貴陽(yáng)美的置業(yè)廣場(chǎng)項目付出8條人命的代價(jià)，美的置業(yè)仍不會(huì )放緩腳步。

這家白電大王何享健身后的房企，早在2017年就立下2020年突破千億的雄心。今年上半年，這一目標被提前至2019年。

或許真能如其所愿。今年前9個(gè)月，公司已完成合約銷(xiāo)售額708億元，距離目標不到300億元。

斑馬消費梳理發(fā)現，與碧桂園同出自順德北滘鎮，美的置業(yè)在過(guò)去4年里，押注二三四線(xiàn)城市，是公司短時(shí)期內崛起的關(guān)鍵。尤其踩準2016年前后二三線(xiàn)城市爆發(fā)行情，成為業(yè)內黑馬。

和眾多依靠高周轉的房企一樣，在融資收緊、樓市調控以及市場(chǎng)環(huán)境多重壓力下，公司收入和凈利潤增速已雙雙出現放緩趨勢。

業(yè)績(jì)增速大幅放緩

發(fā)生在貴陽(yáng)市觀(guān)山湖區的美的置業(yè)廣場(chǎng)坍塌事故，是美的置業(yè)全國性擴張以來(lái)，發(fā)生最慘烈的一次事故。公司迅速拿出補救措施全面排查隱患，加強工程和工地管理，決意杜絕此類(lèi)事件再次發(fā)生，但這終究是公司千億征途中的一個(gè)“坎”。

斑馬消費注意到，貴陽(yáng)所在西南市場(chǎng)只是美的置業(yè)（03990.HK）擴張的區域市場(chǎng)之一。

2019年中報顯示，美的置業(yè)來(lái)自西南地區的銷(xiāo)售額只占公司總銷(xiāo)售額的15%。真正的收入主力來(lái)自長(cháng)三角、長(cháng)江中游以及珠三角地區，分別占比35%、19%和19%。

公司的發(fā)展速度，正按照何享健的思路在推動(dòng)。這位中國白電大王曾耗時(shí)16年，將美的空調的銷(xiāo)售規模從百億做到千億級，他的另一個(gè)野心，則是在地產(chǎn)領(lǐng)域再造一個(gè)千億級企業(yè)。

公開(kāi)數據顯示，2015年至2018年，美的置業(yè)合約銷(xiāo)售額分別為111億元、206億元、507億元和790億元。而完成百億到千億的蛻變，公司只給了自己4年時(shí)間。

2018年10月11日，何享健在香港聯(lián)交所敲鑼?zhuān)綄⒚赖闹脴I(yè)推上資本市場(chǎng)。

不過(guò)，公司正在沖擊千億的征途中，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)整體放緩已經(jīng)出現，公司銷(xiāo)售增速也在明顯下降。

公開(kāi)數據顯示，2015年-2018年，公司的銷(xiāo)售增速分別為85.59%、146.12%和55.82%。公司要在2019年突破千億目標，其銷(xiāo)售增速應不低于26.58%。

10月9日，公司披露公告顯示，今年前9個(gè)月，公司及附屬公司，連同合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的合同銷(xiāo)售金額為約708億元，同比增長(cháng)21.65%，其相應已售建筑面積約694.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)20.89%。

值得注意的是，公司收入和凈利潤增速雙雙下滑。

2016年至2019年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入分別為119.92億元、177.17億元、301.20億元和141.95億元，同比分別增長(cháng)44.27%、47.74%、70.01%和34.44%；凈利潤分別實(shí)現10.07億元、19.12億元、32.10億元和17.69億元，凈利潤增速分別為157.59%、89.84%、67.85%和20.11%。

經(jīng)營(yíng)性現金流三連負

美的置業(yè)能夠迅速崛起，并成為行業(yè)里的一匹黑馬，很重要一個(gè)原因，是押中了二三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2016年前后，二三線(xiàn)城市推行的貨幣化安置政策，給予整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)較大利好，也為公司庫存去化提供了順暢路徑。而這一期間的房?jì)r(jià)上漲，正是公司借風(fēng)起勢的重要因素。

千億規模已成為房企參與未來(lái)競爭的門(mén)檻，美的置業(yè)和諸多房企一樣，激進(jìn)擴張意味著(zhù)企業(yè)要承擔高負債、高杠桿，以及流動(dòng)性差的局面。

房企激進(jìn)一面，大多可以從拿地狀況窺探。

在拿地方面，美的置業(yè)同樣保持著(zhù)激進(jìn)的態(tài)勢，而且，不少土地即便高溢價(jià)也要拿到手。

今年3月至4月，公司拿下5宗土地全部以高溢價(jià)拿到手。

在4月競拍浙江臺州一宗土地中，公司以6.43億元奪得，樓面價(jià)8570元/平方米，溢價(jià)率86.6%。4月23日、25日，公司連續在武漢東湖經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區和江夏區分別以溢價(jià)72.94%、57.72%拿到兩幅土地。在今年3月，公司競得廣東惠州拿地一幅土地，溢價(jià)24%。

斑馬消費發(fā)現，公司通過(guò)高溢價(jià)獲得土地增厚土地儲備規模，早在兩年前就已頻繁出現。

2017年以來(lái)，美的置業(yè)在佛山、寧波、上饒等二三線(xiàn)城市拿下多幅土地。其中，在佛山高明區楊和鎮一塊商住地塊溢價(jià)578%，拿地上饒一幅地塊溢價(jià)165.85%，在寧波梅山保稅區分別以100%和77%溢價(jià)拿下兩幅相鄰地塊。

截至今年上半年末，公司新增土地地塊46個(gè)，新增土地儲備建筑面積966萬(wàn)平方米；土地儲備建筑面積總規模為5251萬(wàn)平方米，比2018年末增長(cháng)16.5%。

高溢價(jià)拿地和規模性擴張讓公司負債持續走高，今年上半年，公司負債總額達到1861.66億元，比2018年末增長(cháng)21.10%。2019年上半年，公司資產(chǎn)負債率為86.70%。

在負債總額中，流動(dòng)負債1418.68億元，占比76.21%，存在較大短期償債壓力。

另一方面，2016年至2018年，公司經(jīng)營(yíng)性現金流凈額連續3年為負數，分別為-55.54億元、-73.57億元和-166.15億元。2019年上半年，這個(gè)數據為-82.66億元。