“現(xiàn)在只能買房自己住,炒房是沒有利潤了。”
深圳一位“炒房客”這樣勸慰同伴,對于2019年的行情,他們同樣看不清楚,是買還是換,還是不買不賣,“一動不如一靜”。
一個真實案例可以充分詮釋他們的對話,“2016年630萬元買了南山一套房子,如今645萬賣出,算上資金成本和機會成本,肯定是虧錢了。”
相比較于炒房客,中介阿樂焦慮的多,從農(nóng)歷年后深圳灣8000萬豪宅“秒光”,到福田學區(qū)房概念的公寓熱銷,再到新房開發(fā)商大規(guī)模啟動“二三級聯(lián)動”,雖然帶客戶看房的數(shù)量增多,同事也有成交,但阿樂并沒有分到一杯羹。
“最難過的時候已經(jīng)過去了,至少客戶愿意來看一下。”阿樂強打精神給自己信心。在2018年“731新政”調(diào)控加碼后,深圳新房、二手房交易量直接腰斬,中介公司和地產(chǎn)商的日子并不好過,好在年底幾個剛需盤“讓利”開盤,市場似有回溫跡象。
2019年春節(jié)過后的一個月中,自去年下半年開盤、目前持續(xù)銷售的樓盤,八成左右都啟動了二三級聯(lián)動營銷方式,希望能夠推動銷售量,而剩余一兩成的樓盤則靜觀行情變化,等到市場轉(zhuǎn)好時再啟動銷售。
賣二手房的阿樂被叫去賣新房,這種銷售模式被稱為“二三級聯(lián)動”,即土地市場為一級市場,新房市場為二級市場,二手房交易為三級市場。
美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示,2019年春節(jié)后四周新房住宅成交2307套,二手住宅成交2974套,同時段總成交量與2018年持平、高于2017年,但遠低于2015年、2016年的數(shù)據(jù)。其中新房住宅成交量三年內(nèi)逐年增加,這與市場感受基本一致。
深圳樓市上一個周期始于2014年底,金融貸款政策的放松,促使房價和成交量一路上揚,到2015年“330新政”首付比例和營業(yè)稅的利好政策,深圳樓市啟動暴漲模式,直至2016年調(diào)控政策的再次降臨,以及2018年調(diào)控升級,完整周期正式走完。
交易量低位運行,價格仍然高企,在深圳這個需求多元的城市里,“不漲就是跌”和“我是自住但也希望跑贏大市”的樓市情緒中,高位盤整還在進行。
人海戰(zhàn)術(shù)托起樓市“小陽春”
阿樂是深圳東部龍崗區(qū)某二手房中介門店員工,3月上旬的一天,他們接到任務(wù)后驅(qū)車一路向西,去到50多公里以外的深圳寶安某新樓盤“踩盤”,隨后說服手頭上有意向買房的客戶前往樓盤看房。如果成交,阿樂將得到成交額2%的提成。
這意味著一套400萬的房子如果交易成功,阿樂將得到8萬元,當然也有可能與同事合作分成。此前一個星期,阿樂也嘗試過推銷深圳福田區(qū)某公寓,這個公寓樓盤的交易傭金高達5%。盡管阿樂將兩個手機里面的意向客戶都“擼”了一遍,也帶了四五批客戶看房,但未有成交。
二手房交易火爆的時候,阿樂肯定不會辛苦驅(qū)車50公里去賣新樓盤。而新房不愁賣的時候,地產(chǎn)商也不會采用這種方式,平白無故分傭金給中介,就算采用,傭金比例也往往低于1%。
阿樂的焦慮,在諾大的營銷中心倒也不孤單,因為大部分同行手上都沒有客戶,或是在焦急的聯(lián)系客戶,實際在場的看房客戶估計只有銷售人員的五分之一。
專業(yè)從事二手房交易的阿樂,有時覺得自己在新房領(lǐng)域施展不開拳腳,覺得在二手房買賣方面的方式都用不到新房上,“也許也有市場的原因,很多人還在等房價到底,下手不果斷。”阿樂分析。
“人海戰(zhàn)術(shù)”依然起作用了,最怕的是就算啟動二三級聯(lián)動,也帶動不了銷售量,這是“剛需”樓盤市場很重要的參考依據(jù),說明需求量依然存在,只是還沒有到下手的時候,也可以說沒等到出手的價格。
“深圳樓市最困難的時候已經(jīng)過去了。”多名市場一線銷售人員告訴界面新聞,無論從帶看量,還是成交量,深圳樓市“小陽春”已經(jīng)出現(xiàn),現(xiàn)在的問題是這種勢頭是否能夠持續(xù),“也有可能是去年底積壓的一部分需求,年后才選擇入市。”
高端樓盤銷售向好,剛需樓盤以及具有稀缺屬性的學區(qū)房交易量上升,但有一個重要的樓市參與角色沒有開始入市,即改善型客戶。由于深圳商品房在住房總量中占比極低,大頭還是由城中村支撐。因此,只有改善型客戶入市,才能帶來整個樓市輪換,拉高交易量。
“沒有交易,就沒有價值。”一位中介人員總結(jié)道。
投資轉(zhuǎn)向
從2014年至2018年,深圳共有三次重大樓市調(diào)控政策,其中2016年“325新政”:非深戶購房,社保年限由1年提高到3年,二套房首付4成;2016年“104深八條”:非深戶社保3年改5年,二套首付需7成;2018年“731政策”:住宅限售三年,離婚購房受限。
一步步嚴厲的調(diào)控政策,拉低了樓市成交量,但并沒有拉低房價。2014年至2018年,深圳新房住宅年度成交量約為4.19萬套、6.65套、4.04套、2.58萬套、2.94萬套;二手住宅年度成交量為5.7萬套、12.7萬套、9.6萬套、6.4萬套、6.5萬套。
房價雖然仍在一路上漲,但是上漲幅度的最高點停留在了2016年,隨后兩年漲幅快速回落,這使得2016年高位接盤的“炒房客”,如果有較高資金成本,加上潛在的機會成本,炒房虧本的事情實際上存在。
尤其是2018年下半年,疊加整體經(jīng)濟形勢、金融流動性緊張、P2P“暴雷”等事件,深圳樓市出現(xiàn)了一批樓市斷供潮、抵債潮,造就了市場“法律拍賣房”(簡稱“法拍房”)投資熱。數(shù)據(jù)顯示,2018年法拍房數(shù)量相較于2017年有50%的上升。
“一方面是正常房源價格高,另一方面731新政后投資公司買不了法拍房了。”一位參與法拍房買賣的人士告訴界面新聞,以前法拍房市場是邊緣市場中的資產(chǎn),只有專業(yè)的投資公司在競拍,但“731新政”禁止公司買賣住宅,投資公司轉(zhuǎn)向為個人投資者代拍物業(yè),從中收取服務(wù)費用謀利。
民間借貸、商業(yè)貸款、司法沒收、無主財產(chǎn)都有可能成為法拍房,法拍房價格一般都會低于市場價,具有明顯價格優(yōu)勢,通常為正常房源8折甚至以下。
“只能搞搞法拍房和小產(chǎn)權(quán)房了,其實法拍房到手可能也只有8.5折的樣子。”一位投資客告訴界面新聞,競買司法拍賣房屋雖然價格低,但是需要提前了解清楚房屋相關(guān)情況及欠費、稅費等一系列問題,以及一部分隱形成本。如果是找專業(yè)機構(gòu)代拍,還需要支付1%-3%不等的服務(wù)費。
除了法拍房之外,小產(chǎn)權(quán)房的交易也陸續(xù)開始活躍,不僅在深圳,甚至還傳導至東莞,尤其是鄰近深圳的東莞鳳崗片區(qū)。
“房投不炒”
沒有人愿意承認自己是炒房客,也沒有任何具體的理論來定義炒房客,他們更愿意稱自己為投資者、投資客,在調(diào)控趨嚴的背景下,“房住不炒”也被叫成了“房投不炒”。在炒房圈內(nèi),三套以下盡管“買買買”,三套以上才需要考慮更多。
“新行情即將開始,急需深圳戶籍代持名額,每人3-8萬元代持費。”一位投資客發(fā)出商業(yè)帖,希望突破限購政策入市。
相比較于這位的樂觀,更多的投資客傾向于2019年沒有大漲的行情,調(diào)控政策也沒有松綁的可能,新房2年交房+3年禁售、二手房3年禁售,短期投資幾乎沒有了操作空間。
但無論是“房住不炒”,還是“房投不炒”,都無法動搖改變命運的欲望。所有人踏入這座城市,都夢想著改變命運,最好下一個就是自己。
改變命運之后,財務(wù)自由成為終極目標,打工、創(chuàng)業(yè)、炒股、炒房,都是改變命運的方法,但這個城市信奉的是“時間就是金錢、效率就是生命”,在多年摔爬滾打之后,“炒房”已經(jīng)成為慣性中最為穩(wěn)妥的方法。
所有邏輯歸于供應(yīng),這座改革開放的樣板城市,無論是主政者,還是淘金者,都無法承受產(chǎn)業(yè)萎靡的局面,這種心態(tài)映射到城市土地供應(yīng)中來,優(yōu)先保證產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為基本原則,無論是公開土地出讓市場,還是城市更新中,寫字樓、商業(yè)的供應(yīng)比例,壓倒性勝過住宅土地供應(yīng)。
整個2018年,深圳公開出讓居住用地僅10宗,其中還有一宗流拍,一宗是深圳市人才安居集團競得的“只租不售”地塊。
產(chǎn)業(yè)繁榮源源不斷的吸引著年輕人,以至于這座城市的人口平均年齡只有約31歲,這些男男女女中一部分人通過工作或創(chuàng)業(yè)艱難的買房,一部分人通過家庭的財富積累買了房,更大一部分正在辛勤工作,積攢改變命運的“首付”。
這群人規(guī)模巨大,大到深圳的人口向來是一個迷,有的說法是深圳人口超過2000萬人,其中工作人口約1200萬。更顯而易見的是,深圳2018年凈流入人口為61.99萬人,而深圳2018年的新房住宅成交量不到3萬套,二手住在成交量不到6.5萬套。
供應(yīng)只有那么多,要接盤的人卻更多,而且年年增加。因此深圳有個說法是:深圳不缺剛需客,缺的是這些購房者愿意接受的價格。何況,這種價格信號有時還會有誤差,即預(yù)期。在股市中,這種誤差叫做“追漲殺跌”。
無論你是新人,還是來深圳多年未買房的“老人”,需求從來就是強勁的,但面對每年有限的住房供應(yīng),因此簡單來看,房價的漲跌全部歸于供求關(guān)系,供求關(guān)系取決于預(yù)期,預(yù)期則取決于宏觀調(diào)控政策,以及資金匯集的速度和能力,后者便是傳說中銀行“放水”與否,銀行貸款利率回歸也是一個信號。
目前深圳各大銀行的房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)全面下調(diào),首套房利率已普遍從基準利率上浮10%調(diào)整到上浮5%。
只要房價普漲,至于買哪里,變得已不那么重要。投資客們的精神內(nèi)核是什么?便是如何理性的看清楚預(yù)期。從某種程度上來看,無論買房還是“炒房”,都像下棋一樣,一念之差,落子無悔。
本文來源于界面新聞,作者:羅強。
評論
全部評論(779)
-
最新最熱
行業(yè)資訊 -
訂閱欄目
效率閱讀 -
音頻新聞
通勤最愛