創(chuàng )始人宋衛平之于綠城的痕跡正在被“抹去”。

香港聯(lián)交所披露，4月25日至5月16日，宋衛平家族連續減持11次，合計減持約935萬(wàn)股，套現約5935萬(wàn)港元，其在綠城中國(03900.HK)的股權比例從10.75%降至10.35%。

綠城對外回應，此舉為規避監管部門(mén)同業(yè)競爭限制，宋衛平家族持股比例擬降低至10%以下，減持動(dòng)作正在繼續。

2014年底，中交集團斥資60億港元獲得綠城大股東地位和多數董事會(huì )席位，基本控制綠城。宋衛平帶領(lǐng)老部下另起爐灶，二次創(chuàng )業(yè)藍城集團，以小鎮業(yè)務(wù)為主，宋衛平持股70%掌控。

盡管藍綠徹底分家，但雙方圍繞小鎮業(yè)務(wù)的同業(yè)競爭一直存在。宋衛平家族此番減持綠城股份，幕后深意不只是規避同業(yè)競爭，更像是中交集團“去宋衛平化”的終局性符號。

宋衛平創(chuàng )辦的綠城，一度是中國地產(chǎn)行業(yè)的品質(zhì)清流，最近五年，卻迷失在房企高周轉模式的大潮之中，合約銷(xiāo)售額和權益金額排名分別跌至行業(yè)第17位和第41位。

綠城過(guò)往興衰，皆與宋衛平息息相關(guān)。當屬于他的時(shí)代就要結束時(shí)，綠城又將何往?

去宋衛平化

關(guān)于去宋衛平化這一點(diǎn)，中交集團從未掩飾過(guò)。

“綠城是一個(gè)家族企業(yè)發(fā)展起來(lái)的，有著(zhù)很鮮明的宋衛平特色，這種文化有著(zhù)有利的地方，也有一定的負面影響。在事權管理，特別是市場(chǎng)戰略、業(yè)務(wù)發(fā)展戰略、內控方面沒(méi)有達到中交的標準。”2015年5月，入主綠城不久，中交集團董秘劉文生對《棱鏡》等媒體表態(tài)，“有了足夠的投票權，我們要改造董事會(huì )，強勢進(jìn)入管理層，保證我們行使決策權。”

作為入主綠城的資本操盤(pán)手，劉文生與宋衛平一并是董事會(huì )聯(lián)席主席。目前綠城6名執行董事中，中交占據四席，擁有主導話(huà)語(yǔ)權，包括劉文生、張亞?wèn)|、李青岸、李永前，老綠城只剩宋衛平和李駿。

此前披露的綠城2018年年報顯示，中交集團持股28.81%，是第一大股東;九龍倉持股24.93%，是第二大股東;宋衛平家族持股10.8%。2018年1月，綠城聯(lián)合創(chuàng )始人、宋衛平最重要的搭檔壽柏年將持有的8.06%股份全部出售，徹底離場(chǎng)。

控制董事會(huì )決策權之后，中交集團展開(kāi)組織架構和人事布局調整。

2018年6月，綠城打破此前“一體五翼”架構，調整為“11+5”，組織架構愈發(fā)扁平化。同時(shí)，中交背景的張亞?wèn)|空降綠城，并在兩個(gè)月后取代曹舟南，擔任行政總裁一職。

曹舟南是綠城重臣，一度被視為宋衛平接班人，和宋衛平“用眼神就可以實(shí)現交流”。

此次調整僅過(guò)半年，綠城架構再次變化，由“11+5”調整為“8+3”，分為8個(gè)重資產(chǎn)板塊及管理(代建)、生活、科技三個(gè)輕資產(chǎn)板塊，“改善機構協(xié)調性，提高效能”。

對于內部來(lái)說(shuō)，連續架構調整的另一番意思是中交集團在關(guān)鍵崗位繼續收權，削弱原先綠城人馬的權重，尤其是曹舟男的出走，被視為老綠城人悉數出局的標志。

2018年8月的綠城行政總裁換帥溝通會(huì )，宋衛平現身回應，“江山代有人才出，宋衛平當然要被歷史所淘汰，不淘汰時(shí)代就不會(huì )進(jìn)步。不要人家‘去宋衛平化’，我自己‘去宋衛平化’就好了。”

綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)同樣在“去宋衛平化”，2018年中悄然施行高周轉模式。在宋衛平時(shí)代，他對產(chǎn)品質(zhì)量的執著(zhù)近乎偏執，因此在業(yè)界留下極好口碑。

財經(jīng)作家吳曉波曾在2014年撰文舉例，記得交房那天，原本已鋪設完工的大堂地磚突然被挖去一大片，管家苦笑著(zhù)說(shuō)，“昨天宋總來(lái)過(guò)了，說(shuō)這片地磚不對頭，強令換掉”。

不過(guò)，布局多在一二線(xiàn)城市、改善及合作代建項目居多的綠城，并非高周轉模式的最佳實(shí)踐者。

一位綠城內部人士表示，雖然公司發(fā)文要求加快銷(xiāo)售去化，加速回籠資金，但大量代建合作項目并沒(méi)有主導權，另外，自主項目同樣缺少碧桂園“4568”這種具備明確時(shí)間要求的高周轉實(shí)施細則。

正如2019年3月張亞?wèn)|所說(shuō)，他本來(lái)期望綠城可以做到“5912”，即5個(gè)月拿地，9個(gè)月開(kāi)盤(pán)，12個(gè)月現金流回正，實(shí)際呈現的結果卻是“61220”(6個(gè)月拿地，12個(gè)月開(kāi)盤(pán)，20個(gè)月現金流回正)。

克而瑞地產(chǎn)研究數據顯示，2018年，綠城中國合約銷(xiāo)售額為1563億元，在房企中排名中從2017年第11位下滑至第17位。如果把代建項目剔出后，其權益銷(xiāo)售金額僅554億元，排名落至第41位。

但從財務(wù)數據來(lái)看，中交入主直接改善了宋衛平時(shí)代的高負債局面。

2014至2018年，綠城凈負債率逐年下降，分別是76.7%、73%、58.1%、46.4%、55.3%;融資成本也在降低，從2014至2018年分別是7.9%、7.3%、5.9%、5.4%、5.4%。

截止2018年年底，綠城賬面現金482億元，當前總有息負債815億元，其中1年內到期、1-2年到期和2年以上到期的債務(wù)占比為 22%、36%、42%，債務(wù)結構健康。

誰(shuí)該為頹勢負責

資本市場(chǎng)是清醒的。

截止2019年5月24日，綠城中國(03900.HK)、綠城服務(wù)(02869.HK)的總市值分別約110億港元、160億港元。這意味著(zhù)，綠城地產(chǎn)這一主營(yíng)業(yè)務(wù)市值不及物業(yè)服務(wù)，投資者用腳投票，表達對綠城中國的失望。

誰(shuí)該對此負責?

2010年“國十一條”的最嚴樓市調控之前，綠城憑借高負債、高成本擴張兇猛，銷(xiāo)售額一度僅次于萬(wàn)科，排名全國房企第二。

此后的調控政策，加劇綠城資金危機，該公司凈資產(chǎn)負債率一度達到163%，破產(chǎn)傳聞風(fēng)起。被指“一個(gè)月一個(gè)月赴境外豪賭”的宋衛平尋求外部資金救援，香港九龍倉旋即入股。

2014年，又一個(gè)白衣騎士融創(chuàng )出現，擬以62.98億港幣的代價(jià)收購綠城中國24.313%股份，一度接管綠城，此后宋衛平反悔，改嫁綠城予中交集團，并最終失去綠城控制權。

2015年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)黃金期，包括碧桂園、融創(chuàng )、新城控股等公司提前高負債拿地，抓住二三線(xiàn)城市紅利，實(shí)現規模上的彎道超車(chē)。對于綠城來(lái)說(shuō)，內部股權、人事動(dòng)蕩不安，外部拿地踟躕不前，錯過(guò)五年紅利。

現任綠城管理層尚未力挽狂瀾。

2019年，張亞?wèn)|給綠城定下銷(xiāo)售目標1800億元，“爭取沖刺2000億”。運營(yíng)數據顯示，2019年1-4月，綠城權益及代建合計銷(xiāo)售額383億元，不及去年同期的413億元。

“2019年一季度我們最痛苦，因沒(méi)有貨賣(mài)。沒(méi)有貨就沒(méi)有營(yíng)銷(xiāo)、沒(méi)有回款，也就沒(méi)有投資?，F在的貨基本都是兩年前拿的地，現在的利潤得靠三年前的項目。預計上半年我們銷(xiāo)售額完成約30%，70%集中在下半年，根本的原因是手上沒(méi)有項目。”3月20日，張亞?wèn)|對媒體表示，投資拿地是綠城當下最關(guān)鍵問(wèn)題。

綠城財報顯示，2014年至2018年五年間，土地儲備不足，以建筑面積計算，分別是3489萬(wàn)平米、3124萬(wàn)平米、2912萬(wàn)平米、3032萬(wàn)平米、3247萬(wàn)平米。

與綠城規模相當的央企金茂、民企旭輝2018年土儲分別是6420萬(wàn)平米、5500萬(wàn)平米。

進(jìn)入2019年，綠城加快搶地節奏，遺憾錯失最佳價(jià)格區間。

一季度綠城拍下9塊土地，斥資242億元，其中四個(gè)浙江地塊拿地成本頗高。比如其溢價(jià)近50%，以19.7億元拍下的杭州蕭山地塊，實(shí)際可售樓面價(jià)約3.5萬(wàn)元/平米，與周邊在售高層項目相當。

主業(yè)困頓，小鎮業(yè)務(wù)被張亞?wèn)|寄予厚望。

張亞?wèn)|特意提出，將從綠城2019年投資額中撥出50億元，計劃投資20個(gè)小鎮，因小鎮業(yè)務(wù)雖然僅占10%的營(yíng)收，但“在我們的利潤盤(pán)子中，貢獻了三分之一的利潤”。綠城2018年財報并未單獨公布小鎮業(yè)務(wù)的財務(wù)數據。

不過(guò)，張亞?wèn)|這一規劃與宋衛平的藍城小鎮正面沖突不斷。

《棱鏡》自業(yè)內人士處得知，張亞?wèn)|曾計劃在2018年召開(kāi)綠城小鎮業(yè)務(wù)主題發(fā)布會(huì )，主持人、酒店、邀請函等準備都已就緒，最后未能召開(kāi)。“原因在于，宋衛平不允許綠城打小鎮這張牌，極力反對綠城召開(kāi)發(fā)布會(huì )。”

3月20日，張亞?wèn)|的綠城小鎮發(fā)布以小范圍媒體溝通會(huì )的形式得以進(jìn)行。

宋衛平與中交在業(yè)務(wù)層面的沖突不止于此。

早在2016年，中交地產(chǎn)的前身中房地產(chǎn)豪擲45億元，拿下重慶北部新區中央公園地塊;綠城則苦于進(jìn)入重慶市場(chǎng)而不得。兩家同為中交集團旗下地產(chǎn)公司，決定共同注資項目公司開(kāi)發(fā)。

熟悉該項目的綠城人士告訴《棱鏡》，宋衛平頗為看重，劃為綠城直管項目，等綠城把前期規劃設計完成，辦公場(chǎng)所裝修完畢，新員工到崗辦公一個(gè)多月后，項目合作不了了之。

宋衛平押寶藍城

宋衛平目前唯一的事業(yè)是藍城小鎮，這是他反對綠城主打小鎮業(yè)務(wù)的原因之一。

2014年綠城計劃易手孫宏斌之時(shí)，宋衛平將綠城未上市業(yè)務(wù)由綠城建設更名為藍城，包括代建、小鎮等業(yè)務(wù)，其中代建業(yè)務(wù)利潤最高，稅后凈利潤過(guò)億，毛利率超過(guò)60%，凈利潤超過(guò)30%。

中交入主之后，2016年6月，藍城分拆為兩家公司，即新藍城(杭州藍城致信建設管理有限公司)和藍城集團(藍城房產(chǎn)建設管理集團有限公司)。綠城斥資9.49億元收購宋衛平等股東持有的全部新藍城股權，這意味著(zhù)藍城代建這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)全部整合至綠城旗下。

宋衛平斥資1.17億元買(mǎi)下綠城持有的藍城集團股權，綠城老部下許峰、傅林江實(shí)際操盤(pán)。

藍城集團執行總裁傅林江曾表示，小鎮的盈利模式里有三塊，一是居住空間的出售，二是小鎮運行中商業(yè)運營(yíng)的收入，三是在小鎮配套服務(wù)內容當中，大健康管理、金融服務(wù)、資產(chǎn)管理等增值服務(wù)的收入。

綠城及旗下新藍城和宋衛平的藍城集團，都在操盤(pán)小鎮業(yè)務(wù)，構成同業(yè)競爭。宋衛平家族此番擬減持綠城股份至10%以下，即為規避同業(yè)競爭，藍城集團亦不再束手束腳。

藍城集團是宋衛平的二次創(chuàng )業(yè)，自身定位是“美好生活綜合服務(wù)商”。他還在2016年提出的“百鎮·萬(wàn)億”計劃，計劃10年打造100小鎮，實(shí)現萬(wàn)億元的銷(xiāo)售額。

自杭州西湖驅車(chē)約70公里，在杭長(cháng)高速安吉出口不遠處，可以看到一個(gè)Hello kitty主題樂(lè )園，這里即宋衛平打造的首個(gè)藍城教育主題小鎮。

5月中旬，《棱鏡》實(shí)地探訪(fǎng)該項目，目前除酒店、主題樂(lè )園、商業(yè)街少量門(mén)店開(kāi)業(yè)外，核心的養老中心、學(xué)校等項目仍在建設當中。

現場(chǎng)工作人員介紹，規劃住宅項目合計約8000套，目前在售小高層住宅價(jià)格在1.9萬(wàn)/平方米左右，3.8萬(wàn)元/平方米左右的中式別墅已經(jīng)售罄，客戶(hù)多以杭州省內為主，住宅項目陸續在2019年底交付。

上述工作人員介紹，宋衛平每隔一兩個(gè)月會(huì )來(lái)項目視察一次，從項目設計到施工，事無(wú)巨細都會(huì )過(guò)問(wèn)。

近期拜訪(fǎng)過(guò)宋衛平的人士告訴《棱鏡》，宋老板現在深居簡(jiǎn)出，不太愛(ài)見(jiàn)人，不太愿意說(shuō)話(huà)，不再接受媒體采訪(fǎng)，行業(yè)內部會(huì )議也不再出席。

藍城官方回復《棱鏡》問(wèn)詢(xún)時(shí)表示，“宋總的想法是，等把小鎮做好了，再發(fā)聲。”

根據藍城截止4月底的數據，目前已建+在建+規劃的小鎮項目為80個(gè)，代建項目為252個(gè)，暫未公開(kāi)銷(xiāo)售金額。

隨著(zhù)以小鎮之名行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)現象頻發(fā)，特色小鎮業(yè)務(wù)正受到政府嚴格監管。業(yè)內人士對《棱鏡》表示，現在小鎮業(yè)務(wù)最核心要素是，如何將農業(yè)用地變更為商業(yè)用地，這也是宋衛平所思考的問(wèn)題。

和君產(chǎn)城發(fā)展研究中心2018年一份報告指出，由于低密度和低入住率，藍城小鎮的生活配套無(wú)論是農業(yè)、商業(yè)還是健康，基本沒(méi)有找到盈利模式，目前在靠地產(chǎn)利潤進(jìn)行貼補(藍城小鎮一般有銷(xiāo)售額2%的小鎮基金補貼小鎮商業(yè))。

“宋衛平解決了美好小鎮生活的‘形’，卻并未很好解決‘魂’的問(wèn)題。”這份報告寫(xiě)道。

本文來(lái)源：棱鏡