中國房地產(chǎn)的市場(chǎng)規模有多大?

今后十幾年新房的銷(xiāo)售交易量會(huì )有一個(gè)比較大的下降，這個(gè)變化就是從這幾年的頂點(diǎn)到了拐點(diǎn)開(kāi)始往下，趨勢性的總量縮減。

在過(guò)去的20年，中國房地產(chǎn)每年的新房銷(xiāo)售交易量差不多從1億平方米增長(cháng)到17億平方米，翻了四番多。

那么今后的十幾年會(huì )怎么走，是保持現狀17億平方米一年，維持10多年，還是繼續每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米?

我的判斷是今后十幾年，中國每年的房地產(chǎn)新房的交易量，不僅不會(huì )總量增長(cháng)翻番，還會(huì )每年小比例地有所萎縮，或者零增長(cháng)、或者負增長(cháng)。十幾年以后，每年房地產(chǎn)的新房銷(xiāo)售交易量可能下降到10億平方米以?xún)?，大體上減少40%的總量。

在今后十幾年的長(cháng)周期里，中國房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷(xiāo)售交易量，這個(gè)時(shí)代結束了。去年比前年只增加了1.8%就是一個(gè)信號。

因為1998年到2008年，每年增長(cháng)25%左右，三年能夠翻一番，十年翻了三番。2008年到2012年期間，每年增長(cháng)15%左右，五、六年翻一番。

2012年到2018年，大體上維持在6%-7%的區間，增幅進(jìn)一步下降，去年增長(cháng)率是1.8%。

我講這段話(huà)的意思，今后十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，不會(huì )是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，當然這個(gè)萎縮不會(huì )在一年里面大規模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過(guò)程，逐步往往下降。十幾年后每年的竣工銷(xiāo)售量下降到10億平方米以下。

02

總量萎縮后，中國房地產(chǎn)建設的重點(diǎn)地區在哪里

過(guò)去十幾年的狀態(tài)，不管是沿海發(fā)達地區，還是中西部地區;不管是大城市、中城市，還是小城市、區縣城市，總之是全面開(kāi)發(fā)，四面開(kāi)花到處都是房地產(chǎn)，是個(gè)全民造房運動(dòng)的時(shí)代。

從現在開(kāi)始，往后的十幾年，房地產(chǎn)不會(huì )出現四面開(kāi)花，東西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)還會(huì )有熱點(diǎn)。我們說(shuō)的總量17億平方米一年，以后可能變?yōu)橐荒?5億、12億平方米。

這個(gè)建設量、生產(chǎn)量主要體現在三個(gè)熱點(diǎn)地方:

一個(gè)是中心城市。

所謂中心城市，指除了省會(huì )城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會(huì )城市濟南外，也有區域中心城市青島;廣東除了省會(huì )城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。

第二個(gè)就是大都市圈。

超級大城市輻射會(huì )形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會(huì )成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。

第三個(gè)熱點(diǎn)地區是城市群。

城市群里的大中型城市往往也會(huì )是今后十幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。我們國家人口在50萬(wàn)以下的城市叫小城市，50萬(wàn)-100萬(wàn)的叫中型城市，100萬(wàn)-500萬(wàn)的是大型城市，500萬(wàn)-1000萬(wàn)人口的特大型城市，1000萬(wàn)人口以上的叫超級大城市。

在省會(huì )城市里有一批已經(jīng)過(guò)了1000萬(wàn)人口的超級大城市，比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會(huì )向1500萬(wàn)、2000萬(wàn)發(fā)展。

有些省會(huì )城市現在是500、600萬(wàn)人口，以后可能往1000萬(wàn)人口的方向走。

這里面有一個(gè)什么動(dòng)力呢?在中國各個(gè)省的省會(huì )城市大體上發(fā)展規律都會(huì )遵循“一二三四”的邏輯。

所謂“一二三四”，就是這個(gè)省會(huì )城市往往占有這個(gè)省土地面積的10%不到，一般是5%-10%;但是它的人口一般會(huì )等于這個(gè)省總人口的20%;它的GDP有可能達到這個(gè)省總GDP的30%;它的服務(wù)業(yè)不論是學(xué)校、醫院、文化等政府主導的公共服務(wù)，還是金融、商業(yè)、旅游等市場(chǎng)化的服務(wù)業(yè)，一般會(huì )占到這個(gè)省總GDP的40%。

從這個(gè)意義上講，大家可以關(guān)注現在近10個(gè)跨入1000萬(wàn)的國家級超級大城市，根據這些省總的經(jīng)濟人口規模去算一下，他們都有十幾年以后人口增長(cháng)500萬(wàn)以上的可能。只要人口增長(cháng)了，城市住宅房地產(chǎn)就會(huì )跟上去。

所以我剛才說(shuō)的大都市、超級大城市，1000萬(wàn)-2000萬(wàn)中間有一批城市還會(huì )擴張，過(guò)了2000萬(wàn)的，可能上面要封頂，但是在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)之間不會(huì )封頂，會(huì )形成它的趨勢。

如果已經(jīng)是2000萬(wàn)以上的超級大城市，這個(gè)超級大城市自身的核心圈已經(jīng)密密麻麻地碰了天花板了，它的發(fā)展將集中表現在大都市圈。

大都市圈不是一個(gè)行政范圍，而是它的經(jīng)濟輻射范圍，大都市圈的輻射范圍一般會(huì )有1.5—2萬(wàn)平方公里。

大體上50公里—70公里的半徑繞一個(gè)圈就構成大都市圈，這個(gè)大都市圈里會(huì )有一些中小城市，這些中小城市，單獨發(fā)展一般不構成熱點(diǎn)，但是，一旦進(jìn)入大都市圈發(fā)展，這些中小城市會(huì )加快發(fā)展。

以超級大城市為中心的城市群，一般是四五百公里的半徑范圍內的城市構成城市群。相隔太遠的城市之間不構成城市群，比如上海和天津沒(méi)有城市群的關(guān)系，但是上海、南京、杭州、蘇州構成了長(cháng)三角的城市群。城市群里的大中城市會(huì )加快發(fā)展、會(huì )互動(dòng)、會(huì )資源優(yōu)化配置。

總之，盡管今后十幾年中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易年度的規模不會(huì )再翻番，20年以后回頭看，現在的17億平方米就是一個(gè)高點(diǎn)、就是一個(gè)拐點(diǎn)，以后逐漸變成了15億、12億、10億平方米一年。

在今后的十幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再是四處開(kāi)花、全面開(kāi)花，而會(huì )相對集聚在省會(huì )城市及同等級區域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三個(gè)熱點(diǎn)地區。

03

決定房?jì)r(jià)走勢的三個(gè)因素

今后十幾年，房?jì)r(jià)趨于穩定，既不會(huì )大漲，也不會(huì )大跌，房?jì)r(jià)的平均增長(cháng)率將低于等于GDP的增長(cháng)率。

全國城市新開(kāi)發(fā)房屋的平均交易價(jià)格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大賬上說(shuō)的是翻了兩番。這是東中西全國城市房屋開(kāi)發(fā)每平方米的均價(jià)，10年翻一番，20年翻兩番。

如果當地比當地，那么不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房?jì)r(jià)均價(jià)1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。

沿海地區，比如北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州，熱點(diǎn)的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)基本上翻了三番，漲了八倍，有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。

總的來(lái)說(shuō)，在特別熱的一線(xiàn)城市家庭收入30年、40年不吃不喝買(mǎi)不了一套房，房?jì)r(jià)收入比是很高的，與世界比較來(lái)說(shuō)最高的。

講這段話(huà)的意思就是過(guò)去十幾年，中國的房?jì)r(jià)跟房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量、生產(chǎn)量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態(tài)。

支持這個(gè)狀態(tài)的原因是什么呢?大體上有三條，任何物價(jià)漲落總是跳不出三個(gè)原因：

第一個(gè)原因就是供求關(guān)系，商品的供求關(guān)系。

供不應求會(huì )漲價(jià)，供過(guò)于求會(huì )跌價(jià)。我們可以說(shuō)過(guò)去十幾年、二十年，中國房地產(chǎn)是供不應求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個(gè)過(guò)程是短缺經(jīng)濟下的補短板的過(guò)程，所以強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過(guò)程中還供不應求，就造成房?jì)r(jià)不斷往上漲等等。

第二個(gè)原因就是房?jì)r(jià)上升當然和貨幣有關(guān)，通貨膨脹是貨幣現象。

中國的M2從2004年、2005年開(kāi)始，差不多有整整十幾年左右兩位數增長(cháng)，一年百分之十幾的增長(cháng)率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長(cháng)。我們的M2今年6月份到了190多萬(wàn)億，去年180多萬(wàn)億。而在2004年的時(shí)候，M2其實(shí)就是20多萬(wàn)億。

也就是說(shuō)，這個(gè)十幾年，M2翻了三番，也漲了8倍。這個(gè)錢(qián)出來(lái)當然會(huì )影響社會(huì )經(jīng)濟。

很幸運，被房地產(chǎn)吸收了一大塊資金，房地產(chǎn)成了M2超出增長(cháng)的一個(gè)吸收器，使得整個(gè)社會(huì )商品的物價(jià)指數增長(cháng)平穩，但房?jì)r(jià)出現了每三年、每五年翻一番的現象，所以這些年房?jì)r(jià)上升，也是通貨膨脹的現象。

第三個(gè)原因就是一個(gè)國家房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì )受外部影響、受匯率影響、受?chē)H購買(mǎi)力影響，當然也會(huì )受?chē)H經(jīng)濟危機的沖擊。

比如美國房地產(chǎn)大漲的時(shí)候，美國經(jīng)濟好，當然也會(huì )拉動(dòng)世界經(jīng)濟一起往上走;美國出現金融危機或者出現它的匯率大幅度的起伏，也會(huì )對中國市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。中國經(jīng)濟增長(cháng)的過(guò)程，也會(huì )吸引外資投資或購買(mǎi)中國的房地產(chǎn)。

講這一段，我的意思就是說(shuō)物價(jià)、房?jì)r(jià)是和這三個(gè)因素相關(guān)的，我們過(guò)去十幾年房地產(chǎn)翻兩番、翻三番的價(jià)格是和這三個(gè)現象綜合在一起產(chǎn)生的。

根據這個(gè)觀(guān)點(diǎn)預測未來(lái)，在房地產(chǎn)供求關(guān)系方面，我們已經(jīng)進(jìn)入到盡管局部也還會(huì )有供不應求，但是總體來(lái)看，供不應求的時(shí)代結束了，已經(jīng)進(jìn)入到總量過(guò)剩的階段。所以供不應求造成房?jì)r(jià)上升、推動(dòng)房?jì)r(jià)上升的動(dòng)力下降了。

從通貨膨脹看，我國M2已經(jīng)到了190萬(wàn)億，會(huì )不會(huì )今后的10年M2再去翻兩番?不可能，這兩年國家去杠桿、穩金融已經(jīng)做到了讓M2的增長(cháng)率大體上等于GDP的增長(cháng)率加物價(jià)指數。

這幾年的GDP增長(cháng)率百分之六點(diǎn)幾，物價(jià)指數加兩個(gè)點(diǎn)，所以M2在2017年、2018年都是八點(diǎn)幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣。

可以預判，今后十幾年，M2增長(cháng)率基本上與GDP增長(cháng)率加物價(jià)指數，保持均衡的增長(cháng)。

而中國的GDP今后十幾年平均增長(cháng)率大體在5%左右，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(cháng)大體上不會(huì )超過(guò)M2的增長(cháng)率，大體上也不會(huì )超過(guò)GDP的增長(cháng)率，一般會(huì )小于老百姓家庭收入的增長(cháng)率。

總之，中國的城市化還在發(fā)展過(guò)程中，城市化率還有10%增長(cháng)空間。

城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發(fā)展中，中國不存在土地價(jià)格大幅下跌的可能性，中國房?jì)r(jià)不會(huì )出現大幅度的往下墜落，沒(méi)有這個(gè)經(jīng)濟基礎;但也不會(huì )再產(chǎn)生五年翻一番、十年翻兩番三番過(guò)去十幾年的那種歷史性現象。

今后十幾年，房?jì)r(jià)會(huì )趨于平穩，既不會(huì )大跌，也不會(huì )大漲。

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