經(jīng)濟觀(guān)察網(wǎng) 實(shí)習記者 賈新滎 在“2019中國民營(yíng)企業(yè)500強”榜單中，房地產(chǎn)業(yè)入圍企業(yè)數量不減反增，行業(yè)營(yíng)收占比高達10.2%，房地產(chǎn)業(yè)成為除綜合行業(yè)外民企中營(yíng)收占比最高的行業(yè)。

8月22日，全國工商聯(lián)發(fā)布了“中國民營(yíng)企業(yè)500強”榜單。榜單基于全國工商聯(lián)對上規模民營(yíng)企業(yè)的調研，按照上一年的年營(yíng)業(yè)收入總額確定排序，今年500強的入圍門(mén)檻是2018年營(yíng)業(yè)收入達到185.86億元。

全國工商聯(lián)經(jīng)濟部綜合處相關(guān)負責人對經(jīng)濟觀(guān)察網(wǎng)表示，若企業(yè)所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)分屬于多個(gè)行業(yè)，且這些業(yè)務(wù)占比均不高，則該企業(yè)被列入“綜合行業(yè)”;行業(yè)分類(lèi)以企業(yè)自主申報為主，由工商聯(lián)適當調整。同時(shí)，上述負責人表示，“綜合行業(yè)”的劃分標準并非絕對，業(yè)務(wù)占比50%以上的可明確所屬行業(yè)，但低于50%的要結合企業(yè)自主申報情況確定。

根據中泰宏觀(guān)統計，500強民營(yíng)企業(yè)的行業(yè)分布中，房地產(chǎn)業(yè)入圍企業(yè)共計39家，數量不減反增，較2017年增加3家，高于2016年的37家，高居行業(yè)入圍數量第三名。從行業(yè)營(yíng)收占比來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)收達到29028.81億元，行業(yè)營(yíng)收占比達10.2%，除綜合行業(yè)外，房地產(chǎn)業(yè)仍是民企中占比最高的行業(yè)。

2019民企500強行業(yè)營(yíng)收占比TOP10

備注：來(lái)自中泰宏觀(guān)，行業(yè)營(yíng)收占比=行業(yè)營(yíng)業(yè)收入總額/民企500強營(yíng)業(yè)收入總額

“從500強榜單中房地產(chǎn)業(yè)的表現看，近兩年來(lái)房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻有所上升。”中泰證券首席分析師梁中華表示，從入圍數量看，2012年500強房地產(chǎn)有33家入圍，2013-2014年降至28家，最近三年又回升至30家以上;從營(yíng)收占比看，房地產(chǎn)業(yè)10.2%的占比處于歷年來(lái)比較高的位置，相比之下5年前的營(yíng)收占比僅在7%左右。

為什么處于調整期的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )在2018年出現較高的營(yíng)收水平?

梁中華認為，2016年后棚改貨幣化安置開(kāi)始，政策有所放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，在2017-2018年迎來(lái)了房地產(chǎn)的反彈期，相應地今年榜單中房地產(chǎn)業(yè)入圍數量與營(yíng)收占比有所回升。

相比較而言，2014-2015年地方房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨高庫存問(wèn)題，經(jīng)歷了大幅的調整，整體上房地產(chǎn)市場(chǎng)是降溫的。因此，2018年的500強民企中房地產(chǎn)業(yè)的表現實(shí)際上與宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境是相符的。

為什么近兩年房地產(chǎn)的盈利情況要好于同期的實(shí)體企業(yè)?

從行業(yè)對比來(lái)看，房地產(chǎn)整體盈利能力要高于其他行業(yè)。梁中華表示，2009年房地產(chǎn)上市公司的總資產(chǎn)回報率處于6%-7%，2018年回落到4個(gè)點(diǎn)左右，利潤近年來(lái)有所下滑。“但是從房地產(chǎn)融資能支撐的利率水平看，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行的收益率在8%左右，其投資回報率仍好于實(shí)體企業(yè)。”梁中華稱(chēng)。

梁中華認為，最近兩年實(shí)體企業(yè)表現不佳，而房地產(chǎn)業(yè)一方面由于去庫存效果顯著(zhù)，商品房的庫存被消化，另一方面受益于較高的房?jì)r(jià)，因此在2018年的營(yíng)收相對實(shí)體企業(yè)較好，但隨著(zhù)今年房地產(chǎn)的下行周期，房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)收占比會(huì )有所回落。

此次民企500強榜單中的行業(yè)分布呈現怎樣的特點(diǎn)?

梁中華表示，500強企業(yè)偏技術(shù)型的企業(yè)較少，絕大部分企業(yè)所屬行業(yè)是偏周期的，比如建筑業(yè)，批發(fā)零售業(yè)等。“過(guò)去十年房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，帶動(dòng)了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的大繁榮。尤其是在08年以后，發(fā)達經(jīng)濟體的需求不足，同時(shí)國內人口經(jīng)歷結構性變化，過(guò)去連續5年出現勞動(dòng)年齡人口的負增長(cháng)，經(jīng)濟上需要通過(guò)房地產(chǎn)、基建等進(jìn)行逆周期調節。”梁中華說(shuō)。

“因此從行業(yè)分布看，目前500強企業(yè)偏周期的居多，而偏技術(shù)型企業(yè)則是未來(lái)經(jīng)濟轉型的方向。”梁中華表示。

下半年房地產(chǎn)民企的投資和營(yíng)收情況是怎樣的?

梁中華認為，下半年土地市場(chǎng)降溫，土地購置費增速將回落，同時(shí)考慮到銷(xiāo)售增速這一領(lǐng)先指標的回落，以及7月份以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境收緊制約投資，下半年房地產(chǎn)投資的整體趨勢是下行的。

梁中華預計未來(lái)的房地產(chǎn)營(yíng)收占比將會(huì )回落。梁中華認為，隨著(zhù)棚改政策降溫與消費需求減少等因素，當前房地產(chǎn)的大周期是向下的，同時(shí)政策調控堅持“房住不炒”，小周期也是下行的;下一步的經(jīng)濟調控將更多地轉向控制房地產(chǎn)、支持新經(jīng)濟。

本文來(lái)源：經(jīng)濟觀(guān)察報