什么是新加坡住房模式?

住房模式歸根到底是一種分工安排，由誰(shuí)如何獲得土地和資金資源建造房子，以什么樣的方式交付給需要的人。全世界大體有兩種模式，一種是由政府建設公共住房，以或買(mǎi)或租的方式提供給居民，如戰后德國、日本有少量政府直接投資建設住房，出租給特定人群，中國則實(shí)行大規模的公有住房分配制度;另一種是市場(chǎng)化的企業(yè)或個(gè)人購買(mǎi)土地建設住房，按照市場(chǎng)原則進(jìn)行配置。從居住形態(tài)分，住房可分為租和購兩種方式。

新加坡首任總理李光耀在其所著(zhù)的《從第三世界到第一世界: 新加坡的故事(1965~2000)》中寫(xiě)到：“我想要一個(gè)居者有其屋的社會(huì )。我深信擁有自己的房子是讓新加坡人民在這個(gè)新生國家扎根的重要基石。”這種認知將新加坡住房制度引向以政府建設，以購買(mǎi)為主的道路。

在生產(chǎn)環(huán)節，新加坡政府通過(guò)資助建屋發(fā)展局(HDB)實(shí)施組屋建設。除了每年從財政預算中為HDB提供補助，也為HDB提供住房發(fā)展貸款。新加坡政府通過(guò)法律大量低價(jià)收購土地，為HDB提供了大量低廉的土地。對開(kāi)發(fā)端進(jìn)行補貼，與中國房改前公房一致。目前新加坡的組屋占存量比重為73%。每年新建的組屋3萬(wàn)套左右，占存量的比重大約為3%。

但在分配流通環(huán)節，新加坡新建組屋實(shí)行有條件銷(xiāo)售而非按行政分配。居民只要符合國籍、年齡、收入、財產(chǎn)等條件即可購買(mǎi)組屋，全國70%左右的居民均有資格購買(mǎi)。新加坡對購買(mǎi)組屋家庭予以財政補貼，組屋津貼主要包括額外公積金購屋津貼(簡(jiǎn)稱(chēng)AHG)和特別公積金購屋津貼(簡(jiǎn)稱(chēng)SHG)。收入越低，獲得的購屋津貼越多。以第一次申請者計劃為例，12個(gè)月內平均每月家庭收入低于1500新元的購房家庭最高可以獲得8萬(wàn)新元津貼。已銷(xiāo)售的組屋符合一定條件之后可以轉售，但仍然在組屋的體系內銷(xiāo)售，不能轉為商品房。轉售組屋的價(jià)格由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商確定，通常高于同等條件下新組屋的價(jià)格。

除了政府主導開(kāi)發(fā)的組屋之外，新加坡也有更加市場(chǎng)化住房，共管公寓在住房供應中占比21%，私人有地住宅占5%。

新加坡住房模式成功嗎?

衡量一種住房制度是否成功的標準有很多，比如是否能夠兼顧效率與公平。從住房的屬性上看，任何國家的住房制度都需要照顧到增長(cháng)、民生和風(fēng)險三個(gè)方面，解決住房短缺、不可支付等問(wèn)題。

新加坡模式之所以被大家廣泛關(guān)注，主要是有效解決了住房短缺和住房支付的問(wèn)題。新加坡103萬(wàn)套組屋為320萬(wàn)居民(占總人口的81%)提供了居住空間，戶(hù)均住房套數達到1套，2015年人均住房面積達到27.6平方米。

同時(shí)，由于補貼的存在，組屋房?jì)r(jià)對于大部分居民而言是可負擔的。組屋銷(xiāo)售的價(jià)格大概在25萬(wàn)新元左右，補貼后大概在20萬(wàn)左右，是家庭收入中位數的2-3倍。2009年至2014年間，四居室組屋沒(méi)有補貼的預購價(jià)格增長(cháng)了12%，含補貼的預購價(jià)格增長(cháng)了5%，而同期家庭收入中位數大幅增長(cháng)了38%。

從這兩點(diǎn)看，新加坡組屋確實(shí)使大部分居民以可支付的成本實(shí)現了住有所居。

新加坡住房模式可以復制嗎?

新加坡組屋模式為什么能夠這么牛?政府財政投入、廉價(jià)的土地以及強制公積金制度是最重要的支柱。

第一，政府提供大量的財政補貼。組屋以低于成本價(jià)格出售給居民導致建屋發(fā)展局每年承擔巨額虧損，2017財年新加坡政府給HDB的補貼達到20億新元。在上世紀70年代，新加坡經(jīng)濟快速增長(cháng)，政府可支配的財力豐裕。

第二，政府以較低的價(jià)格獲取土地?！锻恋厥召彿ā焚x予了國家低價(jià)強制征收土地的權利，補償金額遵循法定日期的價(jià)格，法定日期是一個(gè)政府規定的日期，政府征收土地的補償金額為該日期的土地價(jià)格。因為法定日期通常是早于政府征收土地的日期，所以土地補償金額被人為地壓低。1975-1990年間的絕大部分時(shí)期，政府征收土地的價(jià)格依據1973年土地價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格中較低的一個(gè)價(jià)格，土地征收法定日期補償金額普遍小于土地的市場(chǎng)價(jià)值。

第三，新加坡通過(guò)公積金的方式強制住房消費。新加坡1955年建立中央公積金，要求公司和員工分別向員工的中央公積金賬戶(hù)每月支付員工月收入的一定比例資金。1968年新加坡居民可以將中央公積金內的資金提取出來(lái)以支付HDB組屋的首付款、住房抵押貸款等費用。1981年中央公積金內的資金允許被提取用來(lái)購買(mǎi)私人住宅。

第四，新加坡對居民財產(chǎn)的掌控較強。居民財產(chǎn)是獲得購房資格的重要因素，財產(chǎn)高的家庭不能購買(mǎi)組屋。組屋嚴格限定戶(hù)均一套，有房家庭要想買(mǎi)組屋需要賣(mài)掉現有房屋，避免有房、有錢(qián)家庭為配置家庭資產(chǎn)而買(mǎi)多套房的情況。

從這些角度看，新加坡組屋制度是在一個(gè)人口規模小、沒(méi)有大規模人口遷徙、沒(méi)有城鄉二元結構的差異的封閉體系內運行，與國內的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展階段、土地制度、中央公積金制度緊密相連，換一個(gè)時(shí)空便很難復制。

事實(shí)上，近年來(lái)新加坡的組屋制度也面臨外部的沖擊。

第一，2011年以來(lái)，新加坡的GDP同比增速放緩，政府財政支出能力受到抑制。第二，2006年至2011年間，新加坡的總人口從440萬(wàn)人增加至518萬(wàn)人。外國人的占比由2006年的20%上升至2011年的27%，增加了轉售組屋的需求，導致轉售組屋價(jià)格迅速上漲。2006年第一季度至2011年第一季度，HDB轉售價(jià)格指數年均上漲11%，遠遠大于2000年第一季度至2006年第一季度年均復合增長(cháng)率-1%的水平。第三，人為壓低土地收購價(jià)格的方式遭遇到土地所有者的抵觸，2007年國會(huì )將土地收購的補償固定在全部市場(chǎng)價(jià)值水平，土地收購的成本大幅上升。組屋的售價(jià)也只能隨之水漲船高。2007年新加坡廢除法定日期后，私人住宅價(jià)格指數迅速增長(cháng)。這意味著(zhù)未來(lái)新增人口將不得不面對更加高的住房成本。

新加坡私人住宅價(jià)格指數(2009年Q1=100)

新加坡的高補貼、強制消費的住房模式并非沒(méi)有代價(jià)。在住房方面的過(guò)度支出擠出其他消費，影響居民退休養老。盡管政府后來(lái)放松了對中央公積金(簡(jiǎn)稱(chēng)CPF)的管制，CPF可以用于私人住房、醫療等用途，居民還是面臨較強的流動(dòng)性約束，很難將CPF內的資金提取出來(lái)用來(lái)消費。居民將CPF內的資金提取出來(lái)以購買(mǎi)住房，消耗了最終用于退休的資金數量。

放眼全球看，從國際經(jīng)驗上看，強調“居者有其屋”的政策大體上都會(huì )遇到財政危機或金融危機。過(guò)度強調所有人都能擁有住房，要不就是通過(guò)大量財政補貼，要不就是給購房者增加金融杠桿，福利分房制度的瓦解與美國次貸危機就是兩個(gè)典型的教訓。

中國應當學(xué)習新加坡的住房制度嗎?

中國并非沒(méi)有學(xué)習新加坡的組屋模式，上世紀90年代開(kāi)始推行的經(jīng)濟適用房其實(shí)就是以新加坡為榜樣。國家通過(guò)財政補貼和土地劃撥的方式建房，降低生產(chǎn)成本。經(jīng)濟適用房銷(xiāo)售給低收入群體，一段時(shí)間把中等收入群體納入進(jìn)來(lái)。經(jīng)濟適用房滿(mǎn)足5年條件之后可以上市交易，變成商品房。

但中國的經(jīng)濟適用房制度最終走向失敗，原因很簡(jiǎn)單：一方面，低收入群體的收入能力仍然無(wú)法支撐已經(jīng)補貼過(guò)的房?jì)r(jià)，經(jīng)濟適用房只能銷(xiāo)售給中等收入甚至高收入群體，使補貼發(fā)生了轉移，反而加劇了社會(huì )的不平等;另一方面，經(jīng)濟適用房的土地出讓收入和開(kāi)發(fā)利潤與商品房相比都少了很多，地方政府與開(kāi)發(fā)商都不愿意增加投入。第三，中國處于人口快速城鎮化的階段，大量流動(dòng)人口使任何封閉的補貼模式無(wú)法有效實(shí)行下去，補貼的公平性受到挑戰。

世界上并沒(méi)有完美的、一勞永逸的住房制度。“好”的住房制度核心在于對需求的響應能力。我們要立足于中國當前及未來(lái)的住房問(wèn)題，結合中國經(jīng)濟增長(cháng)、城市化、人口老齡化等特點(diǎn)，科學(xué)、前瞻地制定適合中國的房地產(chǎn)基礎性制度，不能簡(jiǎn)單照搬他人一定階段的“成功經(jīng)驗”。

中國住房從政府主導建房分房的泥潭中走出來(lái)，通過(guò)市場(chǎng)化的手段激發(fā)全社會(huì )的積極性，才能在短短20年內解決了住房短缺的問(wèn)題。今天住房的主要矛盾更多是無(wú)戶(hù)籍流動(dòng)人口、低收入人口住房不可支付的問(wèn)題。房改二十年，中國取得了全球較高的住房自有率水平，但忽視了租賃市場(chǎng)的發(fā)展。大城市年輕人找不到合適的租賃之所，不得不背負較高的購房壓力。這些問(wèn)題隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲變得更加嚴峻，處理不好，容易演化為嚴重的社會(huì )矛盾。

在這些方面，政府為特定人群提供住房保障的職責不可或缺，但也要以史為鑒，找到適合自己的道路。

當前，中央提出“多主體供給，多渠道保障，租購并舉”的住房制度，更加強調的是“住有所居”，強調補足租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的短板。通過(guò)增加有效租賃供給、規范租賃市場(chǎng)秩序、保護租賃主體的法律權利，讓租賃成為真正的居住方式。這是對福利分房制度和經(jīng)濟適用房制度失敗教訓充分反思后形成的認知，是符合中國住房發(fā)展階段的認知。

值得注意的是，發(fā)展租賃市場(chǎng)也并不是政府完全包攬，而是要發(fā)揮政府與市場(chǎng)的合力。政府通過(guò)土地、金融、稅收等支持，激發(fā)市場(chǎng)的活力，由專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)、運營(yíng)和服務(wù)商提供規范化、標準化的運營(yíng)，共同打造“住有所居”的住房圖景。

本文來(lái)源：貝殼研究院，作者：許小樂(lè )