新城要被眾房企“瓜分”了?

在宣布轉讓旗下40個(gè)項目股權僅僅兩日后，新城公布了首批項目的交易細節。7月24日晚間，新城控股(601155.SH)公告稱(chēng)，已有10個(gè)項目公司與交易對方簽署了相關(guān)股權及債權轉讓協(xié)議，交易對價(jià)合計約為41.54億元，約占公司2018年末經(jīng)審計歸母凈資產(chǎn)的13.62%，交易對方全部以現金支付。

經(jīng)統計，接下10個(gè)項目股權的房企共有6家，分別是金科股份、龍湖地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、中駿集團、仁恒置地和旭輝集團。其中，金科所占數量最多，為6個(gè)項目。同日晚間，金科股份也發(fā)布公告稱(chēng)，預計本次交易成交總額約為17.21 億元。其中股權轉讓款為1億元，收購完成后預計歸還金額為16.21 億元的原股東借款。

據新城控股公告董事會(huì )決議，公司擬轉讓的40個(gè)項目，預計可新增凈現金約150億元，預計可減少該部分項目當年度后續開(kāi)發(fā)成本及費用支出約30億元。交易對價(jià)參考項目公司的累計投入確定, 以不低于投入成本收回投資。本輪交易擬轉讓項目總貨值約450億元，其中2019年可推貨值約100億元、2020年可推貨值約250億元、2021年可推貨值約100億元。

多方市場(chǎng)消息稱(chēng)，新城計劃出讓股權的項目可能更多，或高至100個(gè)。同時(shí)，接盤(pán)方范圍繼續擴大，涉及弘陽(yáng)、融創(chuàng )。目前可以預見(jiàn)的是，新城控股還將繼續轉讓項目公司的股權及債權。

某不具名的國內證券機構市場(chǎng)人士對《中國企業(yè)家》表示，新城專(zhuān)門(mén)制作了一個(gè)項目出售清單，并且已給很多房企看過(guò)。“普遍反饋是，如果項目只有住宅還可以(接受)，但如果宅地帶著(zhù)購物廣場(chǎng)，那就不太感興趣了。”前述人士稱(chēng)，陽(yáng)光城、中南置地都看過(guò)這份清單。當然，“也不代表人家有意向”。

受轉讓傳聞?dòng)绊?，新城控股?月23日遭遇跌停。7月24日晚，新城控股在澄清公告中表示，公司2019年度合同銷(xiāo)售目標仍為2700億元，目前整體管理團隊和人員結構穩定，各項經(jīng)營(yíng)情況正常，公司將圍繞上述銷(xiāo)售目標并按計劃開(kāi)展公司的各項業(yè)務(wù)。

“賣(mài)項目，意料之中。但新城不會(huì )大范圍賣(mài)項目的，稍微賣(mài)幾個(gè)，保?，F金流就可以了。”接近金科融資事項的行業(yè)人士對《中國企業(yè)家》稱(chēng)。在他看來(lái)，新城悄無(wú)聲息進(jìn)前十，眼看股票翻倍，實(shí)控人突然出事，接下來(lái)融資肯定不順利。需要注意的是，即使現在不出事，新城融資也不會(huì )順利。“這是全行業(yè)面臨的難題，信托監管文件一個(gè)接一個(gè)，房企拿地的錢(qián)基本都靠自己。”

自57歲的新城控股前董事長(cháng)、實(shí)控人王振華因個(gè)人原因被刑拘的消息曝光后，新城與王振華的“切割”動(dòng)作不斷。其控制的三家新城系上市公司連夜換帥，王振華之子王曉松緊急接班。最新一次“切割”發(fā)生在7月18日。國家企業(yè)信用信息公示系統顯示，新城控股法定代表人已變更為王曉松。

“黑天鵝”事件加快了新城的調整步伐。陷入危機的新城主動(dòng)收縮戰線(xiàn)，以?，F金流。

“割肉”求生

年輕領(lǐng)導人割肉求生，一波操作猛如虎。值得關(guān)注的是，新城出售股權的40個(gè)項目均為新獲取純住宅項目，于前期開(kāi)發(fā)階段尚未銷(xiāo)售。而在售項目并未涉及，公司的核心業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)也未涉及。

“商業(yè)地產(chǎn)涉及的產(chǎn)業(yè)太多，變現能力(差)、變現周期太長(cháng)，金科不會(huì )做商業(yè)。”多次參與金科融資事項的房企人士對《中國企業(yè)家》稱(chēng)，“此次收購估計也是金科的極限了。金科沒(méi)有融資團隊，出資沒(méi)那么多。這么短時(shí)間接盤(pán)，可能是老板們在談，金科根本就沒(méi)進(jìn)場(chǎng)盡調。”

據金科方面公告，金科此次接手的新城項目公司對應地塊位于浙江平湖、青島黃島區、日照高新區、江西上饒、安徽宿州、河南許昌等地，均處于前期開(kāi)發(fā)準備階段。計容建筑面積最大的是上饒悅盛的兩處地塊，達到33.63萬(wàn)平方米。

“買(mǎi)項目，對公司肯定是好事。”聽(tīng)聞金科接盤(pán)新城項目的消息后，金科集團方面人士稱(chēng)，“本來(lái)華東片區就是公司一直想深挖的。(收購完成后)對公司今年或者明年的銷(xiāo)售，幫助很大。”

新城控股此次轉讓的其他4個(gè)項目分別是，杭州聚厲企業(yè)管理有限公司24%股權、常熟新城悅欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司85%股權、太原新城悅拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權、平湖創(chuàng )域房地產(chǎn)有限公司100%股權。

“好的項目我們當然想看，就看新城這邊愿不愿意賣(mài)了。”旭輝集團層面多位高管對《中國企業(yè)家》透露出接盤(pán)新城項目的濃厚興趣。“新城手里項目有好有不好，大部分(房企)愿意看看機會(huì )。”并且，“新城有幾百個(gè)項目，才賣(mài)掉六七十個(gè)，不多，談不上瓜分。”不過(guò)他們也有擔憂(yōu)。畢竟領(lǐng)導人較為年輕，公司未來(lái)或有變數。

據了解，新城與旭輝在天津聯(lián)合操盤(pán)的項目，旭輝也有意接下新城的份額，知情人士透露，“旭輝是想買(mǎi)下來(lái)，但是貌似新城不愿意賣(mài)。”

而就在今年上半年，新城還大舉拿地，土地投資金額約為550億元。而今新城在此次公告中稱(chēng)，如本輪交易完成，新城可收回部分上半年已支付的土地款，預計可新增凈現金約150億元，上半年土地投資金額可減少至約400億元。

新城控股公告還披露，為補充其流動(dòng)資金，此前，公司控股股東富域發(fā)展集團有限公司質(zhì)押4850萬(wàn)股公司股票給上海國際信托有限公司，占公司總股本的2.15%，質(zhì)押期限為1年。截至6月5日，富域發(fā)展合計持有公司股票13.78億股，占公司總股本的61.06%，其中被質(zhì)押的股份累計為7.06億股，占公司總股本的31.29%。

新城此番“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的節奏讓人聯(lián)想起以前的萬(wàn)達。但多數行業(yè)人士并不認同這一論斷。新城的做法是，不低于成本甩掉部分非控股項目，以求得現金，屬于積極主動(dòng)應對當前局面的良策，與萬(wàn)達被動(dòng)降價(jià)大甩賣(mài)不可同日而語(yǔ)，未來(lái)仍需觀(guān)察。有從事過(guò)企業(yè)危機管理的人士認為，在前景不明朗的情況下，就應該果斷賣(mài)掉非核心項目快速回籠資金。

“二代”臨危受命

臺下是新城控股集團總部、各事業(yè)部近千名中高層管理人員，臺上是首度以集團新任董事長(cháng)身份出席并發(fā)表講話(huà)的王曉松。7月8日至13日，新城控股集團召開(kāi)2019半年度經(jīng)營(yíng)工作會(huì )議。7月15日，公司官方微信公眾號“新城人”披露了王曉松的演講內容。

“今天在座的，都是英雄，都是傳奇。面對這樣的時(shí)刻，我們不矯情，不糾結，也不計較。最重要的是要各司其職，開(kāi)疆拓土，守衛山河，共克時(shí)艱。我相信，今天我們所做的，都將是新城后輩瞻仰的豐碑。”演講行至尾聲，王曉松動(dòng)情表示。

當公眾情緒從憤怒變?yōu)橘|(zhì)疑，進(jìn)而波及到市場(chǎng)，新城控股公司層面的改革已經(jīng)刻不容緩。如何在風(fēng)暴之中與王振華劃清界限，進(jìn)而將公司拖至安全區?

2018年8月正式回歸新城控股的王曉松被推到臺前。從得知王振華被抓，到獲任董事長(cháng)，一日之間，這位32歲的“少帥”正式取代其父，成為這家千億房企的掌舵人。

王曉松于“漩渦”倉促上任。而他此前的“接班”過(guò)程用時(shí)極短。2009年8月，時(shí)年21歲的王曉松以土建工程師的身份進(jìn)入新城。從工程、客服等一線(xiàn)員工，到新城地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理，再到新城地產(chǎn)總裁，他用四年時(shí)間完成身份轉化。那場(chǎng)演講中，王曉松不止回憶了自己近10年的新城工作經(jīng)歷，還立下了領(lǐng)導發(fā)展新城的決心。

近兩年，由于拿地激進(jìn)、奉行高周轉策略，新城發(fā)展迅猛，躍居行業(yè)“黑馬”，并進(jìn)入前十陣營(yíng)。那場(chǎng)會(huì )議詳細披露了新城的半年業(yè)績(jì)，王曉松試圖用數字挽回市場(chǎng)信心。

在新城披露的數據中，過(guò)去六個(gè)月，新城累計拿地超500億元，位居行業(yè)拿地榜第四，實(shí)現累計銷(xiāo)售額1224億元，穩居行業(yè)前8，銷(xiāo)售額同比增長(cháng)28%，回籠額同比增長(cháng)54%，租金同比增長(cháng)109%。其中，住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售簽約915億，簽約額同比增長(cháng)22%，權益回款同比增長(cháng)54%，住宅新增土地獲取72宗。

此外，在商業(yè)領(lǐng)域，今年上半年，新城商業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售簽約309億元，同比增長(cháng)145%，半年度目標達成率102%;銷(xiāo)售回籠增長(cháng)142%，半年度目標達成率110%;合同凈利率超年度目標1%。至今，新城商業(yè)品牌吾悅廣場(chǎng)全國布局達118座。今年下半年，預計新增開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)20座，全年累計新開(kāi)數量位居行業(yè)第二。到年底，累計開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)將達64座。

在7月24日的公告中，新城明確了當前的經(jīng)營(yíng)策略。其中提及，將在2019年度2700億元銷(xiāo)售目標的基礎上，保持2020年及2021年銷(xiāo)售規模平穩，并據此優(yōu)化現有土地儲備，積極回籠資金，控制負債規模。此外，持續發(fā)展投資性房地產(chǎn)。在2019年度40億元租金和管理費收入的基礎上，2020年、2021年投資性房地產(chǎn)的租金和管理費收入目標不低于60億元和90億元。

除去業(yè)績(jì)，新城還在穩定團隊。

在新城風(fēng)雨飄搖之際，除了其手里的項目，員工也成了被圍獵的對象，市場(chǎng)不時(shí)傳出獵頭挖角新城的消息。新城極力想穩住局面，其經(jīng)營(yíng)策略提及，公司將全面提升員工與組織的利益共享關(guān)系，建立中長(cháng)期的員工激勵機制，采取多種積極措施保障員工利益，實(shí)現員工與公司的共同成長(cháng)。據“新城人”文章，“辦公室同事們對不時(shí)響起的獵頭電話(huà)泰然處之，給新城人平添了穩健經(jīng)營(yíng)的底氣。”

轉折點(diǎn)

“策略是好策略，先活下去再說(shuō)，但新城已經(jīng)不是高增長(cháng)突飛猛進(jìn)的新城了。”有行業(yè)人士對新城的未來(lái)走向心存憂(yōu)慮。

在他看來(lái)，公司的高估值或將首先受到影響，最致命的是，“王振華出事后，不會(huì )有政府會(huì )給你定制廣場(chǎng)用地了，即便銀行不抽貸，新的貸款還能順利拿到嗎?新債能發(fā)出去嗎?利率還會(huì )像以前這么低嗎?融資、土地、銷(xiāo)售是地產(chǎn)商的三個(gè)命根子，現在兩個(gè)命根子出了問(wèn)題。斷臂求生死不了，但這是新城走向平庸的開(kāi)始。”

新城控股2018年報顯示，截至2018年度末，公司融資余額為633.73億元，加權平均融資成本年化利率為6.47%。較2017年的5.32%、2018年上半年的5.75%明顯上升。在公司的有息負債中，短期借款22.7億元，一年內到期的非流動(dòng)負債107.49億元，長(cháng)期借款236.69億元，應付債券266.85億元。

現在的大環(huán)境對危機中的新城而言并不樂(lè )觀(guān)。監管部門(mén)對房企融資還在步步收緊。早在5月17日，銀保監會(huì )就下發(fā)規定，禁止信托公司向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目直接提供融資。7月初，不少房企融資部門(mén)員工發(fā)現，信托公司“前融”業(yè)務(wù)已被嚴控。前融業(yè)務(wù)，即在房企拿地階段信托公司為其提供的融資服務(wù)。7月13日，發(fā)改委要求，境外美元債所籌的資金只能用于置換未來(lái)一年以?xún)鹊狡诘闹虚L(cháng)期債務(wù)。穆迪報告稱(chēng)，收緊開(kāi)發(fā)商境外發(fā)債和信托貸款相關(guān)規定，對于中國開(kāi)發(fā)商具有負面信用影響。

目前，受制于房地產(chǎn)信托、境內外發(fā)債、ABS等融資渠道趨嚴，房企融資成本進(jìn)一步提高。同策研究院數據顯示，6月房企融資成本已較高，處于7%～8%。更有從業(yè)人員坦言壓力，“有的資金成本都超過(guò)15%了，很多資方還是不愿意出錢(qián)。”

國內TOP3房企負責前期投資的市場(chǎng)人士對《中國企業(yè)家》表示，大環(huán)境影響因素中，需要留意日漸深入的調控。信托新政只能穿透一級市場(chǎng)，不能穿透二級市場(chǎng)。海外發(fā)債也只能歸還海外中短期的票據融資，資金不能回流國內。因此對房企整體來(lái)說(shuō)，資金鏈壓力跟成本就增加了。“新城控股作為第一梯隊的大型房企，在控制規模方面肯定要考慮。”

曾為新城做過(guò)融資業(yè)務(wù)的人士總結稱(chēng)，新城奉行持續高杠桿策略，過(guò)去五年發(fā)展迅猛的原因就是背靠A股和港股融資。“現在不讓發(fā)債，股價(jià)下跌要追加股權抵押，房企需要大量防御性現金過(guò)冬。”該人士稱(chēng)，新城回款周期為6～10個(gè)月，并不寬裕。

據新城方面數據，截至2019年6月30日，公司權益可售貨值約5800億元，其中2019年下半年可推貨值約為2200億元。但麻煩在于，新城開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)很多分布在三四線(xiàn)城市，隨著(zhù)貨幣化棚改逐漸退出，三四線(xiàn)城市房市趨冷，業(yè)內人士稱(chēng)，從經(jīng)驗來(lái)看，“雖然(新城)拿地時(shí)便宜，但是一般三四線(xiàn)城市的房子要賣(mài)完，得賣(mài)好多年。”

為了加快銷(xiāo)售進(jìn)度，增加銷(xiāo)售回籠，當前新城的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)正在積極組織銷(xiāo)售計劃。房市依舊被嚴厲調控，新城的銷(xiāo)售計劃能否有成效，經(jīng)受著(zhù)考驗。

另有行業(yè)人士分析稱(chēng)，新城就算不遇上突發(fā)事件，也會(huì )慢慢變賣(mài)資產(chǎn)，主因其業(yè)務(wù)擴張速度及規模與資金供給匹配度不夠;而突發(fā)事件加劇了其營(yíng)運對資金面的需求，包括償還各種期限的債務(wù)等。至于公司未來(lái)，取決于兩個(gè)方面：政策對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是否允許穩定增長(cháng)，政策對公司是否有一定資金限制供給措施。

危機爆發(fā)后，新城某區域投資人士曾對《中國企業(yè)家》感慨：“我覺(jué)得不能把企業(yè)一棒子打死，現在外面的聲音一邊倒，挺可怕的。我們也很震驚，路還是要走。”當我們談及新城目前面臨的最大危機是什么，他沒(méi)有直接回答。“很多事情沒(méi)有定論，現在不好和你說(shuō)，需要等2～3個(gè)月再看。我們對管理層有信心，但愿公司能夠平穩。”

本文來(lái)源：中國企業(yè)家雜志，作者：李艷艷