創(chuàng)始人宋衛(wèi)平之于綠城的痕跡正在被“抹去”。

香港聯(lián)交所披露，4月25日至5月16日，宋衛(wèi)平家族連續(xù)減持11次，合計(jì)減持約935萬(wàn)股，套現(xiàn)約5935萬(wàn)港元，其在綠城中國(guó)(03900.HK)的股權(quán)比例從10.75%降至10.35%。

綠城對(duì)外回應(yīng)，此舉為規(guī)避監(jiān)管部門(mén)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)限制，宋衛(wèi)平家族持股比例擬降低至10%以下，減持動(dòng)作正在繼續(xù)。

2014年底，中交集團(tuán)斥資60億港元獲得綠城大股東地位和多數(shù)董事會(huì)席位，基本控制綠城。宋衛(wèi)平帶領(lǐng)老部下另起爐灶，二次創(chuàng)業(yè)藍(lán)城集團(tuán)，以小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)為主，宋衛(wèi)平持股70%掌控。

盡管藍(lán)綠徹底分家，但雙方圍繞小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)一直存在。宋衛(wèi)平家族此番減持綠城股份，幕后深意不只是規(guī)避同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，更像是中交集團(tuán)“去宋衛(wèi)平化”的終局性符號(hào)。

宋衛(wèi)平創(chuàng)辦的綠城，一度是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的品質(zhì)清流，最近五年，卻迷失在房企高周轉(zhuǎn)模式的大潮之中，合約銷(xiāo)售額和權(quán)益金額排名分別跌至行業(yè)第17位和第41位。

綠城過(guò)往興衰，皆與宋衛(wèi)平息息相關(guān)。當(dāng)屬于他的時(shí)代就要結(jié)束時(shí)，綠城又將何往?

去宋衛(wèi)平化

關(guān)于去宋衛(wèi)平化這一點(diǎn)，中交集團(tuán)從未掩飾過(guò)。

“綠城是一個(gè)家族企業(yè)發(fā)展起來(lái)的，有著很鮮明的宋衛(wèi)平特色，這種文化有著有利的地方，也有一定的負(fù)面影響。在事權(quán)管理，特別是市場(chǎng)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略、內(nèi)控方面沒(méi)有達(dá)到中交的標(biāo)準(zhǔn)。”2015年5月，入主綠城不久，中交集團(tuán)董秘劉文生對(duì)《棱鏡》等媒體表態(tài)，“有了足夠的投票權(quán)，我們要改造董事會(huì)，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入管理層，保證我們行使決策權(quán)。”

作為入主綠城的資本操盤(pán)手，劉文生與宋衛(wèi)平一并是董事會(huì)聯(lián)席主席。目前綠城6名執(zhí)行董事中，中交占據(jù)四席，擁有主導(dǎo)話語(yǔ)權(quán)，包括劉文生、張亞?wèn)|、李青岸、李永前，老綠城只剩宋衛(wèi)平和李駿。

此前披露的綠城2018年年報(bào)顯示，中交集團(tuán)持股28.81%，是第一大股東;九龍倉(cāng)持股24.93%，是第二大股東;宋衛(wèi)平家族持股10.8%。2018年1月，綠城聯(lián)合創(chuàng)始人、宋衛(wèi)平最重要的搭檔壽柏年將持有的8.06%股份全部出售，徹底離場(chǎng)。

控制董事會(huì)決策權(quán)之后，中交集團(tuán)展開(kāi)組織架構(gòu)和人事布局調(diào)整。

2018年6月，綠城打破此前“一體五翼”架構(gòu)，調(diào)整為“11+5”，組織架構(gòu)愈發(fā)扁平化。同時(shí)，中交背景的張亞?wèn)|空降綠城，并在兩個(gè)月后取代曹舟南，擔(dān)任行政總裁一職。

曹舟南是綠城重臣，一度被視為宋衛(wèi)平接班人，和宋衛(wèi)平“用眼神就可以實(shí)現(xiàn)交流”。

此次調(diào)整僅過(guò)半年，綠城架構(gòu)再次變化，由“11+5”調(diào)整為“8+3”，分為8個(gè)重資產(chǎn)板塊及管理(代建)、生活、科技三個(gè)輕資產(chǎn)板塊，“改善機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)性，提高效能”。

對(duì)于內(nèi)部來(lái)說(shuō)，連續(xù)架構(gòu)調(diào)整的另一番意思是中交集團(tuán)在關(guān)鍵崗位繼續(xù)收權(quán)，削弱原先綠城人馬的權(quán)重，尤其是曹舟男的出走，被視為老綠城人悉數(shù)出局的標(biāo)志。

2018年8月的綠城行政總裁換帥溝通會(huì)，宋衛(wèi)平現(xiàn)身回應(yīng)，“江山代有人才出，宋衛(wèi)平當(dāng)然要被歷史所淘汰，不淘汰時(shí)代就不會(huì)進(jìn)步。不要人家‘去宋衛(wèi)平化’，我自己‘去宋衛(wèi)平化’就好了。”

綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)同樣在“去宋衛(wèi)平化”，2018年中悄然施行高周轉(zhuǎn)模式。在宋衛(wèi)平時(shí)代，他對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的執(zhí)著近乎偏執(zhí)，因此在業(yè)界留下極好口碑。

財(cái)經(jīng)作家吳曉波曾在2014年撰文舉例，記得交房那天，原本已鋪設(shè)完工的大堂地磚突然被挖去一大片，管家苦笑著說(shuō)，“昨天宋總來(lái)過(guò)了，說(shuō)這片地磚不對(duì)頭，強(qiáng)令換掉”。

不過(guò)，布局多在一二線城市、改善及合作代建項(xiàng)目居多的綠城，并非高周轉(zhuǎn)模式的最佳實(shí)踐者。

一位綠城內(nèi)部人士表示，雖然公司發(fā)文要求加快銷(xiāo)售去化，加速回籠資金，但大量代建合作項(xiàng)目并沒(méi)有主導(dǎo)權(quán)，另外，自主項(xiàng)目同樣缺少碧桂園“4568”這種具備明確時(shí)間要求的高周轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則。

正如2019年3月張亞?wèn)|所說(shuō)，他本來(lái)期望綠城可以做到“5912”，即5個(gè)月拿地，9個(gè)月開(kāi)盤(pán)，12個(gè)月現(xiàn)金流回正，實(shí)際呈現(xiàn)的結(jié)果卻是“61220”(6個(gè)月拿地，12個(gè)月開(kāi)盤(pán)，20個(gè)月現(xiàn)金流回正)。

克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2018年，綠城中國(guó)合約銷(xiāo)售額為1563億元，在房企中排名中從2017年第11位下滑至第17位。如果把代建項(xiàng)目剔出后，其權(quán)益銷(xiāo)售金額僅554億元，排名落至第41位。

但從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，中交入主直接改善了宋衛(wèi)平時(shí)代的高負(fù)債局面。

2014至2018年，綠城凈負(fù)債率逐年下降，分別是76.7%、73%、58.1%、46.4%、55.3%;融資成本也在降低，從2014至2018年分別是7.9%、7.3%、5.9%、5.4%、5.4%。

截止2018年年底，綠城賬面現(xiàn)金482億元，當(dāng)前總有息負(fù)債815億元，其中1年內(nèi)到期、1-2年到期和2年以上到期的債務(wù)占比為 22%、36%、42%，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。

誰(shuí)該為頹勢(shì)負(fù)責(zé)

資本市場(chǎng)是清醒的。

截止2019年5月24日，綠城中國(guó)(03900.HK)、綠城服務(wù)(02869.HK)的總市值分別約110億港元、160億港元。這意味著，綠城地產(chǎn)這一主營(yíng)業(yè)務(wù)市值不及物業(yè)服務(wù)，投資者用腳投票，表達(dá)對(duì)綠城中國(guó)的失望。

誰(shuí)該對(duì)此負(fù)責(zé)?

2010年“國(guó)十一條”的最嚴(yán)樓市調(diào)控之前，綠城憑借高負(fù)債、高成本擴(kuò)張兇猛，銷(xiāo)售額一度僅次于萬(wàn)科，排名全國(guó)房企第二。

此后的調(diào)控政策，加劇綠城資金危機(jī)，該公司凈資產(chǎn)負(fù)債率一度達(dá)到163%，破產(chǎn)傳聞風(fēng)起。被指“一個(gè)月一個(gè)月赴境外豪賭”的宋衛(wèi)平尋求外部資金救援，香港九龍倉(cāng)旋即入股。

2014年，又一個(gè)白衣騎士融創(chuàng)出現(xiàn)，擬以62.98億港幣的代價(jià)收購(gòu)綠城中國(guó)24.313%股份，一度接管綠城，此后宋衛(wèi)平反悔，改嫁綠城予中交集團(tuán)，并最終失去綠城控制權(quán)。

2015年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)黃金期，包括碧桂園、融創(chuàng)、新城控股等公司提前高負(fù)債拿地，抓住二三線城市紅利，實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的彎道超車(chē)。對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)，內(nèi)部股權(quán)、人事動(dòng)蕩不安，外部拿地踟躕不前，錯(cuò)過(guò)五年紅利。

現(xiàn)任綠城管理層尚未力挽狂瀾。

2019年，張亞?wèn)|給綠城定下銷(xiāo)售目標(biāo)1800億元，“爭(zhēng)取沖刺2000億”。運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-4月，綠城權(quán)益及代建合計(jì)銷(xiāo)售額383億元，不及去年同期的413億元。

“2019年一季度我們最痛苦，因沒(méi)有貨賣(mài)。沒(méi)有貨就沒(méi)有營(yíng)銷(xiāo)、沒(méi)有回款，也就沒(méi)有投資?，F(xiàn)在的貨基本都是兩年前拿的地，現(xiàn)在的利潤(rùn)得靠三年前的項(xiàng)目。預(yù)計(jì)上半年我們銷(xiāo)售額完成約30%，70%集中在下半年，根本的原因是手上沒(méi)有項(xiàng)目。”3月20日，張亞?wèn)|對(duì)媒體表示，投資拿地是綠城當(dāng)下最關(guān)鍵問(wèn)題。

綠城財(cái)報(bào)顯示，2014年至2018年五年間，土地儲(chǔ)備不足，以建筑面積計(jì)算，分別是3489萬(wàn)平米、3124萬(wàn)平米、2912萬(wàn)平米、3032萬(wàn)平米、3247萬(wàn)平米。

與綠城規(guī)模相當(dāng)?shù)难肫蠼鹈?、民企旭輝2018年土儲(chǔ)分別是6420萬(wàn)平米、5500萬(wàn)平米。

進(jìn)入2019年，綠城加快搶地節(jié)奏，遺憾錯(cuò)失最佳價(jià)格區(qū)間。

一季度綠城拍下9塊土地，斥資242億元，其中四個(gè)浙江地塊拿地成本頗高。比如其溢價(jià)近50%，以19.7億元拍下的杭州蕭山地塊，實(shí)際可售樓面價(jià)約3.5萬(wàn)元/平米，與周邊在售高層項(xiàng)目相當(dāng)。

主業(yè)困頓，小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)被張亞?wèn)|寄予厚望。

張亞?wèn)|特意提出，將從綠城2019年投資額中撥出50億元，計(jì)劃投資20個(gè)小鎮(zhèn)，因小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)雖然僅占10%的營(yíng)收，但“在我們的利潤(rùn)盤(pán)子中，貢獻(xiàn)了三分之一的利潤(rùn)”。綠城2018年財(cái)報(bào)并未單獨(dú)公布小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

不過(guò)，張亞?wèn)|這一規(guī)劃與宋衛(wèi)平的藍(lán)城小鎮(zhèn)正面沖突不斷。

《棱鏡》自業(yè)內(nèi)人士處得知，張亞?wèn)|曾計(jì)劃在2018年召開(kāi)綠城小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)主題發(fā)布會(huì)，主持人、酒店、邀請(qǐng)函等準(zhǔn)備都已就緒，最后未能召開(kāi)。“原因在于，宋衛(wèi)平不允許綠城打小鎮(zhèn)這張牌，極力反對(duì)綠城召開(kāi)發(fā)布會(huì)。”

3月20日，張亞?wèn)|的綠城小鎮(zhèn)發(fā)布以小范圍媒體溝通會(huì)的形式得以進(jìn)行。

宋衛(wèi)平與中交在業(yè)務(wù)層面的沖突不止于此。

早在2016年，中交地產(chǎn)的前身中房地產(chǎn)豪擲45億元，拿下重慶北部新區(qū)中央公園地塊;綠城則苦于進(jìn)入重慶市場(chǎng)而不得。兩家同為中交集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司，決定共同注資項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)。

熟悉該項(xiàng)目的綠城人士告訴《棱鏡》，宋衛(wèi)平頗為看重，劃為綠城直管項(xiàng)目，等綠城把前期規(guī)劃設(shè)計(jì)完成，辦公場(chǎng)所裝修完畢，新員工到崗辦公一個(gè)多月后，項(xiàng)目合作不了了之。

宋衛(wèi)平押寶藍(lán)城

宋衛(wèi)平目前唯一的事業(yè)是藍(lán)城小鎮(zhèn)，這是他反對(duì)綠城主打小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)的原因之一。

2014年綠城計(jì)劃易手孫宏斌之時(shí)，宋衛(wèi)平將綠城未上市業(yè)務(wù)由綠城建設(shè)更名為藍(lán)城，包括代建、小鎮(zhèn)等業(yè)務(wù)，其中代建業(yè)務(wù)利潤(rùn)最高，稅后凈利潤(rùn)過(guò)億，毛利率超過(guò)60%，凈利潤(rùn)超過(guò)30%。

中交入主之后，2016年6月，藍(lán)城分拆為兩家公司，即新藍(lán)城(杭州藍(lán)城致信建設(shè)管理有限公司)和藍(lán)城集團(tuán)(藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司)。綠城斥資9.49億元收購(gòu)宋衛(wèi)平等股東持有的全部新藍(lán)城股權(quán)，這意味著藍(lán)城代建這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)全部整合至綠城旗下。

宋衛(wèi)平斥資1.17億元買(mǎi)下綠城持有的藍(lán)城集團(tuán)股權(quán)，綠城老部下許峰、傅林江實(shí)際操盤(pán)。

藍(lán)城集團(tuán)執(zhí)行總裁傅林江曾表示，小鎮(zhèn)的盈利模式里有三塊，一是居住空間的出售，二是小鎮(zhèn)運(yùn)行中商業(yè)運(yùn)營(yíng)的收入，三是在小鎮(zhèn)配套服務(wù)內(nèi)容當(dāng)中，大健康管理、金融服務(wù)、資產(chǎn)管理等增值服務(wù)的收入。

綠城及旗下新藍(lán)城和宋衛(wèi)平的藍(lán)城集團(tuán)，都在操盤(pán)小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)，構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。宋衛(wèi)平家族此番擬減持綠城股份至10%以下，即為規(guī)避同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，藍(lán)城集團(tuán)亦不再束手束腳。

藍(lán)城集團(tuán)是宋衛(wèi)平的二次創(chuàng)業(yè)，自身定位是“美好生活綜合服務(wù)商”。他還在2016年提出的“百鎮(zhèn)·萬(wàn)億”計(jì)劃，計(jì)劃10年打造100小鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)億元的銷(xiāo)售額。

自杭州西湖驅(qū)車(chē)約70公里，在杭長(zhǎng)高速安吉出口不遠(yuǎn)處，可以看到一個(gè)Hello kitty主題樂(lè)園，這里即宋衛(wèi)平打造的首個(gè)藍(lán)城教育主題小鎮(zhèn)。

5月中旬，《棱鏡》實(shí)地探訪該項(xiàng)目，目前除酒店、主題樂(lè)園、商業(yè)街少量門(mén)店開(kāi)業(yè)外，核心的養(yǎng)老中心、學(xué)校等項(xiàng)目仍在建設(shè)當(dāng)中。

現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，規(guī)劃住宅項(xiàng)目合計(jì)約8000套，目前在售小高層住宅價(jià)格在1.9萬(wàn)/平方米左右，3.8萬(wàn)元/平方米左右的中式別墅已經(jīng)售罄，客戶多以杭州省內(nèi)為主，住宅項(xiàng)目陸續(xù)在2019年底交付。

上述工作人員介紹，宋衛(wèi)平每隔一兩個(gè)月會(huì)來(lái)項(xiàng)目視察一次，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)到施工，事無(wú)巨細(xì)都會(huì)過(guò)問(wèn)。

近期拜訪過(guò)宋衛(wèi)平的人士告訴《棱鏡》，宋老板現(xiàn)在深居簡(jiǎn)出，不太愛(ài)見(jiàn)人，不太愿意說(shuō)話，不再接受媒體采訪，行業(yè)內(nèi)部會(huì)議也不再出席。

藍(lán)城官方回復(fù)《棱鏡》問(wèn)詢時(shí)表示，“宋總的想法是，等把小鎮(zhèn)做好了，再發(fā)聲。”

根據(jù)藍(lán)城截止4月底的數(shù)據(jù)，目前已建+在建+規(guī)劃的小鎮(zhèn)項(xiàng)目為80個(gè)，代建項(xiàng)目為252個(gè)，暫未公開(kāi)銷(xiāo)售金額。

隨著以小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)現(xiàn)象頻發(fā)，特色小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)正受到政府嚴(yán)格監(jiān)管。業(yè)內(nèi)人士對(duì)《棱鏡》表示，現(xiàn)在小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)最核心要素是，如何將農(nóng)業(yè)用地變更為商業(yè)用地，這也是宋衛(wèi)平所思考的問(wèn)題。

和君產(chǎn)城發(fā)展研究中心2018年一份報(bào)告指出，由于低密度和低入住率，藍(lán)城小鎮(zhèn)的生活配套無(wú)論是農(nóng)業(yè)、商業(yè)還是健康，基本沒(méi)有找到盈利模式，目前在靠地產(chǎn)利潤(rùn)進(jìn)行貼補(bǔ)(藍(lán)城小鎮(zhèn)一般有銷(xiāo)售額2%的小鎮(zhèn)基金補(bǔ)貼小鎮(zhèn)商業(yè))。

“宋衛(wèi)平解決了美好小鎮(zhèn)生活的‘形’，卻并未很好解決‘魂’的問(wèn)題。”這份報(bào)告寫(xiě)道。

本文來(lái)源：棱鏡