這兩天黑龍江鶴崗的超低房價震動了輿論，300多元/平方米，一套100多平方的房子不到5萬，這還是中國的房地產(chǎn)么?

鶴崗這個城市很特別，屬于典型的資源枯竭城市，人口外流，沒有增長需求，城市沒有活力，和任何商品一樣，當供大于求時，商品的價格就不會和成本有關聯(lián)了。

今天我想和大家分享的不是鶴崗，而是我的家鄉(xiāng)。清明假期我照例開車回到蘇北小城，名叫金湖縣，隸屬于江蘇省淮安市，按照中國城市的劃分標準，應該屬于四或五線城市，姑且叫五線小城吧，經(jīng)濟水平在江蘇中下游，在全國應該中上水平。

從上海開車4～5小時車程，生態(tài)環(huán)境好，湖泊眾多，出名的是小龍蝦和河鮮，提起隔壁縣你可能會知道，盱眙——中國小龍蝦最有名，但不一定是最好吃的地方。

給在大城市待久的你們，分享一些這次回家看到和聽到的一些小城日常，很有意思，或許還會有啟發(fā)。

農(nóng)村

離開家鄉(xiāng)十多年后，聽我父親分享金湖農(nóng)村的現(xiàn)狀，深深感受到中國社會的發(fā)展。

金湖的縣城以外的村鎮(zhèn)，現(xiàn)在人越來越少，留在那里的主要是老人，孩子都在縣城上學，大部分農(nóng)村人都會在縣城買房，父母還在上學陪讀，老人則依然習慣鄉(xiāng)村安逸的生活。

大部分分散居住的村落都陸續(xù)被拆遷，村民在鎮(zhèn)里的居民生活區(qū)居住，有一定的物業(yè)管理，衛(wèi)生、通訊、電視等基礎設施比以前完備，而拆遷后的宅基地則變成耕地。

公交車通到村，村鎮(zhèn)到縣城公交車費一律2元，每天會有農(nóng)村的居民坐著公交車到縣城買菜，再從容坐著公交回到農(nóng)村，他們的時間很多，這是一種生活狀態(tài)。

大部分農(nóng)民已經(jīng)不再自己耕作，租給種田大戶(早期農(nóng)場主形態(tài))集中耕作，這些大戶少則幾千畝，多則幾萬畝土地，全機械化，甚至用無人機在噴灑農(nóng)藥(這個場景腦補起來很震撼)。希望大家有機會在每年的6月和10月小麥和水稻成熟收割的時候去農(nóng)村看看，那種全機械化作業(yè)的場景印象會很深刻。相信不久中國的農(nóng)村會出現(xiàn)類似美國一樣的超大農(nóng)場的商業(yè)形態(tài)。

從土地中解放出來的農(nóng)民可以獲得每年固定的土地租金，這相當于有一筆工資，同時農(nóng)民和城市居民一樣也有養(yǎng)老金和大病醫(yī)療保險制度，要知道他們可沒有繳納過社保，這就是中國富裕的體現(xiàn)，國家財政通過轉移支付讓更多百姓獲得了基本的生活保障，據(jù)說大病保險可以報銷65%～70%的大病開銷，雖不得完全覆蓋，但已是非常大的進步。

每天在自家門口曬太陽、打麻將、聊天的基本是中老年人，年輕人很少看到了，大部分在外打工，或者外出求學留在大城市。從這點看，縣以下小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)不具備投資價值。

房地產(chǎn)

我家在縣城，嚴格意義上是城郊結合部，我的親戚上一輩很多是農(nóng)民，我記得以前初中晚自習中間還跑到教室旁邊的菜地里偷黃瓜和西紅柿，這十幾年每一次回去都看到了這座五線城市的巨大變化。不夸張的說這是一座新城市，在我記憶中的兒時建筑、街道越來越少。從現(xiàn)實來說，拆掉是大勢所趨，讓這個城市變得更便捷和更舒適，但情感上還是希望保留一點殘留的記憶，畢竟鄉(xiāng)愁在這里。

這次回去聽家人說明年的今天我家的房子也要拆遷了，我家和周圍的鄰居和親戚都是那種兩層或三層樓房，按照拆遷補償和面積計算，基本每家都可以拿到100～200萬現(xiàn)金補償。

這意味著什么?意味著整個縣城有幾萬個家庭有數(shù)百萬的現(xiàn)金可以支配，大部分家庭一定是要買一套大面積的房子居住，剩余至少有幾十萬的流動資金，所以在縣城這個區(qū)域，裝修、建材、家電行業(yè)甚至電動晾衣架消費需求很旺盛，和全國其他大拆大建的小城市一樣，這是中國老城翻新帶來的消費紅利。

這次我們回家準備開始新房子裝修，交給了某品牌做全屋定制，因為需求旺盛，全屋定制的品牌在這座縣城里很多，競爭也激烈，有競爭就對消費者有利，有比較和議價權。

縣城的房地產(chǎn)目前看，因為有大量的新房，尤其是拆遷置換的小區(qū)入市，投資價值并不大，但改善型需求依然旺盛，以前住平房的需要住樓房，以前兩居室的需要住150平方的，以前有大房子的改善到別墅，所以對居住的適用性和享受升級加上房產(chǎn)的流動性(即是否容易買賣)決定了投資價值，有一點需要注意，不要指望租金收益，縣城的租房市場很不成熟，租金能夠抵消雜費和資金占用本已經(jīng)很好了。

在我們縣全國性的地產(chǎn)品牌只有碧桂園，價格可以能賣到6000多/平方米，比一般開發(fā)商價格高10～15%，這或許就是品牌溢價。

在縣城里物業(yè)管理形同虛設，或許碧桂園的溢價就在物業(yè)管理，至少宣傳上讓當?shù)厝嗽敢飧冻鲆鐑r。

什么是形同虛設的物業(yè)管理?

車輛亂停放，小車隨意停放，垃圾隨地扔等等。這都是消費升級未來的空間，當你解決了剛需的房子，接下來就會對服務有進一步的要求，同樣的面積和地段，物業(yè)管理可以讓房子多10～15%的溢價，大城市走過的階段，在小城市會以更快的速度達到，因為不用摸索和學習了，直接模仿。

時至今日，房地產(chǎn)帶動的產(chǎn)業(yè)GDP對地方影響巨大，因為生活越來越好，無論是硬件還是服務，未來還有精神生活，房子是最重要的體現(xiàn)。

商業(yè)

零售業(yè)很蓬勃，在這里人均的可支配收入不比大城市差很多，這里可以看到一部分大城市的零售品牌，包括一點點、COCO、肯德基、德克士等等。

這次讓我感受比較深的有兩點，一個漢堡店里用上了機器人送餐，我一周前在北京的一家餐廳見到過，從機器人的應用看，已經(jīng)沒有城市代差了。

另一件是COCO的新版奶茶店，裝修的逼格不錯，完全顛覆了老視覺，可能是我在上海沒關注COCO，但在小城里見到有逼格的奶茶店，印象依然深刻。

由于河鮮豐沛，這里和盱眙一樣，生產(chǎn)小龍蝦，據(jù)說本地的龍蝦已經(jīng)不夠吃了，需要從湖北每天運來大量的小龍蝦。價格并不比上海便宜，5斤大個小龍蝦一盆450元，我和這家店老板聊天，他說每天銷售1000～2000斤龍蝦，估算下來一年流水過千萬，凈利潤在200～300萬，這是縣城里比較有名的龍蝦排擋店，看到老板閑庭信步的神態(tài)，你就懂了他有多賺錢。在各大飯店、酒樓和賓館小龍蝦也是必選，不得不感嘆中國人在吃上的消費力驚人。

在這個只有30萬人口的縣，5～6萬常住人口的縣城，從每天的飯館、大排檔看到的中國人的生活確實很好，如果你去過很多國家，再看中國，會和我一樣的感受。

這里的酒店市場巨大，我可以這么說，最好的酒店是4星的外觀，3星的硬件，2星的服務，招待所的體驗。這里有漢庭、格林豪泰和尚客優(yōu)連鎖，其他都是單體酒店，這么說吧，全部都需要升級，無論是硬件和服務。

新經(jīng)濟

這次回家我們用美團和餓了么都叫了外賣，之前還用淘票票訂過電影票，滴滴有快車，電商已經(jīng)完全普及，除了外賣選擇少一點，滴滴沒有專車，基本和大城市沒有代差。

相信和每個縣城一樣，這里也會有當?shù)氐墓娞枴?/p>

我關注了3個，可以實時了解最新的當?shù)匦畔?，這些公眾號都已商業(yè)化，很多商業(yè)合作，我建議品牌和營銷從業(yè)者關注最基層的公眾號，基本可以打透當?shù)厝巳海交鶎涌诒畟鞑ピ娇?，這或許是成本最低的方式。

交通

蘇北一直是高鐵的空白區(qū)，2020年我可以坐高鐵回家了，2小時到上海，40分鐘到南京，有了高鐵物理距離沒有變，心理距離近了很多，人員和貨物流通更快，這讓我很期待。

毋庸置疑中國的高鐵對中國經(jīng)濟的推動太重要了，讓很多人回家的路變快了，變輕松了。

這里馬上還有一個通用機場，可以起降直升機和通用飛機，希望有機會坐直升機“衣錦還鄉(xiāng)”。

最后

每一中國人骨子里都有鄉(xiāng)土性，或多或少，中國近3000個縣級城市變得更好，或許比大城市變好更重要，這里不僅承載了巨大的人口和家庭，還鏈接了大城市和農(nóng)村，是中國真正變強的體現(xiàn)。

本文來自微信公眾號：Tiger虎哥(ID：TigerandMoney)，作者：虎哥談錢。