公司AMP Capital預計到2020年，悉尼、墨爾本房?jì)r(jià)可能從峰值大幅下降20%左右。

翻看相關(guān)報道，從2014年起，就不斷有分析指出，澳大利亞出現泡沫甚至見(jiàn)頂，但在2017年澳大利亞房?jì)r(jià)仍然飆升了18.9%，創(chuàng )下5年新高。

有泡沫大家都知道，可幾乎沒(méi)有多少人準確預測到上漲勢頭在2018年會(huì )戛然而止。

泡沫破裂，總會(huì )猝不及防。

其三，落袋，才能為安。“落袋為安”，想必股民都是耳熟能詳的，意思就是面對上漲的股價(jià)，那只是紙面上的財富，還有不確定性，只有順利賣(mài)出，換成現金，才算安穩。

房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比其他投資市場(chǎng)一個(gè)很大的特點(diǎn)就是，一旦進(jìn)入熊市流動(dòng)性會(huì )非常差，真正成為“不動(dòng)產(chǎn)”，砸在手里。

“奶茶妹妹”的豪宅在2017年6月選擇出手應該說(shuō)正是這輪澳大利亞房?jì)r(jià)見(jiàn)頂的時(shí)候，時(shí)機選擇得不錯，但無(wú)奈超級豪宅流動(dòng)性更差。所以，一直找不到“接盤(pán)俠”。

其四，供需才是最基本規律。澳大利亞房?jì)r(jià)飆漲，一個(gè)重要原因是，每年澳大利亞有35萬(wàn)左右移民進(jìn)入澳大利亞，要知道澳大利亞總人口也不過(guò)2400萬(wàn)。

當然，海外的中國買(mǎi)家，力量更是驚人。比如，恒大老板許家印豪擲3990萬(wàn)澳幣買(mǎi)了一處澳洲豪宅;青島安泰信集團董事長(cháng)王志軍位于悉尼派珀角的Altona豪宅當初花了5200萬(wàn)美元;深圳富豪郭奎章在澳洲用1145萬(wàn)澳元買(mǎi)了豪宅。

而在2017年，來(lái)自中國的投資逐漸被掐滅。

澳大利亞國內民怨沸騰，政府不得不推出限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。比如，四大銀行停止對海外收入的房屋貸款申請，增加海外印花稅，增加針對海外買(mǎi)家房產(chǎn)的空置稅……

同時(shí)，澳大利亞各地也在加大房屋供應量，比如，悉尼所在的新南威爾士州，就計劃在2021年前，每年新建6.1萬(wàn)戶(hù)住宅。

價(jià)格是這種供需關(guān)系逆轉的反映。

正像福布斯發(fā)表John Wake的一篇文章中所說(shuō)的，當經(jīng)濟大潮消退時(shí)，我們才看到悉尼、墨爾本高漲的房?jì)r(jià)有多少是基于運氣和國家支持的投機成分。

泡沫破滅，失去家園是可怕的。

在次貸危機中，美國房屋擁有率下降了5.5個(gè)百分點(diǎn)，對應的是成千上萬(wàn)的人失去自己的房子。

即便沒(méi)有失去房屋，因為房?jì)r(jià)下跌，房子已經(jīng)成為負資產(chǎn)(所還貸款高于房屋市價(jià))，直到現在，在美國上輪房地產(chǎn)牛市頂部10—15年買(mǎi)房的人，仍然住在“負資產(chǎn)”的房子里。

樓市，潮起潮落，連大鱷也難免被拍落，對于小魚(yú)小蝦更應有自保意識。

歸結起來(lái)也很簡(jiǎn)單：房住，不炒。