“現在只能買(mǎi)房自己住，炒房是沒(méi)有利潤了。”

深圳一位“炒房客”這樣勸慰同伴，對于2019年的行情，他們同樣看不清楚，是買(mǎi)還是換，還是不買(mǎi)不賣(mài)，“一動(dòng)不如一靜”。

一個(gè)真實(shí)案例可以充分詮釋他們的對話(huà)，“2016年630萬(wàn)元買(mǎi)了南山一套房子，如今645萬(wàn)賣(mài)出，算上資金成本和機會(huì )成本，肯定是虧錢(qián)了。”

相比較于炒房客，中介阿樂(lè )焦慮的多，從農歷年后深圳灣8000萬(wàn)豪宅“秒光”，到福田學(xué)區房概念的公寓熱銷(xiāo)，再到新房開(kāi)發(fā)商大規模啟動(dòng)“二三級聯(lián)動(dòng)”，雖然帶客戶(hù)看房的數量增多，同事也有成交，但阿樂(lè )并沒(méi)有分到一杯羹。

“最難過(guò)的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，至少客戶(hù)愿意來(lái)看一下。”阿樂(lè )強打精神給自己信心。在2018年“731新政”調控加碼后，深圳新房、二手房交易量直接腰斬，中介公司和地產(chǎn)商的日子并不好過(guò)，好在年底幾個(gè)剛需盤(pán)“讓利”開(kāi)盤(pán)，市場(chǎng)似有回溫跡象。

2019年春節過(guò)后的一個(gè)月中，自去年下半年開(kāi)盤(pán)、目前持續銷(xiāo)售的樓盤(pán)，八成左右都啟動(dòng)了二三級聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)方式，希望能夠推動(dòng)銷(xiāo)售量，而剩余一兩成的樓盤(pán)則靜觀(guān)行情變化，等到市場(chǎng)轉好時(shí)再啟動(dòng)銷(xiāo)售。

賣(mài)二手房的阿樂(lè )被叫去賣(mài)新房，這種銷(xiāo)售模式被稱(chēng)為“二三級聯(lián)動(dòng)”，即土地市場(chǎng)為一級市場(chǎng)，新房市場(chǎng)為二級市場(chǎng)，二手房交易為三級市場(chǎng)。

美聯(lián)物業(yè)數據顯示，2019年春節后四周新房住宅成交2307套，二手住宅成交2974套，同時(shí)段總成交量與2018年持平、高于2017年，但遠低于2015年、2016年的數據。其中新房住宅成交量三年內逐年增加，這與市場(chǎng)感受基本一致。

深圳樓市上一個(gè)周期始于2014年底，金融貸款政策的放松，促使房?jì)r(jià)和成交量一路上揚，到2015年“330新政”首付比例和營(yíng)業(yè)稅的利好政策，深圳樓市啟動(dòng)暴漲模式，直至2016年調控政策的再次降臨，以及2018年調控升級，完整周期正式走完。

交易量低位運行，價(jià)格仍然高企，在深圳這個(gè)需求多元的城市里，“不漲就是跌”和“我是自住但也希望跑贏(yíng)大市”的樓市情緒中，高位盤(pán)整還在進(jìn)行。

人海戰術(shù)托起樓市“小陽(yáng)春”

阿樂(lè )是深圳東部龍崗區某二手房中介門(mén)店員工，3月上旬的一天，他們接到任務(wù)后驅車(chē)一路向西，去到50多公里以外的深圳寶安某新樓盤(pán)“踩盤(pán)”，隨后說(shuō)服手頭上有意向買(mǎi)房的客戶(hù)前往樓盤(pán)看房。如果成交，阿樂(lè )將得到成交額2%的提成。

這意味著(zhù)一套400萬(wàn)的房子如果交易成功，阿樂(lè )將得到8萬(wàn)元，當然也有可能與同事合作分成。此前一個(gè)星期，阿樂(lè )也嘗試過(guò)推銷(xiāo)深圳福田區某公寓，這個(gè)公寓樓盤(pán)的交易傭金高達5%。盡管阿樂(lè )將兩個(gè)手機里面的意向客戶(hù)都“擼”了一遍，也帶了四五批客戶(hù)看房，但未有成交。

二手房交易火爆的時(shí)候，阿樂(lè )肯定不會(huì )辛苦驅車(chē)50公里去賣(mài)新樓盤(pán)。而新房不愁賣(mài)的時(shí)候，地產(chǎn)商也不會(huì )采用這種方式，平白無(wú)故分傭金給中介，就算采用，傭金比例也往往低于1%。

阿樂(lè )的焦慮，在諾大的營(yíng)銷(xiāo)中心倒也不孤單，因為大部分同行手上都沒(méi)有客戶(hù)，或是在焦急的聯(lián)系客戶(hù)，實(shí)際在場(chǎng)的看房客戶(hù)估計只有銷(xiāo)售人員的五分之一。

專(zhuān)業(yè)從事二手房交易的阿樂(lè )，有時(shí)覺(jué)得自己在新房領(lǐng)域施展不開(kāi)拳腳，覺(jué)得在二手房買(mǎi)賣(mài)方面的方式都用不到新房上，“也許也有市場(chǎng)的原因，很多人還在等房?jì)r(jià)到底，下手不果斷。”阿樂(lè )分析。

“人海戰術(shù)”依然起作用了，最怕的是就算啟動(dòng)二三級聯(lián)動(dòng)，也帶動(dòng)不了銷(xiāo)售量，這是“剛需”樓盤(pán)市場(chǎng)很重要的參考依據，說(shuō)明需求量依然存在，只是還沒(méi)有到下手的時(shí)候，也可以說(shuō)沒(méi)等到出手的價(jià)格。

“深圳樓市最困難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。”多名市場(chǎng)一線(xiàn)銷(xiāo)售人員告訴界面新聞，無(wú)論從帶看量，還是成交量，深圳樓市“小陽(yáng)春”已經(jīng)出現，現在的問(wèn)題是這種勢頭是否能夠持續，“也有可能是去年底積壓的一部分需求，年后才選擇入市。”

高端樓盤(pán)銷(xiāo)售向好，剛需樓盤(pán)以及具有稀缺屬性的學(xué)區房交易量上升，但有一個(gè)重要的樓市參與角色沒(méi)有開(kāi)始入市，即改善型客戶(hù)。由于深圳商品房在住房總量中占比極低，大頭還是由城中村支撐。因此，只有改善型客戶(hù)入市，才能帶來(lái)整個(gè)樓市輪換，拉高交易量。

“沒(méi)有交易，就沒(méi)有價(jià)值。”一位中介人員總結道。

投資轉向

從2014年至2018年，深圳共有三次重大樓市調控政策，其中2016年“325新政”：非深戶(hù)購房，社保年限由1年提高到3年，二套房首付4成；2016年“104深八條”：非深戶(hù)社保3年改5年，二套首付需7成；2018年“731政策”：住宅限售三年，離婚購房受限。

一步步嚴厲的調控政策，拉低了樓市成交量，但并沒(méi)有拉低房?jì)r(jià)。2014年至2018年，深圳新房住宅年度成交量約為4.19萬(wàn)套、6.65套、4.04套、2.58萬(wàn)套、2.94萬(wàn)套；二手住宅年度成交量為5.7萬(wàn)套、12.7萬(wàn)套、9.6萬(wàn)套、6.4萬(wàn)套、6.5萬(wàn)套。

房?jì)r(jià)雖然仍在一路上漲，但是上漲幅度的最高點(diǎn)停留在了2016年，隨后兩年漲幅快速回落，這使得2016年高位接盤(pán)的“炒房客”，如果有較高資金成本，加上潛在的機會(huì )成本，炒房虧本的事情實(shí)際上存在。

尤其是2018年下半年，疊加整體經(jīng)濟形勢、金融流動(dòng)性緊張、P2P“暴雷”等事件，深圳樓市出現了一批樓市斷供潮、抵債潮，造就了市場(chǎng)“法律拍賣(mài)房”（簡(jiǎn)稱(chēng)“法拍房”）投資熱。數據顯示，2018年法拍房數量相較于2017年有50%的上升。

“一方面是正常房源價(jià)格高，另一方面731新政后投資公司買(mǎi)不了法拍房了。”一位參與法拍房買(mǎi)賣(mài)的人士告訴界面新聞，以前法拍房市場(chǎng)是邊緣市場(chǎng)中的資產(chǎn)，只有專(zhuān)業(yè)的投資公司在競拍，但“731新政”禁止公司買(mǎi)賣(mài)住宅，投資公司轉向為個(gè)人投資者代拍物業(yè)，從中收取服務(wù)費用謀利。

民間借貸、商業(yè)貸款、司法沒(méi)收、無(wú)主財產(chǎn)都有可能成為法拍房，法拍房?jì)r(jià)格一般都會(huì )低于市場(chǎng)價(jià)，具有明顯價(jià)格優(yōu)勢，通常為正常房源8折甚至以下。

“只能搞搞法拍房和小產(chǎn)權房了，其實(shí)法拍房到手可能也只有8.5折的樣子。”一位投資客告訴界面新聞，競買(mǎi)司法拍賣(mài)房屋雖然價(jià)格低，但是需要提前了解清楚房屋相關(guān)情況及欠費、稅費等一系列問(wèn)題，以及一部分隱形成本。如果是找專(zhuān)業(yè)機構代拍，還需要支付1%-3%不等的服務(wù)費。

除了法拍房之外，小產(chǎn)權房的交易也陸續開(kāi)始活躍，不僅在深圳，甚至還傳導至東莞，尤其是鄰近深圳的東莞鳳崗片區。

“房投不炒”

沒(méi)有人愿意承認自己是炒房客，也沒(méi)有任何具體的理論來(lái)定義炒房客，他們更愿意稱(chēng)自己為投資者、投資客，在調控趨嚴的背景下，“房住不炒”也被叫成了“房投不炒”。在炒房圈內，三套以下盡管“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”，三套以上才需要考慮更多。

“新行情即將開(kāi)始，急需深圳戶(hù)籍代持名額，每人3-8萬(wàn)元代持費。”一位投資客發(fā)出商業(yè)帖，希望突破限購政策入市。

相比較于這位的樂(lè )觀(guān)，更多的投資客傾向于2019年沒(méi)有大漲的行情，調控政策也沒(méi)有松綁的可能，新房2年交房+3年禁售、二手房3年禁售，短期投資幾乎沒(méi)有了操作空間。

但無(wú)論是“房住不炒”，還是“房投不炒”，都無(wú)法動(dòng)搖改變命運的欲望。所有人踏入這座城市，都夢(mèng)想著(zhù)改變命運，最好下一個(gè)就是自己。

改變命運之后，財務(wù)自由成為終極目標，打工、創(chuàng )業(yè)、炒股、炒房，都是改變命運的方法，但這個(gè)城市信奉的是“時(shí)間就是金錢(qián)、效率就是生命”，在多年摔爬滾打之后，“炒房”已經(jīng)成為慣性中最為穩妥的方法。

所有邏輯歸于供應，這座改革開(kāi)放的樣板城市，無(wú)論是主政者，還是淘金者，都無(wú)法承受產(chǎn)業(yè)萎靡的局面，這種心態(tài)映射到城市土地供應中來(lái)，優(yōu)先保證產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為基本原則，無(wú)論是公開(kāi)土地出讓市場(chǎng)，還是城市更新中，寫(xiě)字樓、商業(yè)的供應比例，壓倒性勝過(guò)住宅土地供應。

整個(gè)2018年，深圳公開(kāi)出讓居住用地僅10宗，其中還有一宗流拍，一宗是深圳市人才安居集團競得的“只租不售”地塊。

產(chǎn)業(yè)繁榮源源不斷的吸引著(zhù)年輕人，以至于這座城市的人口平均年齡只有約31歲，這些男男女女中一部分人通過(guò)工作或創(chuàng )業(yè)艱難的買(mǎi)房，一部分人通過(guò)家庭的財富積累買(mǎi)了房，更大一部分正在辛勤工作，積攢改變命運的“首付”。

這群人規模巨大，大到深圳的人口向來(lái)是一個(gè)迷，有的說(shuō)法是深圳人口超過(guò)2000萬(wàn)人，其中工作人口約1200萬(wàn)。更顯而易見(jiàn)的是，深圳2018年凈流入人口為61.99萬(wàn)人，而深圳2018年的新房住宅成交量不到3萬(wàn)套，二手住在成交量不到6.5萬(wàn)套。

供應只有那么多，要接盤(pán)的人卻更多，而且年年增加。因此深圳有個(gè)說(shuō)法是：深圳不缺剛需客，缺的是這些購房者愿意接受的價(jià)格。何況，這種價(jià)格信號有時(shí)還會(huì )有誤差，即預期。在股市中，這種誤差叫做“追漲殺跌”。

無(wú)論你是新人，還是來(lái)深圳多年未買(mǎi)房的“老人”，需求從來(lái)就是強勁的，但面對每年有限的住房供應，因此簡(jiǎn)單來(lái)看，房?jì)r(jià)的漲跌全部歸于供求關(guān)系，供求關(guān)系取決于預期，預期則取決于宏觀(guān)調控政策，以及資金匯集的速度和能力，后者便是傳說(shuō)中銀行“放水”與否，銀行貸款利率回歸也是一個(gè)信號。

目前深圳各大銀行的房貸利率已經(jīng)出現全面下調，首套房利率已普遍從基準利率上浮10%調整到上浮5%。

只要房?jì)r(jià)普漲，至于買(mǎi)哪里，變得已不那么重要。投資客們的精神內核是什么？便是如何理性的看清楚預期。從某種程度上來(lái)看，無(wú)論買(mǎi)房還是“炒房”，都像下棋一樣，一念之差，落子無(wú)悔。

本文來(lái)源于界面新聞，作者：羅強。