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今年，很多人都在關(guān)注高新區，都在問(wèn)高新區的房子能不能買(mǎi)。其實(shí)在問(wèn)這個(gè)問(wèn)題的人，99%都不知道高新區到底是什么！

其實(shí)重慶高新區并不是近一兩年的新興事物，相反，相較于聲名鵲起的兩江新區，成立于上世紀90年代，如今已經(jīng)走過(guò)28個(gè)春夏秋冬的高新區已經(jīng)是位老大哥了。

從高新區的官網(wǎng)上，我們可以看到，老版重慶高新區的版圖，只包含了兩個(gè)部分：東區和西區。

東區石橋鋪、渝州路二郎片區20平方公里，致力于打造重慶創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)中心。

西區金鳳、含谷、白市驛組團54.3平方公里，致力于打造重慶科學(xué)城。

老版高新區總面積只有74.3平方公里。

而現在升級版高新區，轄區面積達到了1031.2平方公里，分為直管園和托管園兩個(gè)部分。

可以看到，升級版高新區的版圖大了很多，相比較老版的高新區，面積擴大了約13.9倍。

值得關(guān)注的是，高新區雖然不是行政區劃，但會(huì )組建重慶高新區黨工委、管委會(huì )，由市委、市政府直接管理。

高新區直管園轄區內的鎮街由行政區委托重慶高新區管理，學(xué)校、醫院等由行政區統一劃轉重慶高新區。托管園鎮街維持現有管理模式不變，由有關(guān)行政區管理。

除了版圖的擴大，升級的還有高新區領(lǐng)導班子的任命。

4月4日，商奎被任命為重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區黨工委副書(shū)記、管理委員會(huì )主任。

5月31日，熊雪被任命為重慶市人民政府副市長(cháng)，而在這位新上任的副市長(cháng)的履歷中，可以看到他還兼任了重慶高新區黨工委書(shū)記，也就是高新區“一把手”。

范圍擴大，領(lǐng)導班子升級，重慶全新版本的高新區這次算是高調亮相了。這是不是意味著(zhù)高新區會(huì )成為繼兩江新區之后又一個(gè)城市發(fā)展的熱點(diǎn)區域？

02

重慶這一次升級高新區的意義在哪里？

重慶高新區的規劃定位是：積極對接國家高新技術(shù)和戰略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰略，建成西部領(lǐng)先、躋身國家高新區一流序列的“自主創(chuàng )新戰略高地，新興產(chǎn)業(yè)核心載體，科學(xué)發(fā)展示范窗口”。

從這個(gè)規劃定位可以看出，重慶的高新區將大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、自主創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)，成為重慶高附加值產(chǎn)業(yè)的聚集地，將成為帶動(dòng)重慶經(jīng)濟結構調整的重點(diǎn)區域。

雖然，這些都是規劃，是愿景，但可以參照其他的高新區，可以一瞥重慶高新區未來(lái)的樣子。

中關(guān)村國家自主創(chuàng )新示范區，它是中國第一個(gè)國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區。經(jīng)過(guò)31年的發(fā)展建設，中關(guān)村已經(jīng)聚集了以聯(lián)想、百度為代表的高新技術(shù)企業(yè)近2萬(wàn)家。有數據顯示，中關(guān)村為北京貢獻了24.7%的GDP。

同樣享受?chē)腋咝聟^同等政策的蘇州工業(yè)園，2018年，蘇州工業(yè)園區共實(shí)現地區生產(chǎn)總值2570億元，城鎮居民人均可支配收入超7.1萬(wàn)元。

成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區，2018年成都市各縣（區、市）GDP總量排行榜中，排名第一的是成都高新區生產(chǎn)總值1877.7億元，增長(cháng)9.6%，占全市比重達到12.2%。

同為西部高新區，連西安高新區2018年的GDP都達到1576.96億元了，而重慶舊版高新區的創(chuàng )造的GDP僅為484.1億元。

在《2018中國產(chǎn)業(yè)園區持續發(fā)展100強榜單》中，中關(guān)村國家自主創(chuàng )新示范區、上海張江國家自主創(chuàng )新示范區、蘇州工業(yè)園區穩居前三，而成都高新區居于第6位，西安高新區排在第12名，而重慶高新區卻僅僅排在第95名。

雖然重慶高新區GDP總量排名靠后，但單位面積的產(chǎn)出卻并不弱。

要知道，成都高新區面積達到613平方公里、西安高新區達到679平方公里，而重慶高新區只有74平方公里，面積相差了將近8倍。

如果重慶高新區在擴容之后還可以保持同樣的單位面積GDP貢獻率，重慶高新區的GDP總量將達到6719億元，將遠超成都和西安的水平。

從那些發(fā)展得比較好的高新區不難看出，高新區的GDP占整個(gè)城市GDP的比重越高，說(shuō)明這個(gè)城市的高端產(chǎn)業(yè)占比越高，其經(jīng)濟質(zhì)量也越高。

正因為如此，重慶高新區才會(huì )擴容升級，因為這是重慶經(jīng)濟轉型的重點(diǎn)戰略。

03

未來(lái)重慶高新區管轄的區域內，隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市面貌也會(huì )隨之煥然一新。由于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)沒(méi)有污染，又是一個(gè)高收入的產(chǎn)業(yè)，所以高新區必然成為一個(gè)居住舒適度很高的區域——環(huán)境好，還 有高收入的人群。

得益于高新區等各方面的優(yōu)勢，高新區的房?jì)r(jià)一般都比周?chē)鷧^域房?jì)r(jià)高。就拿蘇州工業(yè)園區的來(lái)說(shuō)，正是因為具備了產(chǎn)業(yè)、交通、教育等等各方面的資源優(yōu)勢，使得園區產(chǎn)生了較強的人才虹吸效應，首先能吸引人來(lái)，其次留得住人，為房?jì)r(jià)上漲奠定了根本基礎。

中關(guān)村核心區域的房子目前二手房普遍都在10萬(wàn)/㎡左右了,從成交均價(jià)來(lái)看，中關(guān)村5月的成交均價(jià)為87201元/㎡，而北京5月二手房均價(jià)約為61092元/㎡。

成都高新區的新房均價(jià)為2萬(wàn)/㎡，在整個(gè)成都市市區，除了錦江區之外，高新區的房?jì)r(jià)是最高的。

蘇州工業(yè)園區的二手房房?jì)r(jià)在4萬(wàn)/㎡左右，比其他區域高出很多，比如同樣屬于蘇州的吳江區房?jì)r(jià)在1.8萬(wàn)元左右，姑蘇、高新等區域均價(jià)在2萬(wàn)至3萬(wàn)元之間。

重慶的高新區未來(lái)房?jì)r(jià)也很有可能會(huì )站到主城的第一梯隊。升級版的重慶高新區，主要區域除了主城核心區的石橋鋪、渝州路、二郎片區，其余的都集中在中梁山以西，縉云山以東的槽谷地區，而這些園區，不管是托管也好，直管也好，除了西永-大學(xué)城板塊，其他有新盤(pán)的距離都比較遠，比如九龍坡陶家、大渡口跳蹬等地方。

因此，我們認為如果要提前搶占未來(lái)高新區的紅利，值得買(mǎi)的板塊主要有兩個(gè)，一個(gè)是二郎板塊、另一個(gè)就是西永-大學(xué)城板塊。

首先位于主城核心區的二郎板塊，可以看到的是，二郎現在幾乎已經(jīng)是沒(méi)有土地供應，而在售的新盤(pán)也不是很多了，所以在在售的樓盤(pán)中，有的盤(pán)價(jià)格已經(jīng)賣(mài)到22000元/㎡了。

然后，高新區轄區中西永-大學(xué)城板塊目前在售的樓盤(pán)是最多的，粗略估計有20多個(gè)樓盤(pán)在售，現目前價(jià)格相對于二郎板塊來(lái)說(shuō)也比較低，均價(jià)在13000-14000左右。

結合前面的分析比較，我們知道重慶高新區是一個(gè)高逼格打造的，具有城市發(fā)展戰略意義的新經(jīng)濟增長(cháng)極，未來(lái)很有可能成為房?jì)r(jià)最高的區域之一。

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