2020年，不管貨幣政策如何“靈活”，房地產(chǎn)的日子都不會(huì )太好過(guò)，但也差不到哪兒去。

今年1月6日，央行下調了金融機構存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。按照央行的計算，這次降準將釋放長(cháng)期資金8 000多億元。雖然央行在解釋降準決定時(shí)，口口聲聲不離實(shí)體經(jīng)濟，但不可否認，每一次貨幣政策的變動(dòng)，都很難完全撇清和樓市的關(guān)系。對于2020年房地產(chǎn)的走勢，我認為有這十點(diǎn)：

第一，調控政策大概率會(huì )放松。

2019年全年政府共出臺調控措施620次，去掉節假日等于每天調控兩次。這樣高頻率的調控前無(wú)古人，也后無(wú)來(lái)者。所以今年的調控大概率會(huì )放松一些，但放松不代表重回刺激。未來(lái)房?jì)r(jià)下跌的概率要大于上漲的概率。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的數據不會(huì )太難看。

雖然我們一再說(shuō)去年是房地產(chǎn)的寒冬，但房地產(chǎn)的很多指標仍然很搶眼：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速在10%以上，全國土地出讓收入高達7萬(wàn)億元，銷(xiāo)售額再創(chuàng )新高，突破了16萬(wàn)億元。2020年，出于穩經(jīng)濟的需要，房地產(chǎn)各項指標都不會(huì )表現太差。但銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)投資的增速、土地出讓金要達到2019年的高度，會(huì )很難。我們總體預測投資開(kāi)發(fā)的增速會(huì )跌到5%左右。

第三，整個(gè)行業(yè)的整合和洗牌將加劇。

2018年，“去地產(chǎn)化”一度風(fēng)靡地產(chǎn)界，但2019年卻戛然而止。因為主業(yè)都玩得很困難，企業(yè)也沒(méi)有閑情逸致打理“詩(shī)與遠方”。據統計，全年破產(chǎn)房企超過(guò)500家。對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，開(kāi)發(fā)商還是太多了，需要出局一批。

第四， 一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)會(huì )反彈。

以前有人說(shuō)“京滬永遠漲”，但除了年齡真沒(méi)有什么東西是一直漲的。2017年，我建議一二線(xiàn)房子多的人可以在年底減持手中的房子，特別是“京滬”兩地的。事實(shí)上，2018年和2019年，京滬兩地的房?jì)r(jià)不僅沒(méi)漲，而且調整得還比較厲害。統計局的數據可能只是顯示每平米掉了2元，但事實(shí)上，大多數二手房調整的幅度在15%到20%，有些甚至已經(jīng)回到了2017年以前。

第五，2020年絕大多數的三四線(xiàn)城市會(huì )進(jìn)入熊市。

在經(jīng)歷棚改等補漲行情之后，大多數三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)漲到了階段性高點(diǎn)。2020年已經(jīng)沒(méi)有任何概念可以做了，那就只有調整一個(gè)結果。

第六，城市群效應提升，特別關(guān)注“成渝雙城記”。

中央財經(jīng)委員會(huì )第六次會(huì )議提出，推動(dòng)成渝地區雙城經(jīng)濟圈建設，有利于在西部形成高質(zhì)量發(fā)展的重要增長(cháng)極，打造內陸開(kāi)放戰略高地，對于推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。高層提出“強化重慶和成都的中心城市帶動(dòng)作用，使成渝地區成為具有全國影響力的重要經(jīng)濟中心、科技創(chuàng )新中心、改革開(kāi)放新高地、高品質(zhì)生活宜居地，助推高質(zhì)量發(fā)展。”這意味著(zhù)“成渝雙城記”將成為繼大灣區、雄安、長(cháng)三角之后，又一個(gè)重點(diǎn)打造的城市群。2020年，這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)都不會(huì )太差。

第七，房產(chǎn)稅2020年不會(huì )出臺。

房產(chǎn)稅已經(jīng)錯過(guò)了出臺的最好時(shí)機，在房地產(chǎn)面臨周期性調整的情況下，房產(chǎn)稅會(huì )成為壓垮駱駝的那根稻草。決定房?jì)r(jià)走勢有很多原因，但唯一可以不考慮的就是房產(chǎn)稅。

第八，房地產(chǎn)支柱地位100年不會(huì )變。

2020年房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，仍會(huì )帶動(dòng)幾十個(gè)行業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟，成為中國城鎮化最大的推手。美國這么一個(gè)高科技大國，房地產(chǎn)至今都還是支柱產(chǎn)業(yè)。所以，不要把房地產(chǎn)與經(jīng)濟的創(chuàng )新程度對立，也不要把房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟對立。

第九，房地產(chǎn)的價(jià)值裂變剛剛開(kāi)始。

在經(jīng)歷20年的大周期之后，地產(chǎn)賺錢(qián)的邏輯已經(jīng)完全不同于過(guò)去，賣(mài)房子越來(lái)越難賺錢(qián)。這可能會(huì )成為一個(gè)很大的趨勢?，F在我們可以談“房地產(chǎn)+”這個(gè)概念了。地產(chǎn)這個(gè)江湖，開(kāi)始來(lái)了很多“門(mén)外的野蠻人”，馬云開(kāi)始賣(mài)房子了。這對很多房地產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，可謂毀滅性打擊，從建造到裝修，再到服務(wù)，都在發(fā)生顛覆性的變化。

第十，中美貿易協(xié)議利好中國房?jì)r(jià)。

在中美貿易協(xié)議中，有關(guān)于人民幣匯率的約定，這一條很重要。如果順利簽了，那2020年人民幣不會(huì )貶值，而會(huì )升值。這也意味著(zhù)中國房?jì)r(jià)獲得了匯率層面的支撐。所以，不要再預測2020年房?jì)r(jià)要崩盤(pán)了。