沒(méi)有永恒的奇跡?？简炄缁?，淬煉才能成金。

2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在艱難中前行。有人說(shuō)，繁榮本就蘊含著(zhù)衰退的種子，衰退才是人類(lèi)社會(huì )不斷進(jìn)步的底層動(dòng)力。在嚴調控去杠桿大背景之下，市場(chǎng)正走在關(guān)鍵的路口。大房企們都瞄準了自己堅信的第二戰場(chǎng)，或是萬(wàn)億藍海，或是紅海掘金。這其中，有一家房企已經(jīng)初步勾勒出自己的未來(lái)版圖：“雙引擎”：開(kāi)發(fā)引擎+服務(wù)引擎。

2018年7月，龍湖曾對外透露一個(gè)“夢(mèng)想”：希望用不長(cháng)的時(shí)間，將服務(wù)性收入（商業(yè)運營(yíng)，長(cháng)租公寓和智慧服務(wù)）從百億做到千億。他們將這個(gè)“夢(mèng)想”的起點(diǎn)設置了在2019年。

已過(guò)“夢(mèng)想”元年，龍湖交出答卷。近期，龍湖集團董事兼首席執行官邵明曉透露，“2019年服務(wù)性收入過(guò)百億沒(méi)有懸念。自2018年我們提出‘空間即服務(wù)’戰略以來(lái)，龍湖開(kāi)發(fā)+服務(wù)雙引擎驅動(dòng)的版圖日漸清晰。開(kāi)發(fā)引擎我們繼續有節奏有質(zhì)量的推進(jìn)，不以一時(shí)的規模排名為追求；服務(wù)引擎2019年集中發(fā)力，商業(yè)開(kāi)業(yè)明顯提速，冠寓運營(yíng)規模位居集中式長(cháng)租公寓頭部，智慧服務(wù)外拓管理規模翻番，收入有了突破性增長(cháng)，這些都構成了公司增長(cháng)的新引擎。如果開(kāi)發(fā)引擎代表當下，服務(wù)引擎則代表公司未來(lái)。”

龍湖上海閔行天街開(kāi)業(yè)盛況

繁榮過(guò)后市場(chǎng)終回平淡。誰(shuí)才能穿越周期抵達未來(lái)？聰明的資本市場(chǎng)或許已經(jīng)給了最好的答案。2019年最后一天，龍湖集團（00960.HK）股價(jià)報收36.5元港幣，除權后同比增長(cháng)64.6%，市值達到2181.79億元港幣。始終如一的堅定以及高度自律，這正是資本市場(chǎng)所青睞的。

在高成本融資的當下，龍湖平均4.56%的借貸成本無(wú)不令業(yè)界艷羨。龍湖集團也一直保持著(zhù)行業(yè)內唯一的境內外全投資級民營(yíng)房企記錄。

版圖初見(jiàn)

經(jīng)濟學(xué)博士，空•白研究院創(chuàng )始人楊現領(lǐng)說(shuō)，如果過(guò)去是增量開(kāi)發(fā)的黃金時(shí)代，未來(lái)就是流通的黃金時(shí)代，也就是服務(wù)的黃金時(shí)代。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱則預言，不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代已然來(lái)臨，多元化趨勢逐漸明確：大物管時(shí)代、資管時(shí)代以及租賃時(shí)代都孕育著(zhù)巨大的市場(chǎng)空間。

“做長(cháng)”的龍湖早已部署了未來(lái)。

2019年，龍湖集團新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)達到10個(gè)，這一數字幾乎相當于過(guò)去三年的總和。至此，以“天街”為主，龍湖商業(yè)已經(jīng)基本完成以核心城市為主的全國版圖布局：年內累計開(kāi)業(yè)商場(chǎng)達到39個(gè)，開(kāi)業(yè)商場(chǎng)面積達到376萬(wàn)方。2020年，商業(yè)仍將繼續提速。預計到2020年底，龍湖累計開(kāi)業(yè)商場(chǎng)將超過(guò)50個(gè)，租金收入將到達60億。

在頂層設計再次明確“進(jìn)一步培育機構化、規?；赓U企業(yè)”之際，龍湖集團正勾勒出居住鏈條的另一版圖——租賃市場(chǎng)的頭部企業(yè)。截止到2019年年底，龍湖冠寓已經(jīng)開(kāi)業(yè)超過(guò)8萬(wàn)間，布局30余個(gè)高能量級城市，規模位居行業(yè)前列，客戶(hù)滿(mǎn)意度超95%。在這個(gè)巨大的增量市場(chǎng)，冠寓每年正以倍速的姿態(tài)奔跑著(zhù)。市場(chǎng)化之外，冠寓仍不忘肩負社會(huì )責任：2019年，龍湖冠寓積極協(xié)助政府解決人才安居問(wèn)題，自成立以來(lái)累計提供超過(guò)1.4萬(wàn)套人才住房。

龍湖冠寓上海華涇店

龍湖智慧服務(wù)也取得了歷史性突破進(jìn)展。2019年，龍湖智慧服務(wù)新進(jìn)45個(gè)城市，基本完成一、二線(xiàn)核心城市及三、四線(xiàn)潛力城市的布局，并實(shí)現管理面積翻番。與此同時(shí)，智慧服務(wù)業(yè)態(tài)豐富度實(shí)現了全方位的突破：從商業(yè)、寫(xiě)字樓到醫院、學(xué)校，從公園、航空后勤到交通樞紐，從養老到產(chǎn)城，只要你能想象到，龍湖智慧服務(wù)就可以出現。

服務(wù)引擎“夢(mèng)想”的實(shí)現離不開(kāi)開(kāi)發(fā)引擎的穩健前行。自2011年開(kāi)始，龍湖集團把每年銷(xiāo)售回款10%作為上限，投資于持有型物業(yè)。

那么，龍湖核心的引擎——開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)又交上了怎樣的答卷？2019年，龍湖集團提前一個(gè)月完成年度銷(xiāo)售目標，目標完成率位居千億房企前列，并連續保持著(zhù)20 %以上的增速。不過(guò)，繁榮的數據難掩巨大的行業(yè)壓力，開(kāi)發(fā)商們都清醒地明白：增量市場(chǎng)正逐漸遠去，規模的天花板早已到來(lái)，企業(yè)生存的嚴峻性有增無(wú)減。多年的調控告訴我們：增長(cháng)之下兼顧安全才是王道。

再來(lái)看看如今市場(chǎng)真實(shí)的模樣：2018年至今，在一城一策政策指導之下，市場(chǎng)周期明顯變短，城市分化、輪動(dòng)規律被打破。誰(shuí)能把握城市時(shí)機，誰(shuí)能將城市聚類(lèi)，誰(shuí)才能贏(yíng)得有質(zhì)量的規模發(fā)展。而這正是克制的龍湖所堅守的：不單純追求規模增長(cháng)。

2019年，龍湖集團堅定布局京津冀、長(cháng)三角、粵港澳大灣區、成渝等7個(gè)城市群的55個(gè)城市。這些無(wú)一例外都是高能量級城市。一項數據顯示，京津冀、長(cháng)三角、粵港澳、長(cháng)江中游、成渝、山東半島等八大城市群的總面積只占了中國國土面積的18%，但卻聚集了全國62%的人口，75%的經(jīng)濟總量。而龍湖90%的貨量集中在這些熱點(diǎn)城市和價(jià)值區域，且成本合理，這無(wú)疑為其后續盈利增長(cháng)奠定了基礎。

為未來(lái)而戰

淬煉成金，“雙引擎”考驗的是開(kāi)發(fā)商真正的價(jià)值創(chuàng )造和運營(yíng)能力。

這是“空間即服務(wù)（SaaS）”要回答的答案。簡(jiǎn)而言之，龍湖要做人與空間的連接。即修煉三種能力：一空間制造和管理能力；二是洞察客戶(hù)的能力；三是服務(wù)集成能力。

2019年，龍湖的這三種能力都有了明確的進(jìn)展。

龍湖集團用4-5年時(shí)間搭建了商業(yè)運營(yíng)的體系化：即通過(guò)商業(yè)一體化、大數據雙平臺運轉形成集團統籌，各地區、各項目聯(lián)動(dòng)的運作模式，這助力了龍湖商業(yè)規?；l(fā)展。但龍湖的風(fēng)格是永遠對沒(méi)有質(zhì)量的規模保持戒心：這從其2019年開(kāi)業(yè)的十個(gè)商場(chǎng)就可以看出：每個(gè)商場(chǎng)無(wú)論在整體招商率還是在品牌同步開(kāi)業(yè)率方面，均接近100%，整體客流量也位居行業(yè)前列。龍湖精細化運營(yíng)能力目前也位居行業(yè)前列：無(wú)論在品牌調整、空間運營(yíng)調改、公共區域利用還是在IP活動(dòng)方面，龍湖商業(yè)均深挖到極致。

在長(cháng)租公寓這條賽道上，龍湖戰略的堅定性表現得淋漓盡致。他們非常清楚這條賽道的邏輯：規模與品質(zhì)。5萬(wàn)間、10萬(wàn)間、20萬(wàn)間是長(cháng)租公寓發(fā)展需要跨越的門(mén)檻。5萬(wàn)間以下，通過(guò)“手拉肩扛”，各個(gè)項目可以運營(yíng)；5萬(wàn)間之上，則需要強大的管理模式以及信息系統；再往上，10萬(wàn)間左右就是盈利拐點(diǎn)。在進(jìn)擊的陣痛中，龍湖冠寓練就了自己的“護城河”，盈利的答卷逐漸展開(kāi)。規模的另一面是品質(zhì)：冠寓所傳遞的“溫暖、明亮以及愛(ài)”更具感性意義?；钴S在一線(xiàn)的1000余名運營(yíng)官，和年輕的租客們一起面對初入社會(huì )的艱辛，讓他們在這里找到溫暖。

龍湖智慧服務(wù)在行業(yè)中是公認的標桿。2019年，龍湖智慧服務(wù)落地五大產(chǎn)品包（根據不同客群對物業(yè)服務(wù)的不同需求，匹配針對性的產(chǎn)品服務(wù)包），真正意義上發(fā)揮了龍湖智慧服務(wù)深度理解客戶(hù)需求的能力，并將這種洞察能力轉化成產(chǎn)品，為客戶(hù)提供“滿(mǎn)意+驚喜”的服務(wù)。與此同時(shí)，在龍湖智慧服務(wù)擴張的118個(gè)城市版圖中，持續推進(jìn)系統化建設，基本實(shí)現各業(yè)務(wù)條線(xiàn)在線(xiàn)管理；企業(yè)的高速發(fā)展離不開(kāi)人才戰略：2019年，龍湖智慧服務(wù)“點(diǎn)將生”招聘、成長(cháng)速度以及留存比例，均在大幅提升。

最新數據顯示，龍湖四大主航道協(xié)同并進(jìn)的城市已多達22個(gè)，這使得龍湖成為全國層面為數不多同時(shí)在四大領(lǐng)域擁有成熟運營(yíng)能力，且規模做到頭部的企業(yè)。

潛心修煉正在逐漸開(kāi)花結果。以“雙引擎”為驅動(dòng)，龍湖集團鍛造了開(kāi)發(fā)運營(yíng)復雜項目的綜合能力。以成都梵城（總案名）項目為例，該項目總體量約75萬(wàn)平方米，聚合了住宅、商業(yè)、商辦、長(cháng)租公寓以及養老等多種復雜業(yè)態(tài)。12月31日，近14萬(wàn)平方米的全業(yè)態(tài)購物中心成都濱江天街開(kāi)業(yè)，從拿地到開(kāi)業(yè)，龍湖僅用時(shí)29個(gè)月，且濱江天街一開(kāi)業(yè)就吸引了近260個(gè)國內外品牌入住，其中14家品牌為西南地區首店，8家品牌為成都首店，實(shí)現整體招商率100%。

2009年上市之前，曾有投資人問(wèn)吳亞軍：龍湖先做大還是先做強？吳亞軍的回答是：先做長(cháng)，再做強，“做大”是自然而然的結果。

顯然，龍湖已經(jīng)初嘗“做長(cháng)”之后“做強”的甜頭。在龍湖的財務(wù)報表中，服務(wù)引擎毛利率連續6年保持在60%以上，遠高于傳統開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

這就是龍湖穿越周期的答案。恰如吳亞軍在內部一直反復強調的，地產(chǎn)下半場(chǎng)，別把行情當能力。