對很多企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)就是吃人的老虎。

2002年5月，南京出現了一家名為江蘇地華的房地產(chǎn)公司。彼時(shí)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)正持續火爆，每天都會(huì )冒出數不清的開(kāi)發(fā)公司，因此它的出現并未引起太多人的注意。

可僅過(guò)了5個(gè)月，這家看似不起眼的公司就用2300萬(wàn)元從南京市建鄴區政府手中，收購了南京河西地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司。而河西地產(chǎn)是南京知名國企，承建過(guò)集慶門(mén)大橋、集慶門(mén)大街等十多項政府重點(diǎn)工程。

江蘇地華此舉，開(kāi)了民營(yíng)企業(yè)收購國有房地產(chǎn)公司之先河!

一出手就與眾不同，江蘇地華到底是什么來(lái)頭?

人們一打聽(tīng)才知道，其母公司竟是鼎鼎大名的肉制品巨頭雨潤集團，此次并購更是雨潤董事長(cháng)祝義才親自操刀。

當時(shí)，誰(shuí)都未曾想到，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)日后會(huì )給雨潤集團和祝義才本人，帶來(lái)怎樣的跌宕起伏。

【1】

雨潤集團的崛起也源于一樁國企并購。

上世紀80年代末，還在安徽省交通廳下屬航運公司吃皇糧的祝義才毅然下海，懷揣僅有的200元積蓄扎進(jìn)水產(chǎn)市場(chǎng)，賺得第一桶金。

這段商海經(jīng)歷讓祝義才培養出敏銳的商業(yè)嗅覺(jué)。

很快他發(fā)現低溫肉食品尚屬空白但潛力巨大，于是1992年他在南京罐頭食品廠(chǎng)租下一個(gè)閑置廠(chǎng)房，創(chuàng )立雨潤集團，開(kāi)始生產(chǎn)雨潤火腿并迅速打開(kāi)局面。沒(méi)幾年功夫，雨潤就在行業(yè)內站穩了腳跟，年產(chǎn)值愈億元。

1996年，在國企改制背景下，敢開(kāi)意氣之先的祝義才做了一件大事：以零對價(jià)收購了瀕臨倒閉的南京罐頭食品廠(chǎng)，成為江蘇民企收購國企第一人!

借助這次收購獲得的大量廠(chǎng)房、生產(chǎn)用地和技術(shù)管理人員，第二年雨潤銷(xiāo)售額近億元，超過(guò)原罐頭廠(chǎng)7000多萬(wàn)元的銷(xiāo)售紀錄。

嘗到收購國企的甜頭后，1998年開(kāi)始祝義才相繼在全國重組了近30家倒閉或瀕臨倒閉的國有企業(yè)，實(shí)現規?？焖贁U張。而且每次重組破產(chǎn)企業(yè)，都能實(shí)現當年重組、當年投改、當年投產(chǎn)、當年銷(xiāo)售。祝義才也因此被人們稱(chēng)為“中國第一屠戶(hù)”。

到2001年雨潤集團的年銷(xiāo)售額達34億元，成為規模最大的低溫肉食品集團，已經(jīng)能與雙匯、金鑼成鼎足之勢。

也是從那時(shí)起，祝義才的目光不再僅僅停留于肉食品加工，而是將觸角更多伸向了物流、地產(chǎn)、文化、旅游、商貿等看似更有利可圖的行業(yè)。

但雨潤的這個(gè)多元化戰略，核心是房地產(chǎn)。

雨潤早期低價(jià)收購的食品加工廠(chǎng)和肉聯(lián)廠(chǎng)，大多位于曾經(jīng)的城市邊緣，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，逐漸成為副中心區域，不再適合做工業(yè)廠(chǎng)房。

搬遷后閑置下來(lái)的土地，成為雨潤發(fā)展房地產(chǎn)的最大資本，或用于商品房開(kāi)發(fā)，或用于抵押融資。

2006年12月，雨潤食品收購了長(cháng)春食品集團下屬屠宰業(yè)務(wù)及相關(guān)資產(chǎn)，破產(chǎn)多年的老牌食品企業(yè)老茂生食品廠(chǎng)被納入旗下，老茂生食品廠(chǎng)70畝土地成為了雨潤食品的囊中物。

到2010年6月，雨潤地產(chǎn)獲得了這塊土地的使用權，土地性質(zhì)由工業(yè)用地變?yōu)樯套∮玫?，隨后這塊土地被開(kāi)發(fā)為雨潤溪樹(shù)華庭住宅項目。

類(lèi)似的操作模式在整個(gè)雨潤地產(chǎn)發(fā)展中十分常見(jiàn)。

緊緊跟隨食品、物流產(chǎn)業(yè)的擴張，獲得大量?jì)r(jià)格低廉甚至免費的土地資源用于商品住宅開(kāi)發(fā)，這是雨潤地產(chǎn)的一大“特色”。

2010年雨潤提出“三三三”戰略，要在全國多個(gè)市縣建設農副產(chǎn)品全球采購中心、物流配送中心及農副產(chǎn)品種養生產(chǎn)基地。

在這些采購中心的用地中，均包含著(zhù)不少商住配套土地。

雨潤要求給予工農業(yè)項目配套一些地塊開(kāi)發(fā)，通過(guò)在市縣核心區域拿地開(kāi)發(fā)來(lái)彌補工農業(yè)項目利潤的不足。而雨潤在拿地之后便向銀行抵押，用銀行抵押資金再去給地產(chǎn)輸血。

如雨潤西安農副產(chǎn)品全球采購中心，3000畝土地中就包括9萬(wàn)平方米的星級酒店和28萬(wàn)平方米的配套商業(yè)。雨潤在沈陽(yáng)拿下12個(gè)地塊，其中8個(gè)地塊開(kāi)發(fā)建設采購中心或者物流中心，4個(gè)用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，總計超過(guò)2000畝……

隨著(zhù)住宅開(kāi)發(fā)逐漸成熟，雨潤地產(chǎn)又進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

早在2004年，祝義才就通過(guò)江蘇地華，在二級市場(chǎng)購入南京中央商場(chǎng)股份(主營(yíng)業(yè)務(wù)是百貨零售和商業(yè)地產(chǎn))，很快成為其第一大股東。

彼時(shí)，投身商業(yè)地產(chǎn)的王健林，剛剛提出“城市綜合體”的新模式，集住宅、辦公、商業(yè)于一體，并要踏遍中國打造“城市中心”。

雨潤地產(chǎn)2009年正式入主中商后，開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

它仿效萬(wàn)達城市綜合體，以南京中央商場(chǎng)為開(kāi)發(fā)主體，先后在南京、沈陽(yáng)、哈爾濱、青島、淮安、徐州、蘇州、常州、宿遷、泗陽(yáng)、大冶、銅陵等地，開(kāi)發(fā)建設了20多個(gè)“雨潤國際廣場(chǎng)”。

2014年，胡潤中國富豪排行榜上，祝義財夫婦財富增長(cháng)到315億元，被稱(chēng)江蘇首富。雨潤集團也實(shí)現1500億元的銷(xiāo)售規模，達到其歷史最高。

其中，雨潤地產(chǎn)銷(xiāo)售額高達155億元，在多個(gè)城市排布逾60個(gè)項目。當年克而瑞發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜》雨潤地產(chǎn)位列49名，就連擴張激進(jìn)的閩系房企建發(fā)房產(chǎn)和中駿置業(yè)也甘拜下風(fēng)。

這一年，雨潤地產(chǎn)進(jìn)行了一場(chǎng)“全面復制碧桂園”的改革，提出要像碧桂園一樣在三、四線(xiàn)城市風(fēng)生水起，并從碧桂園挖了100多人。

不僅如此，雨潤地產(chǎn)還提出，到2015年要讓商業(yè)綜合體達到50家。萬(wàn)達做商業(yè)地產(chǎn)十幾年，也不過(guò)80多家萬(wàn)達廣場(chǎng)，雨潤地產(chǎn)的野心可謂不小。

【2】

雨潤地產(chǎn)在攻城略地的同時(shí)，也成為名副其實(shí)的吸金黑洞;雨潤集團因資金周轉越來(lái)越力不從心，常常要“拆東墻補西墻”。

由于雨潤的地產(chǎn)項目多位于偏遠的三四線(xiàn)城市，難以實(shí)現快速開(kāi)發(fā)和好的銷(xiāo)量，很多時(shí)候，要用乙地新抵押土地貸來(lái)的資金，償還甲地的銀行貸款。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)剛起步時(shí)，祝義才便將雨潤食品大量資金以“往來(lái)款”的形式向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸血，雨潤食品的應收關(guān)聯(lián)公司款項，由2002年的5850萬(wàn)元猛增至2005年的18.46億元。

入主中央商場(chǎng)后，雨潤又通過(guò)抵押中商股權，融到大量資金，多用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

正是擁有雨潤食品和中央商場(chǎng)兩家上市公司，為雨潤的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了便利的融資渠道。

可這也不能滿(mǎn)足地產(chǎn)公司的資金饑渴，雨潤開(kāi)始通過(guò)各種手段籌措資金，比如擴張屠宰廠(chǎng)獲取政府巨額補貼。

根據雨潤2009年報，其生豬屠宰產(chǎn)能達2555萬(wàn)頭，實(shí)際屠宰生豬979萬(wàn)頭，產(chǎn)能利用率不足40%。這表明，雨潤根本沒(méi)有必要繼續擴張產(chǎn)能。

但雨潤反其道而行之。

2010年，雨潤宣布要在黑龍江省蘭西縣總投資3.5億元，修建生產(chǎn)規模200萬(wàn)頭的屠宰場(chǎng)?？蓮S(chǎng)房建成后，野草長(cháng)到一人多高，也絲毫沒(méi)有開(kāi)工跡象。

這一項目占地194畝，按照雙方簽訂的協(xié)議，雨潤交了土地出讓金后，這些錢(qián)又以財政補貼方式獎勵給雨潤。

隨后，當地政府又協(xié)助雨潤拿到農業(yè)產(chǎn)業(yè)化扶持資金4000萬(wàn)元，以及5000萬(wàn)元貸款財政貼息資金。除了坐擁地價(jià)，雨潤每年還能從蘭西縣政府的財政中，拿到關(guān)于生豬屠宰的補貼。

作為貧困縣，蘭西每年的財政收入不需要向國庫上繳，但一部分財政收入卻以補貼的形式，落入了雨潤的腰包。項目建成后遲遲不開(kāi)工，給當地造成了巨大損失。

類(lèi)似的情況在安徽、天津、哈爾濱、遼寧等地也多有發(fā)生，而且往往都發(fā)生在地處偏遠的縣城或規模較小的地級市。這些生豬屠宰項目還往往被指責“虛報項目投資額”，屬于“宰豬當前鋒，磚頭(房產(chǎn))在后面”。

而地方政府或迫于招商壓力，或為了官員政績(jì)，更可能給出優(yōu)惠條件，最后落入雨潤的圈地套現困局。

2005年雨潤食品在香港上市后，十年間累積獲得的政府補貼超過(guò)40億港元，占到十年總利潤的46.38%。如果沒(méi)有地方政府補貼，雨潤食品早已虧損累累。

同樣是食品行業(yè)的龍頭企業(yè)，雙匯平均每年獲得政府補貼不到雨潤食品的1/20。

祝義才曾表示：只要主業(yè)穩固，多元化決不是吃人的老虎?？涩F實(shí)中，雨潤地產(chǎn)大肆擴張，肉類(lèi)業(yè)務(wù)收入持續低迷。

2012-2014年雨潤食品的營(yíng)業(yè)額逐年下降，分別為267.82億港元、214.40億港元、191.58億港元;凈利潤分別為-6.05億港元、4359萬(wàn)港元、5677萬(wàn)港元。而2012年之前的3年，其凈利潤都在17億港元以上。

截至2018年第三季度，公司合計虧損超過(guò)60億港元。

業(yè)績(jì)的萎靡不振，除了受宏觀(guān)大環(huán)境的影響，根本原因還是被房地產(chǎn)抽血太重，現金流弱化嚴重。這造成雨潤食品雖然產(chǎn)能行業(yè)第一，但產(chǎn)量持續下降，表現落后于同行。

業(yè)績(jì)下滑的同時(shí)，以“食品工業(yè)是道德工業(yè)”為口號的雨潤食品，從2011年起接連曝出“過(guò)期肉”“問(wèn)題肉”“瘦肉精”等問(wèn)題。市場(chǎng)傳聞：雨潤食品要賣(mài)給中糧。

2012年雨潤集團挪用上市公司雨潤食品30億港元左右的現金事發(fā)，最終導致祝義才辭去執行董事、董事會(huì )主席等集團重要職務(wù)。

此后他退居幕后，將工作重心放在雨潤地產(chǎn)上，提出了“3年銷(xiāo)售500億元、2015年開(kāi)始謀劃上市”的目標。

有雨潤高管對媒體透露，為了盡快推動(dòng)雨潤地產(chǎn)上市，那段時(shí)期祝義才經(jīng)常晚上10點(diǎn)還召集雨潤地產(chǎn)高層開(kāi)會(huì )，對旗下的項目進(jìn)展情況一個(gè)一個(gè)過(guò)，每周開(kāi)會(huì )開(kāi)到凌晨?jì)扇c(diǎn)的天數至少有三天。

可沒(méi)過(guò)多久，形勢就風(fēng)云突變。

【3】

2015年中紀委派出工作小組南下江蘇，調查雨潤涉嫌“貪腐案”及旗下地產(chǎn)項目違規。

這年3月23日，祝義才被檢察機關(guān)執行監視居住。據傳，中紀委直接率領(lǐng)“非江蘇執法單位的人”帶走了他。

值得注意的是，2015年前后正是南京政界的動(dòng)蕩時(shí)期，南京市委原書(shū)記楊衛澤、南京市原市長(cháng)季建業(yè)、南京建鄴區原書(shū)記馮亞軍等先后落馬。彼時(shí)雨潤集團總部正設在建鄴區，這一區域也是南京過(guò)去20年地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最迅速的地區。

但直到今日，官方也未發(fā)布權威信息透露祝義才具體因為何事被監視居住4年。

祝義財本人失去自由后，雨潤集團也陷入極為被動(dòng)的局面。

一方面，各家金融機構相繼收緊對整個(gè)雨潤體系的借款，承建商、地方政府及政府相關(guān)單位紛紛起訴雨潤食品索賠。雨潤在全國布點(diǎn)的三四百個(gè)食品加工廠(chǎng)，很多因后續資金問(wèn)題導致建設停滯。

另一方面，公司高管紛紛離職，人心難安。2011年雨潤食品員工總數尚有2.1萬(wàn)，到2018年上半年末只剩1萬(wàn)人。雨潤食品的市場(chǎng)份額更被金鑼、雙匯搶去不少。

負債總額超百億港元的雨潤食品也連續遭遇“債務(wù)危機”，再融資難上加難，不得不通過(guò)變賣(mài)資產(chǎn)維系生產(chǎn)。

雨潤地產(chǎn)也差點(diǎn)向融創(chuàng )和碧桂園“賣(mài)身”自救，但最終都不了了之。

這次“賣(mài)身”失敗后，雨潤集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也迅速下滑，陸續傳出土地被查封、出售項目、工地停工等聲音。2018年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收已經(jīng)萎縮到7.6億元。

到2018年中期，雨潤食品的總資產(chǎn)已從2014年末的269億港元縮水至185億港元;物業(yè)、廠(chǎng)房等資產(chǎn)也從165億港元減至120億港元，與2014年末相比縮水30%，虧損愈5.4億港元。

截至2018年6月30日，雨潤食品的短期銀行欠款超過(guò)73億港元，同時(shí)有57億港元的貸款已經(jīng)出現逾期。

中央商場(chǎng)也受祝義才事件影響，面臨金融機構抽貸、壓貸、斷貸的壓力。其資產(chǎn)負債率一直在90%左右徘徊，早已站在紅線(xiàn)邊緣。

2018年第三季度，中央商場(chǎng)凈利潤同比繼續重挫91.91%，僅有243.23萬(wàn)元。

2019年1月20日，祝義才結束近4年的羈押生活回到南京，并被認為將復出重新執掌雨潤集團。此后不到兩周，雨潤食品股價(jià)翻倍，中央商場(chǎng)也在此期間連續兩天漲停。

而外界普遍認為，他已很難東山再起。因為雨潤食品，已在市場(chǎng)上徹底淪為陪跑者，而房地產(chǎn)，則不但自身存在諸多的麻煩，更是要面對整個(gè)大環(huán)境的不利。

反觀(guān)在雨潤奔向房地產(chǎn)和多元化之際，繼續專(zhuān)注于本業(yè)的雙匯和金鑼?zhuān)瑒t都已發(fā)展到雨潤不可企及的階段。財報顯示，2017年，雙匯實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入506億元，后來(lái)居上的金鑼也取得了高達390億元的年營(yíng)收成績(jì)，但雨潤食品已只剩下103億元了。

原本是要做到更大更強，但卻淪落到如此境地。

對比雙匯、金鑼安安靜靜地專(zhuān)注做自己，祝義材的這趟雄心勃勃的多元化擴張與折戟之路，可謂是心比天高，命如紙薄，越折騰，越失去。

生意和生活往往就是這樣，越是想得太多，越是想得到太多，也就越容易一不留神，就想得到的沒(méi)得到，原本擁有的，也變成了失去。

過(guò)來(lái)人因此總是說(shuō)：要挑戰，要冒險，但不要高估自己的能力，更不要偏離自己的核心。

本文轉自華商韜略，作者：趙建勛。