8月23日，新城控股(601155.SH)披露了2019年半年報(bào)。

這距離原董事長王振華涉嫌猥褻女童案爆發(fā)過去54天，同樣是其子王曉松繼任董事長的危情時(shí)刻。

半年報(bào)成色，直接關(guān)系這家中國第八大房企的走向，尤其是給了地方政府、金融機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目合作方等各個(gè)關(guān)鍵利益主體評估公司基本面的窗口。

半年報(bào)顯示，新城控股上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1224.18億元、歸屬上市公司股東凈利潤25.9億元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的增速都有所放緩，而其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-67.01億元，流動性壓力依舊很大。

王曉松的“斷臂求生”之路還在繼續(xù)，他一直在出售地產(chǎn)項(xiàng)目，回籠資金，拜訪地方政府和金融機(jī)構(gòu)，求得支持。但金融機(jī)構(gòu)選擇不斷貸、不增貸，還在觀望形勢。

關(guān)于王曉松拯救新城的關(guān)鍵詞，《棱鏡》采訪整理如下。

一、高層暫無離職

《棱鏡》自多方信源獲悉，王振華涉案之后，新城控股內(nèi)部并未出現(xiàn)“宮斗劇”情節(jié)，各方高管對王曉松繼任董事長并無異議。

一位新城內(nèi)部人士對《棱鏡》表示，王振華家族控制著新城控股48.58%的股份，是公司的實(shí)際控制人，“而且，少主(王曉松)思路清晰，也比較接地氣，公司內(nèi)部對他的人品和業(yè)務(wù)評價(jià)相對不錯(cuò)，梁志誠等公司老臣都是看著他長大的。”

“王曉松對大數(shù)據(jù)和智慧商業(yè)，以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)領(lǐng)域的科技創(chuàng)新孵化等新鮮事物頗感興趣”，這位新城內(nèi)部人士透露，“但在現(xiàn)有境況下，保持公司穩(wěn)定、活下去是第一位的，除了智慧商業(yè)與新城吾悅發(fā)展密切，在有力推進(jìn)外，更多新的嘗試有待未來情況決定。”

王曉松繼任董事長之后，在人事調(diào)整上面，梁志誠、陳德力職責(zé)不變，繼續(xù)分管住宅開發(fā)、商管事業(yè)，此前王曉松主導(dǎo)的商開板塊，實(shí)際交由周科杰負(fù)責(zé)。

周科杰系新城控股老臣，1996年起任江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司投資核算部經(jīng)理，2007年6月任公司成本管理部總經(jīng)理，2011年7月兼任工程管理部總經(jīng)理，2012年1月至2013年1月任公司助理總裁，2013年2月至今任新城控股副總裁。

“盡管各大房企、獵頭都在挖人，新城內(nèi)部管理層相對穩(wěn)定，住宅、商開、商管三個(gè)事業(yè)部及集團(tuán)總裁室約40人高管團(tuán)隊(duì)，暫無一人離職。”新城控股對《棱鏡》回應(yīng)。

《棱鏡》暫未掌握新城中層和基層員工的人員變動情況。財(cái)報(bào)顯示，截止2018年底，新城控股擁有員工20653人。

二、平價(jià)甩賣項(xiàng)目

為緩解現(xiàn)金流，王曉松開啟一系列拯救計(jì)劃，其中包括將40個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目擺上貨架，回籠資金。

截止7月28日，上述40個(gè)待售項(xiàng)目已經(jīng)售出15個(gè)，新城回籠資金達(dá)68.5億元，買家包括金科、旭輝、龍湖等。

這其中，力圖達(dá)到1500億銷售規(guī)模的金科股份(000656.SZ)，接盤了其中8個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)交易對價(jià)為27.37億元。

《棱鏡》從接近交易人士處獲悉，這些項(xiàng)目并未打折拋售，基本為平價(jià)轉(zhuǎn)讓，部分項(xiàng)目有小幅溢價(jià)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格包括土地款和8%左右的財(cái)務(wù)成本，同時(shí)新城秉承現(xiàn)金為王策略，要求現(xiàn)金交易，一次性付款。

這40個(gè)擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的預(yù)期凈利潤回報(bào)，普遍在8%到9%之間，屬于行業(yè)正常水平。

因此，有著規(guī)模擴(kuò)張沖動的金科、弘陽等房企興趣更濃，而非那些更多追逐利潤的頭部房企，比如傳聞中的“并購?fù)?rdquo;融創(chuàng)并未參與接盤。

在拿地方面，新城控股上半年拿地的權(quán)益金額為550億元。得益于吾悅廣場商業(yè)地產(chǎn)的開拓，新城土地成本依然低廉，上半年拿地平均樓面地價(jià)約2989元/平方米，約為同期銷售均價(jià)的25%。

接近新城人士告訴《棱鏡》，目前新城內(nèi)部策略仍然是適當(dāng)收縮，暫緩拿地，手里要有足夠多的現(xiàn)金，“等到金融機(jī)構(gòu)放開融資口子之后，再看是否拿地，土地拓展部門現(xiàn)在的更多工作是跟蹤項(xiàng)目，做一些市場分析報(bào)告。”

三、銀行還在觀望

自從王振華出事后，王曉松最近54天一直在密集拜會政府、銀行等金融機(jī)構(gòu)，溝通企業(yè)運(yùn)營情況，希望繼續(xù)得到支持。

《棱鏡》從一家商業(yè)銀行南京分行負(fù)責(zé)地產(chǎn)業(yè)務(wù)人士處了解到，該行與新城合作的已有存量貸款項(xiàng)目不受影響，都在正常進(jìn)行，暫時(shí)是包容態(tài)度，不會抽貸、斷貸，此前制定的總授信額度不變。

上述銀行人士還透露，新城每年年中或年末，一般都會有提前還款計(jì)劃，今年因?yàn)橥跽袢A出事，該公司相對謹(jǐn)慎，為了保證現(xiàn)金流，并沒有做提前還款，銀行方面也表示理解。

不過，銀行新增貸款的觀望期到底有多久，上述人士并未說明。

《棱鏡》從接近新城人士處獲悉，這代表著金融機(jī)構(gòu)對新城控股的普遍態(tài)度，“不會抽貸、斷貸，但對新增融資依然處于暫停并觀望的狀態(tài)。”

四、財(cái)報(bào)素顏相見

半年報(bào)顯示，截至6月底，新城手中持有現(xiàn)金余額為456.42億元，同比增長83.8%，短期債務(wù)為261億元，現(xiàn)金短債比1.75倍，短期償債壓力無虞。

此外，其上半年資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為86.7%、76.62%，雖然相比去年同期分別下降1.61個(gè)百分點(diǎn)、39個(gè)百分點(diǎn)，但相較2018年末，則分別攀升了2.13個(gè)百分點(diǎn)、27.41個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，新城流動性壓力依然存在。上半年，其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-67.01億元，去年同期為-91.35億元，去年年末則為38.17億元;短期借款為5.94億元，相比去年同期大幅減少73.84%。

新城控股在2018年報(bào)中粉飾報(bào)表，通過選擇優(yōu)質(zhì)合作項(xiàng)目并表和投資性物業(yè)公允價(jià)值評估的方式，在會計(jì)準(zhǔn)則范圍內(nèi)進(jìn)行利潤和負(fù)債的調(diào)節(jié)，一度引發(fā)爭議。

“這次2019年中報(bào)顯得挺素顏，”一位業(yè)內(nèi)人士在看到這份半年報(bào)后對《棱鏡》表示，“沒有看到美化的數(shù)據(jù)”。

接近新城人士對《棱鏡》表示，報(bào)表“素顏”是一種誠意體現(xiàn)，“讓金融機(jī)構(gòu)可以更好地評估公司基本面。”

五、吾悅廣場降速

新城控股的商業(yè)模式是“住宅開發(fā)+商業(yè)地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動。

2019上半年，以吾悅廣場為主的租金收入和管理費(fèi)為17.41億元，同比增長104.52%，這也是其營業(yè)收入小幅增長的主要原因。

2019上半年新開業(yè)的吾悅廣場僅有2座，且均為6月份才開業(yè)，合計(jì)租金和管理費(fèi)收入不足1億元。

截至2019年6月底，新城控股累計(jì)開業(yè)吾悅廣場達(dá)到44座，下半年則計(jì)劃開業(yè)20座，目標(biāo)是全年實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入40億元。

新城控股對《棱鏡》回應(yīng)道，對于這一投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展力度不會減緩，“在 2019 年度 40 億元租金和管理費(fèi)收入的基礎(chǔ)上， 2020 年、2021 年投資性房地產(chǎn)的租金和管理費(fèi)收入目標(biāo)不低于 60 億元和 90 億元。”

王振華此前曾定下2020年開業(yè)100個(gè)吾悅廣場、租金收益達(dá)到100億元的目標(biāo)。

現(xiàn)在來看，吾悅廣場的發(fā)展速度并不及預(yù)期。

六、地產(chǎn)黑馬褪色

2018年，銷售額剛剛跑進(jìn)全國房企10強(qiáng)的新城控股，此次半年報(bào)保住行業(yè)第8的座次。

新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1224.18億元，同比增長28.44%，銷售面積1049.52萬平方米，同比增長35.5%，在大本營常州、總部上海、蘇州等城市實(shí)現(xiàn)百億銷售。

截至2019年6月底，其權(quán)益可售貨值約5800億元，2019年下半年可推貨值約為2200億元。

《棱鏡》自新城內(nèi)部了解到，2019年年初，新城內(nèi)部定下的合約銷售目標(biāo)為3500億元，對外披露的目標(biāo)則為2700億元。

此外，新城控股上半年?duì)I業(yè)收入為170.63億元，同比增長8.29%。

這其中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售及吾悅廣場物業(yè)出租及管理營收分別為144.83億元、17.1億元，營收同比增加-0.85%及101.94%，毛利率分別為33.76%及69%。與此同時(shí)，歸屬上市公司股東凈利潤為25.9億元，同比增長2.54%。

相比往年同期，上述核心數(shù)據(jù)增速均有所下滑。

《棱鏡》查詢往年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2016上半年至2018年上半年，新城控股的銷售額同比增速分別高達(dá)131%、75.01%、94.17%，營業(yè)收入增速分別為3.96%、24.87%、39.1%，凈利潤增速分別為85.67%、33.66%、122.81%。

關(guān)于銷售額增速下滑，新城控股回應(yīng)《棱鏡》稱，上半年項(xiàng)目交付結(jié)算不多，交付結(jié)算主要在下半年，上半年結(jié)算金額274.77億元(含合作項(xiàng)目)，完成竣工面積404.1萬平方米，下半年則要實(shí)現(xiàn)竣工面積 1469.26萬平方米，全年計(jì)劃竣工面積超過1800萬平方米，2018年則為979.82萬平方米(含合聯(lián)營項(xiàng)目)。

關(guān)于凈利潤增速下滑，新城控股回應(yīng)《棱鏡》稱，“上半年銷售金額同比增長28.4%，對應(yīng)的營銷費(fèi)用和管理費(fèi)用剛性支出高于去年同期，所以凈利潤同比增幅小于營收同比增幅，但由于下半年交付體量大，全年計(jì)劃竣工交付較之2018年增長90%以上，全年?duì)I收和利潤增長有保障。”

新城控股半年報(bào)顯示，銷售、管理費(fèi)用同比分別攀升60.44%、11.56%，分別達(dá)到9.57億元及12億元。

作為曾經(jīng)高速增長的地產(chǎn)黑馬，新城控股這半年的黑馬成色消退。

本文來源：棱鏡