01

最近，學(xué)區房的熱度一波接過(guò)一波，爭議更是層出不窮。

先是，去年年底，深圳羅湖某小學(xué)擬規定“住房面積50平以下限制入學(xué)”：面積大于50平方的學(xué)位房，居住滿(mǎn)一年即可入學(xué);面積低于30平方的，居住六年方能入學(xué)。

按照相關(guān)部門(mén)的解釋?zhuān)猿龃艘幎?，是因為學(xué)位已到極限，同時(shí)防范炒作小面積學(xué)區房。由于存在公平問(wèn)題，這一規定隨即被校方連夜取消。

接著(zhù)，廣州牛奶廠(chǎng)某樓盤(pán)賣(mài)樓宣傳的名校不翼而飛，被指涉嫌誤導宣傳。該項目曾以高出同片區其他樓盤(pán)的價(jià)格銷(xiāo)售，并打出配套“雙名校”作為賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行傳播。

隨后，南京頂級名校拉薩路小學(xué)突發(fā)校區搬遷，引發(fā)家長(cháng)不滿(mǎn)。拉薩路小學(xué)在南京屬于金字塔尖的名校，周邊學(xué)區房?jì)r(jià)格高達8萬(wàn)元，遠遠高過(guò)南京市均價(jià)。

最近，一篇名為《蘇州沒(méi)有學(xué)區房》的文章不脛而走。蘇州學(xué)區房向來(lái)火熱，然而今年高考，蘇州400分以上(江蘇高考滿(mǎn)分480分)的高分考生僅141人，不及南通、無(wú)錫、泰州、揚州、鹽城、南京等城市。

再接著(zhù)，剛剛爆出30萬(wàn)均價(jià)學(xué)區房的北京西城區，陷入高分考生全軍覆沒(méi)的傳聞。據了解，今年北京理科700分以上的共計24人，其中海淀17人，西城區僅有2人。

一邊是學(xué)區房?jì)r(jià)格居高不下、家長(cháng)為名校奔走的場(chǎng)景，另一邊是學(xué)區房之于高考成績(jì)的不匹配、高房?jì)r(jià)付出沒(méi)能迎來(lái)高成績(jì)。

學(xué)區房陷入前所未有的尷尬。

02

不僅如此，學(xué)區房政策正在劇烈變動(dòng)之中。

先是，廣州提出了租售同權。無(wú)論是租房還是買(mǎi)房，都能享受到同等的受教育權利。無(wú)論是買(mǎi)房還是租房，都能享受到同等學(xué)位，那么搶購學(xué)區房的必要性就不復存在。

接著(zhù)，北京多區推出了多校劃片政策。以往單校劃片，一個(gè)蘿卜一個(gè)坑，學(xué)位房?jì)r(jià)格居高不下。而多校劃片，則帶來(lái)諸多不確定性，同樣一套學(xué)區房，有可能分配到名校，也有可能分配到普通學(xué)校。入學(xué)風(fēng)險的存在，讓學(xué)區房充滿(mǎn)著(zhù)不確定性。

這兩大政策，被認為是學(xué)區房的釜底抽薪之策。然而，現實(shí)卻出現諸多吊軌之處。

一方面，租售同權尚未真正落地。在很多城市，學(xué)位房仍是就近入學(xué)的第一決定因素。有戶(hù)籍有學(xué)位房的，優(yōu)先享受對口小學(xué)派位;有戶(hù)籍無(wú)學(xué)位房的，只能最后接受區域統籌。無(wú)戶(hù)籍無(wú)學(xué)位房的，只能通過(guò)積分入學(xué)，與千軍萬(wàn)馬共同爭搶學(xué)位。

早在2017年，就有城市的教育部門(mén)直言不諱地表示 “租購同權”不等于租房就能上名校。在既有的教育資源分配中，戶(hù)籍、房產(chǎn)、學(xué)位仍舊是首要衡量因素。

一方面，多校劃片也存在諸多難題。拋開(kāi)劃片公平性、就近入學(xué)的現實(shí)不說(shuō)，對于北上廣深這樣的大城市，優(yōu)質(zhì)教育資源多集中于中心城區，這些區域無(wú)論如何多校劃片，都無(wú)法改變學(xué)區房高教育溢價(jià)的現實(shí)。

即便在北京，多校劃片已經(jīng)提出幾年時(shí)間，但離落地仍有一定距離。

03

學(xué)區房到底還能不能買(mǎi)?

要想了解這一點(diǎn)，必須明白學(xué)區房的高房?jì)r(jià)從何而來(lái)，維持這種高房?jì)r(jià)的因素是什么，這些因素能不能持續。

學(xué)區房高房?jì)r(jià)的背后，實(shí)質(zhì)是教育溢價(jià)。同一地段，學(xué)區房相比于非學(xué)區房，普遍有20%左右的高溢價(jià)，部分名校的學(xué)區房溢價(jià)超過(guò)30%。

在一個(gè)向來(lái)重視教育的國度，每一個(gè)家長(cháng)都擔心自己的孩子“輸在起跑線(xiàn)”上，用學(xué)位房來(lái)投票，就成了不約而同的選擇，家長(cháng)愿意為了所謂更好的學(xué)校支付更高的價(jià)格。

我國義務(wù)教育執行的是“就近入學(xué)”規則，一套房子對應一所學(xué)校，學(xué)校強弱懸殊，自然帶動(dòng)對應的學(xué)位房?jì)r(jià)格出現差異。

在投資上，正因為教育溢價(jià)的存在，學(xué)區房一般比普通房子漲得更快，同時(shí)擁有更強的抵御樓市風(fēng)險的能力。

根據任澤平通過(guò)對北京十年房?jì)r(jià)走勢的追蹤發(fā)現，大都市圈、地鐵房、學(xué)區房以及受益于城市外擴的地區漲幅更大。

不過(guò)，這是過(guò)去學(xué)區房的投資邏輯。如今，學(xué)區房面臨著(zhù)越來(lái)越多的問(wèn)題。

04

學(xué)區房面臨的風(fēng)險越來(lái)越多。

其一，學(xué)區資源重新分配的風(fēng)險。無(wú)論是租售同權，還是多校劃片，只要能夠落地，都會(huì )對學(xué)區房產(chǎn)生釜底抽薪式的影響。雖然短期內，由于各種利益的阻礙，這兩大政策都很難順利推進(jìn)，但這是學(xué)區房未來(lái)的可能的發(fā)展方向，必須提前做好預防。

其二，政策變動(dòng)的風(fēng)險。前不久，蘇州工業(yè)園區在樓市調控壓力之下，將“五年一學(xué)位”調整為“九年一學(xué)位”，學(xué)位鎖定期突然從5年變成9年。

而深圳有城區也在學(xué)位壓力之下，改變過(guò)去“對口入學(xué)”的規則，羅湖某名校甚至試圖出臺“住房面積50平以下限制入學(xué)”的政策。政策變量，已經(jīng)成了學(xué)位房的重要影響因子。

其三，開(kāi)發(fā)商虛假宣傳的風(fēng)險。雖然多地政府已明令禁止樓盤(pán)捆綁學(xué)位房宣傳，但學(xué)位房作為房?jì)r(jià)的重要組成要素，會(huì )被開(kāi)發(fā)商或明或暗地變相宣傳，并體現于房?jì)r(jià)之中。

但是，學(xué)位本身具有不確定性，開(kāi)發(fā)商同樣也有誤導宣傳的動(dòng)機，這就導致學(xué)位房投資往往充斥著(zhù)各種道德風(fēng)險。

其四，學(xué)位房與教育實(shí)力不相匹配的風(fēng)險。每一個(gè)家長(cháng)都不想自己的孩子輸在起跑線(xiàn)上，但買(mǎi)到一流的學(xué)位房，未必就等于買(mǎi)到了美好的未來(lái)。學(xué)位房與高考之間的關(guān)系，越來(lái)越不穩定，這對學(xué)位房的實(shí)際效果必然提出質(zhì)疑。

其五，城市格局洗牌的風(fēng)險。任何區域的教育，都是由人來(lái)決定的。隨著(zhù)新城區拔地而起，尤其是一些城市的政務(wù)區和商務(wù)區不斷轉移，城市的白領(lǐng)和金領(lǐng)群體也隨之而轉移，這些人群聚居之地，教育質(zhì)量一定不會(huì )差，這就對傳統老城區的學(xué)位提出挑戰。

05

那么，還要不要投資學(xué)位房?

對于這個(gè)問(wèn)題，答案并非“是”和“否”如此涇渭分明。學(xué)位房到底還能不能投資，關(guān)鍵要看投資的是什么樣的學(xué)位房。

其一，投資單個(gè)學(xué)位房，不如投資擁有優(yōu)質(zhì)教育資源聚集的區域。要知道，優(yōu)質(zhì)教育資源往往都聚集于中心城區，每個(gè)城市都有自己的教育強區，這些區域名校云集。不管是單校劃片，還是多校劃片，都不影響學(xué)區房的價(jià)值。

其二，在學(xué)區房選擇上，老破小優(yōu)于老破大。許多老城區的舊房子，最大的價(jià)值就在于學(xué)位。買(mǎi)學(xué)區房投注的是優(yōu)質(zhì)學(xué)位溢價(jià)以及稀缺教育的升值空間，并非房子本身。相比于老破大，老破小反而是更具性?xún)r(jià)比的選擇。

其三，跟著(zhù)白領(lǐng)和金領(lǐng)群體走。一個(gè)地方的教育是否優(yōu)質(zhì)，與學(xué)校的底蘊有關(guān)，也與家長(cháng)和社區的氛圍有關(guān)。白領(lǐng)和金領(lǐng)群體聚居之地，學(xué)區質(zhì)量普遍存在向好的發(fā)展優(yōu)勢。所以，一些政務(wù)區或商務(wù)區的準學(xué)位房，性?xún)r(jià)比反而高過(guò)老城區的傳統學(xué)位房。

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