當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甘愿為銷(xiāo)售業(yè)績(jì)而支付高昂的渠道費時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)的低迷程度就可見(jiàn)一斑了。2019年開(kāi)年至今，雖然房企的銷(xiāo)售規模還在穩步上漲，但《證券日報》記者與多家企業(yè)高管交流后得到的感受是，融資壓力、銷(xiāo)售壓力都很大。

在過(guò)去的一年中，要說(shuō)地產(chǎn)行業(yè)的“玩家”對市場(chǎng)的總體感受，應該就是“低迷”兩個(gè)字，但頭部企業(yè)感受到的“低迷”是壓力，更多中小企業(yè)感受到的“低迷”是生死存亡。一位房企高管在近日的采訪(fǎng)中曾向《證券日報》記者表示，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)30強之后的企業(yè)可能都沒(méi)什么話(huà)語(yǔ)權了，整個(gè)行業(yè)將會(huì )成為頭部房企的“筵席”。

“2008年至2019年這12年期間，所有出局的開(kāi)發(fā)商幾乎都是因現金流沒(méi)有出現總體平衡。”蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶向《證券日報》等媒體表示，如果杠桿率太高，市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng)，企業(yè)就很難穿越周期，就會(huì )出現現金流問(wèn)題了。

多家房企項目出現停工

12月3日，房地產(chǎn)行業(yè)陷入破產(chǎn)重組企業(yè)名單上再添一員，云南仁澤房地產(chǎn)破產(chǎn)重組，旗下昆明西南海項目已停工多年。在此之前，百強房企三盛宏業(yè)旗下多個(gè)項目停工，陷入債務(wù)違約危機。上個(gè)月，連續上榜百強房企15年的頤和地產(chǎn)9筆債務(wù)涉及違約，總計金額達50億元。近幾日，總資產(chǎn)萬(wàn)億房企巨頭綠地集團旗下武漢綠地中心停工1個(gè)月后，再爆出旗下武漢另一個(gè)項目也陷入停工。

“我們平臺上有個(gè)別代建項目暫時(shí)停工了。實(shí)際上，今年有些代建項目確實(shí)不好做，暫時(shí)停工的要比往年多。”某企業(yè)相關(guān)人士向《證券日報》記者透露，原因是多方面引起的，但終歸還是市場(chǎng)太差，銷(xiāo)售不給力。

“房地產(chǎn)企業(yè)叫停在建項目，是減少資金損失和運營(yíng)成本的最直接手段之一。據了解，停工項目一般分為兩種，一種是規模非常大的大盤(pán)，項目本身短期內難以實(shí)現自身現金流平衡；一種是項目本身規模較小，但是企業(yè)集團層面出現問(wèn)題，會(huì )導致旗下多個(gè)項目停工的連鎖反應。”財經(jīng)評論員嚴躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，背后都是資金鏈出了問(wèn)題，尤其中小房企，甚至較為大型的房企也存在因資金問(wèn)題而破產(chǎn)的可能性。

據統計，2019年以來(lái)，共有13只房地產(chǎn)行業(yè)債券違約，涉及發(fā)行主體3個(gè)，分別為頤和地產(chǎn)、國購投資和華業(yè)資本——均為小型房企。而今年10月份，三盛宏業(yè)也因未能兌付內部理財產(chǎn)品而遭遇員工維權。

但這仍是中小房企在房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)中遇到的債務(wù)違約危機，當然，這種資金困局難解，一般可能通過(guò)甩賣(mài)項目換得暫時(shí)喘息，嚴重者則會(huì )破產(chǎn)重組。但對于大型房企來(lái)說(shuō)，融資渠道暢通，抗風(fēng)險能力強，當前的市場(chǎng)帶來(lái)的可能目前還只是壓力。

30強房企拿地額占百強64%

不得不說(shuō)，優(yōu)勝劣汰的寒冬期，讓房地產(chǎn)行業(yè)的分化速度進(jìn)一步加快。

根據華創(chuàng )證券的報告，2019年1月份-10月份，50強房企銷(xiāo)售金額達到7.5萬(wàn)億元，占全國商品房銷(xiāo)售金額的比重已經(jīng)超過(guò)60%，而在2011年，這一比例還不到20%。在此期間，30強房企銷(xiāo)售額占比從15%上升到50%；10強房企銷(xiāo)售額占比從10%上升到30%。“行業(yè)集中度加速提升。”華創(chuàng )證券如此總結道。

“當年銷(xiāo)售端獲得的銷(xiāo)售回款和融資端借回來(lái)的錢(qián)，往往決定著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)下1年甚至未來(lái)3年的發(fā)展路徑，因為開(kāi)發(fā)商一般會(huì )根據在手現金情況‘量入為出’式買(mǎi)地。”有業(yè)內人士向《證券日報》記者直言，而上述表面上項目停工、實(shí)際上陷入資金危局的中小房企，無(wú)疑則會(huì )成為頭部房企“大魚(yú)吃小魚(yú)”的對象。

早在2016年的一次會(huì )議上，有“并購王”之稱(chēng)的融創(chuàng )中國掌舵人孫宏斌就對臺下很多中小房企老板說(shuō)：“如果你的公司現金流有問(wèn)題，但是土地還有價(jià)值，那你就可以找我。”

有公開(kāi)數據顯示，今年前11個(gè)月，拿地金額TOP100的房企，拿地總額在2.5萬(wàn)億元左右。其中，TOP10房企的拿地總額占TOP100企業(yè)的35.2%。TOP30的企業(yè)占TOP100企業(yè)的比例是64.2%，龍頭房企在獲取土地資源方面這個(gè)優(yōu)勢依然明顯。

“低價(jià)拿地高價(jià)賣(mài)房的時(shí)代已終結，這兩年感覺(jué)越來(lái)越明顯，在傳統住宅市場(chǎng)中，招拍掛土地的價(jià)格逐年上升，但是由于限價(jià)，我們的利潤空間在壓縮，全國房地產(chǎn)利潤在持續走低，到了去年已經(jīng)是11.9%。”金科股份(6.860,0.00,0.00%)聯(lián)席總裁方明富曾公開(kāi)表示，房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)了20年，大家越來(lái)越感覺(jué)到，以前的一些經(jīng)驗到現在可能不太實(shí)用了，或者在失效。我們的項目利潤在縮小，賺錢(qián)變得越來(lái)越難，企業(yè)之間的競爭也變得越來(lái)越激烈。”

方明富進(jìn)一步稱(chēng)，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將從“狼”向“獅”走，從過(guò)去的加速起飛會(huì )過(guò)渡到未來(lái)的巡航模式，從激進(jìn)的擴張轉向未來(lái)的穩定增長(cháng)，而企業(yè)也將從追逐規模到思考未來(lái)如何建構生態(tài)。