01

今年，很多人都在關(guān)注高新區(qū)，都在問高新區(qū)的房子能不能買。其實(shí)在問這個(gè)問題的人，99%都不知道高新區(qū)到底是什么！

其實(shí)重慶高新區(qū)并不是近一兩年的新興事物，相反，相較于聲名鵲起的兩江新區(qū)，成立于上世紀(jì)90年代，如今已經(jīng)走過(guò)28個(gè)春夏秋冬的高新區(qū)已經(jīng)是位老大哥了。

從高新區(qū)的官網(wǎng)上，我們可以看到，老版重慶高新區(qū)的版圖，只包含了兩個(gè)部分：東區(qū)和西區(qū)。

東區(qū)石橋鋪、渝州路二郎片區(qū)20平方公里，致力于打造重慶創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心。

西區(qū)金鳳、含谷、白市驛組團(tuán)54.3平方公里，致力于打造重慶科學(xué)城。

老版高新區(qū)總面積只有74.3平方公里。

而現(xiàn)在升級(jí)版高新區(qū)，轄區(qū)面積達(dá)到了1031.2平方公里，分為直管園和托管園兩個(gè)部分。

可以看到，升級(jí)版高新區(qū)的版圖大了很多，相比較老版的高新區(qū)，面積擴(kuò)大了約13.9倍。

值得關(guān)注的是，高新區(qū)雖然不是行政區(qū)劃，但會(huì)組建重慶高新區(qū)黨工委、管委會(huì)，由市委、市政府直接管理。

高新區(qū)直管園轄區(qū)內(nèi)的鎮(zhèn)街由行政區(qū)委托重慶高新區(qū)管理，學(xué)校、醫(yī)院等由行政區(qū)統(tǒng)一劃轉(zhuǎn)重慶高新區(qū)。托管園鎮(zhèn)街維持現(xiàn)有管理模式不變，由有關(guān)行政區(qū)管理。

除了版圖的擴(kuò)大，升級(jí)的還有高新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子的任命。

4月4日，商奎被任命為重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)黨工委副書記、管理委員會(huì)主任。

5月31日，熊雪被任命為重慶市人民政府副市長(zhǎng)，而在這位新上任的副市長(zhǎng)的履歷中，可以看到他還兼任了重慶高新區(qū)黨工委書記，也就是高新區(qū)“一把手”。

范圍擴(kuò)大，領(lǐng)導(dǎo)班子升級(jí)，重慶全新版本的高新區(qū)這次算是高調(diào)亮相了。這是不是意味著高新區(qū)會(huì)成為繼兩江新區(qū)之后又一個(gè)城市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域？

02

重慶這一次升級(jí)高新區(qū)的意義在哪里？

重慶高新區(qū)的規(guī)劃定位是：積極對(duì)接國(guó)家高新技術(shù)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，建成西部領(lǐng)先、躋身國(guó)家高新區(qū)一流序列的“自主創(chuàng)新戰(zhàn)略高地，新興產(chǎn)業(yè)核心載體，科學(xué)發(fā)展示范窗口”。

從這個(gè)規(guī)劃定位可以看出，重慶的高新區(qū)將大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、自主創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，成為重慶高附加值產(chǎn)業(yè)的聚集地，將成為帶動(dòng)重慶經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)區(qū)域。

雖然，這些都是規(guī)劃，是愿景，但可以參照其他的高新區(qū)，可以一瞥重慶高新區(qū)未來(lái)的樣子。

中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)，它是中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。經(jīng)過(guò)31年的發(fā)展建設(shè)，中關(guān)村已經(jīng)聚集了以聯(lián)想、百度為代表的高新技術(shù)企業(yè)近2萬(wàn)家。有數(shù)據(jù)顯示，中關(guān)村為北京貢獻(xiàn)了24.7%的GDP。

同樣享受國(guó)家高新區(qū)同等政策的蘇州工業(yè)園，2018年，蘇州工業(yè)園區(qū)共實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2570億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超7.1萬(wàn)元。

成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，2018年成都市各縣（區(qū)、市）GDP總量排行榜中，排名第一的是成都高新區(qū)生產(chǎn)總值1877.7億元，增長(zhǎng)9.6%，占全市比重達(dá)到12.2%。

同為西部高新區(qū)，連西安高新區(qū)2018年的GDP都達(dá)到1576.96億元了，而重慶舊版高新區(qū)的創(chuàng)造的GDP僅為484.1億元。

在《2018中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展100強(qiáng)榜單》中，中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、上海張江國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)穩(wěn)居前三，而成都高新區(qū)居于第6位，西安高新區(qū)排在第12名，而重慶高新區(qū)卻僅僅排在第95名。

雖然重慶高新區(qū)GDP總量排名靠后，但單位面積的產(chǎn)出卻并不弱。

要知道，成都高新區(qū)面積達(dá)到613平方公里、西安高新區(qū)達(dá)到679平方公里，而重慶高新區(qū)只有74平方公里，面積相差了將近8倍。

如果重慶高新區(qū)在擴(kuò)容之后還可以保持同樣的單位面積GDP貢獻(xiàn)率，重慶高新區(qū)的GDP總量將達(dá)到6719億元，將遠(yuǎn)超成都和西安的水平。

從那些發(fā)展得比較好的高新區(qū)不難看出，高新區(qū)的GDP占整個(gè)城市GDP的比重越高，說(shuō)明這個(gè)城市的高端產(chǎn)業(yè)占比越高，其經(jīng)濟(jì)質(zhì)量也越高。

正因?yàn)槿绱?，重慶高新區(qū)才會(huì)擴(kuò)容升級(jí)，因?yàn)檫@是重慶經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)戰(zhàn)略。

03

未來(lái)重慶高新區(qū)管轄的區(qū)域內(nèi)，隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市面貌也會(huì)隨之煥然一新。由于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)沒有污染，又是一個(gè)高收入的產(chǎn)業(yè)，所以高新區(qū)必然成為一個(gè)居住舒適度很高的區(qū)域——環(huán)境好，還 有高收入的人群。

得益于高新區(qū)等各方面的優(yōu)勢(shì)，高新區(qū)的房?jī)r(jià)一般都比周圍區(qū)域房?jī)r(jià)高。就拿蘇州工業(yè)園區(qū)的來(lái)說(shuō)，正是因?yàn)榫邆淞水a(chǎn)業(yè)、交通、教育等等各方面的資源優(yōu)勢(shì)，使得園區(qū)產(chǎn)生了較強(qiáng)的人才虹吸效應(yīng)，首先能吸引人來(lái)，其次留得住人，為房?jī)r(jià)上漲奠定了根本基礎(chǔ)。

中關(guān)村核心區(qū)域的房子目前二手房普遍都在10萬(wàn)/㎡左右了,從成交均價(jià)來(lái)看，中關(guān)村5月的成交均價(jià)為87201元/㎡，而北京5月二手房均價(jià)約為61092元/㎡。

成都高新區(qū)的新房均價(jià)為2萬(wàn)/㎡，在整個(gè)成都市市區(qū)，除了錦江區(qū)之外，高新區(qū)的房?jī)r(jià)是最高的。

蘇州工業(yè)園區(qū)的二手房房?jī)r(jià)在4萬(wàn)/㎡左右，比其他區(qū)域高出很多，比如同樣屬于蘇州的吳江區(qū)房?jī)r(jià)在1.8萬(wàn)元左右，姑蘇、高新等區(qū)域均價(jià)在2萬(wàn)至3萬(wàn)元之間。

重慶的高新區(qū)未來(lái)房?jī)r(jià)也很有可能會(huì)站到主城的第一梯隊(duì)。升級(jí)版的重慶高新區(qū)，主要區(qū)域除了主城核心區(qū)的石橋鋪、渝州路、二郎片區(qū)，其余的都集中在中梁山以西，縉云山以東的槽谷地區(qū)，而這些園區(qū)，不管是托管也好，直管也好，除了西永-大學(xué)城板塊，其他有新盤的距離都比較遠(yuǎn)，比如九龍坡陶家、大渡口跳蹬等地方。

因此，我們認(rèn)為如果要提前搶占未來(lái)高新區(qū)的紅利，值得買的板塊主要有兩個(gè)，一個(gè)是二郎板塊、另一個(gè)就是西永-大學(xué)城板塊。

首先位于主城核心區(qū)的二郎板塊，可以看到的是，二郎現(xiàn)在幾乎已經(jīng)是沒有土地供應(yīng)，而在售的新盤也不是很多了，所以在在售的樓盤中，有的盤價(jià)格已經(jīng)賣到22000元/㎡了。

然后，高新區(qū)轄區(qū)中西永-大學(xué)城板塊目前在售的樓盤是最多的，粗略估計(jì)有20多個(gè)樓盤在售，現(xiàn)目前價(jià)格相對(duì)于二郎板塊來(lái)說(shuō)也比較低，均價(jià)在13000-14000左右。

結(jié)合前面的分析比較，我們知道重慶高新區(qū)是一個(gè)高逼格打造的，具有城市發(fā)展戰(zhàn)略意義的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，未來(lái)很有可能成為房?jī)r(jià)最高的區(qū)域之一。

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