如果有一天，房?jì)r(jià)跌破了你的房貸總額，你該怎么辦呢?

在美國，正有超過(guò)520萬(wàn)房東承擔著(zhù)比這更大的痛苦。

根據ATTOM的報告顯示，2019年第一季度，美國總計5223524套房產(chǎn)處于嚴重負資產(chǎn)的狀態(tài)。也就是說(shuō)，500多萬(wàn)美國業(yè)主的房子，房?jì)r(jià)還不到所欠抵押貸款的75%。

房子不值錢(qián)了，還要用一輩子去償還買(mǎi)房欠下的債務(wù)?，F如今，美國有十分之一的抵押貸款處于這樣的困境。

外資也開(kāi)始逐漸撤離美國房產(chǎn)市場(chǎng)，讓本已降溫的美國市場(chǎng)進(jìn)一步亮起了紅燈。

2019年第二季度，海外投資者在美國拋售的房產(chǎn)金額高達134億美元，超過(guò)了126億美元的購買(mǎi)額度。這也是2013年以來(lái)的首次逆轉。

很多的機構將美國房產(chǎn)定義為避險資產(chǎn)，雙極的分析師并不這樣認為。

事實(shí)上，回顧全球近現代房?jì)r(jià)史，美國是全世界房?jì)r(jià)暴跌次數最多的國家。今時(shí)今日，美國的部分城市又重新站上了房?jì)r(jià)的高點(diǎn)。

房?jì)r(jià)暴跌的周期是怎樣的?房?jì)r(jià)暴跌有怎樣的標志和后果?如果房?jì)r(jià)終究暴跌，那我還是否能投資房產(chǎn)?應該怎么買(mǎi)?

今天我們聊一下世界房?jì)r(jià)暴跌史。

世界各國房?jì)r(jià)暴跌

按照國際上的定義，房?jì)r(jià)下跌分為三個(gè)層次：房?jì)r(jià)調整、房?jì)r(jià)崩盤(pán)、房?jì)r(jià)投降。

房?jì)r(jià)調整是指一年內房?jì)r(jià)跌幅不足10%的市場(chǎng)，房?jì)r(jià)崩盤(pán)則是指一年內房?jì)r(jià)下跌超過(guò)10%的市場(chǎng)。

而房?jì)r(jià)投降又叫做恐慌性?huà)伿?，最早起源于古羅馬時(shí)期。

古羅馬的第二大富豪名叫馬庫斯·李錫尼·克拉蘇，是著(zhù)名的政治家、軍事家、企業(yè)家，與凱撒、龐培齊名。

克拉蘇的另一個(gè)身份是當時(shí)全世界最為成功的房地產(chǎn)商，他收購房產(chǎn)的方式比較特別，是通過(guò)滅火的形式進(jìn)行。

當一棟羅馬的房屋著(zhù)火，克拉蘇就會(huì )帶著(zhù)消防員和錢(qián)出現在火場(chǎng)。房主有兩個(gè)選擇，一個(gè)是向克拉蘇投降，低價(jià)賣(mài)掉房子;另一個(gè)是眼睜睜的看著(zhù)房子化成灰燼。

房?jì)r(jià)投降一詞由此而來(lái)，現在一般是指單月房?jì)r(jià)跌幅超過(guò)10%的市場(chǎng)。

有的朋友可能要說(shuō)，這外國人也太少見(jiàn)多怪了，如果標準這么低，國內的很多城市不知道經(jīng)歷過(guò)多少輪房?jì)r(jià)暴跌。

與中國過(guò)去的不同，外國每次房?jì)r(jià)的下跌都要經(jīng)歷長(cháng)達數年的周期。

美國：1800-2008

美國是近代以來(lái)房地產(chǎn)下跌次數最多的國家，以1944年布雷頓森林體系為界限，美國的房產(chǎn)周期規律劃分為兩個(gè)大的時(shí)期。

從美國聯(lián)邦政府1800年開(kāi)始出售土地，一直到1944年，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的規律極其枯燥，差不多18年就會(huì )經(jīng)歷一輪房產(chǎn)泡沫。

1818、1836、1854、1869、1888、1908，1929這7個(gè)年份正是這144年間的7個(gè)房?jì)r(jià)峰值。

其中最讓人印象深刻的是1929年大蕭條，股市剛崩盤(pán)的時(shí)候，曼哈頓的房?jì)r(jià)一度暴漲62%，隨后又迅速崩盤(pán)，截止1933年底較最高點(diǎn)下跌了51%。美國全境房?jì)r(jià)下跌約31%。

1944年之后，美國整體國運昌隆，房產(chǎn)市場(chǎng)雖然在1980年-2001年之間有4次小幅波動(dòng)，但都屬于前面定義的房?jì)r(jià)調整，整體經(jīng)歷了數十年的增長(cháng)期。

2006年7月，美國的房?jì)r(jià)從高點(diǎn)開(kāi)始崩盤(pán)，截止2012年2月觸底，全國范圍內名義房?jì)r(jià)的平均跌幅達到26%。

當時(shí)，美國有大概1/3的房產(chǎn)處于嚴重負資產(chǎn)的狀態(tài)，尤其是2008年雷曼兄弟倒閉的時(shí)期，連續幾個(gè)星期，曼哈頓的房產(chǎn)機構都沒(méi)有一筆生意。

2010年，美國近290萬(wàn)處房產(chǎn)收到了收樓通知，占到了美國所有房屋的2.2%。一直到2017年，這一比例才回歸到2006年之前的水平。

很有趣的一點(diǎn)，那些因為高杠桿房貸而破產(chǎn)、房子被沒(méi)收的人，即使經(jīng)歷了慘痛的教訓，重新獲得房貸資格后的第一件事，仍然是貸款購買(mǎi)新的房子。

這或許是因為，家的感覺(jué)，是世界上最難戒掉的東西。

英國1973-2008

雖然近現代以來(lái)，英國只經(jīng)歷過(guò)三次房?jì)r(jià)崩盤(pán)，但這三次都集中在過(guò)去的45年。

英國曾經(jīng)是一個(gè)以租房為主的國度，第一次世界大戰結束時(shí)，英國80%的人口都是租房居住的，而且所有的房子都屬于私人房東。

時(shí)至今日，英國是歐洲大國中房屋庫存量最低的國家，每千人僅有410.8套住房。

20世紀60年代，每年有40萬(wàn)住宅建筑拔地而起，房?jì)r(jià)也處于持續飆升的狀態(tài)。在1950年至1970年間，房屋的平均價(jià)格從2000英鎊上升到5,000英鎊。那時(shí)候，英國的業(yè)主數量已經(jīng)趕上了租房住戶(hù)。

1973年，英國迎來(lái)了近現代史上的首次房產(chǎn)泡沫，當時(shí)的第四次中東戰爭和OPEC石油禁運引發(fā)了經(jīng)濟停止性通貨膨脹，終結了長(cháng)達20年的經(jīng)濟繁榮。房?jì)r(jià)在10個(gè)月內暴跌了約16%。

80年代開(kāi)始，撒切爾夫人大力倡導居民購買(mǎi)政府的公屋，1980-1986年期間先后頒布了三項法律，形成了被稱(chēng)為勞森熱潮的房地產(chǎn)泡沫。那時(shí)的人們堅信：房子是自由民主的基石。

1987年英國房?jì)r(jià)上漲了16%，1988年又上漲了25%。

然而1989年第一季度開(kāi)始，泡沫破碎。截止1993年第二季度，英國的名義房?jì)r(jià)下跌36%，實(shí)際房?jì)r(jià)下跌47%，房貸利率上調至15%，采取浮動(dòng)利率貸款的業(yè)主陷入到絕望當中。

倫敦的債務(wù)咨詢(xún)顧問(wèn)形容當時(shí)的場(chǎng)景：人們會(huì )在她的辦公室，拿著(zhù)賬單痛哭流涕。

1990年，22%的新房首次抵押貸款可以拿到100%的房款，甚至更高。1991年，42%的房屋采取抵押貸款的形式。1993年，大約有160萬(wàn)人處于負資產(chǎn)狀態(tài)。那時(shí)候的人們會(huì )絕望的往銀行郵寄家里的鑰匙，認為這樣就能夠免除自己的房貸。

這一次的房產(chǎn)危機整整用了25個(gè)季度才回歸正常，然而英國人并沒(méi)有因此而接受教訓。

隨著(zhù)2000年后的經(jīng)濟持續增長(cháng)，英國房?jì)r(jià)又開(kāi)始了新一輪的房?jì)r(jià)暴漲。在2008年次貸危機爆發(fā)前，英國的房屋均價(jià)已經(jīng)從2000年的10萬(wàn)英鎊上漲至2007年的22.5萬(wàn)英鎊。

2007年初，當時(shí)的信貸市場(chǎng)已經(jīng)在釋放風(fēng)險信號，2008年下半年，房?jì)r(jià)暴跌，北愛(ài)爾蘭名義房?jì)r(jià)下跌39.2%，實(shí)際房?jì)r(jià)下跌41.9%。倫敦的名義房?jì)r(jià)下跌19.8%，實(shí)際房?jì)r(jià)下跌23.3%。

歐洲：2007-2009

相較于英美連續多輪的房?jì)r(jià)崩潰，歐洲則是被2008年全球金融危機一波擊潰。

截止2018年底，經(jīng)過(guò)了10年房?jì)r(jià)的恢復，希臘的房?jì)r(jià)仍然是最高峰的57.93%，西班牙是巔峰時(shí)的66.43%。

即使是近些年增幅破10%的愛(ài)爾蘭，房?jì)r(jià)仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海嘯中，最大城市都柏林，三年時(shí)間房?jì)r(jià)下跌了56%，公寓價(jià)格下跌超過(guò)62%。

當時(shí)歐洲逃過(guò)房?jì)r(jià)暴跌的只有法國和德國，法國的公寓價(jià)格僅下跌了7.4%。而德國整體房?jì)r(jià)僅下跌了1.89%。

當然，這兩個(gè)國家的國家的主要城市，也被認為是當前房地產(chǎn)泡沫最嚴重的區域。

過(guò)去十年，巴黎的人均工資僅上漲了30%，但房?jì)r(jià)上漲了250%。在這種情況下，巴黎在瑞士銀行評估的房?jì)r(jià)泡沫最嚴重的城市中僅排名第9，而德國慕尼黑排名全球第二，僅次于中國香港。

在網(wǎng)上，很多國人似乎在期盼著(zhù)中國房?jì)r(jià)也能有一次像歐洲這樣的大跌。

但事實(shí)上，房?jì)r(jià)跌了之后，歐洲人更加租不起房了。

坐標希臘，一個(gè)63歲的英語(yǔ)老師海因斯今年剛剛被趕出了自己租住了32年的房子。因為她的房子被“富有的”中國人收購了。

她還發(fā)現，由于“富有的”中國人哄抬價(jià)格，她已經(jīng)找不到自己買(mǎi)得起、租得起的房子了。

東南亞：1997

當年的亞洲金融危機，包括中國香港、泰國、菲律賓、印度尼西亞等地區的房?jì)r(jià)都經(jīng)歷了過(guò)山車(chē)式的暴漲和下跌。

以中國香港為例，房?jì)r(jià)從1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度，名義房?jì)r(jià)下跌了65%。當時(shí)全港有10萬(wàn)套住房都轉為了負資產(chǎn)。

然而，香港的房?jì)r(jià)回彈也被世界所驚嘆，用了30個(gè)季度回歸到原點(diǎn)，并且在2018年底，超過(guò)了峰值的132%。

相較而言，菲律賓、泰國、印尼則都是近些年才在中國投資者的熱捧下才逐漸回暖。

1995至1997年間，菲律賓的豪華公寓的名義價(jià)格曾經(jīng)一度上漲了63%(實(shí)際價(jià)格增長(cháng)46%)。在1997年至2004年的房?jì)r(jià)暴跌潮中，豪華公寓的名義價(jià)格下跌了34.4%(實(shí)際價(jià)格下跌了56.2%)。

截止到2009年，雖然名義價(jià)格高于1997年，但菲律賓的實(shí)際房?jì)r(jià)仍然比當年的峰值低48%。

泰國也是類(lèi)似，截至2009年第二季度，泰國的實(shí)際房?jì)r(jià)比1992年的峰值低34.2%。

雖然，房?jì)r(jià)下跌幅度類(lèi)似，但泰國市場(chǎng)又區別于東南亞其他的市場(chǎng)。

根據各方面的市場(chǎng)數據，其實(shí)泰國房產(chǎn)市場(chǎng)最繁華的階段是1985-1992年這7年。1987年，泰國的住房供應首次超過(guò)了人口增長(cháng)。

其實(shí)早在1990年，泰國房產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現了破碎的跡象。然而，當時(shí)大規模的外資進(jìn)入，幫助泰國房市續命7年。1992-1997年，泰國的實(shí)際房?jì)r(jià)輕微下跌了2.4%，如果不是因為亞洲金融危機，當時(shí)的泰國房?jì)r(jià)其實(shí)有軟著(zhù)陸的空間。

相較而言，1997年金融危機對房?jì)r(jià)的影響，反而不如2006年他信被驅逐。

日本：1991-2009

當年試圖做全球老二的日本，創(chuàng )造了近現代歷史上周期最長(cháng)的全國性房?jì)r(jià)下跌。

1985年到1990年，日本的實(shí)際房?jì)r(jià)上漲了35%以上，據說(shuō)當時(shí)東京皇宮10平方公里的土地價(jià)值超過(guò)了加利福尼亞州全部房地產(chǎn)的總和。

然而在1992年泡沫破裂以來(lái)，日本房?jì)r(jià)一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，實(shí)際房?jì)r(jià)仍然比1991年的峰值低39%。

下一次房?jì)r(jià)暴跌?

回顧全球過(guò)去200多年的房?jì)r(jià)漲跌，很多網(wǎng)上熱議的問(wèn)題都能夠找到答案。

房?jì)r(jià)會(huì )跌嗎?房?jì)r(jià)一定會(huì )有跌的時(shí)候，即使國運昌隆如美國，在經(jīng)歷64年的房?jì)r(jià)整體增長(cháng)后，一樣會(huì )在2008年房?jì)r(jià)崩盤(pán)。

房?jì)r(jià)有可能腰斬嗎?完全有可能，美國、歐洲、東南亞、拉丁美洲、中東都經(jīng)歷過(guò)房?jì)r(jià)的腰斬，那些整體房?jì)r(jià)腰斬的國家和區域，部分地方房?jì)r(jià)下跌9成都是可能的。

房子還能買(mǎi)嗎?即使在2008年全球性房?jì)r(jià)崩潰的時(shí)候，一樣有像中國、德國這樣安全的投資標的，房?jì)r(jià)在經(jīng)歷短期波動(dòng)后迅速上漲。

那些在美國曾經(jīng)全面崩盤(pán)的城市，例如底特律，費城?，F在翻修轉售的年均收益都在90%以上。反而是很多表現良好的城市，翻修的收益率只有8-10%。

那些腰斬后5年才房?jì)r(jià)恢復的城市，看上去似乎有些凄慘。但在市場(chǎng)底部入場(chǎng)的投資者，5年就實(shí)現了房?jì)r(jià)翻倍。真正悲慘的是28年房?jì)r(jià)都未恢復的國家和城市。

房?jì)r(jià)暴跌并不可怕，泡沫飄去之后，真正的金子才會(huì )露出水面。真正可怕的，是那些無(wú)視勸阻，追逐泡沫的人。

地球上最好的投資就是地球本身，關(guān)鍵是看你投資在了地球的何處。

本文來(lái)源：雙極地產(chǎn)，作者：雙極分析師