我國房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代已經(jīng)結束，未來(lái)，開(kāi)發(fā)類(lèi)房企將走向何方？

房地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)結束，迎接我們的到底是白銀時(shí)代，還是鉆石時(shí)代？中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)將走向何方？本文從規模、業(yè)務(wù)結構、營(yíng)運能力、杠桿水平和成長(cháng)性5個(gè)維度出發(fā)，全方面解構中美新港4個(gè)經(jīng)濟體的12家龍頭房企，探索中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的三種未來(lái)。

美國住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的三巨頭是霍頓（D.R Horton）、萊納（Lennar）和帕爾迪（Pulte Group），商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊是西蒙地產(chǎn)（Simon Property）；新加坡規模最大的房企是凱德集團（Capitaland）；中國香港四大龍頭房企是新鴻基、長(cháng)實(shí)、新世界和恒基；中國過(guò)去3年市占率穩居前三的龍頭房企是恒大、萬(wàn)科和碧桂園。

從規模上來(lái)看，中國房企處于第一梯隊。一是資產(chǎn)規模，中國房企平均規模是中國香港、新加坡房企的4倍，美國的10倍。二是營(yíng)業(yè)收入，中國房企處于第一梯隊，美國第二，中國香港、新加坡最低。

在業(yè)務(wù)結構上，主要有開(kāi)發(fā)類(lèi)、自持類(lèi)和混合類(lèi)。中國龍頭房企、美國住宅開(kāi)發(fā)龍頭為開(kāi)發(fā)類(lèi)房企。美國商業(yè)地產(chǎn)龍頭為自持類(lèi)房企，西蒙地產(chǎn)自持物業(yè)的租金收入占總營(yíng)業(yè)收入的95%。新加坡和中國香港龍頭房企為混合類(lèi)房企。

從營(yíng)運能力上看，美國住宅開(kāi)發(fā)龍頭周轉速度最快。2018年，美國三大住宅開(kāi)發(fā)商霍頓、帕爾迪、萊納總資產(chǎn)周轉次數為1.2、1.0、0.9，遠高于其他經(jīng)濟體龍頭。

高周轉主要來(lái)自三方面：一是縮短項目建設周期，美國新建住房以獨戶(hù)住宅（Single family house）為主，每個(gè)住宅單位獨立銷(xiāo)售、施工和交房，從出售到交房只需4~6個(gè)月，基本可實(shí)現當年銷(xiāo)售、當年回款、當年結算，與中國2~3年的開(kāi)發(fā)周期相比，存貨周轉速度大幅提升；二是加大期權土地儲備，只需交地價(jià)10%~20%的期權費，即可鎖定土地，保證充足土地儲備的同時(shí)，無(wú)需在土地上沉淀過(guò)多資金，大幅提高周轉率；三是主打中低端住宅，2017年霍頓、帕爾迪向首置及首改出售的住宅占比達95%、75%。

從杠桿水平來(lái)看，中國香港房企負債率最低。一是資產(chǎn)負債率，中國龍頭房企、美國商業(yè)地產(chǎn)龍頭處于第一梯隊。二是凈負債率，美國龍頭房企最高。

從成長(cháng)性來(lái)看，中國房企成長(cháng)速度最快。過(guò)去10年，中國龍頭房企成長(cháng)速度世界矚目。2008-2018年，中國三大龍頭房企恒大、碧桂園、萬(wàn)科總資產(chǎn)增長(cháng)64.9、31.5、11.8倍，營(yíng)業(yè)收入增長(cháng)128.6、23.3、7.2倍。

5個(gè)維度對比4大經(jīng)濟體，我國龍頭房企優(yōu)劣勢明顯，未來(lái)怎么走？

第一種，走重資產(chǎn)的香港之路。中國香港四大房企規模大，資產(chǎn)規模均值接近5 000億人民幣，僅次于內地房企；業(yè)務(wù)全，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售和自持租賃混合經(jīng)營(yíng)，持有核心地段物業(yè)，低杠桿、慢開(kāi)發(fā)，獲取穩定租金收入。

第二種，走專(zhuān)業(yè)化的美國之路。美國模式的特點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)化和精細化。住宅建筑商主攻開(kāi)發(fā)，設計以客戶(hù)為中心、建立多元產(chǎn)品線(xiàn)滿(mǎn)足個(gè)性化需求；REITs專(zhuān)注自持，長(cháng)期持有核心區位資產(chǎn)，依靠出色的運營(yíng)管理獲取豐厚的租金回報。未來(lái)中國房企將在細分領(lǐng)域差異化競爭，或獨辟蹊徑深耕如高科技住宅等個(gè)性化領(lǐng)域，做大地產(chǎn)行業(yè)的“小清新”。

第三種，走輕資產(chǎn)的新加坡之路。“私募基金+REITs”的雙基金模式是凱德的基石，通過(guò)私募基金孵化早期項目，成熟后向REITs注入，實(shí)現低杠桿的穩健擴張。未來(lái)隨著(zhù)我國房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展，通過(guò)REITs持有物業(yè)，也會(huì )是房企“由重到輕”瘦身的重要發(fā)展方向。