我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來，開發(fā)類房企將走向何方？

房地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，迎接我們的到底是白銀時(shí)代，還是鉆石時(shí)代？中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來將走向何方？本文從規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、營(yíng)運(yùn)能力、杠桿水平和成長(zhǎng)性5個(gè)維度出發(fā)，全方面解構(gòu)中美新港4個(gè)經(jīng)濟(jì)體的12家龍頭房企，探索中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三種未來。

美國(guó)住宅開發(fā)領(lǐng)域的三巨頭是霍頓（D.R Horton）、萊納（Lennar）和帕爾迪（Pulte Group），商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊是西蒙地產(chǎn)（Simon Property）；新加坡規(guī)模最大的房企是凱德集團(tuán)（Capitaland）；中國(guó)香港四大龍頭房企是新鴻基、長(zhǎng)實(shí)、新世界和恒基；中國(guó)過去3年市占率穩(wěn)居前三的龍頭房企是恒大、萬科和碧桂園。

從規(guī)模上來看，中國(guó)房企處于第一梯隊(duì)。一是資產(chǎn)規(guī)模，中國(guó)房企平均規(guī)模是中國(guó)香港、新加坡房企的4倍，美國(guó)的10倍。二是營(yíng)業(yè)收入，中國(guó)房企處于第一梯隊(duì)，美國(guó)第二，中國(guó)香港、新加坡最低。

在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，主要有開發(fā)類、自持類和混合類。中國(guó)龍頭房企、美國(guó)住宅開發(fā)龍頭為開發(fā)類房企。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)龍頭為自持類房企，西蒙地產(chǎn)自持物業(yè)的租金收入占總營(yíng)業(yè)收入的95%。新加坡和中國(guó)香港龍頭房企為混合類房企。

從營(yíng)運(yùn)能力上看，美國(guó)住宅開發(fā)龍頭周轉(zhuǎn)速度最快。2018年，美國(guó)三大住宅開發(fā)商霍頓、帕爾迪、萊納總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)為1.2、1.0、0.9，遠(yuǎn)高于其他經(jīng)濟(jì)體龍頭。

高周轉(zhuǎn)主要來自三方面：一是縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，美國(guó)新建住房以獨(dú)戶住宅（Single family house）為主，每個(gè)住宅單位獨(dú)立銷售、施工和交房，從出售到交房只需4~6個(gè)月，基本可實(shí)現(xiàn)當(dāng)年銷售、當(dāng)年回款、當(dāng)年結(jié)算，與中國(guó)2~3年的開發(fā)周期相比，存貨周轉(zhuǎn)速度大幅提升；二是加大期權(quán)土地儲(chǔ)備，只需交地價(jià)10%~20%的期權(quán)費(fèi)，即可鎖定土地，保證充足土地儲(chǔ)備的同時(shí)，無需在土地上沉淀過多資金，大幅提高周轉(zhuǎn)率；三是主打中低端住宅，2017年霍頓、帕爾迪向首置及首改出售的住宅占比達(dá)95%、75%。

從杠桿水平來看，中國(guó)香港房企負(fù)債率最低。一是資產(chǎn)負(fù)債率，中國(guó)龍頭房企、美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)龍頭處于第一梯隊(duì)。二是凈負(fù)債率，美國(guó)龍頭房企最高。

從成長(zhǎng)性來看，中國(guó)房企成長(zhǎng)速度最快。過去10年，中國(guó)龍頭房企成長(zhǎng)速度世界矚目。2008-2018年，中國(guó)三大龍頭房企恒大、碧桂園、萬科總資產(chǎn)增長(zhǎng)64.9、31.5、11.8倍，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)128.6、23.3、7.2倍。

5個(gè)維度對(duì)比4大經(jīng)濟(jì)體，我國(guó)龍頭房企優(yōu)劣勢(shì)明顯，未來怎么走？

第一種，走重資產(chǎn)的香港之路。中國(guó)香港四大房企規(guī)模大，資產(chǎn)規(guī)模均值接近5 000億人民幣，僅次于內(nèi)地房企；業(yè)務(wù)全，開發(fā)銷售和自持租賃混合經(jīng)營(yíng)，持有核心地段物業(yè)，低杠桿、慢開發(fā)，獲取穩(wěn)定租金收入。

第二種，走專業(yè)化的美國(guó)之路。美國(guó)模式的特點(diǎn)是專業(yè)化和精細(xì)化。住宅建筑商主攻開發(fā)，設(shè)計(jì)以客戶為中心、建立多元產(chǎn)品線滿足個(gè)性化需求；REITs專注自持，長(zhǎng)期持有核心區(qū)位資產(chǎn)，依靠出色的運(yùn)營(yíng)管理獲取豐厚的租金回報(bào)。未來中國(guó)房企將在細(xì)分領(lǐng)域差異化競(jìng)爭(zhēng)，或獨(dú)辟蹊徑深耕如高科技住宅等個(gè)性化領(lǐng)域，做大地產(chǎn)行業(yè)的“小清新”。

第三種，走輕資產(chǎn)的新加坡之路。“私募基金+REITs”的雙基金模式是凱德的基石，通過私募基金孵化早期項(xiàng)目，成熟后向REITs注入，實(shí)現(xiàn)低杠桿的穩(wěn)健擴(kuò)張。未來隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展，通過REITs持有物業(yè)，也會(huì)是房企“由重到輕”瘦身的重要發(fā)展方向。