從今年的銷(xiāo)售狀況來(lái)看，未來(lái)行業(yè)的生存和發(fā)展門(mén)檻，已被提升至 1000 億 -2000 億元，如果達不到這樣的規模，就必須有非常特殊的產(chǎn)品力，才能在競爭中生存。

2019 年的樓市太難過(guò)了，跌宕起伏猶如過(guò)山車(chē)，行業(yè)嚴重分化，一些房企已游走在資金鏈斷裂的邊緣。

從前十月銷(xiāo)售數據來(lái)看，強者恒強，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

截至 10 月末，已有 25 家房企銷(xiāo)售破千億，銷(xiāo)售均值為 2333.9 億元。與此同時(shí)，不少中小房企卻面臨著(zhù)生存危機，不斷傳出爆雷的消息。

相比規模更大的頭部房企，中小房企融資渠道更少，融資成本更高，加之前幾年激進(jìn)地加桿杠，這些都成為壓在他們身上的大石，隨時(shí)可能崩塌。

房地產(chǎn)行業(yè)已從增量轉入存量時(shí)代。在存量時(shí)代，行業(yè)馬太效應加劇，大魚(yú)吃小魚(yú)的競爭下，強者恒強，弱者面臨著(zhù)生存危機。

苦戰 " 金九銀十 "

傳統的 " 金九銀十 " 售樓黃金期已過(guò)，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售表現平平。

根據克而瑞數據，10 月新房成交與土地市場(chǎng)延續了 " 金九 " 的低迷走勢，重點(diǎn)城市新房成交量同、環(huán)比分別下跌 6%、10%，降幅較上月有所擴大。

但頭部和主流房企則表現出了強勁的生命力，將對手遠遠拋在后面。

中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，標桿房企公布 2019 年前 10 月銷(xiāo)售額的企業(yè)合計有 14 家，這 14 家企業(yè)前 10 月合計銷(xiāo)售額 21934 億元，同比 2018 年同期上漲了 17.2%。單獨看 10 月份，這 14 家房企合計銷(xiāo)售額達到了 2805 億。

碧桂園、恒大、萬(wàn)科前 10 月銷(xiāo)售均超過(guò) 5000 億元，在加緊促銷(xiāo)之下，恒大和碧桂園 10 月單月銷(xiāo)售金額分別達到 903 億元和 850 億元。

中指研究院數據顯示，2019 年 1-10 月，前 10 房企銷(xiāo)售額均值為 3762.6 億元，銷(xiāo)售額增長(cháng)率均值為 14.7%，11-30 企業(yè)銷(xiāo)售額均值為 1256.9 億元，增長(cháng)率均值為 24.4%，31-50 企業(yè)、51-100 企業(yè)的銷(xiāo)售額均值分別為 692.0 億元和 325.8 億元，增長(cháng)率均值分別為 26.3% 和 19.3%。

克而瑞研報表示，行業(yè)整體規模增速放緩，但百強房企截至 10 月末的累計權益銷(xiāo)售規模仍實(shí)現了近 5% 的同比增長(cháng)，增速較上半年 4% 左右的水平略有提升。

2019 年 1-10 月，百強房企各梯隊權益銷(xiāo)售金額門(mén)檻與去年同期相比都略有提升。

其中，TOP10 房企權益金額門(mén)檻達到 1380.6 億元，同比增幅最高達 16.4%。TOP20 和 TOP30 房企權益金額門(mén)檻分別為 856.8 億元和 601.2 億元，門(mén)檻增幅分別為 3.4% 和 5.7%。

TOP50 房企競爭格局加劇，權益金額門(mén)檻較去年同期大幅提升 12.5% 至 412.6 億元。截至 10 月末，TOP100 房企權益金額門(mén)檻達到 147.8 億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，整體對比過(guò)去數據，2019 年前 10 月房企銷(xiāo)售繼續分化。相比 2018 年同期同比 2017 年上漲紛紛超過(guò) 50%，在 2019 年大部分企業(yè)都以平穩為主，部分企業(yè)漲幅明顯放緩，大部分企業(yè)業(yè)績(jì)逐漸持平。

還有中小房企出現負增長(cháng)。如景瑞和陽(yáng)光 100 前 10 月的累計銷(xiāo)售同比分別下降 5% 及 12.7%。

另一方面，房企的融資成本也分化嚴重。

7 月，中海地產(chǎn)發(fā)行的一筆港元票據息率僅為 2.90%，刷新同業(yè)最低利率。同月，泰禾集團在新加坡掛牌發(fā)行的美元債券，票息則高達 15%。同為境外發(fā)債，利率相差 5 倍。

安信證券的數據顯示，TOP10、TOP10-20、TOP20-50 綜合融資成本中位為 6.23%、6.48%、6.87%，相比 2018 年分別上升 12BP、68BP、96BP。

從房企性質(zhì)來(lái)看，中型房企、非國企融資成本上升明顯。央企、地方國企的融資成本中位數分別為 4.91%、5.52%，相比 2018 年分別上升 12BP、12BP，而非國企綜合融資成本中位數 6.91%，相比 2018 年分別上升 51BP。

生存危機隱現

對于中小房企來(lái)說(shuō)，" 熱鬧 " 是屬于別人的，他們只想 " 活下去 "。

10 月，在頭部房企因促銷(xiāo)而收獲充?，F金流時(shí)，一家浙系中小房企三盛宏業(yè)的員工正向自己的老板 " 追債 "。

原因是三年前三盛宏業(yè)向員工發(fā)行的理財產(chǎn)品逾期未能兌付，而公司財務(wù)人員發(fā)現一些公司高管大量?jì)陡蹲约旱睦碡敾蜣D走公司資金。

三盛宏業(yè)董事長(cháng)陳建銘隨即召開(kāi)溝通會(huì )，在會(huì )議上聲淚俱下，稱(chēng)會(huì )努力追討回自己妹妹轉走的錢(qián)兌付員工的理財資金，但被其他高管轉走的錢(qián)，他無(wú)力保證。

三盛宏業(yè)上演的 " 公司爆雷，各方討錢(qián)，董事長(cháng)在哭 " 一幕，折射出的是當下中小房企的生存危機。

今年以來(lái)，還有老牌粵系房企頤和地產(chǎn)的爆雷以及知名銀億集團的破產(chǎn)，都揭示了存量時(shí)代行業(yè)競爭的殘酷。

經(jīng)濟學(xué)家馬光遠的判斷，更是給中小房企敲響警鐘。

他表示，中國房地產(chǎn)將重回三個(gè) "20%"：未來(lái)市場(chǎng)只有 20% 的開(kāi)發(fā)商能活下來(lái)，80% 會(huì )死掉，中國的開(kāi)發(fā)商太多了，死掉 80%，不缺房子;只有 20% 的城市，只有 20% 的樓盤(pán)。

他認為，房地產(chǎn)的高投資增速結束了，中國資產(chǎn)的價(jià)格也不會(huì )持續上漲，人口和儲蓄也不再支撐房地產(chǎn)，居民儲蓄已從高儲蓄轉為高負債。

張大偉指出，預計房企在未來(lái) 2 個(gè)月的銷(xiāo)售依然壓力非常大。從政策預期看，后續市場(chǎng)繼續出現下行風(fēng)險非常大，政策收緊預期明顯出現，包括信貸等政策將抑制市場(chǎng)。

大型開(kāi)發(fā)商對行業(yè)的關(guān)注更為宏觀(guān)。融創(chuàng )中國董事局主席孫宏斌在民生銀行的不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì )上呼吁，要支持房地產(chǎn)并購，這是解決風(fēng)險最最快的方法。

" 這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險就是經(jīng)濟風(fēng)險、金融風(fēng)險。如果(開(kāi)發(fā)商)還不了銀行的錢(qián)，從違約到拍賣(mài)，大概平均需要四年時(shí)間，快的話(huà)三年，但并購三個(gè)月或者半年就解決了，所以并購是化解行業(yè)風(fēng)險的最好方法。"

他預測，" 這個(gè)行業(yè)的頭部公司，前五名市場(chǎng)占有率大概是 18%，我估計在未來(lái)五年里面，這個(gè)行業(yè)的前五名能占到 30%"。

孫宏斌進(jìn)一步解釋其判斷的依據，汽車(chē)行業(yè)中國前五名市占率是 51%，啤酒行業(yè)是 73%，空調行業(yè) 78%，手機行業(yè) 83%，因此房地產(chǎn)行業(yè)再過(guò)五年，前五名占 30% 問(wèn)題不大。

孫宏斌稱(chēng)，今年房地產(chǎn)行業(yè)規模會(huì )是 16 萬(wàn)億左右，并且這個(gè)規模大概會(huì )保持很多年。

此前，恒大總裁夏海鈞也曾表示，增量市場(chǎng) " 蛋糕 " 就在 15 萬(wàn)億左右，所有的開(kāi)發(fā)商就在這有限的 " 紅海 " 中廝殺。

此時(shí)，" 活下去 " 成為了中小房企的唯一要求。從今年的銷(xiāo)售狀況來(lái)看，未來(lái)行業(yè)的生存和發(fā)展門(mén)檻，已被提升至 1000 億 -2000 億元，如果達不到這樣的規模，就必須有非常特殊的產(chǎn)品力，才能在競爭中生存。

本文來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道