對很多企業(yè)來說，房地產(chǎn)就是吃人的老虎。

2002年5月，南京出現(xiàn)了一家名為江蘇地華的房地產(chǎn)公司。彼時國內(nèi)房地產(chǎn)市場正持續(xù)火爆，每天都會冒出數(shù)不清的開發(fā)公司，因此它的出現(xiàn)并未引起太多人的注意。

可僅過了5個月，這家看似不起眼的公司就用2300萬元從南京市建鄴區(qū)政府手中，收購了南京河西地產(chǎn)綜合開發(fā)公司。而河西地產(chǎn)是南京知名國企，承建過集慶門大橋、集慶門大街等十多項政府重點工程。

江蘇地華此舉，開了民營企業(yè)收購國有房地產(chǎn)公司之先河!

一出手就與眾不同，江蘇地華到底是什么來頭?

人們一打聽才知道，其母公司竟是鼎鼎大名的肉制品巨頭雨潤集團(tuán)，此次并購更是雨潤董事長祝義才親自操刀。

當(dāng)時，誰都未曾想到，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)日后會給雨潤集團(tuán)和祝義才本人，帶來怎樣的跌宕起伏。

【1】

雨潤集團(tuán)的崛起也源于一樁國企并購。

上世紀(jì)80年代末，還在安徽省交通廳下屬航運公司吃皇糧的祝義才毅然下海，懷揣僅有的200元積蓄扎進(jìn)水產(chǎn)市場，賺得第一桶金。

這段商海經(jīng)歷讓祝義才培養(yǎng)出敏銳的商業(yè)嗅覺。

很快他發(fā)現(xiàn)低溫肉食品尚屬空白但潛力巨大，于是1992年他在南京罐頭食品廠租下一個閑置廠房，創(chuàng)立雨潤集團(tuán)，開始生產(chǎn)雨潤火腿并迅速打開局面。沒幾年功夫，雨潤就在行業(yè)內(nèi)站穩(wěn)了腳跟，年產(chǎn)值愈億元。

1996年，在國企改制背景下，敢開意氣之先的祝義才做了一件大事：以零對價收購了瀕臨倒閉的南京罐頭食品廠，成為江蘇民企收購國企第一人!

借助這次收購獲得的大量廠房、生產(chǎn)用地和技術(shù)管理人員，第二年雨潤銷售額近億元，超過原罐頭廠7000多萬元的銷售紀(jì)錄。

嘗到收購國企的甜頭后，1998年開始祝義才相繼在全國重組了近30家倒閉或瀕臨倒閉的國有企業(yè)，實現(xiàn)規(guī)?？焖贁U(kuò)張。而且每次重組破產(chǎn)企業(yè)，都能實現(xiàn)當(dāng)年重組、當(dāng)年投改、當(dāng)年投產(chǎn)、當(dāng)年銷售。祝義才也因此被人們稱為“中國第一屠戶”。

到2001年雨潤集團(tuán)的年銷售額達(dá)34億元，成為規(guī)模最大的低溫肉食品集團(tuán)，已經(jīng)能與雙匯、金鑼成鼎足之勢。

也是從那時起，祝義才的目光不再僅僅停留于肉食品加工，而是將觸角更多伸向了物流、地產(chǎn)、文化、旅游、商貿(mào)等看似更有利可圖的行業(yè)。

但雨潤的這個多元化戰(zhàn)略，核心是房地產(chǎn)。

雨潤早期低價收購的食品加工廠和肉聯(lián)廠，大多位于曾經(jīng)的城市邊緣，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐漸成為副中心區(qū)域，不再適合做工業(yè)廠房。

搬遷后閑置下來的土地，成為雨潤發(fā)展房地產(chǎn)的最大資本，或用于商品房開發(fā)，或用于抵押融資。

2006年12月，雨潤食品收購了長春食品集團(tuán)下屬屠宰業(yè)務(wù)及相關(guān)資產(chǎn)，破產(chǎn)多年的老牌食品企業(yè)老茂生食品廠被納入旗下，老茂生食品廠70畝土地成為了雨潤食品的囊中物。

到2010年6月，雨潤地產(chǎn)獲得了這塊土地的使用權(quán)，土地性質(zhì)由工業(yè)用地變?yōu)樯套∮玫?，隨后這塊土地被開發(fā)為雨潤溪樹華庭住宅項目。

類似的操作模式在整個雨潤地產(chǎn)發(fā)展中十分常見。

緊緊跟隨食品、物流產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，獲得大量價格低廉甚至免費的土地資源用于商品住宅開發(fā)，這是雨潤地產(chǎn)的一大“特色”。

2010年雨潤提出“三三三”戰(zhàn)略，要在全國多個市縣建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心、物流配送中心及農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)生產(chǎn)基地。

在這些采購中心的用地中，均包含著不少商住配套土地。

雨潤要求給予工農(nóng)業(yè)項目配套一些地塊開發(fā)，通過在市縣核心區(qū)域拿地開發(fā)來彌補工農(nóng)業(yè)項目利潤的不足。而雨潤在拿地之后便向銀行抵押，用銀行抵押資金再去給地產(chǎn)輸血。

如雨潤西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心，3000畝土地中就包括9萬平方米的星級酒店和28萬平方米的配套商業(yè)。雨潤在沈陽拿下12個地塊，其中8個地塊開發(fā)建設(shè)采購中心或者物流中心，4個用作房地產(chǎn)開發(fā)，總計超過2000畝……

隨著住宅開發(fā)逐漸成熟，雨潤地產(chǎn)又進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

早在2004年，祝義才就通過江蘇地華，在二級市場購入南京中央商場股份(主營業(yè)務(wù)是百貨零售和商業(yè)地產(chǎn))，很快成為其第一大股東。

彼時，投身商業(yè)地產(chǎn)的王健林，剛剛提出“城市綜合體”的新模式，集住宅、辦公、商業(yè)于一體，并要踏遍中國打造“城市中心”。

雨潤地產(chǎn)2009年正式入主中商后，開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

它仿效萬達(dá)城市綜合體，以南京中央商場為開發(fā)主體，先后在南京、沈陽、哈爾濱、青島、淮安、徐州、蘇州、常州、宿遷、泗陽、大冶、銅陵等地，開發(fā)建設(shè)了20多個“雨潤國際廣場”。

2014年，胡潤中國富豪排行榜上，祝義財夫婦財富增長到315億元，被稱江蘇首富。雨潤集團(tuán)也實現(xiàn)1500億元的銷售規(guī)模，達(dá)到其歷史最高。

其中，雨潤地產(chǎn)銷售額高達(dá)155億元，在多個城市排布逾60個項目。當(dāng)年克而瑞發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》雨潤地產(chǎn)位列49名，就連擴(kuò)張激進(jìn)的閩系房企建發(fā)房產(chǎn)和中駿置業(yè)也甘拜下風(fēng)。

這一年，雨潤地產(chǎn)進(jìn)行了一場“全面復(fù)制碧桂園”的改革，提出要像碧桂園一樣在三、四線城市風(fēng)生水起，并從碧桂園挖了100多人。

不僅如此，雨潤地產(chǎn)還提出，到2015年要讓商業(yè)綜合體達(dá)到50家。萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)十幾年，也不過80多家萬達(dá)廣場，雨潤地產(chǎn)的野心可謂不小。

【2】

雨潤地產(chǎn)在攻城略地的同時，也成為名副其實的吸金黑洞;雨潤集團(tuán)因資金周轉(zhuǎn)越來越力不從心，常常要“拆東墻補西墻”。

由于雨潤的地產(chǎn)項目多位于偏遠(yuǎn)的三四線城市，難以實現(xiàn)快速開發(fā)和好的銷量，很多時候，要用乙地新抵押土地貸來的資金，償還甲地的銀行貸款。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)剛起步時，祝義才便將雨潤食品大量資金以“往來款”的形式向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸血，雨潤食品的應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項，由2002年的5850萬元猛增至2005年的18.46億元。

入主中央商場后，雨潤又通過抵押中商股權(quán)，融到大量資金，多用于開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

正是擁有雨潤食品和中央商場兩家上市公司，為雨潤的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了便利的融資渠道。

可這也不能滿足地產(chǎn)公司的資金饑渴，雨潤開始通過各種手段籌措資金，比如擴(kuò)張屠宰廠獲取政府巨額補貼。

根據(jù)雨潤2009年報，其生豬屠宰產(chǎn)能達(dá)2555萬頭，實際屠宰生豬979萬頭，產(chǎn)能利用率不足40%。這表明，雨潤根本沒有必要繼續(xù)擴(kuò)張產(chǎn)能。

但雨潤反其道而行之。

2010年，雨潤宣布要在黑龍江省蘭西縣總投資3.5億元，修建生產(chǎn)規(guī)模200萬頭的屠宰場?？蓮S房建成后，野草長到一人多高，也絲毫沒有開工跡象。

這一項目占地194畝，按照雙方簽訂的協(xié)議，雨潤交了土地出讓金后，這些錢又以財政補貼方式獎勵給雨潤。

隨后，當(dāng)?shù)卣謪f(xié)助雨潤拿到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化扶持資金4000萬元，以及5000萬元貸款財政貼息資金。除了坐擁地價，雨潤每年還能從蘭西縣政府的財政中，拿到關(guān)于生豬屠宰的補貼。

作為貧困縣，蘭西每年的財政收入不需要向國庫上繳，但一部分財政收入?yún)s以補貼的形式，落入了雨潤的腰包。項目建成后遲遲不開工，給當(dāng)?shù)卦斐闪司薮髶p失。

類似的情況在安徽、天津、哈爾濱、遼寧等地也多有發(fā)生，而且往往都發(fā)生在地處偏遠(yuǎn)的縣城或規(guī)模較小的地級市。這些生豬屠宰項目還往往被指責(zé)“虛報項目投資額”，屬于“宰豬當(dāng)前鋒，磚頭(房產(chǎn))在后面”。

而地方政府或迫于招商壓力，或為了官員政績，更可能給出優(yōu)惠條件，最后落入雨潤的圈地套現(xiàn)困局。

2005年雨潤食品在香港上市后，十年間累積獲得的政府補貼超過40億港元，占到十年總利潤的46.38%。如果沒有地方政府補貼，雨潤食品早已虧損累累。

同樣是食品行業(yè)的龍頭企業(yè)，雙匯平均每年獲得政府補貼不到雨潤食品的1/20。

祝義才曾表示：只要主業(yè)穩(wěn)固，多元化決不是吃人的老虎?？涩F(xiàn)實中，雨潤地產(chǎn)大肆擴(kuò)張，肉類業(yè)務(wù)收入持續(xù)低迷。

2012-2014年雨潤食品的營業(yè)額逐年下降，分別為267.82億港元、214.40億港元、191.58億港元;凈利潤分別為-6.05億港元、4359萬港元、5677萬港元。而2012年之前的3年，其凈利潤都在17億港元以上。

截至2018年第三季度，公司合計虧損超過60億港元。

業(yè)績的萎靡不振，除了受宏觀大環(huán)境的影響，根本原因還是被房地產(chǎn)抽血太重，現(xiàn)金流弱化嚴(yán)重。這造成雨潤食品雖然產(chǎn)能行業(yè)第一，但產(chǎn)量持續(xù)下降，表現(xiàn)落后于同行。

業(yè)績下滑的同時，以“食品工業(yè)是道德工業(yè)”為口號的雨潤食品，從2011年起接連曝出“過期肉”“問題肉”“瘦肉精”等問題。市場傳聞：雨潤食品要賣給中糧。

2012年雨潤集團(tuán)挪用上市公司雨潤食品30億港元左右的現(xiàn)金事發(fā)，最終導(dǎo)致祝義才辭去執(zhí)行董事、董事會主席等集團(tuán)重要職務(wù)。

此后他退居幕后，將工作重心放在雨潤地產(chǎn)上，提出了“3年銷售500億元、2015年開始謀劃上市”的目標(biāo)。

有雨潤高管對媒體透露，為了盡快推動雨潤地產(chǎn)上市，那段時期祝義才經(jīng)常晚上10點還召集雨潤地產(chǎn)高層開會，對旗下的項目進(jìn)展情況一個一個過，每周開會開到凌晨兩三點的天數(shù)至少有三天。

可沒過多久，形勢就風(fēng)云突變。

【3】

2015年中紀(jì)委派出工作小組南下江蘇，調(diào)查雨潤涉嫌“貪腐案”及旗下地產(chǎn)項目違規(guī)。

這年3月23日，祝義才被檢察機(jī)關(guān)執(zhí)行監(jiān)視居住。據(jù)傳，中紀(jì)委直接率領(lǐng)“非江蘇執(zhí)法單位的人”帶走了他。

值得注意的是，2015年前后正是南京政界的動蕩時期，南京市委原書記楊衛(wèi)澤、南京市原市長季建業(yè)、南京建鄴區(qū)原書記馮亞軍等先后落馬。彼時雨潤集團(tuán)總部正設(shè)在建鄴區(qū)，這一區(qū)域也是南京過去20年地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最迅速的地區(qū)。

但直到今日，官方也未發(fā)布權(quán)威信息透露祝義才具體因為何事被監(jiān)視居住4年。

祝義財本人失去自由后，雨潤集團(tuán)也陷入極為被動的局面。

一方面，各家金融機(jī)構(gòu)相繼收緊對整個雨潤體系的借款，承建商、地方政府及政府相關(guān)單位紛紛起訴雨潤食品索賠。雨潤在全國布點的三四百個食品加工廠，很多因后續(xù)資金問題導(dǎo)致建設(shè)停滯。

另一方面，公司高管紛紛離職，人心難安。2011年雨潤食品員工總數(shù)尚有2.1萬，到2018年上半年末只剩1萬人。雨潤食品的市場份額更被金鑼、雙匯搶去不少。

負(fù)債總額超百億港元的雨潤食品也連續(xù)遭遇“債務(wù)危機(jī)”，再融資難上加難，不得不通過變賣資產(chǎn)維系生產(chǎn)。

雨潤地產(chǎn)也差點向融創(chuàng)和碧桂園“賣身”自救，但最終都不了了之。

這次“賣身”失敗后，雨潤集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也迅速下滑，陸續(xù)傳出土地被查封、出售項目、工地停工等聲音。2018年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收已經(jīng)萎縮到7.6億元。

到2018年中期，雨潤食品的總資產(chǎn)已從2014年末的269億港元縮水至185億港元;物業(yè)、廠房等資產(chǎn)也從165億港元減至120億港元，與2014年末相比縮水30%，虧損愈5.4億港元。

截至2018年6月30日，雨潤食品的短期銀行欠款超過73億港元，同時有57億港元的貸款已經(jīng)出現(xiàn)逾期。

中央商場也受祝義才事件影響，面臨金融機(jī)構(gòu)抽貸、壓貸、斷貸的壓力。其資產(chǎn)負(fù)債率一直在90%左右徘徊，早已站在紅線邊緣。

2018年第三季度，中央商場凈利潤同比繼續(xù)重挫91.91%，僅有243.23萬元。

2019年1月20日，祝義才結(jié)束近4年的羈押生活回到南京，并被認(rèn)為將復(fù)出重新執(zhí)掌雨潤集團(tuán)。此后不到兩周，雨潤食品股價翻倍，中央商場也在此期間連續(xù)兩天漲停。

而外界普遍認(rèn)為，他已很難東山再起。因為雨潤食品，已在市場上徹底淪為陪跑者，而房地產(chǎn)，則不但自身存在諸多的麻煩，更是要面對整個大環(huán)境的不利。

反觀在雨潤奔向房地產(chǎn)和多元化之際，繼續(xù)專注于本業(yè)的雙匯和金鑼，則都已發(fā)展到雨潤不可企及的階段。財報顯示，2017年，雙匯實現(xiàn)營業(yè)總收入506億元，后來居上的金鑼也取得了高達(dá)390億元的年營收成績，但雨潤食品已只剩下103億元了。

原本是要做到更大更強(qiáng)，但卻淪落到如此境地。

對比雙匯、金鑼安安靜靜地專注做自己，祝義材的這趟雄心勃勃的多元化擴(kuò)張與折戟之路，可謂是心比天高，命如紙薄，越折騰，越失去。

生意和生活往往就是這樣，越是想得太多，越是想得到太多，也就越容易一不留神，就想得到的沒得到，原本擁有的，也變成了失去。

過來人因此總是說：要挑戰(zhàn)，要冒險，但不要高估自己的能力，更不要偏離自己的核心。

本文轉(zhuǎn)自華商韜略，作者：趙建勛。