二手房?jì)r(jià)格全面上漲！價(jià)量齊升，狂熱可否持續？熱門(mén)城市又一輪收緊政策已在路上

　　張達

　　3月，春暖花開(kāi)，樓市入春，繼部分城市成交量大幅反彈后，房?jì)r(jià)也有所反彈。

　　4月16日，國家統計局發(fā)布的最新數據顯示，3月份70個(gè)大中城市中，不僅新房?jì)r(jià)格上漲城市數量增加，而且二手房?jì)r(jià)格上漲城市數量也明顯增加，并且二線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)止跌反彈，一線(xiàn)和三線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格漲幅擴大。

　　業(yè)內人士認為，3月全國主要城市樓市回暖，部分城市量?jì)r(jià)齊升出現“小陽(yáng)春”，另外值得注意的是，部分二線(xiàn)城市的土拍特別熱，地王又重新出現，這跟“穩地價(jià)”的目標是相背離的，預計最近一段時(shí)間可能會(huì )有部分城市升級政策，一城一策，熱門(mén)城市新一輪小幅收緊政策已在路上。

　　二手房?jì)r(jià)全面上漲

　　數據顯示，3月份新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數量為65個(gè)，比2月增加8個(gè)，再次接近2017年市場(chǎng)熱度最高時(shí)間點(diǎn)。從漲幅排名來(lái)看，丹東、錦州、常德等城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，漲幅分別為1.9%、1.5%、1.5%，這與此類(lèi)城市政策相對寬松有關(guān)。

　　不過(guò)，受限價(jià)政策、部分城市新房“雙合同”的影響，新房?jì)r(jià)格嚴重失真，而二手房?jì)r(jià)格更能反映市場(chǎng)真實(shí)情況。

　　3月份二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有57個(gè)，比2月份增加10個(gè)。從漲幅排名來(lái)看，大理、西寧、廈門(mén)漲幅居前，分別為1.8%、1.7%、1.6%。

　　據初步測算：

　　4個(gè)一線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.3%，漲幅比2月擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中：北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.7%，廣州下降0.5%。

　　31個(gè)二線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)環(huán)比上漲1.2%，而2月是下降0.2%。3月二手房?jì)r(jià)止跌反彈。

　　35個(gè)三線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.5%，漲幅比2月擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　“從去年10月開(kāi)始，已經(jīng)連續6個(gè)月有超過(guò)10個(gè)城市二手房?jì)r(jià)環(huán)比下跌，但3月份明顯呈現出了市場(chǎng)‘小陽(yáng)春’，一二線(xiàn)城市全面上行。特別是上海、深圳、北京、杭州、南京等城市再次出現明顯二手房?jì)r(jià)格上漲，12個(gè)城市環(huán)比上漲超過(guò)1%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，這些房?jì)r(jià)出現反彈的城市主要特點(diǎn)是，一二線(xiàn)城市中前期調整多的。

　　易居研究院研究員王若辰也表示，二手房?jì)r(jià)漲幅較大的大理、西寧為中西部三四線(xiàn)城市，繼續延續2月份反彈的趨勢；廈門(mén)則因前期調整時(shí)間長(cháng)，目前其房?jì)r(jià)已有見(jiàn)底反彈跡象。

　　對于很多之前跌幅較大城市二手房?jì)r(jià)反彈的原因，張大偉認為，信貸刺激下人為的炒作，過(guò)去成交量低迷下積蓄的購房者怕踏空。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，3月樓市春意盎然，市場(chǎng)的活躍度在春節之后快速回升，市場(chǎng)的信心明顯增強，在各地人才政策的“催化”下，自住型購房者的入場(chǎng)開(kāi)始加快，樓市出現穩中向好態(tài)勢。一線(xiàn)城市節后回暖明顯，二三線(xiàn)城市繼續分化，其中回暖的城市居多，用戶(hù)信心明顯回升。

　　在王若辰看來(lái)，3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)是受季節性因素的影響出現了“小陽(yáng)春”，部分一二線(xiàn)城市二手房成交量增長(cháng)明顯，同時(shí)部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市地市火熱，地價(jià)反彈明顯。預計四五月份房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅可能會(huì )延續“小陽(yáng)春”態(tài)勢，繼續微幅擴大甚至進(jìn)入偏熱區間，但下半年仍大概率會(huì )在合理區間附近波動(dòng)。

　　多地繼續收緊調控政策

　　3月樓市整體回溫跡象明顯，與近期調控政策微調放松預期加大有關(guān)。券商中國記者梳理3月各地政策發(fā)現，多地城市政策微調持續，有對特定人群放松限購的，有對二手房交易個(gè)稅進(jìn)行調整的，還有叫停特價(jià)房的。

　　中原地產(chǎn)研究中心的統計數據顯示，3月份全國各地樓市調控政策逐漸平穩，合計僅發(fā)布房地產(chǎn)調控政策15次，而1月份是68次，2月份是21次，合計一季度房地產(chǎn)調控只有104次。整體看，從2018年11月開(kāi)始，樓市政策出臺的密集度逐漸放緩，樓市政策以平穩為主，部分城市出現了微調之前過(guò)嚴的調控政策。

　　不過(guò)，多地為了穩定市場(chǎng)預期，對于調控放松傳言進(jìn)行了辟謠。如濟南市住建委針對取消限價(jià)的傳言重申“堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控不動(dòng)搖”。河南省住建廳也強調，堅持“房住不炒”定位，將堅決遏制投機炒房。

　　對于樓市調控是否松動(dòng)的問(wèn)題，住建部副部長(cháng)倪虹3月23日在中國發(fā)展高層論壇期間接受采訪(fǎng)時(shí)強調：“沒(méi)有，樓市調控不動(dòng)搖，保持政策連續性。

　　進(jìn)入4月，多地繼續收緊調控政策，穩定市場(chǎng)預期的信號更加強烈。

　　4月10日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就進(jìn)一步規范商品房銷(xiāo)售行為發(fā)布緊急通知，通知對開(kāi)發(fā)商新房備案、宣傳、銷(xiāo)售等所有流程操作加以規范約束。通知還指出，將加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監管力度，依法嚴肅查處“哄抬房?jì)r(jià)”、“價(jià)外加價(jià)”、“捂盤(pán)惜售”、“虛假宣傳”和“強制搭售”等違法違規行為。

　　4月12日，針對近期土拍過(guò)熱的現象，合肥市自然資源和規劃局公告稱(chēng)，為貫徹落實(shí)“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控目標，下調濱湖新區居住土地最高限價(jià)，相比以往有記錄的成交單價(jià)，畝均價(jià)格下調近400萬(wàn)元。

　　4月15日，長(cháng)沙停止二套房契稅優(yōu)惠政策，4月22日起按4%稅率收取契稅。而此前，長(cháng)沙市對個(gè)人購買(mǎi)第二套改善性住房90平米及以下減按1%、90平米以上減按2%征收契稅。

　　近日，針對國家發(fā)改委《2019年新型城鎮化建設重點(diǎn)任務(wù)》中“全面放開(kāi)/放寬大城市落戶(hù)條件”引發(fā)的調控放松的討論，人民日報、新華社等官媒相繼發(fā)文稱(chēng)，放寬落戶(hù)條件，不等于放松房地產(chǎn)調控，“房住不炒”定位不變。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭接受券商中國記者采訪(fǎng)時(shí)表示，最近部分城市樓市量?jì)r(jià)齊升，出現“小陽(yáng)春”，另外值得注意的是，部分二線(xiàn)城市的土拍特別熱，地王又重新出現，這跟“穩地價(jià)”的目標是相背離的，預計最近一段時(shí)間可能會(huì )有部分城市升級政策，一城一策，熱門(mén)城市新一輪小幅收緊政策已在路上。

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