2020年，不管貨幣政策如何“靈活”，房地產(chǎn)的日子都不會(huì)太好過(guò)，但也差不到哪兒去。

今年1月6日，央行下調(diào)了金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。按照央行的計(jì)算，這次降準(zhǔn)將釋放長(zhǎng)期資金8 000多億元。雖然央行在解釋降準(zhǔn)決定時(shí)，口口聲聲不離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但不可否認(rèn)，每一次貨幣政策的變動(dòng)，都很難完全撇清和樓市的關(guān)系。對(duì)于2020年房地產(chǎn)的走勢(shì)，我認(rèn)為有這十點(diǎn)：

第一，調(diào)控政策大概率會(huì)放松。

2019年全年政府共出臺(tái)調(diào)控措施620次，去掉節(jié)假日等于每天調(diào)控兩次。這樣高頻率的調(diào)控前無(wú)古人，也后無(wú)來(lái)者。所以今年的調(diào)控大概率會(huì)放松一些，但放松不代表重回刺激。未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的概率要大于上漲的概率。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)不會(huì)太難看。

雖然我們一再說(shuō)去年是房地產(chǎn)的寒冬，但房地產(chǎn)的很多指標(biāo)仍然很搶眼：房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速在10%以上，全國(guó)土地出讓收入高達(dá)7萬(wàn)億元，銷售額再創(chuàng)新高，突破了16萬(wàn)億元。2020年，出于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的需要，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)都不會(huì)表現(xiàn)太差。但銷售、開發(fā)投資的增速、土地出讓金要達(dá)到2019年的高度，會(huì)很難。我們總體預(yù)測(cè)投資開發(fā)的增速會(huì)跌到5%左右。

第三，整個(gè)行業(yè)的整合和洗牌將加劇。

2018年，“去地產(chǎn)化”一度風(fēng)靡地產(chǎn)界，但2019年卻戛然而止。因?yàn)橹鳂I(yè)都玩得很困難，企業(yè)也沒(méi)有閑情逸致打理“詩(shī)與遠(yuǎn)方”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年破產(chǎn)房企超過(guò)500家。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，開發(fā)商還是太多了，需要出局一批。

第四， 一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)反彈。

以前有人說(shuō)“京滬永遠(yuǎn)漲”，但除了年齡真沒(méi)有什么東西是一直漲的。2017年，我建議一二線房子多的人可以在年底減持手中的房子，特別是“京滬”兩地的。事實(shí)上，2018年和2019年，京滬兩地的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)漲，而且調(diào)整得還比較厲害。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可能只是顯示每平米掉了2元，但事實(shí)上，大多數(shù)二手房調(diào)整的幅度在15%到20%，有些甚至已經(jīng)回到了2017年以前。

第五，2020年絕大多數(shù)的三四線城市會(huì)進(jìn)入熊市。

在經(jīng)歷棚改等補(bǔ)漲行情之后，大多數(shù)三四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了階段性高點(diǎn)。2020年已經(jīng)沒(méi)有任何概念可以做了，那就只有調(diào)整一個(gè)結(jié)果。

第六，城市群效應(yīng)提升，特別關(guān)注“成渝雙城記”。

中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第六次會(huì)議提出，推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，有利于在西部形成高質(zhì)量發(fā)展的重要增長(zhǎng)極，打造內(nèi)陸開放戰(zhàn)略高地，對(duì)于推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。高層提出“強(qiáng)化重慶和成都的中心城市帶動(dòng)作用，使成渝地區(qū)成為具有全國(guó)影響力的重要經(jīng)濟(jì)中心、科技創(chuàng)新中心、改革開放新高地、高品質(zhì)生活宜居地，助推高質(zhì)量發(fā)展。”這意味著“成渝雙城記”將成為繼大灣區(qū)、雄安、長(zhǎng)三角之后，又一個(gè)重點(diǎn)打造的城市群。2020年，這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)都不會(huì)太差。

第七，房產(chǎn)稅2020年不會(huì)出臺(tái)。

房產(chǎn)稅已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了出臺(tái)的最好時(shí)機(jī)，在房地產(chǎn)面臨周期性調(diào)整的情況下，房產(chǎn)稅會(huì)成為壓垮駱駝的那根稻草。決定房?jī)r(jià)走勢(shì)有很多原因，但唯一可以不考慮的就是房產(chǎn)稅。

第八，房地產(chǎn)支柱地位100年不會(huì)變。

2020年房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，仍會(huì)帶動(dòng)幾十個(gè)行業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，成為中國(guó)城鎮(zhèn)化最大的推手。美國(guó)這么一個(gè)高科技大國(guó)，房地產(chǎn)至今都還是支柱產(chǎn)業(yè)。所以，不要把房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新程度對(duì)立，也不要把房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)立。

第九，房地產(chǎn)的價(jià)值裂變剛剛開始。

在經(jīng)歷20年的大周期之后，地產(chǎn)賺錢的邏輯已經(jīng)完全不同于過(guò)去，賣房子越來(lái)越難賺錢。這可能會(huì)成為一個(gè)很大的趨勢(shì)?，F(xiàn)在我們可以談“房地產(chǎn)+”這個(gè)概念了。地產(chǎn)這個(gè)江湖，開始來(lái)了很多“門外的野蠻人”，馬云開始賣房子了。這對(duì)很多房地產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，可謂毀滅性打擊，從建造到裝修，再到服務(wù)，都在發(fā)生顛覆性的變化。

第十，中美貿(mào)易協(xié)議利好中國(guó)房?jī)r(jià)。

在中美貿(mào)易協(xié)議中，有關(guān)于人民幣匯率的約定，這一條很重要。如果順利簽了，那2020年人民幣不會(huì)貶值，而會(huì)升值。這也意味著中國(guó)房?jī)r(jià)獲得了匯率層面的支撐。所以，不要再預(yù)測(cè)2020年房?jī)r(jià)要崩盤了。