01

重慶大學(xué)城從2003年開始規(guī)劃建設(shè)，至今16年。

記得2006年我還在八中上高中，班主任突然說我們整個年級都要搬到大學(xué)城。

我們從當(dāng)時重慶最繁華的沙區(qū)中心被下放到了一個不毛之地。

老師和家長都說，那邊安靜，適合準(zhǔn)備高考。

記得從沙坪壩去大學(xué)城，要做大巴車，如果不堵車大約50-60分鐘車程；每個周末從學(xué)校出來想去買點水果零食，只能坐三輪車或者步行；到了虎溪、陳家橋能買到的好吃的都是路邊小灘。

那是一個除了本地居民就只有學(xué)生的地方。

02

10年后，再回大學(xué)城。

他有了更多的大學(xué)、蓋了更多的高樓、起了自己的商業(yè)、也擁有了自己的產(chǎn)業(yè)。

十年的大學(xué)城，正如十年的重慶，日新月異，今非昔比。

大學(xué)城房價從4000一躍到現(xiàn)在的10000元\平米，翻了2.5倍。

仔細算一算，100平米的房子4000元\平，購買時總價40萬，首付12萬，貸款28萬，現(xiàn)價值100萬。

按10年6%年利息計算，資金成本28萬*6%*10年=16.8萬，總成本28.8萬，凈賺100-26=71.2萬。

12萬放理財產(chǎn)品里，年回報5%計算10年僅僅只有6萬收益，房產(chǎn)投資十倍于理財產(chǎn)品。

再一次看到了房產(chǎn)投資回報效率的驚人，尤其加了杠桿之后。

03

但一路向北的結(jié)果，似乎更可觀。

以大竹林龍湖江與城片區(qū)為例，十年前若以建面6000元的價格買入100平米，首付18萬，貸款42萬，現(xiàn)值160萬。

按10年6%年利息計算，資金成本42萬*6%*10年=25.2萬，總成本43.2萬，凈賺160-43.2=116.8萬。

一路向北是一路向西收益的1.6倍。

若同樣是12萬首付，在北邊以6000元單價買70平米房產(chǎn)，現(xiàn)單價16000元總值112萬，也比西部總價高出12萬。

04

為何如此？

從一開始發(fā)展的定位就不盡相同。

一路向北是重慶主城區(qū)版圖的擴容，具有城市副中心的作用。

一路向西一開始旨在建立集中的教育集群。

所以根源是重慶的大學(xué)城西永沒有成為城市副中心，他像一座封閉的小城，里面的人偶爾出去，外面的人沒事不會來。

外面的人為什么要來大學(xué)城？沒有吸引人的商業(yè)、沒有吸引人的產(chǎn)業(yè)、沒有便捷的交通、沒有休閑娛樂的場所···估計只適合去放風(fēng)箏。

我們?nèi)ソ夥疟?，因為那是中心，有地?biāo)，有最高端的購物中心；去觀音橋，因為那是新商業(yè)，有美食有潮流；去沙坪壩，因為那教育配套齊全，想要購買的東西也應(yīng)有盡有。

以及去這些地方交通便捷。

曾經(jīng)的大學(xué)城，對其他區(qū)域的人幾乎沒有任何吸引力。

就連在里面上學(xué)4年的學(xué)生，畢業(yè)后都留不住。

05

如今的大學(xué)城雖今非昔比，但仍然在困境之中。

去售樓處時，有個置業(yè)顧問告訴我整個西區(qū)規(guī)劃150萬人口，就在去年從60萬變成了90萬，吹牛逼真的不打草稿嗎？2017年整個沙區(qū)常住人口僅僅增長30萬而已。

不可否認從交通擁堵情況來看，西區(qū)的人口確實在越來越多，但問題是，他們更多的是被其他區(qū)域高房價擠壓過去的剛需人群；他們白天在沙區(qū)、渝中、江北工作，晚上回西區(qū)睡個覺而已。

西區(qū)最大的困境是“產(chǎn)住分離”。

科學(xué)城，應(yīng)運而生。

3月份被各大媒體炒得沸沸揚揚的科學(xué)城是早就被提出的概念，如果你曾經(jīng)去過那邊各大售樓處，置業(yè)顧問肯定跟你提過，甚至沙盤上都清楚的寫著“科學(xué)城”三個大字。

若你詳細的問銷售人員什么是“科學(xué)城”，90%的人都講不清楚，如今zhengfu只是把高質(zhì)量建設(shè)科學(xué)城提上日程而已，具體何時落實、能落實多少都是未知數(shù)。

科學(xué)城就像是西區(qū)的救命稻草。

若落實不得當(dāng)，西區(qū)永遠屬于中梁山以西，無法提供更多的就業(yè)崗位，無法成為城市副中心；如果落實，西區(qū)將是高科技之城，也代表了整個重慶科研力量的提升。

而關(guān)鍵一是要引進更多的高科技科研機構(gòu)和企業(yè)，加強高科技含量；

二是加大對創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策引導(dǎo)和幫助，比如稅收，房租；

三是給予高科技人才更多的政策支持，比如房產(chǎn)、科研經(jīng)費；

四是引進更多的985、211大學(xué)建立分校，這樣才能帶來有質(zhì)量有數(shù)量的年輕人才，而不僅僅是名義上的研究室；

同時還必須要找到、培養(yǎng)幾個明星企業(yè)，沒有明星別人是看不到的，這樣重慶科學(xué)城的名氣才能走出去，反過來吸引更多人才流入。

06

再說到交通。

1號線是重慶最早的城鐵，近十年過去了，大學(xué)城仍然只有1號線，為何？

不言而喻，要么是用不上，要么是上層規(guī)劃有問題，我想領(lǐng)導(dǎo)都不傻，只可能是真的用不上。

但隨著近兩年商品房的修建、交付、剛需客戶的入住，中央商務(wù)區(qū)、保稅港區(qū)、物流園區(qū)企業(yè)的入駐，人口正在越來越多，很顯然僅一號線是很難支撐這些人口流動的。

僅有科學(xué)城不夠，基礎(chǔ)配套也必須要跟上。

因此，大學(xué)城-西永的其他軌道交通應(yīng)該被提上更快的日程；禮嘉隧道、大竹林隧道也應(yīng)該加快修建的進程，力圖提前通車。

只有這樣里面的人才能常出去，外面的人才愿意進來，人流和交流才會更多更強。

在商圈、休閑娛樂方面，大學(xué)城西永片區(qū)恐怕短時間不會有大突破，唯一有融創(chuàng)的文旅項目可以作為亮點突破，假如真做得足夠好，成為能夠吸引外地游客和重慶人休閑度假的必到之地，也能為西區(qū)增加許多籌碼。

重慶西，機遇和挑戰(zhàn)并存。

他有最深厚的文化底蘊，有重慶最多的受過高等教育的知識分子，有最活躍的新一代年輕人，怎么都不應(yīng)該是現(xiàn)在這般模樣。

有概念、有政策、有基礎(chǔ)。

未來如何，我們期待著。

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