美元資產(chǎn)一直以來(lái)都十分受全球投資者的追捧，而美國房地產(chǎn)項目更是投資組合中必不可缺的一環(huán)。

不論是在氣候宜人的加州，還是在溫暖濕潤的佛羅里達沿岸，甚至是寸土寸金的紐約，投資者們總是在不斷找尋著(zhù)新的房地產(chǎn)投資機會(huì )。

根據投資者的需求不同，一般來(lái)說(shuō)投資美國房產(chǎn)有三種途徑。

第一種是直接購買(mǎi)房產(chǎn)，第二種是投資翻修房等投資類(lèi)地產(chǎn)，而第三種就是選擇房地產(chǎn)投資信托基金。

相較前兩種投資方法，房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs)有著(zhù)流動(dòng)性好、收益較高且相對穩定等優(yōu)點(diǎn)，但同時(shí)也有著(zhù)成本較高等缺點(diǎn)。

本文將簡(jiǎn)要介紹REITs的概況，以及進(jìn)一步分析投資者應該如何有效利用REITs這一成熟的投資工具。

什么是房地產(chǎn)投資信托?

美國房產(chǎn)一直都是投資者們趨之若鶩的選擇，以著(zhù)名紐約市為例，該市不僅是全球租金最高的城市之一，也是房產(chǎn)價(jià)格最昂貴的城市之一，居高不下的房產(chǎn)價(jià)格會(huì )讓一部分購房者望而卻步。

如果選擇直接購買(mǎi)房產(chǎn)，投資人所面臨的第一個(gè)問(wèn)題就是房產(chǎn)的價(jià)格。

以紐約為例，2018年紐約市的房屋價(jià)格中位數為$681,600，每平米的中位數價(jià)格為$7,532。 不僅如此，除了購房所需資金，購房者還需要面對如地稅等持有成本。在如果購房者在短期內沒(méi)有入住的計劃，且美元資產(chǎn)尚不豐富的情況下，那么各類(lèi)成本綜合下來(lái)或許會(huì )高得令人望而卻步。

投資類(lèi)地產(chǎn)也是許多投資人的選擇之一，例如翻修房投資是指投資者在購買(mǎi)房產(chǎn)后可以立即出租的房地產(chǎn)類(lèi)投資，該類(lèi)型的房產(chǎn)投資一般會(huì )通過(guò)專(zhuān)門(mén)進(jìn)行翻修房屋或公寓的公司購買(mǎi)。在投資者購買(mǎi)房產(chǎn)之后，相關(guān)公司還可以為投資者提供物業(yè)管理服務(wù)，盡量減少房屋所有人在出租房屋上投入的時(shí)間和精力。此類(lèi)投資適合想在美國投資房產(chǎn)，但在短期內沒(méi)有自住計劃的投資人。

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)則是一種門(mén)檻較低且方便的投資方式，即使投資人并不住在美國，僅僅想要投資美國的房產(chǎn)市場(chǎng)，REITs也可以滿(mǎn)足全球投資者投資美國房地產(chǎn)的需求。

一般來(lái)說(shuō)，REITs的投資標的為商業(yè)、住宅類(lèi)地產(chǎn)，以及一些房產(chǎn)抵押貸款。

REITs也分為公開(kāi)發(fā)行和私募發(fā)行兩類(lèi)，對于公開(kāi)發(fā)行的REITs，投資者可以在交易所像購買(mǎi)股票一樣的交易房地產(chǎn)資產(chǎn)，并且可以從已購買(mǎi)的REITs獲得穩定的股息收入以及多樣化的投資機會(huì )。對于私募發(fā)行的REITs其屬性則更接近普通私募基金。

01

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的概述

第一支房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)最早于1960年經(jīng)美國國會(huì )批準設立，REITs投資組合中的投資標的包括公寓綜合體、醫療設施、酒店、基礎設施、辦公樓、零售中心、自助倉儲等地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)。

REITs與美國國債收益對比，數據來(lái)源：Bloomberg

大多數REIT都有著(zhù)較為直觀(guān)的商業(yè)模式:出租場(chǎng)地并收取物業(yè)租金，然后將這些收入作為股息分配給股東。

想滿(mǎn)足成為房地產(chǎn)投資信托基金的資格，發(fā)行公司必須遵守《國內稅收法典》的規定。

具體來(lái)說(shuō)，公司必須滿(mǎn)足以下具體要求:

將其總資產(chǎn)的至少75%投資于房地產(chǎn)、現金或美國國債，

其總收入的75%以上來(lái)自房地產(chǎn)租金、為房地產(chǎn)融資的抵押貸款利息或房地產(chǎn)銷(xiāo)售

每年至少以股東分紅的形式返還應納稅所得額的90%

在成立的第一年之內，至少擁有100名股東

在納稅年的最后半年，不超過(guò)50%的股份由五個(gè)或更少的個(gè)人持有

公開(kāi)發(fā)行的REITs可以像股票一樣公開(kāi)交易，這使得該類(lèi)投資的流動(dòng)性很高，解決了房地產(chǎn)類(lèi)投資流動(dòng)性差的缺點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)仍是未來(lái)REITs主要方向，大多數REITs所持有的物業(yè)主要是商業(yè)地產(chǎn)，包括寫(xiě)字樓、零售物業(yè)等。

02

房地產(chǎn)投資信托基金的類(lèi)型

房地產(chǎn)投資信托有多種類(lèi)型，可根據其業(yè)務(wù)類(lèi)型進(jìn)行分類(lèi)，也可根據其買(mǎi)賣(mài)方式進(jìn)一步分類(lèi)。

股權投資信托是最常見(jiàn)的企業(yè)形式，該類(lèi)型REITs的收入主要來(lái)自租金，而非資產(chǎn)組合的轉售。

按揭房地產(chǎn)投資信托基金，也被稱(chēng)為M-REITs，主要業(yè)務(wù)為貸款給房地產(chǎn)業(yè)主和運營(yíng)商，貸款可以直接通過(guò)抵押貸款或間接通過(guò)收購抵押貸款支持證券(Mortgage backed security-MBS)來(lái)進(jìn)行，主要收入來(lái)自?xún)衾?，及抵押貸款利息和貸款融資成本之間的差額。

混合型REITs在其投資組合中將同時(shí)持有實(shí)物租賃資產(chǎn)和抵押貸款，根據不同的投資重點(diǎn)進(jìn)行權衡。

從REITs各類(lèi)別數量來(lái)看，權益型REITs已成為REITs的主流，抵押型和混合型REITs則呈逐漸萎縮的態(tài)勢。

上世紀90年代左右，以上三種類(lèi)型REITs數量相差不大。

90年代以后REITs股價(jià)攀升，新增REITs主要為權益型。

從90年到97年，權益型REITs規模從56億美元增長(cháng)至1728億美元，而抵押型REITs數量則從43只減少至26只。美國次貸危機以后，REITs重回上升通道，權益型和抵押型REITs數量均呈逐年上升態(tài)勢，但權益型占據市場(chǎng)主體地位，數量約占80%，而混合型則逐漸淡出資本市場(chǎng)。

權益型REITs大行其道的主要原因是其收益率顯著(zhù)高于抵押型，盡管其波動(dòng)率也較高。過(guò)去20年權益型REITs年化收益率達10.22%，而抵押型僅為5.52%。尤其是08年以來(lái)，美國股市整體表現較佳，權益型REITs表現持續高幅好于抵押型。

公開(kāi)發(fā)行的REITs一般會(huì )以類(lèi)似股票的形式在證券交易所發(fā)行上市，這些股票可以由個(gè)人投資者買(mǎi)賣(mài)，并受到SEC的監管。

私募發(fā)行的REITs也需要在SEC注冊，但不在證券交易所交易進(jìn)行公開(kāi)發(fā)行。因此這類(lèi)REITs的流動(dòng)性不如公開(kāi)發(fā)行類(lèi)，但也不會(huì )受市場(chǎng)波動(dòng)的太大的影響。

REITs的優(yōu)劣勢和投資方式

REITs采用稅收透明機制，即可讓REITs的運營(yíng)收益在企業(yè)層面不需交稅或者少交稅，同時(shí)也對REITs的房地產(chǎn)轉讓環(huán)節給予稅收優(yōu)惠。這樣一來(lái)，投資者僅需在個(gè)人收益層面繳納個(gè)人所得稅，避免了重復征稅。

與普通權益資產(chǎn)類(lèi)似，REITs的收益包括兩部分：股利收益和資本利得。

股利收益主要來(lái)源自持有型物業(yè)的租金收入，波動(dòng)性相對較小且可基本保持穩定增長(cháng)。

資本利得則與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性較強，走勢與公開(kāi)發(fā)行的房地產(chǎn)REITs一致。

一般來(lái)說(shuō)，REITs中股利收益的占比在三分之二左右，因而收益率較為穩定。

總的來(lái)說(shuō)REITs的投資風(fēng)險和收益介于債券和股票之間，且公開(kāi)發(fā)行的REITs受市場(chǎng)影響較大。

例如，在2018年末全球經(jīng)濟復蘇乏力和市場(chǎng)擔憂(yōu)上升的背景下，股市和REITs市場(chǎng)都出現了不同程度的震蕩。隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟局勢趨于穩定，股市和REITs市場(chǎng)也一起開(kāi)始逐步恢復。下圖展示了MSCI US REIT Index近六個(gè)月內的波動(dòng)情況。MSCI是Morgan Stanley Capital International的縮寫(xiě)，該公司的中文名稱(chēng)是明晟，是一家總部位于紐約的著(zhù)名指數編制公司。

REITs是多元化投資組合中的重要組成部分，但就像所有的投資一樣，REITs也有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。

REITs的優(yōu)點(diǎn)眾多。

首先，公開(kāi)發(fā)行的REITs很容易進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，該特點(diǎn)解決了房地產(chǎn)類(lèi)投資缺乏流動(dòng)性的缺點(diǎn)。

另一方面，由于傳統房產(chǎn)市場(chǎng)并不都能提供關(guān)于稅收、所有權等可靠信息，因而缺乏透明度。而REITs受SEC監管，經(jīng)營(yíng)主體必須向監管單位提交經(jīng)審計的財務(wù)報告，提高了透明度。就投資回報表現來(lái)說(shuō)，REITs提供了較高的回報率和穩定的現金流。

此外，房地產(chǎn)類(lèi)投資對投資組合是一種很好的補充，投資者可利用不同的資產(chǎn)類(lèi)別使投資組合多樣化。

然而REITs也不是完美的。

首先，REITs在資本增值方面的作用并不大。由于其結構特點(diǎn)，REITs必須將90%的收入返還給投資者，因此只有10%的應稅收入可以再投資回基金進(jìn)行持續經(jīng)營(yíng)。

房地產(chǎn)投資信托基金的另一個(gè)主要風(fēng)險是其受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響較大，與宏觀(guān)經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)性較高。由于REITs的基本性質(zhì)為基金，所以不能保證盈利或避免虧損。

除此以外，一些公開(kāi)發(fā)行的REITs會(huì )有較高的管理費和交易費，提高了投資成本。

根據REITs不同的發(fā)行方式，投資者也需要通過(guò)不同的方式來(lái)進(jìn)行REITs的買(mǎi)賣(mài)。

對于公開(kāi)發(fā)行的REITs和REIT交易所交易基金(ETF)而言，個(gè)人投資者可以直接通過(guò)經(jīng)紀人像購買(mǎi)股票一樣買(mǎi)賣(mài)REITs。

而對于私募發(fā)行的REITs而言，投資者則需要通過(guò)發(fā)行方或財務(wù)顧問(wèn)來(lái)進(jìn)行REITs的投資。

總結

房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是一種有效的投資工具，大大降低了房產(chǎn)類(lèi)投資的門(mén)檻。

REITs一般會(huì )有比較穩定的現金流，也為投資者提供了一種風(fēng)險相對較低而投資回報可觀(guān)的投資種類(lèi)。

REITs不僅可以讓投資人簡(jiǎn)單快速的進(jìn)入到房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，也可以有效分散投資人的現有投資風(fēng)險，成為投資組合中的有效補充。

本文來(lái)源：投資界