“兄弟，出來(lái)陪我喝點(diǎn)，老地方見(jiàn)。”

電話(huà)那頭，強哥說(shuō)話(huà)的語(yǔ)氣里滿(mǎn)是沮喪。不用猜，又跟老婆吵架了。

強哥是我研究生時(shí)的學(xué)長(cháng)，高我兩級，就職于某家商業(yè)銀行。雖然不是男神級別的高富帥，卻也相貌俊朗，才華橫溢。他擁有一個(gè)嬌美的妻子和一雙漂亮的兒女，四口人住在北京南四環(huán)外一套110平米的三居室里，其樂(lè )融融。

如果單看這幾條，強哥絕對是人生贏(yíng)家。怎料不知從何時(shí)起，小兩口之間的爭執忽然變多了。用強哥的話(huà)來(lái)說(shuō)，近兩個(gè)月的吵架次數已經(jīng)超過(guò)了之前三年的總和。

身為死黨的我，當仁不讓地成為了強哥三番五次的傾訴對象：強嫂看好了西城的一套不到70平米的學(xué)區房，想要置換，在賣(mài)掉這套三居的基礎上，還得再背上300萬(wàn)的貸款。強哥接受不了，矛盾就此產(chǎn)生。

家家有本難念的經(jīng)，我也無(wú)法給出什么建議，只能默默地聽(tīng)強哥一遍又一遍地訴苦。臨近尾聲，只見(jiàn)強哥端起酒杯一飲而盡后長(cháng)嘆道：“也罷，家和萬(wàn)事興，就當為了孩子吧。”聽(tīng)到他無(wú)奈的話(huà)語(yǔ)，我不禁百感交集。

誠然，放眼京城乃至全國，像強哥兩口子這樣“為學(xué)區房消得人憔悴”的例子絕不在少數。感慨之余，有兩個(gè)問(wèn)題激起了我的研究興趣：

問(wèn)題一：父母們的學(xué)區房情結緣何而起？

問(wèn)題二：學(xué)區房真的不可替代？

1

國人的學(xué)區房情結，或許從1500多年前的隋末唐初就已經(jīng)注定了。

彼時(shí)，有“中國第五大發(fā)明”之譽(yù)的科舉取士制度問(wèn)世，這在世卿世祿制當道的大環(huán)境里宛如一股清流。因其公平競爭的理念，讓無(wú)數出身貧寒的人看到了曙光。當經(jīng)歷十年寒窗苦讀，通過(guò)層層選拔并走上仕途的案例越來(lái)越多后，“朝為田舍郎，暮登天子堂”也就順理成章地成為了天下士子的終極目標。同時(shí)，流傳千古的還有“學(xué)而優(yōu)則仕”這句勵志格言——盡管它的本意與人們所熟知的并不相同。

縱然滄海桑田世事變遷，時(shí)至今日，讀書(shū)依然是改變命運、實(shí)現階層躍遷最為公平有效的途徑；然而，要想真正從激烈的競爭中脫穎而出，高質(zhì)量教育的地位越來(lái)越重要。正因為如此，望子成龍望女成鳳的全天下父母，都不遺余力地在子女教育方面予以支持。

根據新浪教育發(fā)布的《2017中國家庭教育消費白皮書(shū)》，教育支出占家庭年支出的比重超過(guò)半數；而匯豐發(fā)布的全球調查報告《教育的價(jià)值：未來(lái)的基礎》同樣顯示，中國內地父母對子女教育經(jīng)費的重視程度名列全球第一。

所謂“再窮不能窮教育”，大抵如此。

然而，經(jīng)濟學(xué)原理告訴我們，世上任何資源都具有稀缺屬性，教育資源同樣如此。不同地區經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展進(jìn)度有快有慢，使得各地擁有的辦學(xué)資金以及對優(yōu)秀師資力量的吸引程度大相徑庭。而在“就近入學(xué)”政策的引導下，家庭住所與學(xué)校相掛鉤，雖然基本上家家戶(hù)戶(hù)的孩子都有學(xué)上，但能夠享受到優(yōu)質(zhì)教育的只有極小一部分。

與此同時(shí)，早在1962年，教育部就明文規定，要求各地選定一批重點(diǎn)中小學(xué)，這些學(xué)校的數量、規模與高一級學(xué)校的招生保持適當比例。在長(cháng)期以來(lái)的政策傾斜與要素積累作用下，重點(diǎn)學(xué)校的優(yōu)勢愈加明顯。久而久之，“重點(diǎn)小學(xué)→重點(diǎn)初中→高升學(xué)率→繼續吸引優(yōu)等生加盟”的循環(huán)模式得以形成，好學(xué)區與差學(xué)區的區分度也便隨之日漸凸顯。

感慨之余，我們難免會(huì )對那些有幸步入人大附中學(xué)習的孩子們心生艷羨；而這也是天下父母都對學(xué)區房情有獨鐘的原因所在——歸根結底，是對于優(yōu)質(zhì)教育資源的渴望，畢竟誰(shuí)都不希望自己的孩子輸在通往名牌大學(xué)之路的起跑線(xiàn)上。

2

學(xué)區房固然很誘人，然而于很多人而言，它并不可愛(ài)，只因其昂貴的價(jià)格。

從全國范圍內來(lái)看，任何城市學(xué)區房的房?jì)r(jià)普遍都會(huì )高于非學(xué)區房。比如北京，但凡是擁有“學(xué)區房”標簽住宅，單價(jià)動(dòng)輒9萬(wàn)、10萬(wàn)元，個(gè)別熱門(mén)片區成交價(jià)能達到20萬(wàn)~30萬(wàn)元/平方米，前幾年甚至還曝出“西城區一套房以37.3萬(wàn)元的單價(jià)成交”這樣的新聞，著(zhù)實(shí)令人大跌眼鏡。

學(xué)區房雖貴，卻也有貴的道理。且不說(shuō)綁定的優(yōu)質(zhì)教育資源，從供求角度看，學(xué)區房屬于嚴重缺乏供給彈性的商品，有效供給極其不足；面對相對旺盛的市場(chǎng)需求，僧多粥少的不均衡態(tài)勢引起供求關(guān)系的脫節，價(jià)格便會(huì )水漲船高。

然而，這種“存在即合理”卻注定了學(xué)區房只是極少數人的專(zhuān)屬；而那些擁有學(xué)區房的人，大概日子也不會(huì )太好過(guò)。

我不否認這其中有一些視購買(mǎi)學(xué)區房為日常操作的高收入精英人士，可是對于大多數人來(lái)說(shuō)，強哥的經(jīng)歷很可能就是他們的縮影：就算是搖身一變成為學(xué)區房的主人，也要默默承受陡然增大的還貸壓力——說(shuō)得通俗一點(diǎn)，與換學(xué)區房之前相比，每個(gè)月需償還的房貸金額也許會(huì )由不到一萬(wàn)元漲到兩三萬(wàn)元甚至更多。如此一來(lái)，他們勢必要在日常生活中更加省吃?xún)€用，自駕游不敢想，下館子也要斟酌再三，一家人的生活質(zhì)量將不可避免地打折。

除了消費空間被壓縮外，居住品質(zhì)的下降又是另一個(gè)痛點(diǎn)所在。原因很簡(jiǎn)單，那些重點(diǎn)學(xué)校并非一朝一夕煉成的，而是經(jīng)過(guò)了常年不斷的積累與沉淀。于是，重點(diǎn)學(xué)校周邊住宅區的房齡自然也不會(huì )短，老舊的居住品質(zhì)顯然不比新房或較短樓齡的住房，其戶(hù)型設計風(fēng)格也常常同當前的審美格格不入。更有甚者，由于不少人的預算有限，故而他們只得選擇總價(jià)較低、戶(hù)型更小的房子。試想，倘若一戶(hù)人家的面積由120平方米驟減至60平方米，而且房子更老更舊，那么他會(huì )作何感受？

總結起來(lái)無(wú)外乎一句話(huà)：縱然教育資源讓人心動(dòng)，但從居民自身角度看，學(xué)區房大概是一種“逆消費升級”的存在。

這還是建立在買(mǎi)得起學(xué)區房的前提下。

3

造成上述種種狀況的根源，除了教育資源分布不均以外，也與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展邏輯有關(guān)。

改革開(kāi)放至今，我國的城市發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直都是“土地開(kāi)發(fā)+投資驅動(dòng)”的模式，即地方政府通過(guò)大量出讓土地來(lái)加快城市擴張，同時(shí)開(kāi)發(fā)商拿地后在資金驅動(dòng)下使樓宇住宅迅速擴張，這是典型的賣(mài)方市場(chǎng)主導模式。

伴隨著(zhù)近年來(lái)房?jì)r(jià)的輪番上漲，國人對于房子的理解開(kāi)始發(fā)生變化，購房意愿也日益提升。根據《中國居民金融能力報告》的相關(guān)數據，我國擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭占比為40.07%，有52.07%的家庭房產(chǎn)價(jià)值占家庭總資產(chǎn)一半以上。此時(shí)，房子似乎更像是財富增值與事業(yè)有成的代名詞。

在“土地+資本”的雙向強化作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以快速壯大。同時(shí)，企業(yè)追求投資利潤最大化，地方政府追求土地出讓金和稅收最大化，廣大消費者則追求投資收益的最大化，可是人們最本質(zhì)的居住需求卻往往得不到足夠的重視。于是，當越來(lái)越多的樓盤(pán)拔地而起時(shí)，其背后卻是房產(chǎn)同質(zhì)性嚴重、投機心理泛濫，以及公共服務(wù)供給的不足。

問(wèn)題恰恰出現在這里。

從居住者的角度來(lái)說(shuō)，他們真正需要的絕不僅僅是一個(gè)住所，而是集生產(chǎn)、生活與公共服務(wù)于一體的家。作為一種極其重要的公共服務(wù)，教育資源無(wú)疑是人們最為關(guān)心的。然而實(shí)際情況卻是在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴張之時(shí)，教育資源的整合與相應基礎設施的建設并沒(méi)有同步跟上，這不僅在一定程度上掣肘著(zhù)教育資源的均等化進(jìn)程，還側面鞏固了學(xué)區房的優(yōu)勢地位。

也正因為如此，縱使市場(chǎng)不斷壯大，住房供給持續增加，家長(cháng)們還是要反復尋求那些老舊昂貴的學(xué)區房，當然也要承受生活質(zhì)量降低的苦惱。

4

優(yōu)質(zhì)教育資源的“魚(yú)”，與良好居住品質(zhì)的“熊掌”，二者真的不能兼得嗎？

我看未必。

近幾年，教育部部長(cháng)不止一次地在公開(kāi)場(chǎng)合強調，要通過(guò)“推動(dòng)教育資源均等化”來(lái)解決天價(jià)學(xué)區房問(wèn)題。另外，不少重點(diǎn)學(xué)校也都在致力于教育資源的重新配置與整合，包括開(kāi)設分校、促進(jìn)師資流動(dòng)、推動(dòng)教育資源共享等等。這些動(dòng)作都在一點(diǎn)點(diǎn)蠶食著(zhù)學(xué)區房的壟斷地位，也為“魚(yú)”和“熊掌”的兼得帶來(lái)了可能性。

與此同時(shí)，經(jīng)歷了“黃金十年”和“白銀十年”之后，房地產(chǎn)的狂歡已近落幕，后房地產(chǎn)時(shí)代悄然而至。隨著(zhù)“房住不炒”理念的深入人心，以及各地調控政策的接連落地，房子的居住屬性開(kāi)始重新受到重視，甚至已凌駕于投資屬性之上。此時(shí)，新的形勢也在倒逼著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的轉型。

轉型的核心在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側改革，而最好的抓手正是與居住相配套的教育——畢竟，國人對于子女教育的重視程度，不會(huì )以任何事情的變化或任何人的意志為轉移。

也正因為如此，地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)思路也理應有所轉變：他們自己已經(jīng)不再是一個(gè)單純的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)者，而是需要向房地產(chǎn)價(jià)值鏈的挖掘者，乃至于全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)者轉型，以此來(lái)不斷增加房地產(chǎn)項目的附加值，并給居民帶來(lái)更多居住以外的內容。

在此過(guò)程中，對于教育價(jià)值的挖掘就顯得格外有意義。理由在于，如果將優(yōu)質(zhì)的教育資源引入越來(lái)越多的住宅社區，那么既能滿(mǎn)足居民對于高質(zhì)量教育的需求，又能在不傷害人們居住品質(zhì)的基礎上，迎合大眾的消費升級趨勢，可謂是一舉多得。

基于此邏輯，我們可以做出一個(gè)大膽的展望：在不久的將來(lái)，兼具優(yōu)質(zhì)教育與居住品質(zhì)的一類(lèi)住宅將成為國人的新寵，學(xué)區房很可能會(huì )因此而繼續褪色。

5

話(huà)說(shuō)回來(lái)，這種兼具優(yōu)質(zhì)教育與居住品質(zhì)的創(chuàng )新模式并不是新鮮事物，在具體實(shí)踐中早已有所付諸，業(yè)界稱(chēng)之為教育地產(chǎn)。

關(guān)于教育地產(chǎn)的歷史，至少可以追溯至1994年。當時(shí)的碧桂園與北京景山學(xué)校合辦廣州碧桂園學(xué)校，由此開(kāi)創(chuàng )了國內房地產(chǎn)與教育“聯(lián)姻”的先河。此后的二十余年里，教育地產(chǎn)的發(fā)展日益成熟，大體形成了開(kāi)發(fā)商自建學(xué)校、政企合作等模式，其理念也越來(lái)越被人們認可。

相比于傳統的學(xué)區房，教育地產(chǎn)的優(yōu)勢至少有三：

其一，既緩解了教育壓力，又不至于降低居住品質(zhì)；

其二，滿(mǎn)足了開(kāi)發(fā)商、學(xué)校與居民各方的需求，多方共贏(yíng)；

其三，依托教育資源讓房產(chǎn)保值增值。

當然，在發(fā)展過(guò)程中，教育地產(chǎn)也曾備受爭議，只因不少房地產(chǎn)項目打著(zhù)“教育地產(chǎn)”的旗號進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，意圖借助名校的金字招牌來(lái)抬高房?jì)r(jià)，從而給一些地方本已過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)“添亂”。不過(guò)在我看來(lái)，這種營(yíng)銷(xiāo)導向的范式并不能算是理想中教育地產(chǎn)的模樣。

長(cháng)遠地講，教育地產(chǎn)應達到這樣一種境界，那便是在毗鄰優(yōu)質(zhì)教育資源的基礎上，切實(shí)將教育理念與居住文化相融合，甚至還可以將居住社區打造成一個(gè)介于家庭與學(xué)校之間的教育第三空間，讓孩子在社區里也同樣可以接受專(zhuān)人的輔導，收獲輕松有趣成長(cháng)氛圍的同時(shí)，鄰里關(guān)系也變得更為和睦融洽。

這才是成熟的教育地產(chǎn)應有打開(kāi)方式。如果能大面積落地，那么傳統的學(xué)區房或許就會(huì )遇到麻煩了。

事實(shí)上，不少企業(yè)已經(jīng)開(kāi)啟了這種教育地產(chǎn)模式的探索之路。比如萬(wàn)科自從向著(zhù)“城市配套服務(wù)商”的角色轉型以來(lái)，陸續建設了社區教育與營(yíng)地教育，甚至獨創(chuàng )了“四點(diǎn)半學(xué)堂”模式；再如陽(yáng)光城與雅居樂(lè )，均在學(xué)前教育領(lǐng)域發(fā)力，為社區提供解決方案、搭建幼兒園運營(yíng)體系等；而信達地產(chǎn)則將在北京打造全國首個(gè)學(xué)習型社區，將教育地產(chǎn)的真諦付諸實(shí)際……

看到理想中的美好正一點(diǎn)點(diǎn)轉變?yōu)楝F實(shí)，我們理應充滿(mǎn)信心。

6

恍然間，似乎嗅到了一絲辭舊迎新的味道；而最近的一些跡象，讓這股味道變得愈加濃烈。

今年年初，一則重磅消息引發(fā)了國人的關(guān)注：自2019年1月1日起，在北京市海淀區新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)的住房用于申請入學(xué)的，將不再對應一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片。也就是說(shuō)，無(wú)論是否購買(mǎi)了學(xué)區房，只要在被劃片區范圍內，子女都可以入學(xué)，享受同等權利；就算買(mǎi)了學(xué)區房，孩子也可能會(huì )被電腦派位到其他學(xué)校。

考慮到北京的重要地位，其舉措往往也會(huì )引來(lái)全國各地的效仿與追隨。也許多年以后，曾高踞神壇的學(xué)區房往事，只能留在人們的記憶里。

是教育地產(chǎn)打敗了學(xué)區房嗎？我認為不是。歸根結底，是源自國人對于更加美好生活的向往與努力，是源自一切事物的與時(shí)俱進(jìn)。用大潤發(fā)創(chuàng )始人的一句話(huà)來(lái)說(shuō)，“我戰勝了所有對手，卻輸給了時(shí)代”。

好消息是，眼前的一切，都在朝著(zhù)如我們所愿的方向前行。

本文來(lái)源于鈦媒體，作者：付一夫。