軌道18號(hào)線和拆遷，如何劇烈影響房?jī)r(jià)？！

商界地產(chǎn) 九沛?zhèn)髅? 2020-07-01 19:48:29

摘要： 重慶核心板塊房?jī)r(jià)為什么下跌？下跌到什么程度？又該怎么辦？

編者薦語(yǔ)：

重慶城市提升建設(shè)如火如荼，一方面，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的大力建設(shè)，如軌道18號(hào)線等；另一方面，舊城升級(jí)改造，部分區(qū)域拆遷。如今，正面臨這兩大現(xiàn)實(shí)的李家沱，如何發(fā)展？

以下文章來(lái)源于重慶樓市，作者樓市鋼鐵俠

重慶樓市

重慶專業(yè)的房地產(chǎn)新媒體平臺(tái)，重慶房?jī)r(jià)、樓盤優(yōu)惠、樓市資訊信息發(fā)布中心，為購(gòu)房者看房、買房、投資置業(yè)提供服務(wù)和決策參考

鳥姐說(shuō)：

你眼中的李家沱是怎樣的？這些年，李家沱發(fā)展如何？如今，李家沱是否又迎來(lái)了新的發(fā)展？

在重慶軌道18號(hào)線建設(shè)和區(qū)域拆遷的背景下，李家沱將會(huì)真正走向何方？是否會(huì)迎來(lái)巨變？!

我終于又來(lái)寫板塊分析了，今天寫的主角就是一個(gè)被人忽略和藐視了很久的主城區(qū)核心板塊-李家沱。我原來(lái)也多次寫文章提到過(guò)李家沱，區(qū)位非常好，屬于重慶主城核心區(qū)，但是房?jī)r(jià)一直不漲，甚至有的二手房因?yàn)楦鞣N原因這兩年還在跌，李家沱一直無(wú)法發(fā)展原因我原來(lái)也寫過(guò)了，主要是兩個(gè)方面：

1.李家沱內(nèi)部缺乏一條貫通的軌道線路；

2.老破舊太多了，需要啟動(dòng)大規(guī)模拆遷，更新迭代老城區(qū)。

只有做到這兩點(diǎn)，李家沱才有可能翻身，這個(gè)機(jī)遇已經(jīng)來(lái)了。我看到了兩個(gè)重磅官宣的消息，其實(shí)都和18號(hào)線相關(guān)，非常重要。

一個(gè)就是貫穿李家沱的軌交18號(hào)線，已經(jīng)全面建設(shè)，預(yù)計(jì)2023年通車。

還意外得到另一個(gè)重大拆遷消息，李家沱花溪舊城拆遷計(jì)劃，也涉及18號(hào)線。

在一次重慶樓市媒體會(huì)議上大家都笑話我不去分析房?jī)r(jià)，天天寫拆遷和軌道交通，特別是某植物系大V跳的最歡，還帶頭揭發(fā)我會(huì)上打游戲，其實(shí)對(duì)于粉絲買房，最重要的就是一個(gè)板塊的發(fā)展?jié)摿瓦@個(gè)板塊的軌道交通，不管是剛需還是投資，都必須要了解這些，去研究一個(gè)板塊，要實(shí)地踩盤很久，要查閱大量資料，這些臟活累活總要有人來(lái)干。

為了落實(shí)這兩個(gè)消息，這幾天大雨，我也去實(shí)體踩盤，給大家獨(dú)家解讀李家沱18線和拆遷的相關(guān)信息，大家看完文章，記得給我點(diǎn)個(gè)在看。

房?jī)r(jià)一直陰跌的核心板塊

李家沱的區(qū)域并不差，但純從位置看，真的是非常好，不管是到楊家坪商圈，南坪商圈，還是到解放碑商圈都不算遠(yuǎn)。但這個(gè)地方就被購(gòu)房者遺忘和吐槽，從直線距離看，李家沱距離主城核心區(qū)域:江北機(jī)場(chǎng)30公里，寸灘港口15公里，龍頭寺火車站15公里，解放碑商圈11公里，楊家坪商圈5公里，南坪商圈7公里。

而和它一橋之隔的黃桷坪九龍半島，最近是紅遍了整個(gè)樓市，土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，地王，和九龍辦到的規(guī)劃給整個(gè)板塊增色，加上拆遷，讓整個(gè)板塊一直火爆，而對(duì)面的李家沱一直默默無(wú)聞。

李家沱的二手房均價(jià)一直走低，持續(xù)的陰跌，現(xiàn)在是主城區(qū)少有的建面才9000元/平的板塊。

圖片來(lái)自安居客

而李家沱的新房?jī)r(jià)格也非常便宜，在售樓盤均價(jià)也才剛剛10000元/平，但是我去調(diào)查的李家沱幾個(gè)新盤，去年年底有一波很大力度的折扣，基本上均價(jià)都在建面9000元/平左右，其中有個(gè)盤價(jià)格最便宜的賣到8000元/平，具體哪個(gè)樓盤我就不說(shuō)了，大家心里有數(shù)，免得說(shuō)我打廣告，李家沱的幾個(gè)新房，我去年年底都去踩過(guò)。所以我告訴大家買新房，年底折扣力度最大。

李家沱二手房?jī)r(jià)格低，大家可以歸罪于老破舊太多了，拉低了整個(gè)板塊的均價(jià)，新房?jī)r(jià)格低，大家很多人都?xì)w罪于交通差，的確，李家沱唯一一條輕軌并不在板塊內(nèi)部，而是邊上的九公里站和岔路口站。

李家沱的居民一直都盼望有一條地鐵能夠貫穿內(nèi)部，這個(gè)愿望就只有靠我剛剛文章開頭提到的全面啟動(dòng)的軌道18號(hào)線了。

軌道18號(hào)線改變李家沱的命運(yùn)

我寫重慶樓市文章，斷斷續(xù)續(xù)也兩年了吧，熟悉我的粉絲都知道，對(duì)于買房，不管是投資還是剛需，我最看重的就是軌道交通的規(guī)劃。人的一生主要就是衣食住行，而住和行的結(jié)合產(chǎn)物，就是地鐵房，你住在地鐵邊上，在重慶這么擁堵的城市出行，當(dāng)然就非常方便了，反之方便的出行也會(huì)加持你所居住的房產(chǎn)的價(jià)值。

我們來(lái)看看這條對(duì)李家沱最重要的18號(hào)線，十八號(hào)線為重慶市南北貫通軌道交通的主干線，起點(diǎn)為富華路，途經(jīng)渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、巴南區(qū)和大渡口區(qū)，串聯(lián)大楊石、李家沱和大渡口組團(tuán)，止于跳磴南站。

18號(hào)線在李家沱境內(nèi)共設(shè)4個(gè)站，分別為長(zhǎng)江二橋站、外河坪北站，外河坪南站、簡(jiǎn)家槽站。

十八號(hào)線可與8條軌道線換乘，即已建成通車的一號(hào)線、二號(hào)線、環(huán)線，在建五號(hào)線、九號(hào)線，以及規(guī)劃的十二號(hào)線、二十四號(hào)線、二十五號(hào)線。

意味著，18號(hào)線如果通車，李家沱的出行格局將發(fā)生巨大的改變，通過(guò)換乘，可以半個(gè)小時(shí)內(nèi)快速到主城區(qū)其他核心板塊的商圈和行政中心。

還記得蔡家板塊嗎，一個(gè)北碚的區(qū)域板塊，就是因?yàn)橐粭l貫穿的軌道改變了整個(gè)板塊內(nèi)部房?jī)r(jià)格局。

實(shí)探李家沱18號(hào)線和拆遷

分析了這么多，我還是要實(shí)地去看看李家沱18號(hào)線和上文提到的花溪舊城拆遷，現(xiàn)在很多網(wǎng)上寫文章的都是鍵盤俠，門都沒出過(guò)，網(wǎng)上資料到處抄，就寫一大片雄文，讀萬(wàn)卷書，行萬(wàn)里路，寫樓市分析，還是需要實(shí)戰(zhàn)和實(shí)地踩盤，去的路上，老天不做美啊，下大雨。

李家沱板塊太大了，我最開始導(dǎo)航錯(cuò)了地方，到了陶瓷廠，這里周邊也是一些老廠和老房子，我向小賣部老板打聽拆遷的時(shí)候，結(jié)果得到的答復(fù)是傳言拆遷好久了一直沒有通告，我這時(shí)候就感覺不對(duì)了，官宣的，按流程已經(jīng)貼出來(lái)了啊。后來(lái)一問(wèn)才知道，我去錯(cuò)地方了，不是李家沱陶瓷廠而是李家沱搪瓷廠。

悲劇了，馬上導(dǎo)航，驅(qū)車前往搪瓷廠，當(dāng)我看見這個(gè)牌子的時(shí)候，就知道來(lái)對(duì)地方了。

李家沱大量的土地并不是只有住宅，這個(gè)板塊有大量的廠房土地，這個(gè)搪瓷廠也是一個(gè)已經(jīng)破敗的老廠和周邊一個(gè)孤山上的家屬區(qū)。這次18線就是要經(jīng)過(guò)這里。

走在廠房的路上，我就后悔了，路太爛，周邊可以拍攝恐怖片，早知道喊狗哥來(lái)這里踩盤，他年輕，陽(yáng)氣旺，適合這些地方。

穿過(guò)廠區(qū)終于到了拆遷的住宅區(qū)范圍了，在一片老破舊中，終于看到了拆遷公告。

路上碰到很多老住戶開車回來(lái)，一打聽，都沒有住在這里了，這次都是回來(lái)辦理拆遷手續(xù)的。

這個(gè)地方位于一個(gè)上坡上，遠(yuǎn)望還能看見巴比亞等幾個(gè)我還知道名字的樓盤，看來(lái)實(shí)錘了，李家沱將依托18號(hào)線和舊城拆遷，開啟建設(shè)計(jì)劃了。

李家沱的棚戶區(qū)改造

說(shuō)到李家沱的拆遷，要從2018年算起，李家沱就開始了大規(guī)模的棚改計(jì)劃:

大家可以發(fā)現(xiàn),李家沱板塊在2018年就開始著手準(zhǔn)備各個(gè)棚戶區(qū)的改造升級(jí),而李家沱本地的居民也非?？释约核诘呐飸魠^(qū)納入拆遷范圍。

2020年李家沱的棚改拆遷力度也不小，正在有條不紊的進(jìn)行，根據(jù)我查詢的信息，現(xiàn)在李家沱的拆遷主要就是毛紡廠片區(qū)棚改，還有上文提到的涉及18號(hào)線的花溪舊城改造。

未來(lái)這兩年李家沱的舊城拆遷會(huì)和18線的建設(shè)同步進(jìn)行，那么李家沱未來(lái)的發(fā)展爆發(fā)點(diǎn)，就是2023年地鐵貫通運(yùn)營(yíng)和舊城拆遷積累的這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)了。

有的開發(fā)商也開始布局這個(gè)板塊，整個(gè)板塊的土地價(jià)格收到位置不同的制約土地價(jià)差距比較大，貴的成交樓板價(jià)：6313元/㎡。

而5月11日，巴南區(qū)李家沱成交一宗居住用地。重慶市理想置業(yè)（集團(tuán)）有限公司以0.22億元掛牌價(jià)摘得該地塊，樓面價(jià)才3340元/㎡。

這個(gè)土地價(jià)格差距這么大，還涉及到江景房與否，不過(guò)我對(duì)重慶的江景房一點(diǎn)不感冒，但整體看李家沱的土地價(jià)格一直沒有大漲，是一個(gè)值得深思的問(wèn)題，這也導(dǎo)致李家沱新房?jī)r(jià)格便宜。

李家沱未來(lái)是剛需的福地？

分析了這么多，其實(shí)我知道大家只關(guān)心一件事，就是李家沱的房子值不值得買?這里我要區(qū)別對(duì)待,首先分析剛需。

對(duì)于剛需而言,李家沱現(xiàn)在又很多房子的價(jià)格幾乎等于很多巴南區(qū)新開盤的開發(fā)商的成本價(jià),加上李家沱的區(qū)域位置和交通便利,未來(lái)18號(hào)線2023年開通，所以是值得剛需入手的。

對(duì)于投資買房,這就比較復(fù)雜了,大部分買房者，都有著夢(mèng)想“抄底”撿便宜的心態(tài)。他們對(duì)房?jī)r(jià)極為敏感，但對(duì)價(jià)值就失去了嗅覺,覺得抄底就買便宜的房子.對(duì)于投資，李家沱的租金收益并不高，唯一的變數(shù)也還是2023年18號(hào)線開通后了。

但對(duì)于李家沱的商業(yè)，我保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

整體來(lái)說(shuō)，我還是對(duì)李家沱比較樂(lè)觀，龐大的拆遷棚改會(huì)讓整個(gè)城區(qū)多出很多拆遷戶，有購(gòu)房的需求，而2023年18號(hào)線的貫通，會(huì)讓李家沱軌道交通發(fā)生翻天覆地的變化。對(duì)于剛需購(gòu)房者，便宜的時(shí)候入手李家沱，也算一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

但反之也有一個(gè)問(wèn)題，李家沱的地價(jià)波動(dòng)太大，差價(jià)也大，還有就是這個(gè)板塊存在大量的二手房，并不適合投資者中短期介入炒作。最后我要提醒大家李家沱同樣也是中小開發(fā)商的墓地，在歷史上，李家沱板塊倒閉的中小開發(fā)商一大堆，這里也曾經(jīng)有開發(fā)商野心勃勃想打造豪宅，例如曼哈頓，大家很難相信十年前重慶就有陽(yáng)臺(tái)就有游泳池的大平層，超前的設(shè)計(jì)理論，可惜最后開發(fā)商實(shí)力不夠，悲劇了。所以，我一定要說(shuō)一句，李家沱買房，千萬(wàn)別買小開發(fā)商的。

·THE END·