自今年4月至今，媒體相繼報道了中安民生“以房養(yǎng)老”騙局，引起社會廣泛關(guān)注。一波未平一波又起，就在中安民生案被騙老人們?yōu)楸７克奶幈济η笾畷r，模式類似，甚至還有“創(chuàng)新”的普伴、國民信和、理房、融房等平臺先后爆雷。據(jù)粗略統(tǒng)計，五家平臺受害人總計多達3600多人，涉案房產(chǎn)近1600套(中安民生600套、普伴177套、國民信和170套、理房400套、融房200套)，涉案總金額近30多億。

這套騙局，簡單的說，是游說老人把房子抵押貸款，然后，轉(zhuǎn)走老人的貸款所得資金，承諾每月、每年給老人養(yǎng)老金，美其名曰，盤活資產(chǎn)。當龐氏騙局最終不可持續(xù)的時候，老人發(fā)現(xiàn)，不但每個月承諾的養(yǎng)老金沒了，貸款的本金也沒了，這個時候，房子卻要被拍賣了。

82歲老人肖雄也是受害者。他在1994年花一萬多元買下單位福利房。這套在亞運村附近63平方米的房子，是他僅剩的家底?；蛟S他本以為房子比子女更靠得住，依靠這套房子，他就可以安享晚年。現(xiàn)在，房子被抵押了，不斷有人上門討債，他白天躲出家門，晚上才回家睡覺，他怕自己唯一的房子被人拿走。

這些平臺上的以房養(yǎng)老，當然是騙局。這些騙局能取得老人信任的原因之一，是國家本就在推廣以房養(yǎng)老。2014年7月，原保監(jiān)會在北京、上海、廣州、武漢正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。2016年7月，試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市。不過從試點情況來看，業(yè)務(wù)開展得并不理想，截至2018年6月底，只有幸福人壽一家保險公司開展了相關(guān)業(yè)務(wù)，共有98戶家庭139位老人完成承保手續(xù)。

實際上，正規(guī)的“以房養(yǎng)老”保險的遇冷，是因為“以房養(yǎng)老”從長期看，存在深層次的不合理、不確定性。作為長期不合理的硬幣的另一面，就是“以房養(yǎng)老”項目短期進行高風險行為，最終，轉(zhuǎn)化為騙局。

長期來看“以房養(yǎng)老”并不靠譜，看起來這與不參加以房養(yǎng)老的人無關(guān)。但是，殘酷的是，大多數(shù)中國人期望的穩(wěn)定充裕的養(yǎng)老，都指望著房子，本質(zhì)上都是以房養(yǎng)老!

過去三十年資產(chǎn)的上漲，貨幣的貶值，讓中國人相信，攢錢一定要去買房子才能保值增值，關(guān)鍵時刻再換為現(xiàn)金，治病、養(yǎng)老。所謂兒女靠不住，唯有房子好，房產(chǎn)恒久遠，一套可養(yǎng)老。

不過，遺憾的是，這種新時代的養(yǎng)老觀，現(xiàn)在看來是確鑿無疑的真理，但卻是刻舟求劍，很可能支撐不了80后在2050年代的晚年生活。那些陷入騙局的老人的房子是在現(xiàn)在被騙走，而80后的房子的價值，則可能會在今后30年中，一點點的，隨著時間的流逝而消散。

一、折舊

房地產(chǎn)是資產(chǎn)，它由房和地組成，房與我們能買到的其他商品一樣，是會折舊的。前不久，一篇名為《小區(qū)走向衰敗》的文章在社交媒體刷屏。作者居住的建于90年代末，房齡17年的小區(qū)，房子的各種設(shè)施已經(jīng)嚴重地衰敗了。

小區(qū)就像所有的事物一樣，有自己的生命。剛剛建好的時候一切欣欣向榮，然后，物理上的折舊不可避免地發(fā)生，出現(xiàn)各種故障，慢慢衰敗，就像人到老年，毛病百出。

這種衰敗分為兩種。

第一種，房屋本身的物理衰敗。房屋也有自己的設(shè)計壽命，風吹雨打必然會變舊。而維護不到位，則是一個普遍性的問題。很多小區(qū)，才過了十幾年，就綠化帶雜草叢生、暖氣不達標、門禁虛設(shè)、以及更嚴重的電梯故障、窗戶、外墻瓷磚、附屬設(shè)備跌落等事故。

小區(qū)的各種設(shè)施，是公共資源，這難免出現(xiàn)公地悲劇與搭便車效應(yīng)。踢球的消耗草地，當房東的租業(yè)不關(guān)心設(shè)施，住一樓的不愿意大修電梯，而住高樓的又隨手高空拋物。不少中國人缺乏公共性，這就會導(dǎo)致組織、協(xié)調(diào)的成本很高。

比如，開會協(xié)商，別說遵循羅伯特議事規(guī)則，就連知道這個概念的人都是少之又少，開會七嘴八舌，往往不歡而散。這個時候，一盤散沙的業(yè)主根本無力去管理好維修基金、保持物業(yè)費與物價同步上漲，從而維護小區(qū)的設(shè)施。

如果說這種物理上的衰敗還可以通過良好的物業(yè)管理來彌補的話，另一種社會意義上的衰敗則無法避免。

從社會規(guī)律上看，一個小區(qū)最初按照地段、價格，購房搬進去的人經(jīng)濟水平都差不多。隨著時間的推移，小區(qū)居民的年齡在變，從最能掙錢的青壯年進入老年，經(jīng)濟情況也在發(fā)生變化，當小區(qū)設(shè)施變得破敗之后，有錢的會率先搬離，這個時候房價與房租都會下降，然后，再次搬進來的則是要求低一些的人，小區(qū)陷入一個負面反饋，最終加速衰敗。

實際上，這就是西方一些較早進入城市化的國家與地區(qū)的狀態(tài)，不僅一個小區(qū)如此，而是整個社區(qū)陷入如此狀態(tài)，與此同時，伴隨著富人在郊區(qū)的聚集。

很多人會覺得，那些“老破小”不也照樣升值，賣出天價。這是因為，在資產(chǎn)升值時代，城市的發(fā)展、地段的升值，會大大抵消建筑的折舊、物業(yè)的衰敗，但是，一旦資產(chǎn)停止增值，這些折舊就會顯露出來，成為影響房產(chǎn)價值的顯著因素。

二、“拆不動”

還有些人覺得，小區(qū)衰敗、房屋折舊都不算問題，房并不值錢。李嘉誠就說了，房地產(chǎn)最重要的是“地段、地段、地段”。小區(qū)雖然舊了，但地段總是好的，拆掉舊房，再建新小區(qū)。

持這種觀點的人會認為：“中國沒有用到設(shè)計壽命的房子，都是20左右，政府就會來拆遷”。遺憾的是，這是用過去30年的經(jīng)驗去判斷未來30年的變化——經(jīng)驗會引導(dǎo)人，但另一些時候，經(jīng)驗會誤導(dǎo)人。

我外婆家，離重慶解放碑步行距離大約10分鐘，修建于上世紀80年代，可以說是重慶第一批居民高樓，層高11層，但沒有電梯。這十來年，拆遷的傳言說過很多次了，但周圍拆掉平房后新建的小區(qū)像雨后春筍一樣長出來了，這里卻一直沒能動得了。唯一的變化是政府不斷出錢，翻新外墻，畢竟，這是重慶最主要的街道。

一直未能拆遷的原因其實很好理解，不劃算。這是單體樓，11層，容積率非常大，居民非常多，拆遷要賠很多錢。重慶的居民高樓能修到30層左右，如果把拆遷賠款抵消掉，恐怕開發(fā)商得建50層了，建得高，成本增加更多。所以，經(jīng)濟上不劃算，自然出現(xiàn)“拆不動”的情況。

有時候，樓房不那么高，但太密了，容積率高，也拆不動。比如，上海的老小區(qū)，都是6層樓，并不高，不過比較密集。拆遷之后，建新小區(qū)，消費者就對小區(qū)環(huán)境有要求，要中庭花園、綠地，甚至游泳池，否則就不好賣。這就意味著原本是房子的地，不能再修房子了，比如，原來兩棟樓的地，現(xiàn)在只有一棟樓的面積可以用來修房子，另一棟樓的地要用來做中庭花園，原本拆掉2棟6層，現(xiàn)在就相當于拆掉了12層，新建的房子又只有到30、40層才能賺錢。

其實，“拆不動”是城市化后期普遍存在的情況。最初，都是平房，最多兩三層，很容易拆。后來，在城市化之初建立起來的那些房子，6、7層，還能勉強拆得動。但現(xiàn)在，在城市化中后期修建的30層樓的房子，幾乎是拆不動了。

現(xiàn)在很多人的想法是，我在這里住30年，然后政府就來拆遷了，賠上一筆錢，又可以去買新房子。問題是，你現(xiàn)在住著30層樓的小區(qū)，拆掉之后，開發(fā)商怎么賺錢呢?難道每棟樓都修得像上海中心那么高嗎?

拆遷不易，資產(chǎn)就不能盤活，拆不掉的樓，就會一直老在那里，越破舊，越貶值。這也是為什么中國人出去旅游，發(fā)現(xiàn)歐美一些城市的中心，都是舊房的原因之一。小區(qū)老化但又拆不動，導(dǎo)致的另一個現(xiàn)象是：郊區(qū)的興起?？梢杂^察到的是，歐美一些國家，城市出現(xiàn)空心化，富人往郊區(qū)遷徙。

這就像佛家說的“成住壞空”，小區(qū)建好為“成”;欣欣向榮、成熟持續(xù)是為“住”;加速衰敗之后，進入“壞”的狀態(tài)，房價下跌，拆遷變得容易，小區(qū)拆掉，空空如也，又進入下一個階段。只不過，這個時候的拆遷補償，是無法實現(xiàn)回到原來的地段的。

三、土地出讓金

小區(qū)拆不動，但無論如何，房子還在那里，折價總能賣。即便小區(qū)成危房了，地還在那里，總能賣點錢。不過，地到時候也可能并不屬于業(yè)主了。

我們都知道，中國的房子的土地是從國家租來的，只有使用權(quán)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，土地租期到了之后，地面上的房子就是國家的了。雖然這個事大家都知道，但50年后、70年后的事，彷佛遠在天邊，所以，大家現(xiàn)在幾乎沒有去計較房子的土地年限。

不過，對一些來人說，這卻是迫在眉睫的事。2016年4月，溫州一部分市民，正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。不少市民發(fā)現(xiàn)，由于當年的特殊原因，他們的土地證上寫著的是土地年限20年到期。溫州國土部門一開始打算參照國有土地出讓的做法，先評估土地價格，折算出樓面地價，算出每套房所需續(xù)交的土地出讓金，算出的結(jié)果，出讓金占到了房價總額的三分之一。

房東一套房，賣出去，到手的錢少掉三分之一。這個消息震驚整個溫州房產(chǎn)市場，也震動了全國輿論。最后，國土資源部最終作出的回復(fù)是：不需要提出續(xù)期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續(xù)。不過，這只是過渡性措施，只是暫時擱置，住宅土地70年使用權(quán)到期之后如何續(xù)期，至今尚無明確細則。

根據(jù)物權(quán)法第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”不過，自動二字，卻忽略了一個最關(guān)鍵的問題，那就是自動要不要交錢。打個比方，高鐵也可是自動刷身份證進站，但可沒說不要錢。

就在溫州房屋土地到期事件的這一年年底，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布?！兑庖姟访鞔_提出：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

這個研究估計要研究很多年了，不過，我個人認為，倒不至于收取很高的土地出讓金。因為現(xiàn)在人們買房，都沒考慮土地租期，視為永久使用權(quán)，而一旦收取高額出讓金，會對房地產(chǎn)市場形成巨大的打擊，聯(lián)動效應(yīng)的風險巨大。

不過，對于依靠房子養(yǎng)老的人來說，即便收一部分，也影響很大。

溫州的例子中，樓面地價占到了房價的三分之一，其余三分之二，是房屋本身的價值。如果續(xù)租費用，打個五折，那么，交給國家的續(xù)租的錢就占整個房價的六分之一，還能承受。

但對于養(yǎng)老的房子來說，30年后，小區(qū)已經(jīng)非常舊了，剩下的只有地值錢，也就是說，樓面地價幾乎等于房價。那么，即便續(xù)租費用為樓面地價的一半，也就相當于房價的一半。如果那時你不打算賣房子，就得續(xù)交土地出讓金——你指望房子養(yǎng)老，但到那個時候，房子卻要交出看病錢。

四、人口結(jié)構(gòu)

如果說地價問題，政府還可以讓利的話。那么，由于人口結(jié)構(gòu)造成的房地產(chǎn)價格下跌，則是政府也無能為力的事。地價的變遷，有一個值得參考的對象，那就是日本。

中國與日本非常相似。1985年-1991年之間，日本房地產(chǎn)進入最后瘋狂期，6年間上漲1.7倍。不光是房價，日本企業(yè)購買海外資產(chǎn)，日本消費者全球旅游，買買買，也非常像今天的中國。還有，當年日本人也相信，東京掌握著教育、醫(yī)療、金融、就業(yè)等資源，東京是全日本的東京，是全球的東京，所以東京房價不會跌。

東京

日本六大都市的地價從70年代翻了五倍，然后，在1992年，泡沫破裂，之后日本包括東京在內(nèi)的六大都市和全國樓市同時陷入跌勢，跌去了60%左右。如今雖然已有回升，但離當年的價格還遠。

日本的房價暴跌，金融因素占主導(dǎo)，但長期不漲，卻是人口因素造成的。2017年，日本65歲以上的老年人達到了3557萬，占總?cè)丝?8.1%，創(chuàng)下歷史新高。隨著日本年輕一代人口的相對減少，以及年輕夫婦結(jié)婚率的不斷下降，日本房地產(chǎn)市場羸弱，凈需求下降。2018年10月，日本全國共有住宅5759萬套，但家庭總數(shù)只有4997萬戶。所以，在日本，幾乎沒有人認為房價會大幅上漲。

相比日本，中國的情況似乎更糟糕。截至2017年底，我國60歲及以上老年人口有2.41億人，占總?cè)丝?7.3%;預(yù)計到2050年前后，我國老年人口數(shù)將達到峰值4.87億，占總?cè)丝诘?4.9%。也就是說，2050年的中國，房產(chǎn)的需求可能比日本更低。

30年前的中國人，絕對不會想到房子可以買賣，也想不到房子價格會那么高，或許這就如，現(xiàn)在的中國人也想象不到30年后的房子，價格會多么的低。那么，一套房子，真的能安心養(yǎng)老嗎?

本文來源：大家，作者：劉遠舉