01

重慶大學(xué)城從2003年開(kāi)始規劃建設，至今16年。

記得2006年我還在八中上高中，班主任突然說(shuō)我們整個(gè)年級都要搬到大學(xué)城。

我們從當時(shí)重慶最繁華的沙區中心被下放到了一個(gè)不毛之地。

老師和家長(cháng)都說(shuō)，那邊安靜，適合準備高考。

記得從沙坪壩去大學(xué)城，要做大巴車(chē)，如果不堵車(chē)大約50-60分鐘車(chē)程；每個(gè)周末從學(xué)校出來(lái)想去買(mǎi)點(diǎn)水果零食，只能坐三輪車(chē)或者步行；到了虎溪、陳家橋能買(mǎi)到的好吃的都是路邊小灘。

那是一個(gè)除了本地居民就只有學(xué)生的地方。

02

10年后，再回大學(xué)城。

他有了更多的大學(xué)、蓋了更多的高樓、起了自己的商業(yè)、也擁有了自己的產(chǎn)業(yè)。

十年的大學(xué)城，正如十年的重慶，日新月異，今非昔比。

大學(xué)城房?jì)r(jià)從4000一躍到現在的10000元\平米，翻了2.5倍。

仔細算一算，100平米的房子4000元\平，購買(mǎi)時(shí)總價(jià)40萬(wàn)，首付12萬(wàn)，貸款28萬(wàn)，現價(jià)值100萬(wàn)。

按10年6%年利息計算，資金成本28萬(wàn)*6%*10年=16.8萬(wàn)，總成本28.8萬(wàn)，凈賺100-26=71.2萬(wàn)。

12萬(wàn)放理財產(chǎn)品里，年回報5%計算10年僅僅只有6萬(wàn)收益，房產(chǎn)投資十倍于理財產(chǎn)品。

再一次看到了房產(chǎn)投資回報效率的驚人，尤其加了杠桿之后。

03

但一路向北的結果，似乎更可觀(guān)。

以大竹林龍湖江與城片區為例，十年前若以建面6000元的價(jià)格買(mǎi)入100平米，首付18萬(wàn)，貸款42萬(wàn)，現值160萬(wàn)。

按10年6%年利息計算，資金成本42萬(wàn)*6%*10年=25.2萬(wàn)，總成本43.2萬(wàn)，凈賺160-43.2=116.8萬(wàn)。

一路向北是一路向西收益的1.6倍。

若同樣是12萬(wàn)首付，在北邊以6000元單價(jià)買(mǎi)70平米房產(chǎn)，現單價(jià)16000元總值112萬(wàn)，也比西部總價(jià)高出12萬(wàn)。

04

為何如此？

從一開(kāi)始發(fā)展的定位就不盡相同。

一路向北是重慶主城區版圖的擴容，具有城市副中心的作用。

一路向西一開(kāi)始旨在建立集中的教育集群。

所以根源是重慶的大學(xué)城西永沒(méi)有成為城市副中心，他像一座封閉的小城，里面的人偶爾出去，外面的人沒(méi)事不會(huì )來(lái)。

外面的人為什么要來(lái)大學(xué)城？沒(méi)有吸引人的商業(yè)、沒(méi)有吸引人的產(chǎn)業(yè)、沒(méi)有便捷的交通、沒(méi)有休閑娛樂(lè )的場(chǎng)所···估計只適合去放風(fēng)箏。

我們去解放碑，因為那是中心，有地標，有最高端的購物中心；去觀(guān)音橋，因為那是新商業(yè)，有美食有潮流；去沙坪壩，因為那教育配套齊全，想要購買(mǎi)的東西也應有盡有。

以及去這些地方交通便捷。

曾經(jīng)的大學(xué)城，對其他區域的人幾乎沒(méi)有任何吸引力。

就連在里面上學(xué)4年的學(xué)生，畢業(yè)后都留不住。

05

如今的大學(xué)城雖今非昔比，但仍然在困境之中。

去售樓處時(shí)，有個(gè)置業(yè)顧問(wèn)告訴我整個(gè)西區規劃150萬(wàn)人口，就在去年從60萬(wàn)變成了90萬(wàn)，吹牛逼真的不打草稿嗎？2017年整個(gè)沙區常住人口僅僅增長(cháng)30萬(wàn)而已。

不可否認從交通擁堵情況來(lái)看，西區的人口確實(shí)在越來(lái)越多，但問(wèn)題是，他們更多的是被其他區域高房?jì)r(jià)擠壓過(guò)去的剛需人群；他們白天在沙區、渝中、江北工作，晚上回西區睡個(gè)覺(jué)而已。

西區最大的困境是“產(chǎn)住分離”。

科學(xué)城，應運而生。

3月份被各大媒體炒得沸沸揚揚的科學(xué)城是早就被提出的概念，如果你曾經(jīng)去過(guò)那邊各大售樓處，置業(yè)顧問(wèn)肯定跟你提過(guò)，甚至沙盤(pán)上都清楚的寫(xiě)著(zhù)“科學(xué)城”三個(gè)大字。

若你詳細的問(wèn)銷(xiāo)售人員什么是“科學(xué)城”，90%的人都講不清楚，如今zhengfu只是把高質(zhì)量建設科學(xué)城提上日程而已，具體何時(shí)落實(shí)、能落實(shí)多少都是未知數。

科學(xué)城就像是西區的救命稻草。

若落實(shí)不得當，西區永遠屬于中梁山以西，無(wú)法提供更多的就業(yè)崗位，無(wú)法成為城市副中心；如果落實(shí)，西區將是高科技之城，也代表了整個(gè)重慶科研力量的提升。

而關(guān)鍵一是要引進(jìn)更多的高科技科研機構和企業(yè)，加強高科技含量；

二是加大對創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)的政策引導和幫助，比如稅收，房租；

三是給予高科技人才更多的政策支持，比如房產(chǎn)、科研經(jīng)費；

四是引進(jìn)更多的985、211大學(xué)建立分校，這樣才能帶來(lái)有質(zhì)量有數量的年輕人才，而不僅僅是名義上的研究室；

同時(shí)還必須要找到、培養幾個(gè)明星企業(yè)，沒(méi)有明星別人是看不到的，這樣重慶科學(xué)城的名氣才能走出去，反過(guò)來(lái)吸引更多人才流入。

06

再說(shuō)到交通。

1號線(xiàn)是重慶最早的城鐵，近十年過(guò)去了，大學(xué)城仍然只有1號線(xiàn)，為何？

不言而喻，要么是用不上，要么是上層規劃有問(wèn)題，我想領(lǐng)導都不傻，只可能是真的用不上。

但隨著(zhù)近兩年商品房的修建、交付、剛需客戶(hù)的入住，中央商務(wù)區、保稅港區、物流園區企業(yè)的入駐，人口正在越來(lái)越多，很顯然僅一號線(xiàn)是很難支撐這些人口流動(dòng)的。

僅有科學(xué)城不夠，基礎配套也必須要跟上。

因此，大學(xué)城-西永的其他軌道交通應該被提上更快的日程；禮嘉隧道、大竹林隧道也應該加快修建的進(jìn)程，力圖提前通車(chē)。

只有這樣里面的人才能常出去，外面的人才愿意進(jìn)來(lái)，人流和交流才會(huì )更多更強。

在商圈、休閑娛樂(lè )方面，大學(xué)城西永片區恐怕短時(shí)間不會(huì )有大突破，唯一有融創(chuàng )的文旅項目可以作為亮點(diǎn)突破，假如真做得足夠好，成為能夠吸引外地游客和重慶人休閑度假的必到之地，也能為西區增加許多籌碼。

重慶西，機遇和挑戰并存。

他有最深厚的文化底蘊，有重慶最多的受過(guò)高等教育的知識分子，有最活躍的新一代年輕人，怎么都不應該是現在這般模樣。

有概念、有政策、有基礎。

未來(lái)如何，我們期待著(zhù)。

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