8月23日，新城控股(601155.SH)披露了2019年半年報。

這距離原董事長(cháng)王振華涉嫌猥褻女童案爆發(fā)過(guò)去54天，同樣是其子王曉松繼任董事長(cháng)的危情時(shí)刻。

半年報成色，直接關(guān)系這家中國第八大房企的走向，尤其是給了地方政府、金融機構、項目合作方等各個(gè)關(guān)鍵利益主體評估公司基本面的窗口。

半年報顯示，新城控股上半年實(shí)現合同銷(xiāo)售金額1224.18億元、歸屬上市公司股東凈利潤25.9億元，兩項數據的增速都有所放緩，而其經(jīng)營(yíng)性現金流凈額為-67.01億元，流動(dòng)性壓力依舊很大。

王曉松的“斷臂求生”之路還在繼續，他一直在出售地產(chǎn)項目，回籠資金，拜訪(fǎng)地方政府和金融機構，求得支持。但金融機構選擇不斷貸、不增貸，還在觀(guān)望形勢。

關(guān)于王曉松拯救新城的關(guān)鍵詞，《棱鏡》采訪(fǎng)整理如下。

一、高層暫無(wú)離職

《棱鏡》自多方信源獲悉，王振華涉案之后，新城控股內部并未出現“宮斗劇”情節，各方高管對王曉松繼任董事長(cháng)并無(wú)異議。

一位新城內部人士對《棱鏡》表示，王振華家族控制著(zhù)新城控股48.58%的股份，是公司的實(shí)際控制人，“而且，少主(王曉松)思路清晰，也比較接地氣，公司內部對他的人品和業(yè)務(wù)評價(jià)相對不錯，梁志誠等公司老臣都是看著(zhù)他長(cháng)大的。”

“王曉松對大數據和智慧商業(yè)，以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)領(lǐng)域的科技創(chuàng )新孵化等新鮮事物頗感興趣”，這位新城內部人士透露，“但在現有境況下，保持公司穩定、活下去是第一位的，除了智慧商業(yè)與新城吾悅發(fā)展密切，在有力推進(jìn)外，更多新的嘗試有待未來(lái)情況決定。”

王曉松繼任董事長(cháng)之后，在人事調整上面，梁志誠、陳德力職責不變，繼續分管住宅開(kāi)發(fā)、商管事業(yè)，此前王曉松主導的商開(kāi)板塊，實(shí)際交由周科杰負責。

周科杰系新城控股老臣，1996年起任江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司投資核算部經(jīng)理，2007年6月任公司成本管理部總經(jīng)理，2011年7月兼任工程管理部總經(jīng)理，2012年1月至2013年1月任公司助理總裁，2013年2月至今任新城控股副總裁。

“盡管各大房企、獵頭都在挖人，新城內部管理層相對穩定，住宅、商開(kāi)、商管三個(gè)事業(yè)部及集團總裁室約40人高管團隊，暫無(wú)一人離職。”新城控股對《棱鏡》回應。

《棱鏡》暫未掌握新城中層和基層員工的人員變動(dòng)情況。財報顯示，截止2018年底，新城控股擁有員工20653人。

二、平價(jià)甩賣(mài)項目

為緩解現金流，王曉松開(kāi)啟一系列拯救計劃，其中包括將40個(gè)地產(chǎn)項目擺上貨架，回籠資金。

截止7月28日，上述40個(gè)待售項目已經(jīng)售出15個(gè)，新城回籠資金達68.5億元，買(mǎi)家包括金科、旭輝、龍湖等。

這其中，力圖達到1500億銷(xiāo)售規模的金科股份(000656.SZ)，接盤(pán)了其中8個(gè)項目，合計交易對價(jià)為27.37億元。

《棱鏡》從接近交易人士處獲悉，這些項目并未打折拋售，基本為平價(jià)轉讓?zhuān)糠猪椖坑行》鐑r(jià)，轉讓價(jià)格包括土地款和8%左右的財務(wù)成本，同時(shí)新城秉承現金為王策略，要求現金交易，一次性付款。

這40個(gè)擬轉讓項目的預期凈利潤回報，普遍在8%到9%之間，屬于行業(yè)正常水平。

因此，有著(zhù)規模擴張沖動(dòng)的金科、弘陽(yáng)等房企興趣更濃，而非那些更多追逐利潤的頭部房企，比如傳聞中的“并購王”融創(chuàng )并未參與接盤(pán)。

在拿地方面，新城控股上半年拿地的權益金額為550億元。得益于吾悅廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)拓，新城土地成本依然低廉，上半年拿地平均樓面地價(jià)約2989元/平方米，約為同期銷(xiāo)售均價(jià)的25%。

接近新城人士告訴《棱鏡》，目前新城內部策略仍然是適當收縮，暫緩拿地，手里要有足夠多的現金，“等到金融機構放開(kāi)融資口子之后，再看是否拿地，土地拓展部門(mén)現在的更多工作是跟蹤項目，做一些市場(chǎng)分析報告。”

三、銀行還在觀(guān)望

自從王振華出事后，王曉松最近54天一直在密集拜會(huì )政府、銀行等金融機構，溝通企業(yè)運營(yíng)情況，希望繼續得到支持。

《棱鏡》從一家商業(yè)銀行南京分行負責地產(chǎn)業(yè)務(wù)人士處了解到，該行與新城合作的已有存量貸款項目不受影響，都在正常進(jìn)行，暫時(shí)是包容態(tài)度，不會(huì )抽貸、斷貸，此前制定的總授信額度不變。

上述銀行人士還透露，新城每年年中或年末，一般都會(huì )有提前還款計劃，今年因為王振華出事，該公司相對謹慎，為了保證現金流，并沒(méi)有做提前還款，銀行方面也表示理解。

不過(guò)，銀行新增貸款的觀(guān)望期到底有多久，上述人士并未說(shuō)明。

《棱鏡》從接近新城人士處獲悉，這代表著(zhù)金融機構對新城控股的普遍態(tài)度，“不會(huì )抽貸、斷貸，但對新增融資依然處于暫停并觀(guān)望的狀態(tài)。”

四、財報素顏相見(jiàn)

半年報顯示，截至6月底，新城手中持有現金余額為456.42億元，同比增長(cháng)83.8%，短期債務(wù)為261億元，現金短債比1.75倍，短期償債壓力無(wú)虞。

此外，其上半年資產(chǎn)負債率和凈負債率分別為86.7%、76.62%，雖然相比去年同期分別下降1.61個(gè)百分點(diǎn)、39個(gè)百分點(diǎn)，但相較2018年末，則分別攀升了2.13個(gè)百分點(diǎn)、27.41個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，新城流動(dòng)性壓力依然存在。上半年，其經(jīng)營(yíng)性現金流凈額為-67.01億元，去年同期為-91.35億元，去年年末則為38.17億元;短期借款為5.94億元，相比去年同期大幅減少73.84%。

新城控股在2018年報中粉飾報表，通過(guò)選擇優(yōu)質(zhì)合作項目并表和投資性物業(yè)公允價(jià)值評估的方式，在會(huì )計準則范圍內進(jìn)行利潤和負債的調節，一度引發(fā)爭議。

“這次2019年中報顯得挺素顏，”一位業(yè)內人士在看到這份半年報后對《棱鏡》表示，“沒(méi)有看到美化的數據”。

接近新城人士對《棱鏡》表示，報表“素顏”是一種誠意體現，“讓金融機構可以更好地評估公司基本面。”

五、吾悅廣場(chǎng)降速

新城控股的商業(yè)模式是“住宅開(kāi)發(fā)+商業(yè)地產(chǎn)”雙輪驅動(dòng)。

2019上半年，以吾悅廣場(chǎng)為主的租金收入和管理費為17.41億元，同比增長(cháng)104.52%，這也是其營(yíng)業(yè)收入小幅增長(cháng)的主要原因。

2019上半年新開(kāi)業(yè)的吾悅廣場(chǎng)僅有2座，且均為6月份才開(kāi)業(yè)，合計租金和管理費收入不足1億元。

截至2019年6月底，新城控股累計開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)達到44座，下半年則計劃開(kāi)業(yè)20座，目標是全年實(shí)現租金及管理費收入40億元。

新城控股對《棱鏡》回應道，對于這一投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展力度不會(huì )減緩，“在 2019 年度 40 億元租金和管理費收入的基礎上， 2020 年、2021 年投資性房地產(chǎn)的租金和管理費收入目標不低于 60 億元和 90 億元。”

王振華此前曾定下2020年開(kāi)業(yè)100個(gè)吾悅廣場(chǎng)、租金收益達到100億元的目標。

現在來(lái)看，吾悅廣場(chǎng)的發(fā)展速度并不及預期。

六、地產(chǎn)黑馬褪色

2018年，銷(xiāo)售額剛剛跑進(jìn)全國房企10強的新城控股，此次半年報保住行業(yè)第8的座次。

新城控股實(shí)現合同銷(xiāo)售金額1224.18億元，同比增長(cháng)28.44%，銷(xiāo)售面積1049.52萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)35.5%，在大本營(yíng)常州、總部上海、蘇州等城市實(shí)現百億銷(xiāo)售。

截至2019年6月底，其權益可售貨值約5800億元，2019年下半年可推貨值約為2200億元。

《棱鏡》自新城內部了解到，2019年年初，新城內部定下的合約銷(xiāo)售目標為3500億元，對外披露的目標則為2700億元。

此外，新城控股上半年營(yíng)業(yè)收入為170.63億元，同比增長(cháng)8.29%。

這其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售及吾悅廣場(chǎng)物業(yè)出租及管理營(yíng)收分別為144.83億元、17.1億元，營(yíng)收同比增加-0.85%及101.94%，毛利率分別為33.76%及69%。與此同時(shí)，歸屬上市公司股東凈利潤為25.9億元，同比增長(cháng)2.54%。

相比往年同期，上述核心數據增速均有所下滑。

《棱鏡》查詢(xún)往年財報發(fā)現，2016上半年至2018年上半年，新城控股的銷(xiāo)售額同比增速分別高達131%、75.01%、94.17%，營(yíng)業(yè)收入增速分別為3.96%、24.87%、39.1%，凈利潤增速分別為85.67%、33.66%、122.81%。

關(guān)于銷(xiāo)售額增速下滑，新城控股回應《棱鏡》稱(chēng)，上半年項目交付結算不多，交付結算主要在下半年，上半年結算金額274.77億元(含合作項目)，完成竣工面積404.1萬(wàn)平方米，下半年則要實(shí)現竣工面積 1469.26萬(wàn)平方米，全年計劃竣工面積超過(guò)1800萬(wàn)平方米，2018年則為979.82萬(wàn)平方米(含合聯(lián)營(yíng)項目)。

關(guān)于凈利潤增速下滑，新城控股回應《棱鏡》稱(chēng)，“上半年銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)28.4%，對應的營(yíng)銷(xiāo)費用和管理費用剛性支出高于去年同期，所以?xún)衾麧櫷仍龇∮跔I(yíng)收同比增幅，但由于下半年交付體量大，全年計劃竣工交付較之2018年增長(cháng)90%以上，全年營(yíng)收和利潤增長(cháng)有保障。”

新城控股半年報顯示，銷(xiāo)售、管理費用同比分別攀升60.44%、11.56%，分別達到9.57億元及12億元。

作為曾經(jīng)高速增長(cháng)的地產(chǎn)黑馬，新城控股這半年的黑馬成色消退。

本文來(lái)源：棱鏡