龍湖集團(tuán)2019年中報(bào)業(yè)績依舊穩(wěn)到?jīng)]故事。

“沒有故事就是好故事。”8月26日，龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)如是說。

話音剛落，業(yè)績會(huì)現(xiàn)場就出了個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量上的“故事”。

一位自稱是龍湖業(yè)主的西裝男士，手持話筒哽咽講述龍湖長沙業(yè)主維權(quán)問題：“……我不得不來，我想問一下吳女士，您是不是已經(jīng)知道，龍湖在長沙是維權(quán)的代名詞?”

龍湖2019年中報(bào)實(shí)現(xiàn)1056億元的銷售額，385.7億元的營業(yè)額，47億元的核心溢利，凈負(fù)債率只有53%，融資成本年利率4.56%。

這是一個(gè)房企優(yōu)等生，優(yōu)秀到他們的CFO說：“我們從來沒用過信托、資管這類融資工具”。

但是，香港業(yè)績會(huì)現(xiàn)場緣何出現(xiàn)如此一幕?

長沙項(xiàng)目屢被投訴

《棱鏡》了解到，該男士是龍湖長沙樓盤——水晶酈城的業(yè)主親屬。

2017年2月，龍湖以3.11億元的總價(jià)競得長沙市[2016]長土網(wǎng)064號地塊，地塊占地總面積1萬平方米，規(guī)劃建筑面積5.5萬平方米，容積率≤5.5，規(guī)劃用地性質(zhì)為商住。

該地塊屬于長沙市岳麓區(qū)濱江新城板塊，現(xiàn)在的建成項(xiàng)目叫做“水晶酈城”。

作為龍湖在長沙的第一個(gè)精裝修樓盤，該項(xiàng)目自稱，電梯、瓷磚、抽煙機(jī)、櫥柜等配套均為名牌產(chǎn)品。該項(xiàng)目有兩棟住宅和一棟公寓，于2017年12月拿到預(yù)售證，共推416套房源，戶型面積在88平米到115平米之間，此外還有33平米到50平米的公寓，計(jì)劃于2019年6月交房。

但是，與龍湖對外宣傳所不同的是，《棱鏡》查詢公開信息發(fā)現(xiàn)，從2019年5月底起，關(guān)于該項(xiàng)目的投訴維權(quán)，屢見于媒體報(bào)道及長沙市市長信箱網(wǎng)站，問題指向龍湖涉嫌虛假宣傳、精裝修高價(jià)低配、違規(guī)拆除樣板間等。

有業(yè)主對長沙市長信箱投訴稱，長沙市發(fā)改委監(jiān)制的項(xiàng)目毛坯均價(jià)為10790元/平方米，龍湖對外售價(jià)則在每平米1.1萬至1.58萬之間(毛坯+精裝修，一房一價(jià))，均價(jià)在13258元/平方米。減去毛坯備案價(jià)后，單精裝修均價(jià)為2468元/平方米(含公攤)，但是，“龍湖精裝修標(biāo)準(zhǔn)不到1000元/平方米，對外宣稱2500元/平方米，并拒絕提供裝修清單。”

按照2017年6月《長沙市商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制操作規(guī)程》(長發(fā)改價(jià)控[2017]96號)文件規(guī)定，精裝價(jià)格不得超過毛胚15%。

“如果按照毛胚價(jià)格15%核定龍湖水晶酈城精裝價(jià)格，剩余部分為毛胚價(jià)格，那么龍湖水晶酈城毛胚價(jià)格售價(jià)遠(yuǎn)高于發(fā)改委批復(fù)價(jià)。如果龍湖水晶酈城毛坯價(jià)與發(fā)改委一致，則精裝價(jià)格違法規(guī)定超過15%，高出規(guī)定850/平方米。”這位主業(yè)反映稱。

還有維權(quán)業(yè)主表示，水晶酈城交付住宅嚴(yán)重低于樣板房工藝、質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，且樣板房在項(xiàng)目交付完畢之前違規(guī)拆除，涉嫌掩蓋實(shí)際交付房屋裝修品質(zhì)下降的問題。

7月26日，長沙住建局就龍湖項(xiàng)目維權(quán)業(yè)主反饋的問題做出答復(fù)：已責(zé)成開發(fā)單位進(jìn)行整改，按拆除前經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)樣板房。

不過，長沙住建局并未正面支持業(yè)主的精裝修維權(quán)要求，“業(yè)主認(rèn)為存在交付標(biāo)準(zhǔn)差異、裝修質(zhì)價(jià)不符，與購房合同約定不一致的，可以通過雙方友好協(xié)商解決或司法途徑解決。”

利欲熏心還是管理不善

值得注意的是，該項(xiàng)目拿地時(shí)的樓面價(jià)是5637元/平方米，平均售價(jià)13258元/平方米，兩者相差7621/平方米。

“刨除建安、營銷等成本，留給開發(fā)商的利潤空間足夠了，但項(xiàng)目搞成這樣，只能說開發(fā)商或者利欲熏心，或者管理不善，或者兩個(gè)原因兼而有之。”一位不愿具名的房產(chǎn)評論人士對《棱鏡》表示。

上述維權(quán)業(yè)主大鬧業(yè)績會(huì)事件發(fā)生后的第二天，龍湖公開回應(yīng)稱，事件發(fā)生后，該公司立即安排專人對該男子的身份和所述情況進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)確認(rèn)，該男子所訴精裝修房屋在交付時(shí)存在與業(yè)主預(yù)期不符的情況，在此前雙方的溝通過程中，龍湖的溝通態(tài)度未能令業(yè)主滿意。

同時(shí)，龍湖向該業(yè)主致歉，并稱，將強(qiáng)化管理，針對業(yè)主的合理要求迅速、積極改進(jìn)相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)。

《棱鏡》未能與這位維權(quán)男子取得聯(lián)系。

長沙市場對龍湖來說非常重要。其財(cái)報(bào)顯示，2019年上半年，龍湖在長沙的合同銷售額為46.14億元，銷售額在龍湖所有進(jìn)駐城市中排名第8位，2018年同期則為26.14億元;龍湖在長沙2019年上半年的營業(yè)額為12.54億元，排在第4位，上年同期則為2.61億元。

從土地儲備來看，龍湖在長沙擁有的總建筑面積及權(quán)益建筑面積，分別占總土儲的2.7%及1.9%，達(dá)到192.38萬平方米、90.86萬平方米。

但龍湖的致歉聲明無法解釋：一向以產(chǎn)品過硬著稱的這家公司，為何頻繁出現(xiàn)維權(quán)事件?

例如，一位成都業(yè)主此前在地方政府留言板投訴：龍湖地產(chǎn)位于龍泉驛區(qū)大面鎮(zhèn)三千庭項(xiàng)目，由于政府限購限價(jià)，清水房變精裝，且精裝質(zhì)價(jià)不符……都是偷偷趕工期用沒有型號的次等材料完成精裝房的裝修，以業(yè)務(wù)的利益跟身體健康為代價(jià)，達(dá)到變相漲價(jià)的目的。

確實(shí)，龍湖2016年至今的盈利能力的確一流。

《棱鏡》查閱公告獲悉，該公司銷售額增速迅猛，2016年、2017年、2018年和2019 年中分別實(shí)現(xiàn)881.4億元、1560.8億元、2006.4億元、1056.2億元，其中2017年的銷售額增速高達(dá)77.1%。

與之相對應(yīng)的是龍湖飆升的凈利潤，2016年至2019年中，分別達(dá)到77.6億元、97.7億元、128.5億元、47億元。

龍湖對自身的財(cái)務(wù)狀況頗為自信，龍湖執(zhí)行董事兼CFO(首席財(cái)務(wù)官)趙軼表示：“我們從來沒用過信托、資管這類，在這個(gè)階段信用很好的公司反而能拿到一些合適的融資。我們對未來融資成本的穩(wěn)定是保持信心的。”

政府限價(jià)不是借口

不只龍湖，素以質(zhì)量和服務(wù)優(yōu)質(zhì)著稱的萬科、華潤等，同樣頻繁被曝樓盤質(zhì)量等問題，更遑論碧桂園、恒大等素以高周轉(zhuǎn)著稱的開發(fā)商。

龍湖業(yè)主維權(quán)事件兩天前，8月24日，上海閔行區(qū)七寶萬科商業(yè)廣場地下一樓的一塊面積約二十平方的天花板突然發(fā)生局部塌陷，所幸的是沒有造成人員傷亡。

“這年頭，不來個(gè)質(zhì)量維權(quán)，都不好意思說自己是成功人士。”某科技公司員工調(diào)侃道。

該員工于2017年6月在北京買了一套期房，2018年9月收房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)“買家秀”和“賣家秀”大相徑庭，窗戶變小、綠化減少、裝修縮水。

尤其是2017年以來，樓盤維權(quán)現(xiàn)場愈演愈烈。

成都一家高價(jià)拿地的開發(fā)商高管于飛(化名)道出其中的深層次原因：“土地市場火熱時(shí)，房企高溢價(jià)拿地，出售之時(shí)遭遇政府限價(jià)，不得不以犧牲質(zhì)量為前提保住利潤。”

于飛甚至預(yù)言，高溢價(jià)拿地之后，中小開發(fā)商可能會(huì)面臨資金斷流的情況，有的項(xiàng)目蓋到一半發(fā)現(xiàn)上不了市，拖欠建設(shè)方工程款，三角債可能會(huì)大量出現(xiàn)。

此外，他分析稱，按照房地產(chǎn)行業(yè)正常建設(shè)周期，一般一年半到兩年會(huì)交房，所以當(dāng)年年初拍的土地最早會(huì)在第二年下半年交房，“到時(shí)候?qū)⒊霈F(xiàn)大量客戶投訴，認(rèn)為裝修不值這個(gè)價(jià)格。”

于飛講這話時(shí)，是在2018年成都樓市火熱期。他的預(yù)言不幸命中，而且不止成都如此，全國多個(gè)城市出現(xiàn)業(yè)主對開發(fā)商的質(zhì)量控訴。

某國資房企的一位營銷負(fù)責(zé)人表示，政府在2017年前后，開始對開發(fā)商新房交易實(shí)行限價(jià)，而集中上市的新房拿地成本普遍很高，因此利潤被壓得很低。

“當(dāng)然，開發(fā)商有自己的套路，政府限房價(jià)了，開發(fā)商可以捆綁精裝修、車位、電梯、地下室銷售，比如一套房子售價(jià)500萬元，開發(fā)商說裝修需要50萬，車位需要20萬，電梯需要10萬，這樣算下來，這套房的總價(jià)就需要580萬。”該營銷負(fù)責(zé)人表示。

這些套路在一些調(diào)控不算很嚴(yán)的三四線城市可以打擦邊球，但在北京等一線城市就行不通了，例如北京明文規(guī)定嚴(yán)禁企業(yè)捆綁精裝修及地下空間。

“于是，開發(fā)商只能另謀他法，比如降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，原先5000/平方米的，給降到2000/平方米甚至更低，于是新房的材質(zhì)、小區(qū)園林景觀、電梯的空間等等都改變了。”上述營銷負(fù)責(zé)人說。

不過，開發(fā)商在某些城市某些地塊上高溢價(jià)拿地后遭遇限價(jià)，并非是其降低質(zhì)量偷工減料的借口。因?yàn)轭^部房企為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，側(cè)重布局全國各大都市圈，在一二線和三四線都有拿地，此處利潤薄，彼處利潤厚了，因此都在做通盤考量。

即如龍湖集團(tuán)，其2016至2019年上半年的項(xiàng)目平均銷售價(jià)格分別為：14642、15352、16229和16228元/平米，基本呈逐年上漲之勢。

而其拿地成本，從2016年至2019年上半年分別為：6329、6445、5297、5632元/平米，并沒有逐年上漲，一些年份甚至出現(xiàn)下降。

調(diào)控，來了還會(huì)去，樓市，涼了還會(huì)熱。而品牌，一旦砸了，何時(shí)才能回來呢?這是所有房企都需思之又思的問題。

本文來源：棱鏡，作者：孫春芳