雖然去年下半年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售就普遍轉淡，不時(shí)傳來(lái)房企項目負責人叫苦的聲音，但全年的整體表現仍與直觀(guān)感受迥異。據國家統計局數據，2018年全國商品房量?jì)r(jià)再創(chuàng )新高，銷(xiāo)售面積約17億平方米，銷(xiāo)售額約15萬(wàn)億元。

我個(gè)人最關(guān)注的一個(gè)數據，是房地產(chǎn)投資數據。2018年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120264億元，同比增長(cháng)9.5%，比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。而公認日子很好過(guò)的2016年、2017年，房地產(chǎn)投資分別只增長(cháng)6.9%和7.0%。

去年房地產(chǎn)投資并非突然加速，而是相當平穩。2018年上半年，房地產(chǎn)投資增幅為9.7%;1-9月增幅為9.9%，然后是全年的9.5%。

雖然，從主流房企拿地情況看，并未出現大幅攀升，到下半年，一些房企甚至捂緊了口袋;土地流拍的現象時(shí)有發(fā)生，成交也多為低溢價(jià)率，但財政部1月23日發(fā)布的數據顯示，2018年全國土地出讓收入高達65096億元，同比增長(cháng)25%，賣(mài)地收入再創(chuàng )新高。

土地投資是支持房地產(chǎn)投資的重要因素。從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)，2018年房地產(chǎn)投資增長(cháng)9.5%是可以理解的。另一個(gè)因素，或許可從棚改投資來(lái)解釋。

根據住建部的統計數據，2018年1-11月全國棚改已動(dòng)工建設616萬(wàn)套，超額完成580萬(wàn)套的年度計劃，投資額逾16000億元。加上12月的數字，全國估計有650萬(wàn)套。中央的計劃是，2018年到2020年，全國計劃開(kāi)工建設各類(lèi)棚戶(hù)區1500萬(wàn)套。

此前的三年，2015年至2017年，全國新開(kāi)工各類(lèi)棚戶(hù)區分別為601萬(wàn)套、606萬(wàn)套和609萬(wàn)套，合計超過(guò)1800萬(wàn)套。也就是說(shuō)，全國棚改建設是在降速的。而2018年也是棚改政策傳聞較多的一年，主要觀(guān)點(diǎn)是認為在踩剎車(chē)，點(diǎn)剎。就結果而言，我個(gè)人認為，棚改建設為房地產(chǎn)投資增長(cháng)作出了不小的貢獻。

我拿去年房地產(chǎn)的幾個(gè)數據來(lái)說(shuō)事，有兩個(gè)小意圖。一是否定了個(gè)別專(zhuān)家說(shuō)房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟增長(cháng)的說(shuō)法。商品房銷(xiāo)售量?jì)r(jià)創(chuàng )新高，房地產(chǎn)投資增長(cháng)9.5%(高于全國固定資產(chǎn)投資增幅的5.9%)，不僅沒(méi)有拖累經(jīng)濟增長(cháng)，而是從投資和消費兩端再次起到了拉動(dòng)作用。

二是不要總是動(dòng)不動(dòng)就把希望寄托在房地產(chǎn)身上。過(guò)往多年，哪怕是在房地產(chǎn)處于高增長(cháng)時(shí)期，也屢有專(zhuān)家出來(lái)呼吁通過(guò)房地產(chǎn)救市;而此輪嚴厲的房地產(chǎn)調控，也有專(zhuān)家暗示要適當放松，以防止經(jīng)濟被下行的樓市拖累。但如你所知，經(jīng)濟的下行，樓市的調整，更多是經(jīng)濟結構和行業(yè)自身的需求，兩者都需要追求更有質(zhì)量的增長(cháng)。

去年數據再怎樣也都過(guò)去了，人們關(guān)注的是今年趨勢。年底年初，由于工作的關(guān)系，跟企業(yè)界朋友會(huì )有些探討。我先重申個(gè)人觀(guān)點(diǎn)：不管是從剛性需求(首次置業(yè)和改善需求)，還是從城市更新來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)在較長(cháng)時(shí)期內仍處于發(fā)展軌道。主流房企還有很大的施展空間，雖然市場(chǎng)份額一直都在變化。

正如我們看到的，去年底，部分城市調控出現了微調，這是城市從主體責任出發(fā)根據實(shí)際情況所作的調整，無(wú)可厚非。但人們都認識到，在房地產(chǎn)長(cháng)效機制建立以前，房地產(chǎn)調控的主基調不會(huì )有方向性的改變。這已為諸多地方兩會(huì )的關(guān)鍵詞所證實(shí)。比如上海兩會(huì )提出：完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的常態(tài)長(cháng)效機制，繼續穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控不動(dòng)搖、不放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，房?jì)r(jià)保持總體穩定。

假如說(shuō)，房地產(chǎn)調控政策方面不會(huì )更緊，那么，市場(chǎng)是不是已經(jīng)筑底了呢?如果2018年四季度是所謂的“底部”，那它的底部又有多長(cháng)?從1月份和剛剛過(guò)去的春節情況看，是比較清淡的。過(guò)去幾年，返鄉置業(yè)曾是三四線(xiàn)樓市的重要支撐，但我們記者了解的情況，今年春節期間的看房人數和成交量都比較低，專(zhuān)家認為這些城市的需求已被透支。

目前來(lái)看，一季度的基數會(huì )維持低位，也就是說(shuō)，市場(chǎng)還在尋底過(guò)程中?？催^(guò)我文章的朋友會(huì )知道，去年下半年以來(lái)的樓市調整，更多是市場(chǎng)因素主導的反應。所謂史上最全最嚴厲的調控，延遲了兩年半才迎來(lái)市場(chǎng)的調整，它不會(huì )只用半年就完成，從這個(gè)角度說(shuō)，一季度繼續調整，業(yè)界不應過(guò)度驚訝。

通常而言，政策的底部會(huì )帶來(lái)市場(chǎng)底部的構筑和修復，但需要一段時(shí)間的傳導。從積極意義看，政策的正向變化有助于緩解、減弱調整的長(cháng)度和幅度。如果這個(gè)邏輯成立，則二季度的市場(chǎng)表現要好于一季度，下半年好于上半年。但寄望全年商品房量?jì)r(jià)繼續創(chuàng )新高，房地產(chǎn)投資保持去年的增幅也不現實(shí)。

理智的房企不會(huì )簡(jiǎn)單押注于政策的轉向。從策略上講，偏進(jìn)取的房企，會(huì )趁低點(diǎn)增加投資，收購項目或公開(kāi)拿地;偏穩重的房企，則會(huì )繼續觀(guān)望，待市場(chǎng)信號清晰顯現后再采取進(jìn)攻態(tài)勢。但負責前期投資的部門(mén)會(huì )發(fā)現，城市和區域選擇越來(lái)越難了，三四線(xiàn)城市需求飽和度增加，一二線(xiàn)管控未見(jiàn)放松。不過(guò)，既然大家都承認隨便誰(shuí)都能掙大錢(qián)的房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，不正是真正聰明房企大顯身手的時(shí)候了?