這兩天黑龍江鶴崗的超低房?jì)r(jià)震動(dòng)了輿論，300多元/平方米，一套100多平方的房子不到5萬(wàn)，這還是中國的房地產(chǎn)么?

鶴崗這個(gè)城市很特別，屬于典型的資源枯竭城市，人口外流，沒(méi)有增長(cháng)需求，城市沒(méi)有活力，和任何商品一樣，當供大于求時(shí)，商品的價(jià)格就不會(huì )和成本有關(guān)聯(lián)了。

今天我想和大家分享的不是鶴崗，而是我的家鄉。清明假期我照例開(kāi)車(chē)回到蘇北小城，名叫金湖縣，隸屬于江蘇省淮安市，按照中國城市的劃分標準，應該屬于四或五線(xiàn)城市，姑且叫五線(xiàn)小城吧，經(jīng)濟水平在江蘇中下游，在全國應該中上水平。

從上海開(kāi)車(chē)4～5小時(shí)車(chē)程，生態(tài)環(huán)境好，湖泊眾多，出名的是小龍蝦和河鮮，提起隔壁縣你可能會(huì )知道，盱眙——中國小龍蝦最有名，但不一定是最好吃的地方。

給在大城市待久的你們，分享一些這次回家看到和聽(tīng)到的一些小城日常，很有意思，或許還會(huì )有啟發(fā)。

農村

離開(kāi)家鄉十多年后，聽(tīng)我父親分享金湖農村的現狀，深深感受到中國社會(huì )的發(fā)展。

金湖的縣城以外的村鎮，現在人越來(lái)越少，留在那里的主要是老人，孩子都在縣城上學(xué)，大部分農村人都會(huì )在縣城買(mǎi)房，父母還在上學(xué)陪讀，老人則依然習慣鄉村安逸的生活。

大部分分散居住的村落都陸續被拆遷，村民在鎮里的居民生活區居住，有一定的物業(yè)管理，衛生、通訊、電視等基礎設施比以前完備，而拆遷后的宅基地則變成耕地。

公交車(chē)通到村，村鎮到縣城公交車(chē)費一律2元，每天會(huì )有農村的居民坐著(zhù)公交車(chē)到縣城買(mǎi)菜，再從容坐著(zhù)公交回到農村，他們的時(shí)間很多，這是一種生活狀態(tài)。

大部分農民已經(jīng)不再自己耕作，租給種田大戶(hù)(早期農場(chǎng)主形態(tài))集中耕作，這些大戶(hù)少則幾千畝，多則幾萬(wàn)畝土地，全機械化，甚至用無(wú)人機在噴灑農藥(這個(gè)場(chǎng)景腦補起來(lái)很震撼)。希望大家有機會(huì )在每年的6月和10月小麥和水稻成熟收割的時(shí)候去農村看看，那種全機械化作業(yè)的場(chǎng)景印象會(huì )很深刻。相信不久中國的農村會(huì )出現類(lèi)似美國一樣的超大農場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)。

從土地中解放出來(lái)的農民可以獲得每年固定的土地租金，這相當于有一筆工資，同時(shí)農民和城市居民一樣也有養老金和大病醫療保險制度，要知道他們可沒(méi)有繳納過(guò)社保，這就是中國富裕的體現，國家財政通過(guò)轉移支付讓更多百姓獲得了基本的生活保障，據說(shuō)大病保險可以報銷(xiāo)65%～70%的大病開(kāi)銷(xiāo)，雖不得完全覆蓋，但已是非常大的進(jìn)步。

每天在自家門(mén)口曬太陽(yáng)、打麻將、聊天的基本是中老年人，年輕人很少看到了，大部分在外打工，或者外出求學(xué)留在大城市。從這點(diǎn)看，縣以下小城鎮的房地產(chǎn)不具備投資價(jià)值。

房地產(chǎn)

我家在縣城，嚴格意義上是城郊結合部，我的親戚上一輩很多是農民，我記得以前初中晚自習中間還跑到教室旁邊的菜地里偷黃瓜和西紅柿，這十幾年每一次回去都看到了這座五線(xiàn)城市的巨大變化。不夸張的說(shuō)這是一座新城市，在我記憶中的兒時(shí)建筑、街道越來(lái)越少。從現實(shí)來(lái)說(shuō)，拆掉是大勢所趨，讓這個(gè)城市變得更便捷和更舒適，但情感上還是希望保留一點(diǎn)殘留的記憶，畢竟鄉愁在這里。

這次回去聽(tīng)家人說(shuō)明年的今天我家的房子也要拆遷了，我家和周?chē)泥従雍陀H戚都是那種兩層或三層樓房，按照拆遷補償和面積計算，基本每家都可以拿到100～200萬(wàn)現金補償。

這意味著(zhù)什么?意味著(zhù)整個(gè)縣城有幾萬(wàn)個(gè)家庭有數百萬(wàn)的現金可以支配，大部分家庭一定是要買(mǎi)一套大面積的房子居住，剩余至少有幾十萬(wàn)的流動(dòng)資金，所以在縣城這個(gè)區域，裝修、建材、家電行業(yè)甚至電動(dòng)晾衣架消費需求很旺盛，和全國其他大拆大建的小城市一樣，這是中國老城翻新帶來(lái)的消費紅利。

這次我們回家準備開(kāi)始新房子裝修，交給了某品牌做全屋定制，因為需求旺盛，全屋定制的品牌在這座縣城里很多，競爭也激烈，有競爭就對消費者有利，有比較和議價(jià)權。

縣城的房地產(chǎn)目前看，因為有大量的新房，尤其是拆遷置換的小區入市，投資價(jià)值并不大，但改善型需求依然旺盛，以前住平房的需要住樓房，以前兩居室的需要住150平方的，以前有大房子的改善到別墅，所以對居住的適用性和享受升級加上房產(chǎn)的流動(dòng)性(即是否容易買(mǎi)賣(mài))決定了投資價(jià)值，有一點(diǎn)需要注意，不要指望租金收益，縣城的租房市場(chǎng)很不成熟，租金能夠抵消雜費和資金占用本已經(jīng)很好了。

在我們縣全國性的地產(chǎn)品牌只有碧桂園，價(jià)格可以能賣(mài)到6000多/平方米，比一般開(kāi)發(fā)商價(jià)格高10～15%，這或許就是品牌溢價(jià)。

在縣城里物業(yè)管理形同虛設，或許碧桂園的溢價(jià)就在物業(yè)管理，至少宣傳上讓當地人愿意付出溢價(jià)。

什么是形同虛設的物業(yè)管理?

車(chē)輛亂停放，小車(chē)隨意停放，垃圾隨地扔等等。這都是消費升級未來(lái)的空間，當你解決了剛需的房子，接下來(lái)就會(huì )對服務(wù)有進(jìn)一步的要求，同樣的面積和地段，物業(yè)管理可以讓房子多10～15%的溢價(jià)，大城市走過(guò)的階段，在小城市會(huì )以更快的速度達到，因為不用摸索和學(xué)習了，直接模仿。

時(shí)至今日，房地產(chǎn)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)GDP對地方影響巨大，因為生活越來(lái)越好，無(wú)論是硬件還是服務(wù)，未來(lái)還有精神生活，房子是最重要的體現。

商業(yè)

零售業(yè)很蓬勃，在這里人均的可支配收入不比大城市差很多，這里可以看到一部分大城市的零售品牌，包括一點(diǎn)點(diǎn)、COCO、肯德基、德克士等等。

這次讓我感受比較深的有兩點(diǎn)，一個(gè)漢堡店里用上了機器人送餐，我一周前在北京的一家餐廳見(jiàn)到過(guò)，從機器人的應用看，已經(jīng)沒(méi)有城市代差了。

另一件是COCO的新版奶茶店，裝修的逼格不錯，完全顛覆了老視覺(jué)，可能是我在上海沒(méi)關(guān)注COCO，但在小城里見(jiàn)到有逼格的奶茶店，印象依然深刻。

由于河鮮豐沛，這里和盱眙一樣，生產(chǎn)小龍蝦，據說(shuō)本地的龍蝦已經(jīng)不夠吃了，需要從湖北每天運來(lái)大量的小龍蝦。價(jià)格并不比上海便宜，5斤大個(gè)小龍蝦一盆450元，我和這家店老板聊天，他說(shuō)每天銷(xiāo)售1000～2000斤龍蝦，估算下來(lái)一年流水過(guò)千萬(wàn)，凈利潤在200～300萬(wàn)，這是縣城里比較有名的龍蝦排擋店，看到老板閑庭信步的神態(tài)，你就懂了他有多賺錢(qián)。在各大飯店、酒樓和賓館小龍蝦也是必選，不得不感嘆中國人在吃上的消費力驚人。

在這個(gè)只有30萬(wàn)人口的縣，5～6萬(wàn)常住人口的縣城，從每天的飯館、大排檔看到的中國人的生活確實(shí)很好，如果你去過(guò)很多國家，再看中國，會(huì )和我一樣的感受。

這里的酒店市場(chǎng)巨大，我可以這么說(shuō)，最好的酒店是4星的外觀(guān)，3星的硬件，2星的服務(wù)，招待所的體驗。這里有漢庭、格林豪泰和尚客優(yōu)連鎖，其他都是單體酒店，這么說(shuō)吧，全部都需要升級，無(wú)論是硬件和服務(wù)。

新經(jīng)濟

這次回家我們用美團和餓了么都叫了外賣(mài)，之前還用淘票票訂過(guò)電影票，滴滴有快車(chē)，電商已經(jīng)完全普及，除了外賣(mài)選擇少一點(diǎn)，滴滴沒(méi)有專(zhuān)車(chē)，基本和大城市沒(méi)有代差。

相信和每個(gè)縣城一樣，這里也會(huì )有當地的公眾號。

我關(guān)注了3個(gè)，可以實(shí)時(shí)了解最新的當地信息，這些公眾號都已商業(yè)化，很多商業(yè)合作，我建議品牌和營(yíng)銷(xiāo)從業(yè)者關(guān)注最基層的公眾號，基本可以打透當地人群，越基層口碑傳播越快，這或許是成本最低的方式。

交通

蘇北一直是高鐵的空白區，2020年我可以坐高鐵回家了，2小時(shí)到上海，40分鐘到南京，有了高鐵物理距離沒(méi)有變，心理距離近了很多，人員和貨物流通更快，這讓我很期待。

毋庸置疑中國的高鐵對中國經(jīng)濟的推動(dòng)太重要了，讓很多人回家的路變快了，變輕松了。

這里馬上還有一個(gè)通用機場(chǎng)，可以起降直升機和通用飛機，希望有機會(huì )坐直升機“衣錦還鄉”。

最后

每一中國人骨子里都有鄉土性，或多或少，中國近3000個(gè)縣級城市變得更好，或許比大城市變好更重要，這里不僅承載了巨大的人口和家庭，還鏈接了大城市和農村，是中國真正變強的體現。

本文來(lái)自微信公眾號：Tiger虎哥(ID：TigerandMoney)，作者：虎哥談錢(qián)。