在資金鏈陰影之下，泰禾集團(000732.SZ，下稱(chēng)“泰禾”)這半年失魂落魄，董事長(cháng)黃其森雖然對權力極不自信，但他的“招魂”行動(dòng)還在繼續。

3月到5月，泰禾賣(mài)掉蘇州、杭州、南昌等7個(gè)項目的部分股權，稍微緩了口氣。6月底，泰禾又賣(mài)掉廣州、濟南、鄭州等三個(gè)項目的部分股權。

回款、回款、回款，這是泰禾2019年的主題。

上半年黃其森甚至把北京壓箱底的西府大院，和金府大院等項目拿了出來(lái)，清倉甩賣(mài)，名曰“一號搶收”計劃。下半年，北京項目的甩賣(mài)還將繼續，目標是全年回收款項200億元。

接近泰禾人士此前還表示，泰禾試圖尋求戰略投資者，出售上市公司股權，但上市公司的大股東泰禾投資幾乎將其股份全數質(zhì)押，而泰禾的股價(jià)也從最高的點(diǎn)的40多元一路跌至除權除息后的7.76元，故割股求生是否能行頗存疑慮。

問(wèn)題是，可賣(mài)的樓盤(pán)和項目賣(mài)完之后，泰禾接下來(lái)將怎么辦?

2018年年初伊始，至今一年半之內，泰禾沒(méi)有在公開(kāi)市場(chǎng)拿過(guò)一塊地， 僅在2018年前5個(gè)月花50多億元進(jìn)行并購，此后，泰禾未進(jìn)寸土，目前泰禾待開(kāi)發(fā)的計容建筑面積僅400多萬(wàn)平方米。

貨只出不進(jìn)，人則大進(jìn)大出。

黃其森坐鎮北京通州運河邊上的中國院子，面試了一批批高管，又送走一批批高管，進(jìn)出之間，這些高管薪水幾乎翻番，但一流薪酬換來(lái)的卻是三流業(yè)績(jì)。

接下來(lái)，黃其森“小學(xué)生”的管理水平能不能變成中學(xué)生、大學(xué)生，這取決于他的用人思路會(huì )不會(huì )轉變。

賣(mài)賣(mài)賣(mài)，停不下來(lái)

黃其森暫時(shí)可以松一口氣了。

6月5日，惠譽(yù)國際將泰禾的長(cháng)期主體評級展望由“負面”上調至“穩定”，因其財務(wù)狀況有所好轉。

2018年年底，是泰禾日子最難過(guò)的時(shí)候。

彼時(shí)，它的現金流量?jì)纛~只有139億元，年底現金余額不足116億元，但一年內到期的債務(wù)規模高達574億元。

2019年一個(gè)季度之后，泰禾“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現金”實(shí)現 170億元,“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的流量?jì)纛~”單季度實(shí)現119億元,凈償還103億元到期有息負債，期末現金余額較2018年底凈增加57.5億元，達到173億元。

這一切，基本依靠泰禾賣(mài)賣(mài)賣(mài)。

2019年一季度，泰禾發(fā)起“一號搶收”計劃，此前一直捂在手里的西府大院開(kāi)始以最低11萬(wàn)元/平方米的價(jià)格清倉甩賣(mài)。

西府大院系頂級豪宅，數年前泰禾本打算以18萬(wàn)元的單價(jià)出售，不料此后北京樓市價(jià)格調控來(lái)襲，黃其森堅持不賣(mài)，一捂就是數年。

2019年上半年，西府大院加上金府大院兩個(gè)項目，讓泰禾收入近100億元。

賤賣(mài)樓盤(pán)之外，此前一向喜歡單獨操盤(pán)的泰禾開(kāi)始大批量出售項目。

2019年3月到5月，泰禾相繼賣(mài)掉杭州、南昌、漳州、廣州、佛山、蘇州7個(gè)項目的部分股權，接盤(pán)方都是福建老鄉——世茂地產(chǎn)。

消停一個(gè)多個(gè)月后，泰禾又開(kāi)始出售項目。

6月24日，泰禾把廣州院子項目公司——增城荔濤和增城荔豐各29%的股權賣(mài)給五礦信托，回款18.22億元，此前泰禾已經(jīng)把該項目51%的股權賣(mài)給世茂地產(chǎn)。

6月29日，泰禾售出濟南章丘項目。

兩年多前，泰禾以3.97億元的價(jià)格從濟南泰悅處買(mǎi)下該項目，如今，它又以原價(jià)賣(mài)還濟南泰悅。

此外，泰禾在2017年6月擬以19億元的價(jià)格從西藏西景實(shí)業(yè)處買(mǎi)下河南潤天置業(yè)公司，泰禾此后僅支付11.8億元。

2019年6月28日，泰禾將其在該項目中的權益(以實(shí)際付款計)，作價(jià)12.6億元賣(mài)給河南天倫地產(chǎn)。

按照黃其森的計劃，泰禾總共要拿出十幾個(gè)項目用于合作，因此泰禾未來(lái)可能繼續甩賣(mài)項目。

世茂地產(chǎn)方面的人士也向《棱鏡》表示，如果條件和價(jià)格合適，不排除繼續接盤(pán)泰禾項目的可能性。

盡管通過(guò)甩賣(mài)償還上百億貸款，但泰禾還剩下400多億元的有息負債需在年內償還。

其中，公司債方面，泰禾有一筆14.8億元的債券需在12月償還，還有3筆各為30億元的債券分別在5月、8月、10月蒞臨回售行權期。

黃其森的辦法是：續貸展期，調整信貸結構。

一位資管公司員工對《棱鏡》表示，此前泰禾對資金基本來(lái)者不拒，利息10%上的信托貸款也愿意接受。

因此，泰禾以前有100多家大大小小的合作金融結構，但黃其森現在重新梳理談判，只保留15-20家，作為深度戰略合作伙伴。

上述資管公司員工還透露，此前泰禾在上海奉賢的一個(gè)項目，借了一筆年息12%的信托資金，現在泰禾還掉了，又重新借了一筆年息10%左右的資金。

小股操盤(pán)被合作方“請走”

黃其森說(shuō)，泰禾以后嘗試小股操盤(pán)，品牌輸出，但黃其森也說(shuō)了，在中國地產(chǎn)行業(yè)，確實(shí)合作比較難。

此言非虛，有例為證。

2017年9月，泰禾子公司以21億元代價(jià)從河南當地房企升龍地產(chǎn)手中受讓鄭州軒龍置業(yè)有限公司45%的股權，泰禾小股操盤(pán)。

在周邊樓盤(pán)都是1.3萬(wàn)元/平方米左右的情況下，泰禾售價(jià)高企——高層2.3萬(wàn)元/平方米，洋房3萬(wàn)+/平方米。

開(kāi)盤(pán)之后，該項目在一個(gè)多月內只賣(mài)出6套。

泰禾繼續堅持做高端產(chǎn)品，升龍則要求做剛需產(chǎn)品，不同的產(chǎn)品路線(xiàn)讓兩者矛盾激化，隨后升龍保安“接管”項目售樓部，泰禾銷(xiāo)售團隊被“請”出。

泰禾在上海新江灣的上海院子項目，是與信達地產(chǎn)合作。

據一位泰禾離職高管透露，該項目賣(mài)得還不錯，但銷(xiāo)售回款不容泰禾染指，“因為信達是國企，資金審批流程太慢，于是兩家想了個(gè)辦法，把上海院子的權益都轉給信達，把兩家原來(lái)在廣深地區合作的項目權益留給泰禾。這樣對泰禾來(lái)說(shuō)，資金周轉便利一些。”

“然而，信達的上海院子賣(mài)得不錯，泰禾的廣深項目卻賣(mài)不太動(dòng)。”該人士透露。

根據上市公司公告，泰禾此前借給上海院子項目公司長(cháng)期的合作款共計10.92億元。

截至2018年末，上海院子推盤(pán)銷(xiāo)售的一期、二期已售罄，項目實(shí)現銷(xiāo)售額55.8億元，收回款項46.3億元，但這筆借款尚未完全償還泰禾。

“意外生財”與“關(guān)聯(lián)交易”

除了信貸騰挪和項目合作之外，黃其森還通過(guò)在財報會(huì )計項目上“意外生財”，美化財務(wù)數據，換取融資便利。

此前，在發(fā)布了2018年年報之后，泰禾引來(lái)深交所的19問(wèn)。

拖了許久，泰禾回復問(wèn)詢(xún)，但一些問(wèn)題仍然避重就輕。其中尤以存貨轉投資性房地產(chǎn)和關(guān)聯(lián)交易兩項為甚。

泰禾2018年初的凈負債率是475.03%，2018年底是384.88%，2019年一季度末則進(jìn)一步下降至279.19%。

凈負債率是指有息負債扣掉貨幣資金后跟凈資產(chǎn)的比值，如分子不變，作為分母的凈資產(chǎn)數值越高，凈負債率越低。

泰禾在2018年底的凈資產(chǎn)由年初的251.2億元增加到318.9億元，凈資產(chǎn)增加67.7億元，增幅為27%。

增幅何來(lái)?

《棱鏡》注意到，泰禾在2018年報中，將11個(gè)物業(yè)項目由“存貨”、“固定資產(chǎn)”科目，轉入“投資性房地產(chǎn)”。

按照會(huì )計原則，投資性房地產(chǎn)可以重新估值，這一番操作，給泰禾增加11.44億元凈資產(chǎn)，占到67.7億元凈資產(chǎn)增加額約17%。

此外，投資性房地產(chǎn)還可以進(jìn)行公允價(jià)值變動(dòng)，2018年新增轉入的物業(yè)項目，給泰禾帶來(lái)合計8208萬(wàn)元的公允價(jià)值變動(dòng)收益。

2019年一季度，泰禾繼續這一操作，通過(guò)將部分物業(yè)項目由“存貨”科目轉入“投資性房地產(chǎn)”科目名下，其投資性房地產(chǎn)余額接近260億元，較年初的177億元增加47%。如此，泰禾賬面上又增加了凈資產(chǎn)和凈利潤。

然而，這些由原來(lái)供出售的存貨變成自持出租的投資性房地產(chǎn)后，令人莫名驚詫的是，有些項目的出租率為零，有些項目還在繼續出售。

例如，位于北京市朝陽(yáng)區東四環(huán)慈云寺橋的“泰禾·金尊府”，已經(jīng)由存貨轉為投資性房地產(chǎn)，按說(shuō)應該由泰禾自持出租，但售樓處人員對《棱鏡》表示，該項目打算8月份開(kāi)盤(pán)售賣(mài)，價(jià)格每平方米12萬(wàn)元左右，戶(hù)型大小都有。

《棱鏡》注意到，目前該項目的銷(xiāo)售信息還在各大售房平臺掛著(zhù)。

泰禾在回復深交所的問(wèn)詢(xún)時(shí)則稱(chēng)：為提高租金收益率，公司根據意向客戶(hù)的需求分層對北京泰禾金尊府房產(chǎn)內部進(jìn)行精裝修，截至2018年12月末相關(guān)租賃合同正在洽談中，故在報告中披露出租率為零。

一位房企融資部人士對《棱鏡》表示，房企在 報表會(huì )計科目上做文章，目的很多，“但就泰禾這種情況，主要目的是安撫銀行等債權機構，便于與金融機構的展期談判，當然也要安撫有可能行使回售行權期的債券持有人。”

在關(guān)聯(lián)交易方面，泰禾隱藏了諸多看似非關(guān)聯(lián)交易的關(guān)聯(lián)交易。

例如，泰禾在2018年年報中稱(chēng)，2018年3月，泰禾已將項目公司天津泰禾錦輝置業(yè)的股權和債權轉讓給福建森鑫源貿易有限公司，不屬于關(guān)聯(lián)交易。

泰禾錦輝是天津泰禾金尊府的項目公司，該項目在2017年12月發(fā)生一場(chǎng)大火，造成10人遇難、5人受傷，該項目是泰禾通過(guò)從北京國際信托處融資收購而來(lái)，火災之后，項目無(wú)法回款，信托借款和項目尾款都無(wú)法支付，最終泰禾被賣(mài)家起訴。

泰禾對外聲稱(chēng)該公司已賣(mài)給森鑫源，與己無(wú)關(guān)。

森鑫源2017年成立，查詢(xún)工商資料可知，其在工商局備案時(shí)留下的聯(lián)系方式，與泰禾旗下泰禾金控(平潭)集團有限公司，完全相同。

此外，泰禾2018年年報亦披露，泰禾把尤溪泰禾、福州泰航、福州泰福轉讓給福州運成興通實(shí)業(yè)有限公司，泰禾稱(chēng)這些不構成關(guān)聯(lián)交易。

《棱鏡》查詢(xún)工商資料可知，福州運成興通留下的聯(lián)系方式和郵箱，跟黃其森掌控的泰禾(福建)集團有限公司又是一致。

近期森鑫源、福州運成興通和泰禾金控、泰禾(福建)集團公司在天眼查上的聯(lián)系方式和郵箱都有變動(dòng)，但在國家企業(yè)信息系統中依然留有老底。

黃其森不怕被人罵

賤賣(mài)資產(chǎn)和粉飾報表給泰禾帶來(lái)短暫的喘息窗口，但泰禾面臨的長(cháng)期問(wèn)題是，后續土地儲備何來(lái)?黃其森的用人管理制度怎么破?

盡管泰禾已經(jīng)一年半沒(méi)有公開(kāi)拿地，一年沒(méi)有并購土地，黃其森對泰禾的未來(lái)依然迷之自信：泰禾貨值6000億元，土地儲備夠三年了，沒(méi)有問(wèn)題。

跟其他房企不同，泰禾的財報多年來(lái)不公布銷(xiāo)售數據，而其土儲數據，泰禾給得也很不干脆，只顯示單個(gè)項目，沒(méi)有總體數據。

據《棱鏡》統計，目前泰禾待開(kāi)發(fā)的計容建筑面積僅460.76萬(wàn)平方米。而這些地塊還有一些是合作項目，如按權益計，土儲則更少。

相比土地，黃其森更看重人，他說(shuō)對人的投資是泰禾最重要的投資。一年內，泰禾北京、上海、福州、廣深四大區域的負責人和公司的財務(wù)總監換一撥，其他崗位流動(dòng)同樣頻繁。

黃其森的世界里似乎沒(méi)有信任二字，公司幾乎所有的高管在他眼里都可以隨時(shí)調換，反正有的是備胎。

這種備胎制，源于黃其森在建行福建分行期間的業(yè)務(wù)習慣——雙人四眼，此一制度要求一個(gè)流程和一筆業(yè)務(wù)必須有兩個(gè)人四只眼盯著(zhù)。

泰禾廣深、北京、上海、福州四大區域都是雙副總裁制，此前廣深有許珂和余智晟，福州有鄭鐘和朱進(jìn)康，上海和北京分別有劉穎喆和錢(qián)嘉，人力曾一直招人試圖給京滬配齊“雙人四眼”，而今這些人早就風(fēng)流云散。

但泰禾并不缺人才，其高管中有10多位的副總裁，還有20幾個(gè)總裁助理，蟄伏在虛擬機構總裁辦，隨時(shí)準備頂崗。

黃其森說(shuō)：“房地產(chǎn)行業(yè)很多人都是在社會(huì )上漂，很多人沒(méi)有敬畏心。”

因此，黃其森現在的用人標準是：政府、央企和高校。

他認為最優(yōu)質(zhì)的人才在體制內，因為一層層的提拔升遷都經(jīng)過(guò)了組織考核，能做到正處級以上的干部，懂得規矩。

黃其森似乎忘了，前些日失聯(lián)的泰禾原副總裁余智晟曾任深圳福田區政法委書(shū)記，后跳槽至深圳涉案企業(yè)深科創(chuàng )之后，進(jìn)入泰禾。

雖然黃其森看不起“泥腿子出身”的其他閩系開(kāi)發(fā)商，但其依然葆有福建人的勤奮，他可以從半夜開(kāi)會(huì )一直開(kāi)一天，這波走了，下一波接著(zhù)來(lái)，不變的是主持會(huì )議的黃其森。

有與會(huì )的前高管說(shuō)，黃其森開(kāi)會(huì )說(shuō)來(lái)說(shuō)去都是那些話(huà)，跟絮叨一樣。

而且，黃其森事無(wú)巨細都親力親為，有時(shí)連每套房子的具體定價(jià)都要過(guò)問(wèn)。

一位廣東金融界人士表示，他們參與了泰禾在廣州項目的股權轉讓事宜，此前泰禾曾找過(guò)華僑城等幾家開(kāi)發(fā)商接盤(pán)，但黃其森在價(jià)格等細節上摳來(lái)?yè)溉?，搞得財?wù)人員都快奔潰了，最后也沒(méi)談成。

最近泰禾爭議特別多，但黃其森不怕。

他在面對媒體和在公司高管會(huì )上講得最多的是這句話(huà)——不怕有人罵，就怕沒(méi)人理，如果企業(yè)沒(méi)有人關(guān)注，就意味著(zhù)消亡。

本文來(lái)源：棱鏡