中午12:00，伏案半天的白領(lǐng)起身成群結(jié)隊(duì)，走出深圳南山華潤城寫字樓去吃午飯。

按理說，他們應(yīng)該擠著本就不多的午休時(shí)間，就近選擇寫字樓下、緊靠主干道銅鼓路的底商?？墒沁@些底商交付幾年之久，至今還沒有迎來它的第一位租客。

商鋪的玻璃上包著廣告封紙，上面寫著招租熱線，從裸露的地方透進(jìn)去看，依然是最原始的毛坯狀態(tài)。

而在這條冷清的商鋪一路之隔的南邊，是深圳最大的網(wǎng)紅商場(chǎng)——華潤萬象天地，由號(hào)稱中國最懂商業(yè)運(yùn)營的華潤“萬象團(tuán)隊(duì)”打造。

不同于一般只滿足吃喝玩樂的mall，它還引入大陸第二家誠品書店(第一家在蘇州)，還有優(yōu)衣庫、小米的全球旗艦店，華為的全球超級(jí)旗艦店正在緊張地進(jìn)行內(nèi)部裝修。

在這條冷清的商鋪一路之隔的西邊，是早在大沖村拆遷成為華潤城之前，就已非常成熟的老小區(qū)商圈，青梧路邊上的湖南蒸菜、陜西肉夾饃、沙縣小吃的店，組成一條人均消費(fèi)不會(huì)超過25元的低端美食街，生意也是紅紅火火，非常喧鬧。

一邊是現(xiàn)代化、擁有強(qiáng)大資本運(yùn)營的mall，一邊是舊有的成熟商圈，夾在中間散租的寫字樓和住宅底商，大品牌看不上，小品牌租不起，難受極了。

而這，正是現(xiàn)在無數(shù)商鋪的尷尬縮影。

南山區(qū)的分裂世界

商鋪向來是一片韭菜收割地。

勸你買商鋪的人，會(huì)滔滔不絕地給出下列建議：

1. 看地段買商鋪;

2. 越老的商鋪越值錢;

3. 社區(qū)底商有穩(wěn)定人流量;

4. 看開發(fā)商品牌;

5.……

最后他們會(huì)給你灌輸，只要遵照以上建議，就能買到金鋪，躺著也能賺錢。

這是真的嗎?

以深圳南山高新園一帶的商鋪為例，你會(huì)更清楚地意識(shí)到：商鋪致富，條條財(cái)路行不通。

?1、繁華地段上的冷鋪

案例：銅鼓路上的華潤城潤府底商

商鋪是華潤城的底商，開發(fā)商實(shí)力不薄。

樓上的華潤城一期和二期分別建于2013年和2014年，距今五六年之久，可見已是「熟」地。

位置更是優(yōu)秀至極。周邊幾個(gè)入住率極高的樓盤，街對(duì)面是大商圈華潤萬象天地，更不用說地鐵口、一圈入駐率極高的甲級(jí)寫字樓。

但是，大商圈、開發(fā)商品牌、地段、入駐率高的樓盤等等都沒有挽救它的冷清。

街角的商鋪還沒有開業(yè)的跡象，中午時(shí)分的街道空無一人。

而街對(duì)面，華潤萬象天地不時(shí)有人成群結(jié)隊(duì)地出來，或打車，或向反方向的地鐵口遠(yuǎn)去。

從百度的熱力圖上，會(huì)更直觀地看到這些商鋪與周邊的火熱人氣格格不入。

如今，這些商鋪已經(jīng)在某些大業(yè)主的手里，售價(jià)約30萬/平米，小小一間商鋪總價(jià)超千萬。而樓上住宅的價(jià)格約10萬元/m²，貴了3倍。

商鋪月租大概可以收1000元/m²，中原地產(chǎn)的置業(yè)顧問幫我算了一筆賬，如果能招租，它的投資回報(bào)率大可以有4%左右。

某些商鋪帶租約，比如街角就準(zhǔn)備開一家高端酒莊。不過，我還是存有疑慮，它是否真如置業(yè)顧問所說，能夠輕而易舉地租出去。

?2、旺鋪周邊的老街道

案例：泰陽硅谷公寓下的社區(qū)商鋪

相比之下，青梧路邊的商鋪人氣很旺。

晚上10點(diǎn)，雖然剛下過雨，但還是有不少人坐在店里吃宵夜。旁邊的一個(gè)簡(jiǎn)陋的烤肉小攤，還有兩個(gè)人在排隊(duì)。

在百度熱力圖上，你可以看見青梧區(qū)域一片藍(lán)，只有這一帶的底商突如其來一片紅，可想而知它的火熱。

泰陽硅谷公寓建于1989年，30年的老商鋪比周邊的新建商鋪便宜了不止一點(diǎn)點(diǎn)，均價(jià)約10萬元/m²，和住宅的價(jià)格相當(dāng)，150萬到200萬就可以把一間商鋪收走。

當(dāng)然，這個(gè)便宜的老商鋪?zhàn)饨鹨膊桓?，每月不?00元/m²，一間25m²的商鋪月租大概4500元，而這個(gè)價(jià)格幾年來并沒有太大漲幅。

租金低廉，自然吸引了不少小生意。比如35塊錢包做洗剪吹的發(fā)廊、專賣棉被枕頭拖鞋的雜貨店、賣各種香煙飲料的雜貨店、把廚房搬到街邊的小吃店……

一家蔬菜商店的老板告訴我，他們只搬來兩個(gè)月，花了一點(diǎn)點(diǎn)裝修費(fèi)，就把這家店倒騰起來了。其實(shí)，這家店只有兩三個(gè)放蔬菜的大柜子。

這里路不寬，也不好走。

如果開車，車輛要慢慢挪入這個(gè)小街區(qū)，當(dāng)心別碰著路邊停著的小轎車、共享單車或者當(dāng)鋪老板的三輪車;如果走路，要不時(shí)低頭，留意一下突然凸起的面磚，或者不小心陷入水坑。

這一帶的環(huán)境也是極不友好，發(fā)霉的垃圾桶被棄置于路邊，隔著屏幕也可以聞到它散發(fā)的氣味。

這里是深圳南山區(qū)高新園，房價(jià)8萬/㎡打底，而舊小區(qū)底商，相對(duì)低廉的租金給了這些小店喘息空間。

商鋪之大坑

新鋪不旺，旺鋪不新。

人流量稀疏、周邊環(huán)境落后……你又怎么指望提高商業(yè)逼格，借此提高租金呢?

這絕不是深圳獨(dú)家，全國上下一抓一大把，三四線城市更是綿綿不絕。

90%的商鋪投資都是炮灰?！甘伨趴印埂敢讳伩尤乖缫巡皇鞘裁葱袠I(yè)秘密。

如果商鋪出租的話，你會(huì)為招租發(fā)愁，為空置率擔(dān)憂。

就算能租出去，這幾年的商鋪回報(bào)率已經(jīng)不高了。

10年前投資商鋪是真的賺錢，每年大約能收8%的租金，12年左右就拿回本金了。

但近幾年的數(shù)據(jù)卻慘不忍睹，大部分商鋪的回報(bào)率在2%-5%，超過6%都算高了。

如果靠轉(zhuǎn)讓的話，高昂的稅費(fèi)幾乎可以占去收益的一半。

再說了，現(xiàn)在買商鋪的人是越來越少。

因?yàn)椴缓觅u，甚至衍生出了各種騙人的套路。

比如說，最近北京[北京洛克時(shí)代]商鋪為了哄騙客戶買商鋪，臨時(shí)造了一條美食街營造假象，坑了錢之后立馬人去樓空。

比如說，湘潭一開發(fā)商賣鋪位時(shí)明明承諾了回報(bào)率，但實(shí)際上卻子虛烏有，買主退款卻退不回2萬定金。

如今的商鋪，只管坑，不管埋。

商業(yè)過剩的時(shí)代

從曾經(jīng)的「一鋪養(yǎng)三代」，到現(xiàn)在的「一鋪坑三代」，歸根結(jié)底，是我們的商業(yè)規(guī)劃太多了!

一般來講，國際上認(rèn)為人均商業(yè)面積最好在0.8m²-1.2m²之間。

2017年的時(shí)候，中國香港的人均商業(yè)面積達(dá)到，此時(shí)的商業(yè)市場(chǎng)就已經(jīng)是一個(gè)相對(duì)飽和的狀態(tài)。

但是大陸地區(qū)卻嚴(yán)重超標(biāo)：

上海人均商業(yè)面積1.4平

北京人均商業(yè)面積達(dá)2平米

武漢人均商業(yè)面積3.1平方米

昆明人均商業(yè)面積4平米

……

中國有80%的城市商業(yè)過剩。

這幾乎可以說是「商業(yè)成癮綜合癥」惹的禍。

供應(yīng)量過剩，不僅催生出了產(chǎn)權(quán)只有40年商業(yè)性質(zhì)的公寓，寫字樓、商鋪等等都成了投資的重災(zāi)區(qū)。

商鋪還有未來嗎?

如果說，這些多出來的商業(yè)是為城市的未來做準(zhǔn)備，那么就有必要問，未來真的需要那么多的商業(yè)嘛?

未來，80%的人會(huì)集中在20%的地方。

人口不斷向城鎮(zhèn)涌入已經(jīng)成為了一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，像北上廣深這些一線大城市的人口只能越來越多。

同理，一線城市的商圈也不會(huì)遍地開花，而更多集中在某些片區(qū)。

除此之外，城市中心也在不斷轉(zhuǎn)移。比如，深圳的中心原本在羅湖，如今不斷西移，從福田，到南山。

區(qū)域的商業(yè)也隨著城市中心的變遷而改變。比如，羅湖商業(yè)的發(fā)展在不斷減弱，租金漲幅比不上崛起的南山。

一線城市如此，二三四線城市也更是如此。

當(dāng)然，對(duì)于商鋪?zhàn)畲蟮臎_擊并不是人口城鎮(zhèn)化日漸明顯，而是商業(yè)模式的改變。

商鋪的繁華，或許會(huì)讓你想起《清明上河圖》里的沿河兩岸，它的繁華是商業(yè)帶來的。有商業(yè)的地方，就有商鋪。

但是，今時(shí)不同往日。

互聯(lián)網(wǎng)的沖擊之下，商業(yè)再也不需要靠著商鋪存在。

許多商家會(huì)覺得商鋪?zhàn)饨鹛F，而轉(zhuǎn)為網(wǎng)店。商業(yè)被嚴(yán)重分流。

與此同時(shí)，現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)越來越發(fā)達(dá)，擠占了越來越多的實(shí)體行業(yè)。甚至，買蔬菜水果根本不需要到市場(chǎng)，京東生鮮一小時(shí)到家。

盡管實(shí)體店不會(huì)消亡，但是它只會(huì)越來越少。

結(jié)

二十年前「一鋪養(yǎng)三代」，二十年后淪為了「一鋪坑三代」，供應(yīng)過量、需求減少的市場(chǎng)改變了它。

商鋪已死，真是讓人唏噓。

本文來源：大胡子說房（ID：dahuzishuofang），作者：大胡子李俊懷