重慶土地市場(chǎng)再次大爆發(fā)，半個(gè)月內成交地塊20宗，大批開(kāi)發(fā)商現身土地拍賣(mài)市場(chǎng)，有的一個(gè)地塊引發(fā)十多家房企爭搶。

那么，重慶土地市場(chǎng)為何會(huì )突然出現大爆發(fā)？哪些地塊是今年的熱點(diǎn)土地板塊？土地價(jià)格的上升將對購房者買(mǎi)房產(chǎn)生什么影響？搜狐焦點(diǎn)重慶記者站記者采訪(fǎng)了相關(guān)業(yè)內專(zhuān)家。

半個(gè)月土地成交20宗，樓面地價(jià)扶搖直上

先來(lái)看一看近期土地市場(chǎng)交易情況。3月15日至29日，重慶土地市場(chǎng)共成交土地20宗，面積約2150多畝。以下依次是20個(gè)地塊成交情況：

3月15日，西永，華遠，面積61畝，樓面地價(jià)7137元

西永，華遠，面積60畝，樓面地價(jià)6926元

中梁山，中鐵，面積52畝，樓面地價(jià)6757元

3月21日，蔡家，金科+坤基，面積83畝，樓面地價(jià)7378元

茶園，茶園工業(yè)園開(kāi)發(fā)公司，面積100畝，樓面地價(jià)2457元

3月22日，水土，正榮，面積132畝，樓面地價(jià)6200元

李家沱，中梁，面積11畝，樓面地價(jià)6055元

3月26日，西永，萬(wàn)科，面積157畝，樓面地價(jià)5795元

西永，融創(chuàng )，面積136畝，樓面地價(jià)5934元

3月27日，中央公園，陽(yáng)光城，面積157畝，樓面地價(jià)9494元

李家沱，融創(chuàng )，面積73畝，樓面地價(jià)4590元

水土，合景+融創(chuàng )，面積142畝，樓面地價(jià)6503元

水土，合景+融創(chuàng )，面積93畝，樓面地價(jià)6516元

3月28日，中央公園，金科+美的，面積137畝，樓面價(jià)10596元

中央公園，北辰，面積102畝，樓面價(jià)10662元

水土，藍城偉業(yè)+兩江+寧波藍西，面積159畝，樓面地價(jià)4286元

水土，藍城偉業(yè)+兩江+寧波藍西，面積168畝，樓面地價(jià)3888元

3月29日，蔡家，融創(chuàng )，面積141畝，樓面地價(jià)7532元

空港新城，藍光，面積86畝，樓面地價(jià)6934元

空港新城，藍光，面積104畝，樓面地價(jià)5415元

記者發(fā)現，最近成交土地較多的分別是水土、西永、中央公園、蔡家等區域板塊。在土地出讓規模上并不大，由于政府出讓土地化整為零，出地出讓最大也就在100多畝。

同時(shí)，近期土地出讓較為火爆，一般溢價(jià)率在30—40%，最高達到60%多。比如水土的兩個(gè)地塊，吸引了十多家房企爭搶?zhuān)詈缶詷敲娴貎r(jià)6500多元成交，溢價(jià)率分別高達67.34%和64.96%。

土地成交價(jià)格也比較出人意料，其中蔡家、西永地塊樓面地價(jià)上了7000多，水土達到6000多元。而中央公園地塊也倍受房企追捧，金科與美的聯(lián)手拿地，樓面地價(jià)10596元，大大高于去年3月萬(wàn)科兩幅地塊的8600-8700多元。

房企對后市看好，年初搶地保證有充足貨值

記者查看了前兩年重慶土地市場(chǎng)數據。2017年重慶土地成交1255.2億元，位居全國主要城市第6名，成交土地面積1940萬(wàn)平方米。

然而，2018年重慶土地交易大幅下滑，土地成交869億元，同比下降30.77%，位于全國主要城市第11名，下降幅度位居第6名，全年成交土地面積1331萬(wàn)平方米。

據中指院統計數字顯示，今年1季度重慶土地出讓207億元。在全國主要城市中排第10位。

為何去年土地市場(chǎng)相對冷清，而今年3月尤其是3月下旬會(huì )驟然升溫？重慶地產(chǎn)界資深人士張?chǎng)畏治龅?，土地開(kāi)發(fā)有其周期性，2017年重慶土地市場(chǎng)異?；鸨?，很多房企投入巨資搶地。進(jìn)入2018年，市場(chǎng)有所下滑，大量房企開(kāi)始重房屋銷(xiāo)售輕拿地，在土地市場(chǎng)的投入減少。政府也研究這個(gè)周期，結合企業(yè)的需要，向市場(chǎng)供應的土地量相應減少。

為什么今年勢頭會(huì )這么猛？張?chǎng)畏治觯?ldquo;從去年下半年開(kāi)始，政府售地開(kāi)始化整為零，很多出讓地塊不到100畝。同時(shí)大量出讓地塊處在二環(huán)，容積率很低，大多在1.5-2.0，一個(gè)項目通常不到10萬(wàn)方。面積小，拿地量就得多，為了滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)需要，房企拿地節奏就需要更快些。”

“還有一個(gè)因素是，房企開(kāi)發(fā)節奏使然。一般房企從拿地到入市最快5個(gè)月，有的6-8個(gè)月，為了實(shí)現當年集團制定的銷(xiāo)售目標，保證有充足的貨值，在頭一季度拿地，能助推企業(yè)在當年實(shí)現銷(xiāo)售任務(wù)。因此，才出現了最近拿地的熱潮。”

“此外，房地產(chǎn)企業(yè)普遍對后市看好，拿地熱情看漲，大家扎堆搶地。”張?chǎng)沃赋觥?/p>

土地開(kāi)發(fā)全面進(jìn)入二環(huán)時(shí)代，北部仍是開(kāi)發(fā)主基調

近期重慶土地市場(chǎng)交易在區域板塊上呈現出那些熱點(diǎn)區域？哪些板塊值得關(guān)注？

張?chǎng)畏治觯?ldquo;從目前市場(chǎng)成交來(lái)看，核心區域可開(kāi)發(fā)土地少之又少，成交地塊有80%在二環(huán)，甚至已有地塊處在繞城高速以外?？梢哉f(shuō)，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)全面進(jìn)入二環(huán)時(shí)代。”

他說(shuō)，“從土地開(kāi)發(fā)的方向來(lái)看，重慶向北仍是主基調。”北部在經(jīng)歷一二十年發(fā)展之后，已非常成熟，北區已成為重慶本地人認同、吸引外地人的重點(diǎn)區域，這種消費習慣短時(shí)期難以改變。

目前，北部區域土地開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)有中央公園、蔡家、水土以及之前火爆的龍興、空港新城等板塊。

至于其他區域，房企對西區中的西永物流園比較看好，未來(lái)將是競爭的主戰場(chǎng)。土地市場(chǎng)專(zhuān)家嚴鋮也認為，由于西部科學(xué)城概念的提出，西部板塊備受關(guān)注，科學(xué)城區域的土地成為新的焦點(diǎn)，未來(lái)也將是土地開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)方向。

南區中的巴南前年出地量太大，開(kāi)發(fā)商感覺(jué)入市壓力大。預計二季度，鹿角板塊土地市場(chǎng)會(huì )相對較熱。大渡口、九龍坡一二季度供地較少，黃桷坪舊改是很多開(kāi)發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。

水土成為房企關(guān)注新焦點(diǎn)，其實(shí)它并不遙遠

最近，一些自媒體稿件寫(xiě)出驚人標題“再等，未來(lái)就只有去水土買(mǎi)房了”。其實(shí)，水土并非像很多人想象的那么遙遠，而且它越來(lái)越受到房企的青睞。

水土板塊越來(lái)越多進(jìn)入市民的視野，正成為房企關(guān)注板塊。為何如此？張?chǎng)畏治?，首先它在交通上與悅來(lái)、中央公園無(wú)縫連接，比龍興等板塊心理距離近多了。

（圖為水土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò )）

據悉，水土高新園建設8年多，已擁有10萬(wàn)產(chǎn)業(yè)大軍，未來(lái)將有40萬(wàn)人，然而目前基本上無(wú)房可售。因此說(shuō)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入此板塊機會(huì )多多。目前水土已吸引了合景泰富、正榮、金科、金融街、藍城等實(shí)力房企進(jìn)入。其中，合景泰富一連在水土拿了4個(gè)地塊。

這次水土區域地塊樓面地價(jià)一下子沖到6000多元，也預示著(zhù)水土區域價(jià)值的快速攀升，未來(lái)會(huì )越來(lái)越熱。

高地價(jià)并非一定高房?jì)r(jià)，土地市場(chǎng)是否繼續火仍需觀(guān)察

業(yè)內人士介紹，一般情況下房?jì)r(jià)是樓面地價(jià)的兩倍以上。比如中央公園拿的地樓面地價(jià)10000元，至少標配價(jià)（也就是不虧）要賣(mài)20000元以上；蔡家拿地樓面地價(jià)7500元，賣(mài)價(jià)應在15000元以上；水土拿地樓面地價(jià)6500元，賣(mài)價(jià)應在13000元以上。

然而，面粉價(jià)格高，面包價(jià)格就一定會(huì )高嗎？回答是不一定。據了解，重慶樓市不乏房?jì)r(jià)“無(wú)邏輯現象”。比如西區某項目，拿地樓面地價(jià)為7200元，房屋單價(jià)竟然8000元，明擺著(zhù)是虧著(zhù)賣(mài)。很多開(kāi)發(fā)商說(shuō)，真是看不懂其中的邏輯。

為此，嚴鋮認為，“不一定地價(jià)拿的高，房?jì)r(jià)就一定高，這要看客戶(hù)的接受度，還要看周邊項目?jì)r(jià)格以及供應情況。”

然而，地價(jià)與房?jì)r(jià)有著(zhù)明顯的交互作用。地價(jià)決定者房?jì)r(jià)的走勢，房?jì)r(jià)也會(huì )反作用于地價(jià)。假如說(shuō)今年樓市持續火熱，購房者愿意為市場(chǎng)買(mǎi)單，反過(guò)來(lái)會(huì )帶動(dòng)土地市場(chǎng)。換句話(huà)說(shuō)，地價(jià)要有房?jì)r(jià)來(lái)支撐，房?jì)r(jià)漲上去了，反過(guò)來(lái)可以支撐高地價(jià)。

嚴鋮分析，未來(lái)土地市場(chǎng)是否繼續火熱，受制很多因素，包括住宅市場(chǎng)能否熱起來(lái)，調控政策是否有變等等。他說(shuō)，“目前樓市剛剛回暖，未來(lái)還需觀(guān)察。相信重慶土地市場(chǎng)價(jià)格會(huì )持續穩定上漲，但溢價(jià)率不會(huì )那么高。”

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