經(jīng)此一“疫”，面對新的市場環(huán)境和新的客戶訴求，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)，單靠租金獲利的時代將一去不復(fù)返。

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一個壞消息和一個好消息。

先說壞消息，新冠肺炎疫情在全球范圍內(nèi)擴散，根據(jù)騰訊健康統(tǒng)計，截止目前，海外感染人數(shù)已多達(dá)451203例，其中甚至包括一些國家的重要政要。疫情連鎖反應(yīng)于經(jīng)濟(jì)，全球經(jīng)濟(jì)將遭受打擊。好消息是，伴隨著中國全面遏制疫情的發(fā)展，國內(nèi)各行各業(yè)已逐漸“解凍”，截至目前大部分企業(yè)已經(jīng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計，有些省份已達(dá)到100%復(fù)工率。

3月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了今年1~2月份國民經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。今年1-2月份，盡管疫情沖擊比較嚴(yán)重，但是主要的生產(chǎn)指標(biāo)規(guī)模和體量還是非?？捎^。

1-2月份，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值仍然達(dá)到11.5萬億元，社會消費品零售總額超過5.2萬億元，完成固定資產(chǎn)投資超過3.3萬億元。總體來說，1-2月份國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)受住了新冠肺炎疫情沖擊，整體情況沒有預(yù)期的那么糟。

再加上近期，中央出臺了一系列政策措施，支持疫情防控，支持推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)，包括支持企業(yè)渡過難關(guān)、發(fā)展生產(chǎn)等等，政策效果在不斷顯現(xiàn)。

▲資料來源新華社，中信證券研究部

隨著全國企業(yè)陸續(xù)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，地方經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)活力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為承載產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的重要平臺，更是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器，在當(dāng)前形勢下做好疫情防控工作并實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展顯得格外重要。

當(dāng)下多項支持政策的陸續(xù)出臺，產(chǎn)業(yè)園區(qū)長期發(fā)展向好的局面不會改變，各產(chǎn)業(yè)園區(qū)除了積極響應(yīng)國家和當(dāng)?shù)卣臏p免租金倡議，適度減免租金以外，還應(yīng)該把幫助入駐企業(yè)解決生產(chǎn)瓶頸，盡快恢復(fù)營業(yè)和生產(chǎn)，作為復(fù)工以后的重點工作來推進(jìn)。

經(jīng)此一“疫”，面對新的市場環(huán)境和新的客戶訴求，未來可以預(yù)見，單靠租金獲利的時代將一去不復(fù)返。如何權(quán)衡安全與成本，提升物業(yè)價值？如何在風(fēng)險可控的情況下保證產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高效運轉(zhuǎn)？如何真正做到差異化核心競爭力，在日常運營時期筑起護(hù)城墻？如何從入駐企業(yè)及員工的角度出發(fā)，構(gòu)建獨樹一幟的招商體系，而不是一味地去減少肩負(fù)的責(zé)任、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)？這些都將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)成長路上會面臨的考驗。

盡管外部環(huán)境越來越嚴(yán)峻，但不可否認(rèn)，仍有優(yōu)秀玩家脫穎而出，他們掌握了怎樣的產(chǎn)業(yè)運營底層邏輯？具體又有哪些實踐打法？

01

天然硬條件

做有“免疫力”的辦公場地

之前我們對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的認(rèn)識大多集中在產(chǎn)業(yè)集聚帶來的產(chǎn)業(yè)性優(yōu)勢。但在這次疫情的管理中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為地方政府的抓手和支點，在一定程度上為企業(yè)服務(wù)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)管理發(fā)揮了重要作用，辦公場地的“免疫力”也出現(xiàn)在人們的話題中。

辦公場地“免疫力”，可以理解為辦公室自身具備抵抗病毒的“硬條件”。防疫工作不僅是對產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商臨時應(yīng)急能力的一次考核，也是一次讓園區(qū)物業(yè)證明其價值的絕佳機會。

與傳統(tǒng)寫字樓高密度人口聚集不一樣，產(chǎn)業(yè)園區(qū)以生態(tài)化、創(chuàng)意化辦公環(huán)境為目標(biāo)，分產(chǎn)業(yè)板塊打造低密度建筑群落。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)當(dāng)中，又以用舊廠房為基礎(chǔ)進(jìn)行改造升級的的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園更具代表性，這類文創(chuàng)園兼具了生態(tài)化、創(chuàng)意化屬性，同時還為舊城翻新改造與區(qū)域形象展示獻(xiàn)力。

例如位于重慶兩江新區(qū)出口加工區(qū)的金山意庫文創(chuàng)園，整個園區(qū)是在原重慶出口工業(yè)園的工業(yè)廠房基礎(chǔ)上改建而成， 容積率低，樓距更大。類似金山意庫這樣的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項目，在建立之初，就在如何保留舊城遺存以及低容積率優(yōu)勢上做足了設(shè)計功課。

金山意庫的改造設(shè)計策略是以“開放的文化創(chuàng)意休閑公園+漂浮的創(chuàng)意盒子”作為設(shè)計靈感，打破原有的廠房建筑格局，致力于營造出文化創(chuàng)意休閑環(huán)境。

依托于舊廠房的空間優(yōu)勢，建筑內(nèi)部的層高都在5.5米以上，這樣的設(shè)計光線更充足，通風(fēng)性更好，從而避免了造成室內(nèi)空氣不流通的弊端，更為LOFT式靈活辦公空間提供了天然的優(yōu)勢。

在疫情期間，這種低密度、高實用率的建筑群成了抗疫的第一硬件，這樣的空間基礎(chǔ)能更有效的確保人與人之間的距離，為復(fù)工復(fù)產(chǎn)提供更好的條件。

02

修煉內(nèi)功

用“軟實力”對抗風(fēng)險

在“內(nèi)容為王”的時代，保障硬條件的同時，軟實力同樣重要。對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目來說，軟實力即是園區(qū)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力和產(chǎn)業(yè)運營能力。當(dāng)風(fēng)險來臨，在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)辦公的企業(yè)更容易抱團(tuán)取暖，度過難關(guān)，這時候產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營能力與產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力便顯得至關(guān)重要。如何帶領(lǐng)園區(qū)內(nèi)企業(yè)攻克時艱，比拼的就是各個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的軟實力。

金山意庫是央企招商局集團(tuán)旗下招商蛇口聯(lián)合上海紅坊打造的“意庫系”文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，背靠“大樹”本身就更有實力，并且還在2018榮獲“重慶市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”稱號，2019年獲“市級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)”和“中國藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)聯(lián)盟2019年度示范單位”稱號。

園區(qū)主要匯聚文化藝術(shù)、創(chuàng)意設(shè)計、觀光休閑等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)目簽約的200余家商戶涵蓋文化藝術(shù)、創(chuàng)意設(shè)計、時尚休閑三種業(yè)態(tài)。

從企業(yè)數(shù)量和業(yè)態(tài)類比上能夠看出，文化產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)在金山意庫已經(jīng)形成。雖然得到市場和行業(yè)的認(rèn)可，但在2020年初遭遇疫情，對金山意庫來說也是一次對運營能力的重大考驗。

在抗疫期間，金山意庫文創(chuàng)園積極為企業(yè)制定“疫情期間租金減免”計劃，與企業(yè)之間互通政策信息，形成輔助企業(yè)合力。

另外，得益于聚集型產(chǎn)業(yè)模式，金山意庫能加強這些文化創(chuàng)意企業(yè)之間的合作及協(xié)同能力，通過搭建產(chǎn)業(yè)資源共享平臺，推出產(chǎn)業(yè)資源共享服務(wù)包，為入駐企業(yè)提供全周期產(chǎn)業(yè)服務(wù)，大幅提升園區(qū)內(nèi)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，同時增強自身產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力。

例如在金山意庫的產(chǎn)業(yè)資源共享包中，包含了四大產(chǎn)業(yè)資源服務(wù)，覆蓋商務(wù)資源、運營資源、活動資源、營銷資源。

在商務(wù)資源方面，入駐企業(yè)可加入金山意庫線上商戶社群，共享企業(yè)發(fā)展所需商務(wù)資源，包括一些行業(yè)協(xié)會和行業(yè)研究平臺，均可對接；

在運營資源方面，會定期舉辦一些企業(yè)產(chǎn)品推介會、邀請金融機構(gòu)開展企業(yè)融資政策講解會等活動；

活動資源方面則更加豐富，金山意庫會針對園區(qū)企業(yè)對空間存在的“不定時需求”提供場地支持，如舉辦展覽、工作坊、產(chǎn)業(yè)論壇、市集活動等，更難能可貴的是還可以提供活動策劃服務(wù)；

營銷資源方面，金山意庫的自媒體矩陣和媒體資源均可提供給園區(qū)企業(yè)合作共享。

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營不同于傳統(tǒng)的“租售后退出”模式，在企業(yè)入駐以后反而需要為園區(qū)企業(yè)提供的產(chǎn)業(yè)服務(wù)更多。金山意庫的想法是以共同生長的理念，聯(lián)動商家與園區(qū)、園區(qū)與城市、產(chǎn)業(yè)與城市共同發(fā)展，因為只有運營方持續(xù)主導(dǎo)和把控，才能夠?qū)⑵渌诖?、希望展現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)活力在園區(qū)中持續(xù)發(fā)酵，舊城更新的模式才能成功激活存量資產(chǎn)。

03

把差異化進(jìn)行到底

做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，沒有現(xiàn)成的路

近十年來，中國各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)如雨后春筍般冒出，根據(jù)《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2019年版）》審核結(jié)果顯示，國家級開發(fā)園區(qū)有552家，省級開發(fā)園區(qū)有1991家。而1991家省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布在全國31個省市，其中河北數(shù)量最多，為138家；山東和河南緊隨其后，分別擁有136家、131家；此外，四川、湖南、江蘇、廣東的省級產(chǎn)業(yè)園數(shù)量均在100家以上。

粗放式的開發(fā)和經(jīng)營造成了項目間同質(zhì)化現(xiàn)象的加劇，園區(qū)規(guī)劃不完善、定位不明確，大部分園區(qū)沒有形成自身的發(fā)展特色的現(xiàn)象仍然存在。

如今，特別是在實體經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)的當(dāng)下，要想不被淘汰出局的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就必須形成整合的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，產(chǎn)生創(chuàng)新的業(yè)態(tài)和獨特的服務(wù)特征，形成差異化優(yōu)勢顯得迫在眉睫。

雖然這次疫情是對產(chǎn)業(yè)園區(qū)全新的挑戰(zhàn)，但也是一個園區(qū)與數(shù)字化、大數(shù)據(jù)結(jié)合從而形成差異化優(yōu)勢的契機。經(jīng)此一“疫”，相信大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都會把打造一個信息化、數(shù)字化、智能化的智慧園區(qū)納入計劃范圍之內(nèi)。那么如何建立一個有差異化，有特色的智慧園區(qū)就是需要去深思熟慮的。

在行業(yè)內(nèi)部，像金山意庫這樣的文創(chuàng)園區(qū)在此之前就已經(jīng)行動起來。

在疫情這個特殊時期，為了降低疫情對線下來訪客戶的沖擊，金山意庫在第一時間開通“線上招商小程序”，客戶足不出戶，就能通過線上小程序?qū)υ擁椖窟M(jìn)行全方面的線上了解和咨詢。

此外，金山意庫還同期啟動了線上增值服務(wù)平臺的建設(shè)，相信該平臺的投入使用，也將會是數(shù)字化園區(qū)深度運營的開端。

誠然，未來對信息化的應(yīng)用和堅持應(yīng)該成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)和標(biāo)配，在新的競爭環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營方還需要考慮更多，比如利用大數(shù)據(jù)、智能化等創(chuàng)新手段，賦能園區(qū)運營，快速形成差異化運營優(yōu)勢。

04

未來發(fā)展趨勢

產(chǎn)業(yè)園區(qū)會更好嗎？

如果說2003年非典疫情的影響是將互聯(lián)網(wǎng)的力量加速推進(jìn)，改變?nèi)藗兊纳罘绞?，促成了電子商?wù)和線上購物的快速成熟，那么，在新冠肺炎疫情中，迎來的將是新型工作方式和企業(yè)新運營體系的成熟。

很多人都在討論一個觀點，當(dāng)人們經(jīng)歷了這樣一段線上辦公時期后，這種即節(jié)約員工通勤時間，又幫公司節(jié)省固定辦公租金的方式，會不會全面取代辦公室場景？

在這樣的觀點下，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展的確備受考驗。但產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來會更好嗎？

答案是肯定的。

雖然所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來還有一條長路要走，但只要有足夠深厚的運營功力，依舊可以受到市場青睞。

總體來說，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅要從增強企業(yè)品牌塑造、拓展產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式、運營企業(yè)降本提效、完善物業(yè)管理體系等方面來應(yīng)對市場的變化，更要加快產(chǎn)業(yè)園區(qū)智能化建設(shè)和改造升級，以及產(chǎn)業(yè)服務(wù)來為自己護(hù)航。