“兄弟，出來陪我喝點(diǎn)，老地方見。”

電話那頭，強(qiáng)哥說話的語氣里滿是沮喪。不用猜，又跟老婆吵架了。

強(qiáng)哥是我研究生時的學(xué)長，高我兩級，就職于某家商業(yè)銀行。雖然不是男神級別的高富帥，卻也相貌俊朗，才華橫溢。他擁有一個嬌美的妻子和一雙漂亮的兒女，四口人住在北京南四環(huán)外一套110平米的三居室里，其樂融融。

如果單看這幾條，強(qiáng)哥絕對是人生贏家。怎料不知從何時起，小兩口之間的爭執(zhí)忽然變多了。用強(qiáng)哥的話來說，近兩個月的吵架次數(shù)已經(jīng)超過了之前三年的總和。

身為死黨的我，當(dāng)仁不讓地成為了強(qiáng)哥三番五次的傾訴對象：強(qiáng)嫂看好了西城的一套不到70平米的學(xué)區(qū)房，想要置換，在賣掉這套三居的基礎(chǔ)上，還得再背上300萬的貸款。強(qiáng)哥接受不了，矛盾就此產(chǎn)生。

家家有本難念的經(jīng)，我也無法給出什么建議，只能默默地聽強(qiáng)哥一遍又一遍地訴苦。臨近尾聲，只見強(qiáng)哥端起酒杯一飲而盡后長嘆道：“也罷，家和萬事興，就當(dāng)為了孩子吧。”聽到他無奈的話語，我不禁百感交集。

誠然，放眼京城乃至全國，像強(qiáng)哥兩口子這樣“為學(xué)區(qū)房消得人憔悴”的例子絕不在少數(shù)。感慨之余，有兩個問題激起了我的研究興趣：

問題一：父母們的學(xué)區(qū)房情結(jié)緣何而起？

問題二：學(xué)區(qū)房真的不可替代？

1

國人的學(xué)區(qū)房情結(jié)，或許從1500多年前的隋末唐初就已經(jīng)注定了。

彼時，有“中國第五大發(fā)明”之譽(yù)的科舉取士制度問世，這在世卿世祿制當(dāng)?shù)赖拇蟓h(huán)境里宛如一股清流。因其公平競爭的理念，讓無數(shù)出身貧寒的人看到了曙光。當(dāng)經(jīng)歷十年寒窗苦讀，通過層層選拔并走上仕途的案例越來越多后，“朝為田舍郎，暮登天子堂”也就順理成章地成為了天下士子的終極目標(biāo)。同時，流傳千古的還有“學(xué)而優(yōu)則仕”這句勵志格言——盡管它的本意與人們所熟知的并不相同。

縱然滄海桑田世事變遷，時至今日，讀書依然是改變命運(yùn)、實(shí)現(xiàn)階層躍遷最為公平有效的途徑；然而，要想真正從激烈的競爭中脫穎而出，高質(zhì)量教育的地位越來越重要。正因?yàn)槿绱耍映升埻渗P的全天下父母，都不遺余力地在子女教育方面予以支持。

根據(jù)新浪教育發(fā)布的《2017中國家庭教育消費(fèi)白皮書》，教育支出占家庭年支出的比重超過半數(shù)；而匯豐發(fā)布的全球調(diào)查報告《教育的價值：未來的基礎(chǔ)》同樣顯示，中國內(nèi)地父母對子女教育經(jīng)費(fèi)的重視程度名列全球第一。

所謂“再窮不能窮教育”，大抵如此。

然而，經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，世上任何資源都具有稀缺屬性，教育資源同樣如此。不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)度有快有慢，使得各地?fù)碛械霓k學(xué)資金以及對優(yōu)秀師資力量的吸引程度大相徑庭。而在“就近入學(xué)”政策的引導(dǎo)下，家庭住所與學(xué)校相掛鉤，雖然基本上家家戶戶的孩子都有學(xué)上，但能夠享受到優(yōu)質(zhì)教育的只有極小一部分。

與此同時，早在1962年，教育部就明文規(guī)定，要求各地選定一批重點(diǎn)中小學(xué)，這些學(xué)校的數(shù)量、規(guī)模與高一級學(xué)校的招生保持適當(dāng)比例。在長期以來的政策傾斜與要素積累作用下，重點(diǎn)學(xué)校的優(yōu)勢愈加明顯。久而久之，“重點(diǎn)小學(xué)→重點(diǎn)初中→高升學(xué)率→繼續(xù)吸引優(yōu)等生加盟”的循環(huán)模式得以形成，好學(xué)區(qū)與差學(xué)區(qū)的區(qū)分度也便隨之日漸凸顯。

感慨之余，我們難免會對那些有幸步入人大附中學(xué)習(xí)的孩子們心生艷羨；而這也是天下父母都對學(xué)區(qū)房情有獨(dú)鐘的原因所在——歸根結(jié)底，是對于優(yōu)質(zhì)教育資源的渴望，畢竟誰都不希望自己的孩子輸在通往名牌大學(xué)之路的起跑線上。

2

學(xué)區(qū)房固然很誘人，然而于很多人而言，它并不可愛，只因其昂貴的價格。

從全國范圍內(nèi)來看，任何城市學(xué)區(qū)房的房價普遍都會高于非學(xué)區(qū)房。比如北京，但凡是擁有“學(xué)區(qū)房”標(biāo)簽住宅，單價動輒9萬、10萬元，個別熱門片區(qū)成交價能達(dá)到20萬~30萬元/平方米，前幾年甚至還曝出“西城區(qū)一套房以37.3萬元的單價成交”這樣的新聞，著實(shí)令人大跌眼鏡。

學(xué)區(qū)房雖貴，卻也有貴的道理。且不說綁定的優(yōu)質(zhì)教育資源，從供求角度看，學(xué)區(qū)房屬于嚴(yán)重缺乏供給彈性的商品，有效供給極其不足；面對相對旺盛的市場需求，僧多粥少的不均衡態(tài)勢引起供求關(guān)系的脫節(jié)，價格便會水漲船高。

然而，這種“存在即合理”卻注定了學(xué)區(qū)房只是極少數(shù)人的專屬；而那些擁有學(xué)區(qū)房的人，大概日子也不會太好過。

我不否認(rèn)這其中有一些視購買學(xué)區(qū)房為日常操作的高收入精英人士，可是對于大多數(shù)人來說，強(qiáng)哥的經(jīng)歷很可能就是他們的縮影：就算是搖身一變成為學(xué)區(qū)房的主人，也要默默承受陡然增大的還貸壓力——說得通俗一點(diǎn)，與換學(xué)區(qū)房之前相比，每個月需償還的房貸金額也許會由不到一萬元漲到兩三萬元甚至更多。如此一來，他們勢必要在日常生活中更加省吃儉用，自駕游不敢想，下館子也要斟酌再三，一家人的生活質(zhì)量將不可避免地打折。

除了消費(fèi)空間被壓縮外，居住品質(zhì)的下降又是另一個痛點(diǎn)所在。原因很簡單，那些重點(diǎn)學(xué)校并非一朝一夕煉成的，而是經(jīng)過了常年不斷的積累與沉淀。于是，重點(diǎn)學(xué)校周邊住宅區(qū)的房齡自然也不會短，老舊的居住品質(zhì)顯然不比新房或較短樓齡的住房，其戶型設(shè)計(jì)風(fēng)格也常常同當(dāng)前的審美格格不入。更有甚者，由于不少人的預(yù)算有限，故而他們只得選擇總價較低、戶型更小的房子。試想，倘若一戶人家的面積由120平方米驟減至60平方米，而且房子更老更舊，那么他會作何感受？

總結(jié)起來無外乎一句話：縱然教育資源讓人心動，但從居民自身角度看，學(xué)區(qū)房大概是一種“逆消費(fèi)升級”的存在。

這還是建立在買得起學(xué)區(qū)房的前提下。

3

造成上述種種狀況的根源，除了教育資源分布不均以外，也與房地產(chǎn)市場發(fā)展邏輯有關(guān)。

改革開放至今，我國的城市發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)一直都是“土地開發(fā)+投資驅(qū)動”的模式，即地方政府通過大量出讓土地來加快城市擴(kuò)張，同時開發(fā)商拿地后在資金驅(qū)動下使樓宇住宅迅速擴(kuò)張，這是典型的賣方市場主導(dǎo)模式。

伴隨著近年來房價的輪番上漲，國人對于房子的理解開始發(fā)生變化，購房意愿也日益提升。根據(jù)《中國居民金融能力報告》的相關(guān)數(shù)據(jù)，我國擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭占比為40.07%，有52.07%的家庭房產(chǎn)價值占家庭總資產(chǎn)一半以上。此時，房子似乎更像是財(cái)富增值與事業(yè)有成的代名詞。

在“土地+資本”的雙向強(qiáng)化作用下，房地產(chǎn)市場得以快速壯大。同時，企業(yè)追求投資利潤最大化，地方政府追求土地出讓金和稅收最大化，廣大消費(fèi)者則追求投資收益的最大化，可是人們最本質(zhì)的居住需求卻往往得不到足夠的重視。于是，當(dāng)越來越多的樓盤拔地而起時，其背后卻是房產(chǎn)同質(zhì)性嚴(yán)重、投機(jī)心理泛濫，以及公共服務(wù)供給的不足。

問題恰恰出現(xiàn)在這里。

從居住者的角度來說，他們真正需要的絕不僅僅是一個住所，而是集生產(chǎn)、生活與公共服務(wù)于一體的家。作為一種極其重要的公共服務(wù)，教育資源無疑是人們最為關(guān)心的。然而實(shí)際情況卻是在房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張之時，教育資源的整合與相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)并沒有同步跟上，這不僅在一定程度上掣肘著教育資源的均等化進(jìn)程，還側(cè)面鞏固了學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢地位。

也正因?yàn)槿绱?，縱使市場不斷壯大，住房供給持續(xù)增加，家長們還是要反復(fù)尋求那些老舊昂貴的學(xué)區(qū)房，當(dāng)然也要承受生活質(zhì)量降低的苦惱。

4

優(yōu)質(zhì)教育資源的“魚”，與良好居住品質(zhì)的“熊掌”，二者真的不能兼得嗎？

我看未必。

近幾年，教育部部長不止一次地在公開場合強(qiáng)調(diào)，要通過“推動教育資源均等化”來解決天價學(xué)區(qū)房問題。另外，不少重點(diǎn)學(xué)校也都在致力于教育資源的重新配置與整合，包括開設(shè)分校、促進(jìn)師資流動、推動教育資源共享等等。這些動作都在一點(diǎn)點(diǎn)蠶食著學(xué)區(qū)房的壟斷地位，也為“魚”和“熊掌”的兼得帶來了可能性。

與此同時，經(jīng)歷了“黃金十年”和“白銀十年”之后，房地產(chǎn)的狂歡已近落幕，后房地產(chǎn)時代悄然而至。隨著“房住不炒”理念的深入人心，以及各地調(diào)控政策的接連落地，房子的居住屬性開始重新受到重視，甚至已凌駕于投資屬性之上。此時，新的形勢也在倒逼著房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)型的核心在于房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革，而最好的抓手正是與居住相配套的教育——畢竟，國人對于子女教育的重視程度，不會以任何事情的變化或任何人的意志為轉(zhuǎn)移。

也正因?yàn)槿绱?，地產(chǎn)商的經(jīng)營思路也理應(yīng)有所轉(zhuǎn)變：他們自己已經(jīng)不再是一個單純的市場開發(fā)者，而是需要向房地產(chǎn)價值鏈的挖掘者，乃至于全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)者轉(zhuǎn)型，以此來不斷增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值，并給居民帶來更多居住以外的內(nèi)容。

在此過程中，對于教育價值的挖掘就顯得格外有意義。理由在于，如果將優(yōu)質(zhì)的教育資源引入越來越多的住宅社區(qū)，那么既能滿足居民對于高質(zhì)量教育的需求，又能在不傷害人們居住品質(zhì)的基礎(chǔ)上，迎合大眾的消費(fèi)升級趨勢，可謂是一舉多得。

基于此邏輯，我們可以做出一個大膽的展望：在不久的將來，兼具優(yōu)質(zhì)教育與居住品質(zhì)的一類住宅將成為國人的新寵，學(xué)區(qū)房很可能會因此而繼續(xù)褪色。

5

話說回來，這種兼具優(yōu)質(zhì)教育與居住品質(zhì)的創(chuàng)新模式并不是新鮮事物，在具體實(shí)踐中早已有所付諸，業(yè)界稱之為教育地產(chǎn)。

關(guān)于教育地產(chǎn)的歷史，至少可以追溯至1994年。當(dāng)時的碧桂園與北京景山學(xué)校合辦廣州碧桂園學(xué)校，由此開創(chuàng)了國內(nèi)房地產(chǎn)與教育“聯(lián)姻”的先河。此后的二十余年里，教育地產(chǎn)的發(fā)展日益成熟，大體形成了開發(fā)商自建學(xué)校、政企合作等模式，其理念也越來越被人們認(rèn)可。

相比于傳統(tǒng)的學(xué)區(qū)房，教育地產(chǎn)的優(yōu)勢至少有三：

其一，既緩解了教育壓力，又不至于降低居住品質(zhì)；

其二，滿足了開發(fā)商、學(xué)校與居民各方的需求，多方共贏；

其三，依托教育資源讓房產(chǎn)保值增值。

當(dāng)然，在發(fā)展過程中，教育地產(chǎn)也曾備受爭議，只因不少房地產(chǎn)項(xiàng)目打著“教育地產(chǎn)”的旗號進(jìn)行營銷，意圖借助名校的金字招牌來抬高房價，從而給一些地方本已過熱的房地產(chǎn)市場“添亂”。不過在我看來，這種營銷導(dǎo)向的范式并不能算是理想中教育地產(chǎn)的模樣。

長遠(yuǎn)地講，教育地產(chǎn)應(yīng)達(dá)到這樣一種境界，那便是在毗鄰優(yōu)質(zhì)教育資源的基礎(chǔ)上，切實(shí)將教育理念與居住文化相融合，甚至還可以將居住社區(qū)打造成一個介于家庭與學(xué)校之間的教育第三空間，讓孩子在社區(qū)里也同樣可以接受專人的輔導(dǎo)，收獲輕松有趣成長氛圍的同時，鄰里關(guān)系也變得更為和睦融洽。

這才是成熟的教育地產(chǎn)應(yīng)有打開方式。如果能大面積落地，那么傳統(tǒng)的學(xué)區(qū)房或許就會遇到麻煩了。

事實(shí)上，不少企業(yè)已經(jīng)開啟了這種教育地產(chǎn)模式的探索之路。比如萬科自從向著“城市配套服務(wù)商”的角色轉(zhuǎn)型以來，陸續(xù)建設(shè)了社區(qū)教育與營地教育，甚至獨(dú)創(chuàng)了“四點(diǎn)半學(xué)堂”模式；再如陽光城與雅居樂，均在學(xué)前教育領(lǐng)域發(fā)力，為社區(qū)提供解決方案、搭建幼兒園運(yùn)營體系等；而信達(dá)地產(chǎn)則將在北京打造全國首個學(xué)習(xí)型社區(qū)，將教育地產(chǎn)的真諦付諸實(shí)際……

看到理想中的美好正一點(diǎn)點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，我們理應(yīng)充滿信心。

6

恍然間，似乎嗅到了一絲辭舊迎新的味道；而最近的一些跡象，讓這股味道變得愈加濃烈。

今年年初，一則重磅消息引發(fā)了國人的關(guān)注：自2019年1月1日起，在北京市海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的，將不再對應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片。也就是說，無論是否購買了學(xué)區(qū)房，只要在被劃片區(qū)范圍內(nèi)，子女都可以入學(xué)，享受同等權(quán)利；就算買了學(xué)區(qū)房，孩子也可能會被電腦派位到其他學(xué)校。

考慮到北京的重要地位，其舉措往往也會引來全國各地的效仿與追隨。也許多年以后，曾高踞神壇的學(xué)區(qū)房往事，只能留在人們的記憶里。

是教育地產(chǎn)打敗了學(xué)區(qū)房嗎？我認(rèn)為不是。歸根結(jié)底，是源自國人對于更加美好生活的向往與努力，是源自一切事物的與時俱進(jìn)。用大潤發(fā)創(chuàng)始人的一句話來說，“我戰(zhàn)勝了所有對手，卻輸給了時代”。

好消息是，眼前的一切，都在朝著如我們所愿的方向前行。

本文來源于鈦媒體，作者：付一夫。