從來沒有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)一樣，在跌宕的經(jīng)濟(jì)周期中一路昂揚(yáng)向上。

當(dāng)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段”的主基調(diào)出爐后，這個(gè)行業(yè)馬上叫苦不迭，“融資難了，賣房難了，賺錢難了。”

如果說前三十年“因勢(shì)成人”，待紅利消弭，日后或許該“因人成勢(shì)”，未雨綢繆者，早在降低債務(wù)杠桿，開辟第二戰(zhàn)場(chǎng)。

8月底，頭部房企密集披露2019年中期業(yè)績(jī)，值此歷史檔口，《棱鏡》出品“房企尋路”系列，剖析若干標(biāo)的，共探行業(yè)前路。

是為本系列第二篇，關(guān)于龍頭萬科，關(guān)于巨頭變陣。

8月將末，2019年中報(bào)披露漸入高潮，房企Top5的座次已經(jīng)重排。

萬科以3340億元的銷售額，與碧桂園和恒大位列前三甲，保利地產(chǎn)以2526億元合約銷售額超越融創(chuàng)，重回行業(yè)第四，融創(chuàng)落至第五。

巨頭之間的座次變化意味著，在房企融資環(huán)境劇烈收縮，銷售規(guī)模增速放緩之際，一場(chǎng)巨頭間的“存量殘殺”在所難免，而融資成本則是關(guān)鍵勝負(fù)手。

萬科這樣的“好學(xué)生”，開始顯露出“做難題”的本領(lǐng)。

求生

萬科在做人事減法。

財(cái)報(bào)顯示，相較于2018年末，萬科在冊(cè)員工半年增加至112059人，房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)員工則從12669人減少至12080人，半年減少589人。

裁員或許是在響應(yīng)董事長(zhǎng)郁亮那句“活下去”，這同樣是現(xiàn)任萬科管理層押注房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的口號(hào)。

“基本盤是保證萬科‘活下去’的關(guān)鍵，基本盤就是開發(fā)業(yè)務(wù)。它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流。大家以為‘活下去’應(yīng)該像乞丐一樣去討飯吃，其實(shí)對(duì)萬科而言，‘活下去’是希望活得更好，活得更久。”郁亮2018年底時(shí)公開表示。

從萬科逆勢(shì)增長(zhǎng)的2019年半年報(bào)業(yè)績(jī)來看，郁亮的調(diào)整頗有成效。

這份財(cái)報(bào)顯示，萬科上半年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售額達(dá)到3340億元，同比上升9.6%，銷售增速大幅領(lǐng)跑碧桂園和恒大，市占率達(dá)到4.6%; 營(yíng)業(yè)收入為1393.2億元，同比增長(zhǎng)31.5%，其中房地產(chǎn)營(yíng)收達(dá)1329.9億元，物業(yè)服務(wù)收入達(dá)52.8億元;歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為118.4億元，同比增長(zhǎng)29.8%。

8月21的財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)說明會(huì)，萬科CEO祝九勝當(dāng)場(chǎng)表示：“有一句話叫好學(xué)生喜歡難題目，對(duì)萬科來說爭(zhēng)當(dāng)好學(xué)生，答好難題目。”

祝九勝所說的行業(yè)難題是融資收緊，“這對(duì)整個(gè)行業(yè)肯定會(huì)有一些影響，可能對(duì)資信比較好、比較穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來說，適應(yīng)的難度沒那么大。”

萬科的確是“好學(xué)生”。

截至2019年6月底，萬科持有貨幣資金1,438.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債的總和666.5億元，短期償債壓力無虞。

尤其是萬科的凈負(fù)債率(有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn))僅為35.04%，處于讓全行業(yè)羨慕的低位。

手握充沛現(xiàn)金，萬科在土地市場(chǎng)卻變得謹(jǐn)慎起來。

該公司上半年新獲項(xiàng)目54個(gè)，去年同期則為117個(gè)，拿地總建面1372.8萬平方米，同比減少33%，其中權(quán)益建面941.8 萬平方米，同比減少18%;權(quán)益地價(jià)總額649.8億元，同比增長(zhǎng)12%;樓面均價(jià)6900 元/平方米，占同期銷售均價(jià)的44%。

如果按權(quán)益投資金額來計(jì)算，萬科88.4%的新增項(xiàng)目位于一二線城市。

“我們拿地是根據(jù)收了多少錢回來才能拿多少地，沒有固定的拿地計(jì)劃，拿地策略集中在核心都市圈，比如長(zhǎng)三角、珠三角、大灣區(qū)等，集中在有人口流入、有基礎(chǔ)設(shè)施、有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的地方。”萬科首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿裨跇I(yè)績(jī)說明會(huì)上還強(qiáng)調(diào)，不會(huì)再進(jìn)三四五線城市。

現(xiàn)有總的土地儲(chǔ)備，可以滿足萬科兩年左右的銷售需求。

截至 2019 年上半年，萬科在建項(xiàng)目總建面9867.6萬平方米，規(guī)劃中項(xiàng)目總建面約5472.6萬平方米，另有舊城改造項(xiàng)目中合計(jì)權(quán)益建筑面積約341.4萬平方米。

求穩(wěn)

萬科現(xiàn)在更像是一家深圳國(guó)企，其中代表地方國(guó)資的深圳地鐵持股比例高達(dá)28.69%。

國(guó)企的特點(diǎn)之一是“穩(wěn)”。這是郁亮修枝剪葉，全力聚焦地產(chǎn)主業(yè)的背景信息。

萬科曾是較早進(jìn)行多元化探索的頭部房企，2013年，其首次提出由傳統(tǒng)住宅開發(fā)商向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)擴(kuò)展。上海區(qū)域的“熱帶雨林”計(jì)劃、廣深區(qū)域的“八爪魚”戰(zhàn)略、北京區(qū)域的“6+X”，一度在萬科內(nèi)部搞得轟轟烈烈。

在萬科以“活下去”為首要目標(biāo)之后，上述多元化試點(diǎn)工程開始收縮。

例如，長(zhǎng)租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰離職，為長(zhǎng)租公寓貢獻(xiàn)主要房源的“萬村計(jì)劃”，全面暫停簽約新房源，甚至主動(dòng)違約，放棄部分已簽約房源。

“這塊業(yè)務(wù)涉及主體、歷史問題比較多，比如房屋的報(bào)批報(bào)建遇到難度，握手樓怎么解決消防問題，能否按照正常的節(jié)奏把施工做好。”祝九勝在此次業(yè)績(jī)會(huì)上解釋稱。

2018年下半年，萬科還將所有業(yè)務(wù)按照BG(事業(yè)群)、BU(業(yè)務(wù)線)兩個(gè)業(yè)務(wù)組織形式加以區(qū)分，BG主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，包括南方區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、中西部區(qū)域;BU圍繞主營(yíng)業(yè)務(wù)做“地產(chǎn)+”，包括商業(yè)地產(chǎn)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、長(zhǎng)租公寓、梅沙教育、冰雪度假及海外業(yè)務(wù)。

盡管“萬村計(jì)劃”受挫，但萬科的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目上半年新開業(yè) 2.06 萬間，累計(jì)開業(yè) 8.2 萬間，成熟期項(xiàng)目(開業(yè)半年及以上)平均出租率達(dá)91%。

商業(yè)地產(chǎn)方面，萬科以印力為主要平臺(tái)，累計(jì)管理商業(yè)項(xiàng)目總建面超1350萬平方米，購(gòu)物中心整體出租率(不含改造項(xiàng)目)達(dá) 97%。

物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，萬緯物流則運(yùn)營(yíng) 64 個(gè)項(xiàng)目(含55個(gè)高標(biāo)庫(kù)項(xiàng)目和9個(gè)冷鏈項(xiàng)目)，其中高標(biāo)庫(kù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目平均出租率達(dá) 92%。

這兩個(gè)“地產(chǎn)+”項(xiàng)目現(xiàn)在都已進(jìn)入所在領(lǐng)域的前三甲，但并未真正為萬科貢獻(xiàn)利潤(rùn)，其營(yíng)收或利潤(rùn)也并未達(dá)到信息披露要求的10%以上的標(biāo)準(zhǔn)。

此前，在萬科股東大會(huì)上，祝九勝曾表示，新業(yè)務(wù)中的物業(yè)、物流業(yè)務(wù)，回報(bào)水平可以，肯定可以覆蓋融資水平，商業(yè)也不錯(cuò)。但是，新業(yè)務(wù)如養(yǎng)老、教育，甚至沒有在此次財(cái)報(bào)中出現(xiàn)。

與萬科多元化業(yè)務(wù)多圍繞地產(chǎn)主業(yè)不同，在頭部房企中，恒大鐵了心進(jìn)軍新能源汽車領(lǐng)域，并購(gòu)造車上下游產(chǎn)業(yè)鏈公司，迄今斥資超過200億元;碧桂園則在構(gòu)建地產(chǎn)、機(jī)器人、農(nóng)業(yè)“三駕馬車”的業(yè)務(wù)架構(gòu)。

另一個(gè)頭部房企融創(chuàng)，2019年上半年的多元化業(yè)務(wù)重心是文旅地產(chǎn)，該板塊在2019年上半年繼續(xù)虧損。

頭部房企的多元化業(yè)務(wù)，各有千秋，暫時(shí)難言優(yōu)劣。

求變

但它們已經(jīng)在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)上有所分化。萬科、保利逆勢(shì)增長(zhǎng)，恒大、碧桂園、融創(chuàng)趨于保守。

其中，碧桂園上半年權(quán)益銷售額為2819億元，比去年同期減少近300億元，營(yíng)收、凈利潤(rùn)雖然保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，但增幅相較去年同期均小幅下滑。

恒大尚未公布半年業(yè)績(jī)，從其早先公告的盈利預(yù)警來看，由于上半年交樓面積減少，其凈利潤(rùn)及核心凈利潤(rùn)，同期分別下滑49%及45%，至270億元及300億元，合約銷售額則與去年同期相當(dāng)，2018年上半年完成銷售額約3042億元。

這意味著，上半年銷售額達(dá)到3340億元，同比上升9.6%的萬科，其銷售增速大幅領(lǐng)跑碧桂園、恒大兩家，有望蟬聯(lián)中國(guó)第一房企的寶座。

孫宏斌執(zhí)掌的融創(chuàng)合約銷售額同比增長(zhǎng)11.8%，達(dá)到2141.6億元，被保利錄得的2526億元合約銷售額超越，保利現(xiàn)在是中國(guó)第四大房企。

在房地產(chǎn)這個(gè)高度資金密集型的行業(yè)，融資成本是關(guān)鍵的勝負(fù)手之一。

保利上半年有息負(fù)債綜合成本約4.99%，同時(shí)還發(fā)行 5億美元債和15億元中期票據(jù)，利率分別為3.875%及3.6%，其以低成本儲(chǔ)備長(zhǎng)期資金，并獲批公司債券150億元。

萬科融資成本同樣遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，其發(fā)行的各類債券中，最高一筆的利率是4.54%，最低一筆僅3.5%。

“盡管萬科、保利的國(guó)企背景有助于降低融資成本，但客觀來說，兩家公司相對(duì)穩(wěn)健的市場(chǎng)戰(zhàn)略和負(fù)債水平，都是讓金融機(jī)構(gòu)感到放心的關(guān)鍵因素。”一位信托機(jī)構(gòu)高管對(duì)《棱鏡》表示，在現(xiàn)有環(huán)境中，他們“更喜歡家底殷實(shí)的乖孩子”。

與之相比，碧桂園加權(quán)平均借貸成本則為6.13%，融創(chuàng)上半年發(fā)行了多筆美元優(yōu)先票據(jù)，利率則在7.25%至8.375%之間，融資成本與行業(yè)平均成本無異。

恒大此前發(fā)行的部分美元債利率來到10%以上。

從2019年上半年拿地的情況來看，五家龍頭房企風(fēng)格不一。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，碧桂園斥資856億元，排名第一，融創(chuàng)斥資801億元，排名第二，萬科、保利、恒大三家拿地金額分別為558億元、505億元和256億元。

恒大已經(jīng)在拿地風(fēng)格上流露出保守傾向，“并購(gòu)?fù)?rdquo;融創(chuàng)則已明確喊出暫時(shí)停止公開市場(chǎng)拿地。

“今年上半年拿地顯得稍多一些，但按我們的行業(yè)地位，拿的地其實(shí)不多，四五月基本停止，下半年沒有拿地指標(biāo)，除非是特別好的拿地機(jī)會(huì)。”孫宏斌在業(yè)績(jī)說明會(huì)說。

不過，現(xiàn)有Top5的排名還將發(fā)生變化。早在2017年股東會(huì)上，保利董事長(zhǎng)宋廣菊就提出目標(biāo)，最晚至2021年，保利要重回行業(yè)前三。

巨頭的廝殺還將繼續(xù)。

本文來源：棱鏡