從今年的銷售狀況來(lái)看，未來(lái)行業(yè)的生存和發(fā)展門(mén)檻，已被提升至 1000 億 -2000 億元，如果達(dá)不到這樣的規(guī)模，就必須有非常特殊的產(chǎn)品力，才能在競(jìng)爭(zhēng)中生存。

2019 年的樓市太難過(guò)了，跌宕起伏猶如過(guò)山車，行業(yè)嚴(yán)重分化，一些房企已游走在資金鏈斷裂的邊緣。

從前十月銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

截至 10 月末，已有 25 家房企銷售破千億，銷售均值為 2333.9 億元。與此同時(shí)，不少中小房企卻面臨著生存危機(jī)，不斷傳出爆雷的消息。

相比規(guī)模更大的頭部房企，中小房企融資渠道更少，融資成本更高，加之前幾年激進(jìn)地加桿杠，這些都成為壓在他們身上的大石，隨時(shí)可能崩塌。

房地產(chǎn)行業(yè)已從增量轉(zhuǎn)入存量時(shí)代。在存量時(shí)代，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇，大魚(yú)吃小魚(yú)的競(jìng)爭(zhēng)下，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者面臨著生存危機(jī)。

苦戰(zhàn) " 金九銀十 "

傳統(tǒng)的 " 金九銀十 " 售樓黃金期已過(guò)，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)平平。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10 月新房成交與土地市場(chǎng)延續(xù)了 " 金九 " 的低迷走勢(shì)，重點(diǎn)城市新房成交量同、環(huán)比分別下跌 6%、10%，降幅較上月有所擴(kuò)大。

但頭部和主流房企則表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的生命力，將對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)桿房企公布 2019 年前 10 月銷售額的企業(yè)合計(jì)有 14 家，這 14 家企業(yè)前 10 月合計(jì)銷售額 21934 億元，同比 2018 年同期上漲了 17.2%。單獨(dú)看 10 月份，這 14 家房企合計(jì)銷售額達(dá)到了 2805 億。

碧桂園、恒大、萬(wàn)科前 10 月銷售均超過(guò) 5000 億元，在加緊促銷之下，恒大和碧桂園 10 月單月銷售金額分別達(dá)到 903 億元和 850 億元。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019 年 1-10 月，前 10 房企銷售額均值為 3762.6 億元，銷售額增長(zhǎng)率均值為 14.7%，11-30 企業(yè)銷售額均值為 1256.9 億元，增長(zhǎng)率均值為 24.4%，31-50 企業(yè)、51-100 企業(yè)的銷售額均值分別為 692.0 億元和 325.8 億元，增長(zhǎng)率均值分別為 26.3% 和 19.3%。

克而瑞研報(bào)表示，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，但百?gòu)?qiáng)房企截至 10 月末的累計(jì)權(quán)益銷售規(guī)模仍實(shí)現(xiàn)了近 5% 的同比增長(zhǎng)，增速較上半年 4% 左右的水平略有提升。

2019 年 1-10 月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷售金額門(mén)檻與去年同期相比都略有提升。

其中，TOP10 房企權(quán)益金額門(mén)檻達(dá)到 1380.6 億元，同比增幅最高達(dá) 16.4%。TOP20 和 TOP30 房企權(quán)益金額門(mén)檻分別為 856.8 億元和 601.2 億元，門(mén)檻增幅分別為 3.4% 和 5.7%。

TOP50 房企競(jìng)爭(zhēng)格局加劇，權(quán)益金額門(mén)檻較去年同期大幅提升 12.5% 至 412.6 億元。截至 10 月末，TOP100 房企權(quán)益金額門(mén)檻達(dá)到 147.8 億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體對(duì)比過(guò)去數(shù)據(jù)，2019 年前 10 月房企銷售繼續(xù)分化。相比 2018 年同期同比 2017 年上漲紛紛超過(guò) 50%，在 2019 年大部分企業(yè)都以平穩(wěn)為主，部分企業(yè)漲幅明顯放緩，大部分企業(yè)業(yè)績(jī)逐漸持平。

還有中小房企出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。如景瑞和陽(yáng)光 100 前 10 月的累計(jì)銷售同比分別下降 5% 及 12.7%。

另一方面，房企的融資成本也分化嚴(yán)重。

7 月，中海地產(chǎn)發(fā)行的一筆港元票據(jù)息率僅為 2.90%，刷新同業(yè)最低利率。同月，泰禾集團(tuán)在新加坡掛牌發(fā)行的美元債券，票息則高達(dá) 15%。同為境外發(fā)債，利率相差 5 倍。

安信證券的數(shù)據(jù)顯示，TOP10、TOP10-20、TOP20-50 綜合融資成本中位為 6.23%、6.48%、6.87%，相比 2018 年分別上升 12BP、68BP、96BP。

從房企性質(zhì)來(lái)看，中型房企、非國(guó)企融資成本上升明顯。央企、地方國(guó)企的融資成本中位數(shù)分別為 4.91%、5.52%，相比 2018 年分別上升 12BP、12BP，而非國(guó)企綜合融資成本中位數(shù) 6.91%，相比 2018 年分別上升 51BP。

生存危機(jī)隱現(xiàn)

對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，" 熱鬧 " 是屬于別人的，他們只想 " 活下去 "。

10 月，在頭部房企因促銷而收獲充?，F(xiàn)金流時(shí)，一家浙系中小房企三盛宏業(yè)的員工正向自己的老板 " 追債 "。

原因是三年前三盛宏業(yè)向員工發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品逾期未能兌付，而公司財(cái)務(wù)人員發(fā)現(xiàn)一些公司高管大量?jī)陡蹲约旱睦碡?cái)或轉(zhuǎn)走公司資金。

三盛宏業(yè)董事長(zhǎng)陳建銘隨即召開(kāi)溝通會(huì)，在會(huì)議上聲淚俱下，稱會(huì)努力追討回自己妹妹轉(zhuǎn)走的錢(qián)兌付員工的理財(cái)資金，但被其他高管轉(zhuǎn)走的錢(qián)，他無(wú)力保證。

三盛宏業(yè)上演的 " 公司爆雷，各方討錢(qián)，董事長(zhǎng)在哭 " 一幕，折射出的是當(dāng)下中小房企的生存危機(jī)。

今年以來(lái)，還有老牌粵系房企頤和地產(chǎn)的爆雷以及知名銀億集團(tuán)的破產(chǎn)，都揭示了存量時(shí)代行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的判斷，更是給中小房企敲響警鐘。

他表示，中國(guó)房地產(chǎn)將重回三個(gè) "20%"：未來(lái)市場(chǎng)只有 20% 的開(kāi)發(fā)商能活下來(lái)，80% 會(huì)死掉，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商太多了，死掉 80%，不缺房子;只有 20% 的城市，只有 20% 的樓盤(pán)。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)的高投資增速結(jié)束了，中國(guó)資產(chǎn)的價(jià)格也不會(huì)持續(xù)上漲，人口和儲(chǔ)蓄也不再支撐房地產(chǎn)，居民儲(chǔ)蓄已從高儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)為高負(fù)債。

張大偉指出，預(yù)計(jì)房企在未來(lái) 2 個(gè)月的銷售依然壓力非常大。從政策預(yù)期看，后續(xù)市場(chǎng)繼續(xù)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)非常大，政策收緊預(yù)期明顯出現(xiàn)，包括信貸等政策將抑制市場(chǎng)。

大型開(kāi)發(fā)商對(duì)行業(yè)的關(guān)注更為宏觀。融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌在民生銀行的不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)上呼吁，要支持房地產(chǎn)并購(gòu)，這是解決風(fēng)險(xiǎn)最最快的方法。

" 這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)。如果(開(kāi)發(fā)商)還不了銀行的錢(qián)，從違約到拍賣，大概平均需要四年時(shí)間，快的話三年，但并購(gòu)三個(gè)月或者半年就解決了，所以并購(gòu)是化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最好方法。"

他預(yù)測(cè)，" 這個(gè)行業(yè)的頭部公司，前五名市場(chǎng)占有率大概是 18%，我估計(jì)在未來(lái)五年里面，這個(gè)行業(yè)的前五名能占到 30%"。

孫宏斌進(jìn)一步解釋其判斷的依據(jù)，汽車行業(yè)中國(guó)前五名市占率是 51%，啤酒行業(yè)是 73%，空調(diào)行業(yè) 78%，手機(jī)行業(yè) 83%，因此房地產(chǎn)行業(yè)再過(guò)五年，前五名占 30% 問(wèn)題不大。

孫宏斌稱，今年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模會(huì)是 16 萬(wàn)億左右，并且這個(gè)規(guī)模大概會(huì)保持很多年。

此前，恒大總裁夏海鈞也曾表示，增量市場(chǎng) " 蛋糕 " 就在 15 萬(wàn)億左右，所有的開(kāi)發(fā)商就在這有限的 " 紅海 " 中廝殺。

此時(shí)，" 活下去 " 成為了中小房企的唯一要求。從今年的銷售狀況來(lái)看，未來(lái)行業(yè)的生存和發(fā)展門(mén)檻，已被提升至 1000 億 -2000 億元，如果達(dá)不到這樣的規(guī)模，就必須有非常特殊的產(chǎn)品力，才能在競(jìng)爭(zhēng)中生存。

本文來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道