就在最近，樓市政策變動(dòng)越突發(fā)，而且都微觀(guān)到模塊，留給市場(chǎng)反應的時(shí)間也越發(fā)緊迫。

我覺(jué)得釋放的信號很積極，說(shuō)明我們一城一策主控水平很好了，開(kāi)始進(jìn)入到一種微操階段，這樣市場(chǎng)不會(huì )過(guò)度解讀，但又不能不重視。

比如這次南京在六合區(大廠(chǎng)除外，以下不再提示)放寬限購：在南京有居住證，大專(zhuān)學(xué)歷的外地人也可在六合開(kāi)具購房證明，不需要近3年內累計2年社?；騻€(gè)稅。

大邏輯上的操盤(pán)，幾乎就是一次玩了“上海臨港版”的復刻，在我的城堡壁壘中劃出一塊圍欄，還給你開(kāi)了一個(gè)小門(mén)的感覺(jué)。

但從目前各種解讀來(lái)看，很多沒(méi)有談及放寬調控本身，基本都聚焦在“南京缺人、留住人才”的焦慮上。

正好南京這座城市，三魚(yú)也算挺熟的，這次就和各位分享下南京放松限購背后的那些事兒。

雖然未必是正解，但在我看來(lái)，起碼這算不上南京的焦慮，更多是一種發(fā)展方向。

01

南京缺人嗎?

當然缺，房產(chǎn)和經(jīng)濟有一個(gè)共識，那就是你的人口至少邁過(guò)千萬(wàn)的量級門(mén)檻，才算得上一個(gè)大城市的底子，并且拿到往超級城市進(jìn)擊的門(mén)票。

根據統計局數據顯示，2018年南京常住人口843.62萬(wàn)，比2017年增加10.12萬(wàn)。

這個(gè)成績(jì)其實(shí)在省內比較亮眼，2018年江蘇新增常住人口不過(guò)21.4萬(wàn)，一下子吃了江蘇人口增長(cháng)量的半壁江山啊，還順手碾壓老對手蘇州。

然而在吸附人口上，只是江蘇“全班都沒(méi)考好”，一個(gè)省還不如“老冤家”廣東深圳一個(gè)市50萬(wàn)新增人口多。

這樣一看就很清晰了，要實(shí)現“十三五”期間到2020年末910萬(wàn)人口總量的小目標，南京壓力不可謂不大啊。

不過(guò)對南京人口的解讀，我覺(jué)是有兩點(diǎn)誤區的：

第一，各位不要忽視，南京應該是唯一一個(gè)，或者說(shuō)是第一個(gè)完全市區覆蓋的強二線(xiàn)城市。

什么意思?南京是二線(xiàn)城市最早完成全部撤縣并區，也就是說(shuō)南京是沒(méi)有什么縣城邏輯的，像上海這樣的一線(xiàn)城市，只有市區和郊區。南京地鐵就是這樣典型放射形態(tài)，并且向外輻射的里程特別長(cháng)。

這意味著(zhù)人口城市化的轉化比很高，整個(gè)城市內在人口聚集資源利用率很高。這就是為什么南京看起來(lái)是一個(gè)二線(xiàn)人口標準，但基建和城建水平能堪比一線(xiàn)的原因。

南京憑借市區人口的優(yōu)勢拿下江蘇唯一官方認可的特大城市，卻在人口問(wèn)題上有難處。這也是我想和大家分享的第二點(diǎn)誤區。

02

先來(lái)看下南京為吸引人才這件事，到底做了多少?

2月14日，發(fā)布積分落戶(hù)新政，大概意思是落戶(hù)的社保繳納門(mén)檻由“2年內連續繳納社保”變?yōu)?ldquo;累計繳納社保不少于24個(gè)月”以及一些細則。

5月7日，南京市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《南京市企業(yè)博士安居工程實(shí)施辦法》給到各種人才購房租房貸款補貼優(yōu)惠。

5月16日，又印發(fā)《南京市人才安居精準服務(wù)實(shí)施細則》，主要提升了對博士的優(yōu)惠細則。

其實(shí)我們復盤(pán)一下，你會(huì )發(fā)現南京在人才政策上稱(chēng)不上有多少著(zhù)急，只能說(shuō)挺穩健，沒(méi)有派出所上街抓人落戶(hù)這種動(dòng)作。

而南京淡定的背后，是一直還不錯的經(jīng)濟基本面。

7月19日南京市統計局發(fā)布南京上半年經(jīng)濟運行情況。GDP比上年增長(cháng)8.1%，而這是南京市連續9個(gè)季度保持在8%以上。

按當前水平，8.1%的“南京速度”是位列全省第一，在長(cháng)三角也是領(lǐng)先的那種。

做大做強南京的省會(huì )作用，真心不是什么口號，而是有著(zhù)各種維度數據支撐和效果的。只是對南京這座城市而言，反而是一種吸附人口的壓力。

好比南京坐擁中國前五的大學(xué)集群，卻總是被笑侃為上海和蘇南培養人才。

這就有兩個(gè)層面的意思了。南京其實(shí)本身不需要太多吆喝來(lái)吸引人才，本身就有很好的人才造血機制，家里有礦，只要好好轉化就行了。

但是，培養的人才是真的在外流，直觀(guān)點(diǎn)說(shuō)，就是南京也有很多關(guān)于現狀的抱怨——房?jì)r(jià)高，工資低。

以個(gè)人視角來(lái)看，房?jì)r(jià)怎么都算高，但在同能級水平與杭州蘇州對比，南京在工資上少了點(diǎn)大氣。

某種程度上而言，這也算是南京的命。

03

南京，一個(gè)繼承歷史遺產(chǎn)和政治資源集聚極高城市。

應該從孫吳集團建都算起，六朝古都，近代首府，過(guò)去混得最差也是個(gè)江蘇首府。作為東部天然的政治中心，也留下豐厚的資源家底。

這家底有多厚?知乎上曾有個(gè)問(wèn)題，問(wèn)南京為什么聚集了江蘇那么多學(xué)校。

但其實(shí)這個(gè)問(wèn)題的正確問(wèn)法應該是，到底從南京分出了多少包括上海在內的如雷貫耳的名校。

某種程度上，這就是南京的底色，這里有四套班子，全國排的上號的科技文衛，軍區加成，一脈相承的企事業(yè)單位，并且從這條資源鏈上延伸了無(wú)數毛細血管的匹配產(chǎn)業(yè)鏈。

很多時(shí)候，你很難搞清這種模式有多大財富標準，但結果就是南京樓市確實(shí)是有支撐的。

給大家看一張圖就明白了，上?；爻愤^(guò)，深圳、蘇州、杭州也回撤過(guò)，但是唯有南京樓市比想象中堅挺，不回撤，還創(chuàng )新高那種。

不夸張地說(shuō)，現在上海超過(guò)1500萬(wàn)的房子起碼要半年的成交周期中，這是我見(jiàn)過(guò)的還不算最極致的，同樣價(jià)位在南京有一周內成交的。

南京，可以看成是一個(gè)產(chǎn)業(yè)能級夠不上上海的城市，那么結果也顯而易見(jiàn)，不是每個(gè)年輕人都能有充分的資源在這個(gè)城市變現，留下來(lái)的動(dòng)力恐怕是不會(huì )太大的。

所以，南京吸引人口的根本，不在于放寬限購政策有多重磅，而是在于讓人口留下來(lái)的理由分量有多重。

所幸，南京這幾年大力發(fā)展軟件、微電子，讓我們看到了這座城市在產(chǎn)業(yè)鏈上走出至關(guān)重要的一步棋。

04

南京有一個(gè)發(fā)展方向值得鼓勵，那就是做大城市，或者說(shuō)怎么做好郊區。

在這一方面，南京是教科書(shū)級的操盤(pán)。

最直接的體現，就是各種新城不斷涌現。實(shí)際上，自從南京河西奧體建設進(jìn)入尾聲以后，南京就開(kāi)始了四處開(kāi)花的局面——

鼓樓濱江(老下關(guān))的舊城改造，江寧的二次發(fā)育，河西南(江心洲)的崛起，燕子磯的重生，江北新區的美夢(mèng)，南京南站的大商辦，溧水高淳的記憶等等。

如果留心看會(huì )發(fā)現，南京地鐵的布局幾乎沒(méi)有營(yíng)造任何環(huán)線(xiàn)，而是放射衛星式的。

當我們將南京規劃的“一主城三副城八新城”結構結合起來(lái)看時(shí)，南京地鐵的布局幾乎完美貼合這樣一種城市骨架結構。

這還不算完，南京相當程度借鑒了香港地鐵盈利的原理。

你會(huì )發(fā)現南京地鐵向外輻射的里程特別長(cháng)，而在這個(gè)過(guò)程中，原本的市郊荒地變成了市區建成區，這些地本來(lái)不值錢(qián)的，但通了地鐵后這些地就變得炙手可熱。

政府因此獲得了大量土地出讓金，又能進(jìn)一步加速配套跟進(jìn)，形成快速循環(huán)。

這時(shí)你會(huì )發(fā)現，南京開(kāi)始沒(méi)有什么重點(diǎn)，也沒(méi)有什么可以絕對領(lǐng)軍。整個(gè)城市的房?jì)r(jià)，在這樣一種有意識的操盤(pán)中被慢慢熨平，甚至有樓盤(pán)能賣(mài)到接近夫子廟周邊的價(jià)格。

不過(guò)這套方法論在六合看起失效了，在二線(xiàn)城市中，你恐怕已經(jīng)見(jiàn)不到這樣相鄰板塊均價(jià)差一倍的情況。

理由也很簡(jiǎn)單，六合發(fā)展確實(shí)慢一拍，慢到倒數了。

05

先和大家簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)六合。

六合板塊脈絡(luò )也不復雜，最大改變其實(shí)不是江北新區來(lái)了，而是青奧會(huì )。

抓住青奧會(huì )帆船賽的機會(huì )做了一條超長(cháng)郊區線(xiàn)，寧天城際線(xiàn)S8，長(cháng)到可以通到隔壁縣邊上的。

所以六合有價(jià)值的節點(diǎn)都在這條線(xiàn)周邊，沿著(zhù)這條線(xiàn)，首先是最南端的大廠(chǎng)。雖然理論上這是江北新區六合最大收益者，也是這次六合唯一不放松限購的區域，但我卻不會(huì )推薦給大家。

如果開(kāi)車(chē)經(jīng)過(guò)這段滬陜高速就會(huì )看見(jiàn)，路上有著(zhù)不少在燒著(zhù)廢氣的管道，這里是南京最大的石化聚集產(chǎn)業(yè)區。

S8往北走一段，龍池差不多是我眼中六合最好的內部板塊了，南京圍繞龍池生態(tài)規劃了一個(gè)不錯的改善區塊，六合區政府都搬過(guò)來(lái)了。

北邊六合老城區就沒(méi)有什么可說(shuō)的，成熟城區該有的愛(ài)恨交加都標配了。

但是要提醒各位的是，你是抱著(zhù)去市區通勤上班的目的，六合老城區差不多就是你能到新街口的極限了。

因為再往東北，就是一段漫長(cháng)的田園風(fēng)光，有個(gè)金牛湖，就是當年青奧帆船賽的舉辦地。

這就是六合，能級可能還在四線(xiàn)城市徘徊的南京板塊，或者說(shuō)它是南京短板也未嘗不可。

所以為什么是六合?從供應上來(lái)說(shuō)，這里土地儲備夠多。

從成交上看，這里市場(chǎng)也蠻活躍。

這些都代表著(zhù)六合是南京內部快速孵化的一步必須要走的棋，要做的就是把缺少的棋子補上。

最后，有同學(xué)可能要問(wèn)了，六合到底適不適合入手?

我一直覺(jué)得，六合屬于這樣的兩種人：一種是買(mǎi)這里后覺(jué)也不錯，等上10年，等它慢慢變好;另一種，南京是我必須要征服的城市，六合只是我路上的第一步。

本文來(lái)源：真叫盧俊