自今年4月至今，媒體相繼報道了中安民生“以房養老”騙局，引起社會(huì )廣泛關(guān)注。一波未平一波又起，就在中安民生案被騙老人們?yōu)楸７克奶幈济η笾畷r(shí)，模式類(lèi)似，甚至還有“創(chuàng )新”的普伴、國民信和、理房、融房等平臺先后爆雷。據粗略統計，五家平臺受害人總計多達3600多人，涉案房產(chǎn)近1600套(中安民生600套、普伴177套、國民信和170套、理房400套、融房200套)，涉案總金額近30多億。

這套騙局，簡(jiǎn)單的說(shuō)，是游說(shuō)老人把房子抵押貸款，然后，轉走老人的貸款所得資金，承諾每月、每年給老人養老金，美其名曰，盤(pán)活資產(chǎn)。當龐氏騙局最終不可持續的時(shí)候，老人發(fā)現，不但每個(gè)月承諾的養老金沒(méi)了，貸款的本金也沒(méi)了，這個(gè)時(shí)候，房子卻要被拍賣(mài)了。

82歲老人肖雄也是受害者。他在1994年花一萬(wàn)多元買(mǎi)下單位福利房。這套在亞運村附近63平方米的房子，是他僅剩的家底?；蛟S他本以為房子比子女更靠得住，依靠這套房子，他就可以安享晚年?，F在，房子被抵押了，不斷有人上門(mén)討債，他白天躲出家門(mén)，晚上才回家睡覺(jué)，他怕自己唯一的房子被人拿走。

這些平臺上的以房養老，當然是騙局。這些騙局能取得老人信任的原因之一，是國家本就在推廣以房養老。2014年7月，原保監會(huì )在北京、上海、廣州、武漢正式開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)。2016年7月，試點(diǎn)范圍擴大至各直轄市、省會(huì )城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市。不過(guò)從試點(diǎn)情況來(lái)看，業(yè)務(wù)開(kāi)展得并不理想，截至2018年6月底，只有幸福人壽一家保險公司開(kāi)展了相關(guān)業(yè)務(wù)，共有98戶(hù)家庭139位老人完成承保手續。

實(shí)際上，正規的“以房養老”保險的遇冷，是因為“以房養老”從長(cháng)期看，存在深層次的不合理、不確定性。作為長(cháng)期不合理的硬幣的另一面，就是“以房養老”項目短期進(jìn)行高風(fēng)險行為，最終，轉化為騙局。

長(cháng)期來(lái)看“以房養老”并不靠譜，看起來(lái)這與不參加以房養老的人無(wú)關(guān)。但是，殘酷的是，大多數中國人期望的穩定充裕的養老，都指望著(zhù)房子，本質(zhì)上都是以房養老!

過(guò)去三十年資產(chǎn)的上漲，貨幣的貶值，讓中國人相信，攢錢(qián)一定要去買(mǎi)房子才能保值增值，關(guān)鍵時(shí)刻再換為現金，治病、養老。所謂兒女靠不住，唯有房子好，房產(chǎn)恒久遠，一套可養老。

不過(guò)，遺憾的是，這種新時(shí)代的養老觀(guān)，現在看來(lái)是確鑿無(wú)疑的真理，但卻是刻舟求劍，很可能支撐不了80后在2050年代的晚年生活。那些陷入騙局的老人的房子是在現在被騙走，而80后的房子的價(jià)值，則可能會(huì )在今后30年中，一點(diǎn)點(diǎn)的，隨著(zhù)時(shí)間的流逝而消散。

一、折舊

房地產(chǎn)是資產(chǎn)，它由房和地組成，房與我們能買(mǎi)到的其他商品一樣，是會(huì )折舊的。前不久，一篇名為《小區走向衰敗》的文章在社交媒體刷屏。作者居住的建于90年代末，房齡17年的小區，房子的各種設施已經(jīng)嚴重地衰敗了。

小區就像所有的事物一樣，有自己的生命。剛剛建好的時(shí)候一切欣欣向榮，然后，物理上的折舊不可避免地發(fā)生，出現各種故障，慢慢衰敗，就像人到老年，毛病百出。

這種衰敗分為兩種。

第一種，房屋本身的物理衰敗。房屋也有自己的設計壽命，風(fēng)吹雨打必然會(huì )變舊。而維護不到位，則是一個(gè)普遍性的問(wèn)題。很多小區，才過(guò)了十幾年，就綠化帶雜草叢生、暖氣不達標、門(mén)禁虛設、以及更嚴重的電梯故障、窗戶(hù)、外墻瓷磚、附屬設備跌落等事故。

小區的各種設施，是公共資源，這難免出現公地悲劇與搭便車(chē)效應。踢球的消耗草地，當房東的租業(yè)不關(guān)心設施，住一樓的不愿意大修電梯，而住高樓的又隨手高空拋物。不少中國人缺乏公共性，這就會(huì )導致組織、協(xié)調的成本很高。

比如，開(kāi)會(huì )協(xié)商，別說(shuō)遵循羅伯特議事規則，就連知道這個(gè)概念的人都是少之又少，開(kāi)會(huì )七嘴八舌，往往不歡而散。這個(gè)時(shí)候，一盤(pán)散沙的業(yè)主根本無(wú)力去管理好維修基金、保持物業(yè)費與物價(jià)同步上漲，從而維護小區的設施。

如果說(shuō)這種物理上的衰敗還可以通過(guò)良好的物業(yè)管理來(lái)彌補的話(huà)，另一種社會(huì )意義上的衰敗則無(wú)法避免。

從社會(huì )規律上看，一個(gè)小區最初按照地段、價(jià)格，購房搬進(jìn)去的人經(jīng)濟水平都差不多。隨著(zhù)時(shí)間的推移，小區居民的年齡在變，從最能掙錢(qián)的青壯年進(jìn)入老年，經(jīng)濟情況也在發(fā)生變化，當小區設施變得破敗之后，有錢(qián)的會(huì )率先搬離，這個(gè)時(shí)候房?jì)r(jià)與房租都會(huì )下降，然后，再次搬進(jìn)來(lái)的則是要求低一些的人，小區陷入一個(gè)負面反饋，最終加速衰敗。

實(shí)際上，這就是西方一些較早進(jìn)入城市化的國家與地區的狀態(tài)，不僅一個(gè)小區如此，而是整個(gè)社區陷入如此狀態(tài)，與此同時(shí)，伴隨著(zhù)富人在郊區的聚集。

很多人會(huì )覺(jué)得，那些“老破小”不也照樣升值，賣(mài)出天價(jià)。這是因為，在資產(chǎn)升值時(shí)代，城市的發(fā)展、地段的升值，會(huì )大大抵消建筑的折舊、物業(yè)的衰敗，但是，一旦資產(chǎn)停止增值，這些折舊就會(huì )顯露出來(lái)，成為影響房產(chǎn)價(jià)值的顯著(zhù)因素。

二、“拆不動(dòng)”

還有些人覺(jué)得，小區衰敗、房屋折舊都不算問(wèn)題，房并不值錢(qián)。李嘉誠就說(shuō)了，房地產(chǎn)最重要的是“地段、地段、地段”。小區雖然舊了，但地段總是好的，拆掉舊房，再建新小區。

持這種觀(guān)點(diǎn)的人會(huì )認為：“中國沒(méi)有用到設計壽命的房子，都是20左右，政府就會(huì )來(lái)拆遷”。遺憾的是，這是用過(guò)去30年的經(jīng)驗去判斷未來(lái)30年的變化——經(jīng)驗會(huì )引導人，但另一些時(shí)候，經(jīng)驗會(huì )誤導人。

我外婆家，離重慶解放碑步行距離大約10分鐘，修建于上世紀80年代，可以說(shuō)是重慶第一批居民高樓，層高11層，但沒(méi)有電梯。這十來(lái)年，拆遷的傳言說(shuō)過(guò)很多次了，但周?chē)鸬羝椒亢笮陆ǖ男^像雨后春筍一樣長(cháng)出來(lái)了，這里卻一直沒(méi)能動(dòng)得了。唯一的變化是政府不斷出錢(qián)，翻新外墻，畢竟，這是重慶最主要的街道。

一直未能拆遷的原因其實(shí)很好理解，不劃算。這是單體樓，11層，容積率非常大，居民非常多，拆遷要賠很多錢(qián)。重慶的居民高樓能修到30層左右，如果把拆遷賠款抵消掉，恐怕開(kāi)發(fā)商得建50層了，建得高，成本增加更多。所以，經(jīng)濟上不劃算，自然出現“拆不動(dòng)”的情況。

有時(shí)候，樓房不那么高，但太密了，容積率高，也拆不動(dòng)。比如，上海的老小區，都是6層樓，并不高，不過(guò)比較密集。拆遷之后，建新小區，消費者就對小區環(huán)境有要求，要中庭花園、綠地，甚至游泳池，否則就不好賣(mài)。這就意味著(zhù)原本是房子的地，不能再修房子了，比如，原來(lái)兩棟樓的地，現在只有一棟樓的面積可以用來(lái)修房子，另一棟樓的地要用來(lái)做中庭花園，原本拆掉2棟6層，現在就相當于拆掉了12層，新建的房子又只有到30、40層才能賺錢(qián)。

其實(shí)，“拆不動(dòng)”是城市化后期普遍存在的情況。最初，都是平房，最多兩三層，很容易拆。后來(lái)，在城市化之初建立起來(lái)的那些房子，6、7層，還能勉強拆得動(dòng)。但現在，在城市化中后期修建的30層樓的房子，幾乎是拆不動(dòng)了。

現在很多人的想法是，我在這里住30年，然后政府就來(lái)拆遷了，賠上一筆錢(qián)，又可以去買(mǎi)新房子。問(wèn)題是，你現在住著(zhù)30層樓的小區，拆掉之后，開(kāi)發(fā)商怎么賺錢(qián)呢?難道每棟樓都修得像上海中心那么高嗎?

拆遷不易，資產(chǎn)就不能盤(pán)活，拆不掉的樓，就會(huì )一直老在那里，越破舊，越貶值。這也是為什么中國人出去旅游，發(fā)現歐美一些城市的中心，都是舊房的原因之一。小區老化但又拆不動(dòng)，導致的另一個(gè)現象是：郊區的興起?？梢杂^(guān)察到的是，歐美一些國家，城市出現空心化，富人往郊區遷徙。

這就像佛家說(shuō)的“成住壞空”，小區建好為“成”;欣欣向榮、成熟持續是為“住”;加速衰敗之后，進(jìn)入“壞”的狀態(tài)，房?jì)r(jià)下跌，拆遷變得容易，小區拆掉，空空如也，又進(jìn)入下一個(gè)階段。只不過(guò)，這個(gè)時(shí)候的拆遷補償，是無(wú)法實(shí)現回到原來(lái)的地段的。

三、土地出讓金

小區拆不動(dòng)，但無(wú)論如何，房子還在那里，折價(jià)總能賣(mài)。即便小區成危房了，地還在那里，總能賣(mài)點(diǎn)錢(qián)。不過(guò)，地到時(shí)候也可能并不屬于業(yè)主了。

我們都知道，中國的房子的土地是從國家租來(lái)的，只有使用權。根據相關(guān)法律規定，土地租期到了之后，地面上的房子就是國家的了。雖然這個(gè)事大家都知道，但50年后、70年后的事，彷佛遠在天邊，所以，大家現在幾乎沒(méi)有去計較房子的土地年限。

不過(guò)，對一些來(lái)人說(shuō)，這卻是迫在眉睫的事。2016年4月，溫州一部分市民，正常買(mǎi)賣(mài)二手房后卻無(wú)法完成交易，原因是土地到期了。不少市民發(fā)現，由于當年的特殊原因，他們的土地證上寫(xiě)著(zhù)的是土地年限20年到期。溫州國土部門(mén)一開(kāi)始打算參照國有土地出讓的做法，先評估土地價(jià)格，折算出樓面地價(jià)，算出每套房所需續交的土地出讓金，算出的結果，出讓金占到了房?jì)r(jià)總額的三分之一。

房東一套房，賣(mài)出去，到手的錢(qián)少掉三分之一。這個(gè)消息震驚整個(gè)溫州房產(chǎn)市場(chǎng)，也震動(dòng)了全國輿論。最后，國土資源部最終作出的回復是：不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續。不過(guò)，這只是過(guò)渡性措施，只是暫時(shí)擱置，住宅土地70年使用權到期之后如何續期，至今尚無(wú)明確細則。

根據物權法第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。”不過(guò)，自動(dòng)二字，卻忽略了一個(gè)最關(guān)鍵的問(wèn)題，那就是自動(dòng)要不要交錢(qián)。打個(gè)比方，高鐵也可是自動(dòng)刷身份證進(jìn)站，但可沒(méi)說(shuō)不要錢(qián)。

就在溫州房屋土地到期事件的這一年年底，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見(jiàn)》發(fā)布?！兑庖?jiàn)》明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì )對公民財產(chǎn)長(cháng)久受保護的良好和穩定預期。

這個(gè)研究估計要研究很多年了，不過(guò)，我個(gè)人認為，倒不至于收取很高的土地出讓金。因為現在人們買(mǎi)房，都沒(méi)考慮土地租期，視為永久使用權，而一旦收取高額出讓金，會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大的打擊，聯(lián)動(dòng)效應的風(fēng)險巨大。

不過(guò)，對于依靠房子養老的人來(lái)說(shuō)，即便收一部分，也影響很大。

溫州的例子中，樓面地價(jià)占到了房?jì)r(jià)的三分之一，其余三分之二，是房屋本身的價(jià)值。如果續租費用，打個(gè)五折，那么，交給國家的續租的錢(qián)就占整個(gè)房?jì)r(jià)的六分之一，還能承受。

但對于養老的房子來(lái)說(shuō)，30年后，小區已經(jīng)非常舊了，剩下的只有地值錢(qián)，也就是說(shuō)，樓面地價(jià)幾乎等于房?jì)r(jià)。那么，即便續租費用為樓面地價(jià)的一半，也就相當于房?jì)r(jià)的一半。如果那時(shí)你不打算賣(mài)房子，就得續交土地出讓金——你指望房子養老，但到那個(gè)時(shí)候，房子卻要交出看病錢(qián)。

四、人口結構

如果說(shuō)地價(jià)問(wèn)題，政府還可以讓利的話(huà)。那么，由于人口結構造成的房地產(chǎn)價(jià)格下跌，則是政府也無(wú)能為力的事。地價(jià)的變遷，有一個(gè)值得參考的對象，那就是日本。

中國與日本非常相似。1985年-1991年之間，日本房地產(chǎn)進(jìn)入最后瘋狂期，6年間上漲1.7倍。不光是房?jì)r(jià)，日本企業(yè)購買(mǎi)海外資產(chǎn)，日本消費者全球旅游，買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，也非常像今天的中國。還有，當年日本人也相信，東京掌握著(zhù)教育、醫療、金融、就業(yè)等資源，東京是全日本的東京，是全球的東京，所以東京房?jì)r(jià)不會(huì )跌。

東京

日本六大都市的地價(jià)從70年代翻了五倍，然后，在1992年，泡沫破裂，之后日本包括東京在內的六大都市和全國樓市同時(shí)陷入跌勢，跌去了60%左右。如今雖然已有回升，但離當年的價(jià)格還遠。

日本的房?jì)r(jià)暴跌，金融因素占主導，但長(cháng)期不漲，卻是人口因素造成的。2017年，日本65歲以上的老年人達到了3557萬(wàn)，占總人口28.1%，創(chuàng )下歷史新高。隨著(zhù)日本年輕一代人口的相對減少，以及年輕夫婦結婚率的不斷下降，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)羸弱，凈需求下降。2018年10月，日本全國共有住宅5759萬(wàn)套，但家庭總數只有4997萬(wàn)戶(hù)。所以，在日本，幾乎沒(méi)有人認為房?jì)r(jià)會(huì )大幅上漲。

相比日本，中國的情況似乎更糟糕。截至2017年底，我國60歲及以上老年人口有2.41億人，占總人口17.3%;預計到2050年前后，我國老年人口數將達到峰值4.87億，占總人口的34.9%。也就是說(shuō)，2050年的中國，房產(chǎn)的需求可能比日本更低。

30年前的中國人，絕對不會(huì )想到房子可以買(mǎi)賣(mài)，也想不到房子價(jià)格會(huì )那么高，或許這就如，現在的中國人也想象不到30年后的房子，價(jià)格會(huì )多么的低。那么，一套房子，真的能安心養老嗎?

本文來(lái)源：大家，作者：劉遠舉