經(jīng)此一“疫”，面對新的市場(chǎng)環(huán)境和新的客戶(hù)訴求，未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區，單靠租金獲利的時(shí)代將一去不復返。

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一個(gè)壞消息和一個(gè)好消息。

先說(shuō)壞消息，新冠肺炎疫情在全球范圍內擴散，根據騰訊健康統計，截止目前，海外感染人數已多達451203例，其中甚至包括一些國家的重要政要。疫情連鎖反應于經(jīng)濟，全球經(jīng)濟將遭受打擊。好消息是，伴隨著(zhù)中國全面遏制疫情的發(fā)展，國內各行各業(yè)已逐漸“解凍”，截至目前大部分企業(yè)已經(jīng)復工復產(chǎn)，據相關(guān)媒體統計，有些省份已達到100%復工率。

3月16日，國家統計局發(fā)布了今年1~2月份國民經(jīng)濟數據。今年1-2月份，盡管疫情沖擊比較嚴重，但是主要的生產(chǎn)指標規模和體量還是非?？捎^(guān)。

1-2月份，規模以上工業(yè)總產(chǎn)值仍然達到11.5萬(wàn)億元，社會(huì )消費品零售總額超過(guò)5.2萬(wàn)億元，完成固定資產(chǎn)投資超過(guò)3.3萬(wàn)億元?？傮w來(lái)說(shuō)，1-2月份國民經(jīng)濟經(jīng)受住了新冠肺炎疫情沖擊，整體情況沒(méi)有預期的那么糟。

再加上近期，中央出臺了一系列政策措施，支持疫情防控，支持推動(dòng)復工復產(chǎn)，包括支持企業(yè)渡過(guò)難關(guān)、發(fā)展生產(chǎn)等等，政策效果在不斷顯現。

▲資料來(lái)源新華社，中信證券研究部

隨著(zhù)全國企業(yè)陸續復工復產(chǎn)，地方經(jīng)濟逐步恢復活力。產(chǎn)業(yè)園區作為承載產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的重要平臺，更是促進(jìn)區域經(jīng)濟發(fā)展的助推器，在當前形勢下做好疫情防控工作并實(shí)現持續發(fā)展顯得格外重要。

當下多項支持政策的陸續出臺，產(chǎn)業(yè)園區長(cháng)期發(fā)展向好的局面不會(huì )改變，各產(chǎn)業(yè)園區除了積極響應國家和當地政府的減免租金倡議，適度減免租金以外，還應該把幫助入駐企業(yè)解決生產(chǎn)瓶頸，盡快恢復營(yíng)業(yè)和生產(chǎn)，作為復工以后的重點(diǎn)工作來(lái)推進(jìn)。

經(jīng)此一“疫”，面對新的市場(chǎng)環(huán)境和新的客戶(hù)訴求，未來(lái)可以預見(jiàn)，單靠租金獲利的時(shí)代將一去不復返。如何權衡安全與成本，提升物業(yè)價(jià)值？如何在風(fēng)險可控的情況下保證產(chǎn)業(yè)園區的高效運轉？如何真正做到差異化核心競爭力，在日常運營(yíng)時(shí)期筑起護城墻？如何從入駐企業(yè)及員工的角度出發(fā)，構建獨樹(shù)一幟的招商體系，而不是一味地去減少肩負的責任、降低服務(wù)標準？這些都將成為產(chǎn)業(yè)園區成長(cháng)路上會(huì )面臨的考驗。

盡管外部環(huán)境越來(lái)越嚴峻，但不可否認，仍有優(yōu)秀玩家脫穎而出，他們掌握了怎樣的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)底層邏輯？具體又有哪些實(shí)踐打法？

01

天然硬條件

做有“免疫力”的辦公場(chǎng)地

之前我們對產(chǎn)業(yè)園區的認識大多集中在產(chǎn)業(yè)集聚帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)性?xún)?yōu)勢。但在這次疫情的管理中，產(chǎn)業(yè)園區作為地方政府的抓手和支點(diǎn)，在一定程度上為企業(yè)服務(wù)、區域經(jīng)濟管理發(fā)揮了重要作用，辦公場(chǎng)地的“免疫力”也出現在人們的話(huà)題中。

辦公場(chǎng)地“免疫力”，可以理解為辦公室自身具備抵抗病毒的“硬條件”。防疫工作不僅是對產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)商臨時(shí)應急能力的一次考核，也是一次讓園區物業(yè)證明其價(jià)值的絕佳機會(huì )。

與傳統寫(xiě)字樓高密度人口聚集不一樣，產(chǎn)業(yè)園區以生態(tài)化、創(chuàng )意化辦公環(huán)境為目標，分產(chǎn)業(yè)板塊打造低密度建筑群落。在產(chǎn)業(yè)園區當中，又以用舊廠(chǎng)房為基礎進(jìn)行改造升級的的文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園更具代表性，這類(lèi)文創(chuàng )園兼具了生態(tài)化、創(chuàng )意化屬性，同時(shí)還為舊城翻新改造與區域形象展示獻力。

例如位于重慶兩江新區出口加工區的金山意庫文創(chuàng )園，整個(gè)園區是在原重慶出口工業(yè)園的工業(yè)廠(chǎng)房基礎上改建而成， 容積率低，樓距更大。類(lèi)似金山意庫這樣的文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園項目，在建立之初，就在如何保留舊城遺存以及低容積率優(yōu)勢上做足了設計功課。

金山意庫的改造設計策略是以“開(kāi)放的文化創(chuàng )意休閑公園+漂浮的創(chuàng )意盒子”作為設計靈感，打破原有的廠(chǎng)房建筑格局，致力于營(yíng)造出文化創(chuàng )意休閑環(huán)境。

依托于舊廠(chǎng)房的空間優(yōu)勢，建筑內部的層高都在5.5米以上，這樣的設計光線(xiàn)更充足，通風(fēng)性更好，從而避免了造成室內空氣不流通的弊端，更為L(cháng)OFT式靈活辦公空間提供了天然的優(yōu)勢。

在疫情期間，這種低密度、高實(shí)用率的建筑群成了抗疫的第一硬件，這樣的空間基礎能更有效的確保人與人之間的距離，為復工復產(chǎn)提供更好的條件。

02

修煉內功

用“軟實(shí)力”對抗風(fēng)險

在“內容為王”的時(shí)代，保障硬條件的同時(shí)，軟實(shí)力同樣重要。對于產(chǎn)業(yè)園區項目來(lái)說(shuō)，軟實(shí)力即是園區的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力和產(chǎn)業(yè)運營(yíng)能力。當風(fēng)險來(lái)臨，在產(chǎn)業(yè)園內辦公的企業(yè)更容易抱團取暖，度過(guò)難關(guān)，這時(shí)候產(chǎn)業(yè)園區的運營(yíng)能力與產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力便顯得至關(guān)重要。如何帶領(lǐng)園區內企業(yè)攻克時(shí)艱，比拼的就是各個(gè)產(chǎn)業(yè)園區的軟實(shí)力。

金山意庫是央企招商局集團旗下招商蛇口聯(lián)合上海紅坊打造的“意庫系”文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園，背靠“大樹(shù)”本身就更有實(shí)力，并且還在2018榮獲“重慶市文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園”稱(chēng)號，2019年獲“市級文化產(chǎn)業(yè)示范園區”和“中國藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園區聯(lián)盟2019年度示范單位”稱(chēng)號。

園區主要匯聚文化藝術(shù)、創(chuàng )意設計、觀(guān)光休閑等文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)，現目簽約的200余家商戶(hù)涵蓋文化藝術(shù)、創(chuàng )意設計、時(shí)尚休閑三種業(yè)態(tài)。

從企業(yè)數量和業(yè)態(tài)類(lèi)比上能夠看出，文化產(chǎn)業(yè)聚集效應在金山意庫已經(jīng)形成。雖然得到市場(chǎng)和行業(yè)的認可，但在2020年初遭遇疫情，對金山意庫來(lái)說(shuō)也是一次對運營(yíng)能力的重大考驗。

在抗疫期間，金山意庫文創(chuàng )園積極為企業(yè)制定“疫情期間租金減免”計劃，與企業(yè)之間互通政策信息，形成輔助企業(yè)合力。

另外，得益于聚集型產(chǎn)業(yè)模式，金山意庫能加強這些文化創(chuàng )意企業(yè)之間的合作及協(xié)同能力，通過(guò)搭建產(chǎn)業(yè)資源共享平臺，推出產(chǎn)業(yè)資源共享服務(wù)包，為入駐企業(yè)提供全周期產(chǎn)業(yè)服務(wù)，大幅提升園區內企業(yè)的抗風(fēng)險能力，同時(shí)增強自身產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力。

例如在金山意庫的產(chǎn)業(yè)資源共享包中，包含了四大產(chǎn)業(yè)資源服務(wù)，覆蓋商務(wù)資源、運營(yíng)資源、活動(dòng)資源、營(yíng)銷(xiāo)資源。

在商務(wù)資源方面，入駐企業(yè)可加入金山意庫線(xiàn)上商戶(hù)社群，共享企業(yè)發(fā)展所需商務(wù)資源，包括一些行業(yè)協(xié)會(huì )和行業(yè)研究平臺，均可對接；

在運營(yíng)資源方面，會(huì )定期舉辦一些企業(yè)產(chǎn)品推介會(huì )、邀請金融機構開(kāi)展企業(yè)融資政策講解會(huì )等活動(dòng)；

活動(dòng)資源方面則更加豐富，金山意庫會(huì )針對園區企業(yè)對空間存在的“不定時(shí)需求”提供場(chǎng)地支持，如舉辦展覽、工作坊、產(chǎn)業(yè)論壇、市集活動(dòng)等，更難能可貴的是還可以提供活動(dòng)策劃服務(wù)；

營(yíng)銷(xiāo)資源方面，金山意庫的自媒體矩陣和媒體資源均可提供給園區企業(yè)合作共享。

文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園區的運營(yíng)不同于傳統的“租售后退出”模式，在企業(yè)入駐以后反而需要為園區企業(yè)提供的產(chǎn)業(yè)服務(wù)更多。金山意庫的想法是以共同生長(cháng)的理念，聯(lián)動(dòng)商家與園區、園區與城市、產(chǎn)業(yè)與城市共同發(fā)展，因為只有運營(yíng)方持續主導和把控，才能夠將其所期待、希望展現的產(chǎn)業(yè)活力在園區中持續發(fā)酵，舊城更新的模式才能成功激活存量資產(chǎn)。

03

把差異化進(jìn)行到底

做產(chǎn)業(yè)園區，沒(méi)有現成的路

近十年來(lái)，中國各種產(chǎn)業(yè)園區如雨后春筍般冒出，根據《中國開(kāi)發(fā)區審核公告目錄（2019年版）》審核結果顯示，國家級開(kāi)發(fā)園區有552家，省級開(kāi)發(fā)園區有1991家。而1991家省級產(chǎn)業(yè)園區分布在全國31個(gè)省市，其中河北數量最多，為138家；山東和河南緊隨其后，分別擁有136家、131家；此外，四川、湖南、江蘇、廣東的省級產(chǎn)業(yè)園數量均在100家以上。

粗放式的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)造成了項目間同質(zhì)化現象的加劇，園區規劃不完善、定位不明確，大部分園區沒(méi)有形成自身的發(fā)展特色的現象仍然存在。

如今，特別是在實(shí)體經(jīng)濟受到重創(chuàng )的當下，要想不被淘汰出局的產(chǎn)業(yè)園區，就必須形成整合的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，產(chǎn)生創(chuàng )新的業(yè)態(tài)和獨特的服務(wù)特征，形成差異化優(yōu)勢顯得迫在眉睫。

雖然這次疫情是對產(chǎn)業(yè)園區全新的挑戰，但也是一個(gè)園區與數字化、大數據結合從而形成差異化優(yōu)勢的契機。經(jīng)此一“疫”，相信大多數產(chǎn)業(yè)園區都會(huì )把打造一個(gè)信息化、數字化、智能化的智慧園區納入計劃范圍之內。那么如何建立一個(gè)有差異化，有特色的智慧園區就是需要去深思熟慮的。

在行業(yè)內部，像金山意庫這樣的文創(chuàng )園區在此之前就已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)。

在疫情這個(gè)特殊時(shí)期，為了降低疫情對線(xiàn)下來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的沖擊，金山意庫在第一時(shí)間開(kāi)通“線(xiàn)上招商小程序”，客戶(hù)足不出戶(hù)，就能通過(guò)線(xiàn)上小程序對該項目進(jìn)行全方面的線(xiàn)上了解和咨詢(xún)。

此外，金山意庫還同期啟動(dòng)了線(xiàn)上增值服務(wù)平臺的建設，相信該平臺的投入使用，也將會(huì )是數字化園區深度運營(yíng)的開(kāi)端。

誠然，未來(lái)對信息化的應用和堅持應該成為產(chǎn)業(yè)園區的基礎建設和標配，在新的競爭環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)方還需要考慮更多，比如利用大數據、智能化等創(chuàng )新手段，賦能園區運營(yíng)，快速形成差異化運營(yíng)優(yōu)勢。

04

未來(lái)發(fā)展趨勢

產(chǎn)業(yè)園區會(huì )更好嗎？

如果說(shuō)2003年非典疫情的影響是將互聯(lián)網(wǎng)的力量加速推進(jìn)，改變人們的生活方式，促成了電子商務(wù)和線(xiàn)上購物的快速成熟，那么，在新冠肺炎疫情中，迎來(lái)的將是新型工作方式和企業(yè)新運營(yíng)體系的成熟。

很多人都在討論一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，當人們經(jīng)歷了這樣一段線(xiàn)上辦公時(shí)期后，這種即節約員工通勤時(shí)間，又幫公司節省固定辦公租金的方式，會(huì )不會(huì )全面取代辦公室場(chǎng)景？

在這樣的觀(guān)點(diǎn)下，未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區的發(fā)展的確備受考驗。但產(chǎn)業(yè)園區未來(lái)會(huì )更好嗎？

答案是肯定的。

雖然所有產(chǎn)業(yè)園區未來(lái)還有一條長(cháng)路要走，但只要有足夠深厚的運營(yíng)功力，依舊可以受到市場(chǎng)青睞。

總體來(lái)說(shuō)，未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區不僅要從增強企業(yè)品牌塑造、拓展產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式、運營(yíng)企業(yè)降本提效、完善物業(yè)管理體系等方面來(lái)應對市場(chǎng)的變化，更要加快產(chǎn)業(yè)園區智能化建設和改造升級，以及產(chǎn)業(yè)服務(wù)來(lái)為自己護航。