從來(lái)沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)一樣，在跌宕的經(jīng)濟周期中一路昂揚向上。

當“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段”的主基調出爐后，這個(gè)行業(yè)馬上叫苦不迭，“融資難了，賣(mài)房難了，賺錢(qián)難了。”

如果說(shuō)前三十年“因勢成人”，待紅利消弭，日后或許該“因人成勢”，未雨綢繆者，早在降低債務(wù)杠桿，開(kāi)辟第二戰場(chǎng)。

8月底，頭部房企密集披露2019年中期業(yè)績(jì)，值此歷史檔口，《棱鏡》出品“房企尋路”系列，剖析若干標的，共探行業(yè)前路。

是為本系列第二篇，關(guān)于龍頭萬(wàn)科，關(guān)于巨頭變陣。

8月將末，2019年中報披露漸入高潮，房企Top5的座次已經(jīng)重排。

萬(wàn)科以3340億元的銷(xiāo)售額，與碧桂園和恒大位列前三甲，保利地產(chǎn)以2526億元合約銷(xiāo)售額超越融創(chuàng )，重回行業(yè)第四，融創(chuàng )落至第五。

巨頭之間的座次變化意味著(zhù)，在房企融資環(huán)境劇烈收縮，銷(xiāo)售規模增速放緩之際，一場(chǎng)巨頭間的“存量殘殺”在所難免，而融資成本則是關(guān)鍵勝負手。

萬(wàn)科這樣的“好學(xué)生”，開(kāi)始顯露出“做難題”的本領(lǐng)。

求生

萬(wàn)科在做人事減法。

財報顯示，相較于2018年末，萬(wàn)科在冊員工半年增加至112059人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統員工則從12669人減少至12080人，半年減少589人。

裁員或許是在響應董事長(cháng)郁亮那句“活下去”，這同樣是現任萬(wàn)科管理層押注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的口號。

“基本盤(pán)是保證萬(wàn)科‘活下去’的關(guān)鍵，基本盤(pán)就是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。它支持著(zhù)未來(lái)10年萬(wàn)科主要的收入、利潤和現金流。大家以為‘活下去’應該像乞丐一樣去討飯吃，其實(shí)對萬(wàn)科而言，‘活下去’是希望活得更好，活得更久。”郁亮2018年底時(shí)公開(kāi)表示。

從萬(wàn)科逆勢增長(cháng)的2019年半年報業(yè)績(jì)來(lái)看，郁亮的調整頗有成效。

這份財報顯示，萬(wàn)科上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額達到3340億元，同比上升9.6%，銷(xiāo)售增速大幅領(lǐng)跑碧桂園和恒大，市占率達到4.6%; 營(yíng)業(yè)收入為1393.2億元，同比增長(cháng)31.5%，其中房地產(chǎn)營(yíng)收達1329.9億元，物業(yè)服務(wù)收入達52.8億元;歸屬上市公司股東凈利潤為118.4億元，同比增長(cháng)29.8%。

8月21的財報業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )，萬(wàn)科CEO祝九勝當場(chǎng)表示：“有一句話(huà)叫好學(xué)生喜歡難題目，對萬(wàn)科來(lái)說(shuō)爭當好學(xué)生，答好難題目。”

祝九勝所說(shuō)的行業(yè)難題是融資收緊，“這對整個(gè)行業(yè)肯定會(huì )有一些影響，可能對資信比較好、比較穩健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，適應的難度沒(méi)那么大。”

萬(wàn)科的確是“好學(xué)生”。

截至2019年6月底，萬(wàn)科持有貨幣資金1,438.7億元，遠高于短期借款和一年內到期長(cháng)期負債的總和666.5億元，短期償債壓力無(wú)虞。

尤其是萬(wàn)科的凈負債率(有息負債減去貨幣資金，除以?xún)糍Y產(chǎn))僅為35.04%，處于讓全行業(yè)羨慕的低位。

手握充沛現金，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)卻變得謹慎起來(lái)。

該公司上半年新獲項目54個(gè)，去年同期則為117個(gè)，拿地總建面1372.8萬(wàn)平方米，同比減少33%，其中權益建面941.8 萬(wàn)平方米，同比減少18%;權益地價(jià)總額649.8億元，同比增長(cháng)12%;樓面均價(jià)6900 元/平方米，占同期銷(xiāo)售均價(jià)的44%。

如果按權益投資金額來(lái)計算，萬(wàn)科88.4%的新增項目位于一二線(xiàn)城市。

“我們拿地是根據收了多少錢(qián)回來(lái)才能拿多少地，沒(méi)有固定的拿地計劃，拿地策略集中在核心都市圈，比如長(cháng)三角、珠三角、大灣區等，集中在有人口流入、有基礎設施、有產(chǎn)業(yè)基礎的地方。”萬(wàn)科首席運營(yíng)官張旭在業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上還強調，不會(huì )再進(jìn)三四五線(xiàn)城市。

現有總的土地儲備，可以滿(mǎn)足萬(wàn)科兩年左右的銷(xiāo)售需求。

截至 2019 年上半年，萬(wàn)科在建項目總建面9867.6萬(wàn)平方米，規劃中項目總建面約5472.6萬(wàn)平方米，另有舊城改造項目中合計權益建筑面積約341.4萬(wàn)平方米。

求穩

萬(wàn)科現在更像是一家深圳國企，其中代表地方國資的深圳地鐵持股比例高達28.69%。

國企的特點(diǎn)之一是“穩”。這是郁亮修枝剪葉，全力聚焦地產(chǎn)主業(yè)的背景信息。

萬(wàn)科曾是較早進(jìn)行多元化探索的頭部房企，2013年，其首次提出由傳統住宅開(kāi)發(fā)商向“城市配套服務(wù)商”轉型，進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)擴展。上海區域的“熱帶雨林”計劃、廣深區域的“八爪魚(yú)”戰略、北京區域的“6+X”，一度在萬(wàn)科內部搞得轟轟烈烈。

在萬(wàn)科以“活下去”為首要目標之后，上述多元化試點(diǎn)工程開(kāi)始收縮。

例如，長(cháng)租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰離職，為長(cháng)租公寓貢獻主要房源的“萬(wàn)村計劃”，全面暫停簽約新房源，甚至主動(dòng)違約，放棄部分已簽約房源。

“這塊業(yè)務(wù)涉及主體、歷史問(wèn)題比較多，比如房屋的報批報建遇到難度，握手樓怎么解決消防問(wèn)題，能否按照正常的節奏把施工做好。”祝九勝在此次業(yè)績(jì)會(huì )上解釋稱(chēng)。

2018年下半年，萬(wàn)科還將所有業(yè)務(wù)按照BG(事業(yè)群)、BU(業(yè)務(wù)線(xiàn))兩個(gè)業(yè)務(wù)組織形式加以區分，BG主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，包括南方區域、上海區域、北京區域、中西部區域;BU圍繞主營(yíng)業(yè)務(wù)做“地產(chǎn)+”，包括商業(yè)地產(chǎn)、物流倉儲、長(cháng)租公寓、梅沙教育、冰雪度假及海外業(yè)務(wù)。

盡管“萬(wàn)村計劃”受挫，但萬(wàn)科的長(cháng)租公寓項目上半年新開(kāi)業(yè) 2.06 萬(wàn)間，累計開(kāi)業(yè) 8.2 萬(wàn)間，成熟期項目(開(kāi)業(yè)半年及以上)平均出租率達91%。

商業(yè)地產(chǎn)方面，萬(wàn)科以印力為主要平臺，累計管理商業(yè)項目總建面超1350萬(wàn)平方米，購物中心整體出租率(不含改造項目)達 97%。

物流倉儲方面，萬(wàn)緯物流則運營(yíng) 64 個(gè)項目(含55個(gè)高標庫項目和9個(gè)冷鏈項目)，其中高標庫穩定運營(yíng)項目平均出租率達 92%。

這兩個(gè)“地產(chǎn)+”項目現在都已進(jìn)入所在領(lǐng)域的前三甲，但并未真正為萬(wàn)科貢獻利潤，其營(yíng)收或利潤也并未達到信息披露要求的10%以上的標準。

此前，在萬(wàn)科股東大會(huì )上，祝九勝曾表示，新業(yè)務(wù)中的物業(yè)、物流業(yè)務(wù)，回報水平可以，肯定可以覆蓋融資水平，商業(yè)也不錯。但是，新業(yè)務(wù)如養老、教育，甚至沒(méi)有在此次財報中出現。

與萬(wàn)科多元化業(yè)務(wù)多圍繞地產(chǎn)主業(yè)不同，在頭部房企中，恒大鐵了心進(jìn)軍新能源汽車(chē)領(lǐng)域，并購造車(chē)上下游產(chǎn)業(yè)鏈公司，迄今斥資超過(guò)200億元;碧桂園則在構建地產(chǎn)、機器人、農業(yè)“三駕馬車(chē)”的業(yè)務(wù)架構。

另一個(gè)頭部房企融創(chuàng )，2019年上半年的多元化業(yè)務(wù)重心是文旅地產(chǎn)，該板塊在2019年上半年繼續虧損。

頭部房企的多元化業(yè)務(wù)，各有千秋，暫時(shí)難言?xún)?yōu)劣。

求變

但它們已經(jīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)上有所分化。萬(wàn)科、保利逆勢增長(cháng)，恒大、碧桂園、融創(chuàng )趨于保守。

其中，碧桂園上半年權益銷(xiāo)售額為2819億元，比去年同期減少近300億元，營(yíng)收、凈利潤雖然保持增長(cháng)勢頭，但增幅相較去年同期均小幅下滑。

恒大尚未公布半年業(yè)績(jì)，從其早先公告的盈利預警來(lái)看，由于上半年交樓面積減少，其凈利潤及核心凈利潤，同期分別下滑49%及45%，至270億元及300億元，合約銷(xiāo)售額則與去年同期相當，2018年上半年完成銷(xiāo)售額約3042億元。

這意味著(zhù)，上半年銷(xiāo)售額達到3340億元，同比上升9.6%的萬(wàn)科，其銷(xiāo)售增速大幅領(lǐng)跑碧桂園、恒大兩家，有望蟬聯(lián)中國第一房企的寶座。

孫宏斌執掌的融創(chuàng )合約銷(xiāo)售額同比增長(cháng)11.8%，達到2141.6億元，被保利錄得的2526億元合約銷(xiāo)售額超越，保利現在是中國第四大房企。

在房地產(chǎn)這個(gè)高度資金密集型的行業(yè)，融資成本是關(guān)鍵的勝負手之一。

保利上半年有息負債綜合成本約4.99%，同時(shí)還發(fā)行 5億美元債和15億元中期票據，利率分別為3.875%及3.6%，其以低成本儲備長(cháng)期資金，并獲批公司債券150億元。

萬(wàn)科融資成本同樣遠低于行業(yè)平均水平，其發(fā)行的各類(lèi)債券中，最高一筆的利率是4.54%，最低一筆僅3.5%。

“盡管萬(wàn)科、保利的國企背景有助于降低融資成本，但客觀(guān)來(lái)說(shuō)，兩家公司相對穩健的市場(chǎng)戰略和負債水平，都是讓金融機構感到放心的關(guān)鍵因素。”一位信托機構高管對《棱鏡》表示，在現有環(huán)境中，他們“更喜歡家底殷實(shí)的乖孩子”。

與之相比，碧桂園加權平均借貸成本則為6.13%，融創(chuàng )上半年發(fā)行了多筆美元優(yōu)先票據，利率則在7.25%至8.375%之間，融資成本與行業(yè)平均成本無(wú)異。

恒大此前發(fā)行的部分美元債利率來(lái)到10%以上。

從2019年上半年拿地的情況來(lái)看，五家龍頭房企風(fēng)格不一。據易居研究院統計，碧桂園斥資856億元，排名第一，融創(chuàng )斥資801億元，排名第二，萬(wàn)科、保利、恒大三家拿地金額分別為558億元、505億元和256億元。

恒大已經(jīng)在拿地風(fēng)格上流露出保守傾向，“并購王”融創(chuàng )則已明確喊出暫時(shí)停止公開(kāi)市場(chǎng)拿地。

“今年上半年拿地顯得稍多一些，但按我們的行業(yè)地位，拿的地其實(shí)不多，四五月基本停止，下半年沒(méi)有拿地指標，除非是特別好的拿地機會(huì )。”孫宏斌在業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )說(shuō)。

不過(guò)，現有Top5的排名還將發(fā)生變化。早在2017年股東會(huì )上，保利董事長(cháng)宋廣菊就提出目標，最晚至2021年，保利要重回行業(yè)前三。

巨頭的廝殺還將繼續。

本文來(lái)源：棱鏡