房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售規模保持持續增長(cháng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，“強者恒強”已是不爭的事實(shí)。面對生存or淘汰的殘酷現實(shí)，各家房地產(chǎn)企業(yè)都使出渾身解數，只為在市場(chǎng)競爭中占有一席之地。

對于地產(chǎn)央企而言，規模落后同樣可能面臨被并購的命運。一方面，在國資委圈定能夠開(kāi)展地產(chǎn)主業(yè)的21家央企中，分化愈加明顯，業(yè)績(jì)差距懸殊。另一方面，央企重組整合工作提速，目前已步入關(guān)鍵階段，這也將決定地產(chǎn)央企轉型發(fā)展的成敗和影響整體行業(yè)格局。

競爭格局：分化明顯 差距懸殊

去年，在房地產(chǎn)調控政策依然從緊的背景下，全國商品房成交量增速略有回落，但銷(xiāo)售規模再創(chuàng )新高。與此同時(shí)，房企間的規?；偁幦遮叞谉峄?。第三方監測機構數據顯示，2018年共計31家房企跨過(guò)千億門(mén)檻，156家房企躋身百億軍團，較2017年增加12家，市場(chǎng)份額超75%，行業(yè)集中度加速提升。

其中，21家地產(chǎn)央企的表現分化明顯，首尾差距懸殊。在業(yè)績(jì)方面，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和華潤置地位列前三甲，平均銷(xiāo)售額已接近3000億。據各家公告披露，保利發(fā)展2018年實(shí)現簽約金額約為4048.17億元;中國海外系列公司的累計合約物業(yè)銷(xiāo)售約為2597.79億元;華潤置地實(shí)現總合同銷(xiāo)售金額約2155.3億元。

此外，據多家第三方研究機構發(fā)布的房企銷(xiāo)售排行榜顯示，2016~2018三年間，上述三家房企均穩定地排在房企前十位置，已逐漸形成地產(chǎn)央企的“頭部陣營(yíng)”。

“報告期內公司經(jīng)營(yíng)規模擴大，受項目結轉規模提升、結轉項目權益比例下降影響。”保利發(fā)展在公告中對經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)和財務(wù)狀況情況進(jìn)行說(shuō)明。中海地產(chǎn)和華潤置地均被信用評級機構看好“跑贏(yíng)大市”。

招商蛇口、中國金茂、遠洋集團以及中國鐵建則形成了地產(chǎn)央企的“中堅陣營(yíng)”，它們分別實(shí)現銷(xiāo)售1705.84億元、1280億元、1095.1億元和986.93億元，躋身千億房企之列。

不過(guò)，在外界看來(lái)，如電建地產(chǎn)、華僑城、五礦地產(chǎn)等一些老牌央企卻是后繼乏力，規模增長(cháng)速度未達到預期，逐漸與排名靠前的企業(yè)差距拉大。至于其他的地產(chǎn)央企，則持續不溫不火地保守打法，實(shí)則已經(jīng)掉隊。

實(shí)際上，從近三年的業(yè)績(jì)表現看，電建地產(chǎn)保持了連續的增長(cháng)。但相比整體行業(yè)而言，其增長(cháng)幅度并未實(shí)現跨越式的突破。面對競爭壓力，電建地產(chǎn)2018年將重心放在深化產(chǎn)業(yè)化轉型，并首次提出了沖刺千億的戰略目標。

據五礦地產(chǎn)2018年三季度銷(xiāo)售公告顯示，公司完成銷(xiāo)售額約41.6億元，僅完成150億元年度目標的27.73%。“全年的業(yè)績(jì)還沒(méi)發(fā)布，另外每個(gè)公司的戰略各異，我們走的是精品戰略，不會(huì )盲目地去擴張規模。”五礦地產(chǎn)有關(guān)負責人向記者回復。

央企投資、拿地力度不減

2018年，房企拿地回歸理性，新增土儲金額和面積雙雙回落，行業(yè)進(jìn)入精細化競爭階段。在目前的市場(chǎng)調整期，部分央企投資力度依舊不減。

據《2018年1-12月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地金額》統計，有9家地產(chǎn)央企躋身拿地金額TOP40以?xún)?。其中，保利發(fā)展拿地金額為1001億元、拿地面積1749萬(wàn)平方米，華潤置地拿地金額為803億元、拿地面積1656萬(wàn)平方米，中海地產(chǎn)拿地金額為760億元、拿地面積866萬(wàn)平方米，位居地產(chǎn)央企前列;而中國中鐵與華僑城分別以505億元、496億元緊隨其后，拿地金額同比增長(cháng)均超30%，遠超過(guò)其銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，形成較大的反差;中國鐵建、招商蛇口、中國金茂等企業(yè)則依舊保持投資力度，積極補倉。

伴隨限地價(jià)、限房?jì)r(jià)、競自持、競配建等調控政策出臺，“底價(jià)地”、“低價(jià)地”、“土地流拍”等成為2018年土地市場(chǎng)常見(jiàn)現象。在此背景下，房企聯(lián)合體拿地持續增加，分攤風(fēng)險、利益共享的拿地方式持續受到房企青睞，尤其是多家央企均有參與聯(lián)合體拿地，拿地城市涉及北京、上海、重慶等一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市。

分析人士指出，在當前市場(chǎng)環(huán)境下，央企、國企依賴(lài)自身較強的融資能力積極補充土儲，不僅為度過(guò)寒冬準備充足糧草，同時(shí)也為未來(lái)規模再上臺階夯實(shí)基礎。

整合重組已步入“深水區”

除了面對市場(chǎng)的競爭升級，在深化供給側結構性改革推動(dòng)中央企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展背景下，央企房地產(chǎn)的重組整合已步入“深水區”。房企之間的合并重組，特別是央企房地產(chǎn)的重組整合，或成為影響行業(yè)發(fā)展格局的重要力量。

從保利收購中航地產(chǎn)，到招商蛇口合并招商地產(chǎn)，從2017年中交系地產(chǎn)整合，保利地產(chǎn)收購保利置業(yè)，再到2019年中糧地產(chǎn)完成收購大悅城，以及中冶置業(yè)和五礦地產(chǎn)的重組拉鋸戰，地產(chǎn)央企內外整合重組持續不斷。

昔日“招保萬(wàn)金”之一的招商地產(chǎn)，在2014年前后漸漸掉隊。2015年底，招商蛇口工業(yè)區吸收合并招商地產(chǎn)，以招商蛇口重組上市。重組三年后，招商蛇口2018年銷(xiāo)售額已達1705.84億元，被業(yè)內視為首個(gè)地產(chǎn)央企重組樣本。

中交集團正在推進(jìn)房地產(chǎn)板塊重組整合工作，未來(lái)中交體系里會(huì )有三個(gè)平臺，包括中交地產(chǎn)、綠城中國、中交海外地產(chǎn)。這三個(gè)平臺既占據內地和香港兩大資本市場(chǎng)，又覆蓋國內和海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。但目前來(lái)看，中交地產(chǎn)還無(wú)法擔起重任。成為地產(chǎn)巨頭，中交地產(chǎn)還要面臨與綠城如何保持協(xié)同的課題。

多年懸而未決的保利地產(chǎn)、保利置業(yè)整合迎來(lái)突破。券商分析人士認為，保利發(fā)展此前礙于和保利置業(yè)同業(yè)競爭緣由，自從展開(kāi)對保利置業(yè)收購后，也陸續在此前受限制區域展開(kāi)拓展，業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴展，業(yè)務(wù)規模保持提升，未來(lái)隨著(zhù)公司完成對保利置業(yè)的整合，將進(jìn)一步鞏固和提升公司在行業(yè)內的龍頭地位。

記者從中國五礦集團官網(wǎng)獲悉，2018年是中國五礦與中冶集團“互補式重組”的第三年，也是融合漸入佳境、互補效應更加涌現的一年。通過(guò)包括千億內部市場(chǎng)等有效措施，中國五礦重組后的融合發(fā)展成效顯著(zhù)，企業(yè)盈利能力顯著(zhù)增強，資產(chǎn)質(zhì)量不斷夯實(shí)。

關(guān)于中冶置業(yè)與五礦地產(chǎn)之間的業(yè)務(wù)整合，五礦地產(chǎn)方面此前曾表示涉及地產(chǎn)業(yè)方面還沒(méi)具體的計劃，但首先要做的事情就是業(yè)務(wù)協(xié)同。

據了解，下一步央企重組的重點(diǎn)之一是加大專(zhuān)項整合力度，另外還將進(jìn)一步推進(jìn)中央企業(yè)的戰略性重組，加強重組整合以后的融合。“融合是關(guān)鍵，更好融合才能真正實(shí)現‘1+1>2’的效果。”國資委有關(guān)負責人強調。

“基于市場(chǎng)不斷發(fā)展和演變的現實(shí)，一些地產(chǎn)央企的先天優(yōu)勢開(kāi)始喪失，當前總體感覺(jué)在慢慢掉隊。”一位房企人士說(shuō)，雖然在整體上并沒(méi)有表現出太多的擴張趨勢，但隨著(zhù)部分地產(chǎn)央企逐步完成整合重組任務(wù)，將會(huì )有所發(fā)力。