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因為今年上半年土地市場(chǎng)火熱，所以政府調控的思路就開(kāi)始從過(guò)去的需求端，轉為抑制開(kāi)發(fā)商融資，政府覺(jué)得只要壓縮開(kāi)發(fā)商的錢(qián)包，開(kāi)發(fā)商手中無(wú)糧，自然就不敢去搶地了，那土地市場(chǎng)熱度下來(lái)了，地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的預期自然就下來(lái)了，樓市也就穩定了。

好了，問(wèn)題來(lái)了，影響到底有多大呢?

除了樓市穩定之外，其實(shí)對開(kāi)發(fā)商是最要命的，每次只要融資收緊，開(kāi)發(fā)商就要抖一抖，尤其是那些負債率高企，高杠桿高周轉的房企，會(huì )直冒冷汗，只要銀行貸款變慢一點(diǎn)，它的銷(xiāo)售回款變慢，再加上融資渠道不暢，資金鏈就容易卡殼，當然大房企大部分問(wèn)題不大，只有少數會(huì )有困難，而首當其沖的就是中小房企。

我從人民法院公告網(wǎng)查詢(xún)到，今年以來(lái)到10月27日，宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到408家。

宣告破產(chǎn)的基本上都是小房企，為什么?

因為小房企本身的融資渠道就很狹窄，別說(shuō)海外發(fā)債了，國內信托不行，私募基金不行，開(kāi)發(fā)貸也很難，很多想要資金周轉的，只能通過(guò)民間高利貸，最后就死在了高利貸上。

如果從2016年10月份算起，這一輪調控已經(jīng)進(jìn)行了將近3年，2017、2018年去杠桿時(shí)，雖然有的城市樓市依然火爆，一方面是因為銀行遲遲不放按揭貸款，房企就拿不到回款，另一方面是因為融資渠道收緊，很多房企資金鏈就相當緊張了，連2016年沖動(dòng)拿地王的大房企都面臨著(zhù)資金鏈斷裂的風(fēng)險，比如福建泰禾地產(chǎn)，去年不得不斷臂求生，不斷通過(guò)賣(mài)項目來(lái)救急，但很多地王項目依然無(wú)法開(kāi)工，很多大項目的工期也無(wú)法如期進(jìn)展下去。

更別說(shuō)是依靠民間高利貸為主作為融資渠道的小房企了，他們又能夠熬多久呢?

2019年以來(lái)，資金鏈斷裂的知名中型房企也有幾家，像五洲國際、新光集團、銀億集團等知名房企，而銀億集團作為全國五百強的著(zhù)名房企在負債500億元的重壓下，于2019年6月突發(fā)申請破產(chǎn)，曾經(jīng)的首富也至此跌落神壇!

以房地產(chǎn)為主業(yè)的中弘股份，已于2018年12月28日被深交所摘牌。上市8年，正式告別資本市場(chǎng)。當時(shí)，中弘股份的逾期債務(wù)規模已經(jīng)達到114.6億。

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國家統計局2016年曾經(jīng)公布過(guò)，中國共計有94948個(gè)開(kāi)發(fā)商，但這應該是包括了所有項目公司，所以無(wú)法真實(shí)的看清楚到底有多少家房企。所以也不知道倒閉408家房企到底是一個(gè)什么樣的總水平，只是相比去年一年破產(chǎn)的458家，今年房企破產(chǎn)速度明顯加快了，所以大概能明白是個(gè)什么樣的趨勢。

而且查看這些地產(chǎn)公司，大部分集中在一些三四線(xiàn)小城市里面，主要是因為小城市里融資渠道太狹窄，小房企只能通過(guò)高利貸來(lái)周轉，遇到牛市，他們就有肉吃，一旦市場(chǎng)預冷，很多小房企就可能資金斷裂。

但是另一方面，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)集中度在不斷向大房企集中，大房企的市場(chǎng)占有率不斷提高，就是建立在小房企倒閉，退出市場(chǎng)的基礎上。

大房企產(chǎn)品不斷迭代升級，而小房企的產(chǎn)品跟不上時(shí)代的發(fā)展，現在地價(jià)不斷上漲，人工材料不斷上漲，房地產(chǎn)的利潤本身也在下降，大房企靠規?；扛咧苻D可以把成本做到最低，但小房企總共就那么幾個(gè)項目也很難做出來(lái)，而且像有些品牌房企進(jìn)入三四線(xiàn)城市后，購房者也認牌子買(mǎi)房了，市場(chǎng)一旦預冷，小房企的房子就不好賣(mài)，除非降價(jià)。

如今大小房企之間規模分化持續，行業(yè)競爭加劇。2019年前三季度，TOP100規模房企累計業(yè)績(jì)同比增速在4%左右。

可以看出來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)大洗牌，行業(yè)集中度會(huì )越來(lái)越高，頭部效應凸顯，餓的餓死，撐的撐死。

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很多三四線(xiàn)城市2017年才開(kāi)始進(jìn)入牛市，2018年就進(jìn)入了調整期，有的小房企實(shí)力太弱的可能扛一年半載就扛不住了，要是再決策失誤，趕在牛市去高價(jià)搶了一塊地，那更加容易導致資金鏈斷裂。

最后的結果就是沒(méi)有結束的工期爛尾!所以三四線(xiàn)城市經(jīng)常會(huì )碰到樓盤(pán)維權的事情。每一次調控之后，都會(huì )是三四線(xiàn)爛尾樓高發(fā)時(shí)期。

我能給大家的建議是，小城市盡量買(mǎi)品牌房企的房子，哪怕是價(jià)格高一點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系，這樣不用擔心房企資金斷裂，花了錢(qián)房子收不到真的很鬧心。

這可能也是某房企在三四線(xiàn)城市受歡迎的原因，哪怕他的質(zhì)量老出問(wèn)題，但依然受歡迎的原因，就是因為他排名全國前幾位，大家覺(jué)得至少靠得住，也是個(gè)品牌房企，因為進(jìn)入三四線(xiàn)的品牌房企太少了，而過(guò)去小房企跑路爛尾的事弄得購房者們心有余悸。

本文來(lái)源：櫻桃大房子