編者薦語(yǔ)：

重慶城市提升建設如火如荼，一方面，各項基礎設施的大力建設，如軌道18號線(xiàn)等；另一方面，舊城升級改造，部分區域拆遷。如今，正面臨這兩大現實(shí)的李家沱，如何發(fā)展？

以下文章來(lái)源于重慶樓市，作者樓市鋼鐵俠

重慶樓市

重慶專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)新媒體平臺，重慶房?jì)r(jià)、樓盤(pán)優(yōu)惠、樓市資訊信息發(fā)布中心，為購房者看房、買(mǎi)房、投資置業(yè)提供服務(wù)和決策參考

鳥(niǎo)姐說(shuō)：

你眼中的李家沱是怎樣的？這些年，李家沱發(fā)展如何？如今，李家沱是否又迎來(lái)了新的發(fā)展？

在重慶軌道18號線(xiàn)建設和區域拆遷的背景下，李家沱將會(huì )真正走向何方？是否會(huì )迎來(lái)巨變？!

我終于又來(lái)寫(xiě)板塊分析了，今天寫(xiě)的主角就是一個(gè)被人忽略和藐視了很久的主城區核心板塊-李家沱。我原來(lái)也多次寫(xiě)文章提到過(guò)李家沱，區位非常好，屬于重慶主城核心區，但是房?jì)r(jià)一直不漲，甚至有的二手房因為各種原因這兩年還在跌，李家沱一直無(wú)法發(fā)展原因我原來(lái)也寫(xiě)過(guò)了，主要是兩個(gè)方面：

1.李家沱內部缺乏一條貫通的軌道線(xiàn)路；

2.老破舊太多了，需要啟動(dòng)大規模拆遷，更新迭代老城區。

只有做到這兩點(diǎn)，李家沱才有可能翻身，這個(gè)機遇已經(jīng)來(lái)了。我看到了兩個(gè)重磅官宣的消息，其實(shí)都和18號線(xiàn)相關(guān)，非常重要。

一個(gè)就是貫穿李家沱的軌交18號線(xiàn)，已經(jīng)全面建設，預計2023年通車(chē)。

還意外得到另一個(gè)重大拆遷消息，李家沱花溪舊城拆遷計劃，也涉及18號線(xiàn)。

在一次重慶樓市媒體會(huì )議上大家都笑話(huà)我不去分析房?jì)r(jià)，天天寫(xiě)拆遷和軌道交通，特別是某植物系大V跳的最歡，還帶頭揭發(fā)我會(huì )上打游戲，其實(shí)對于粉絲買(mǎi)房，最重要的就是一個(gè)板塊的發(fā)展潛力和這個(gè)板塊的軌道交通，不管是剛需還是投資，都必須要了解這些，去研究一個(gè)板塊，要實(shí)地踩盤(pán)很久，要查閱大量資料，這些臟活累活總要有人來(lái)干。

為了落實(shí)這兩個(gè)消息，這幾天大雨，我也去實(shí)體踩盤(pán)，給大家獨家解讀李家沱18線(xiàn)和拆遷的相關(guān)信息，大家看完文章，記得給我點(diǎn)個(gè)在看。

01

房?jì)r(jià)一直陰跌的核心板塊

李家沱的區域并不差，但純從位置看，真的是非常好，不管是到楊家坪商圈，南坪商圈，還是到解放碑商圈都不算遠。但這個(gè)地方就被購房者遺忘和吐槽，從直線(xiàn)距離看，李家沱距離主城核心區域:江北機場(chǎng)30公里，寸灘港口15公里，龍頭寺火車(chē)站15公里，解放碑商圈11公里，楊家坪商圈5公里，南坪商圈7公里。

而和它一橋之隔的黃桷坪九龍半島，最近是紅遍了整個(gè)樓市，土地價(jià)格節節攀升，地王，和九龍辦到的規劃給整個(gè)板塊增色，加上拆遷，讓整個(gè)板塊一直火爆，而對面的李家沱一直默默無(wú)聞。

李家沱的二手房均價(jià)一直走低，持續的陰跌，現在是主城區少有的建面才9000元/平的板塊。

圖片來(lái)自安居客

而李家沱的新房?jì)r(jià)格也非常便宜，在售樓盤(pán)均價(jià)也才剛剛10000元/平，但是我去調查的李家沱幾個(gè)新盤(pán)，去年年底有一波很大力度的折扣，基本上均價(jià)都在建面9000元/平左右，其中有個(gè)盤(pán)價(jià)格最便宜的賣(mài)到8000元/平，具體哪個(gè)樓盤(pán)我就不說(shuō)了，大家心里有數，免得說(shuō)我打廣告，李家沱的幾個(gè)新房，我去年年底都去踩過(guò)。所以我告訴大家買(mǎi)新房，年底折扣力度最大。

李家沱二手房?jì)r(jià)格低，大家可以歸罪于老破舊太多了，拉低了整個(gè)板塊的均價(jià)，新房?jì)r(jià)格低，大家很多人都歸罪于交通差，的確，李家沱唯一一條輕軌并不在板塊內部，而是邊上的九公里站和岔路口站。

李家沱的居民一直都盼望有一條地鐵能夠貫穿內部，這個(gè)愿望就只有靠我剛剛文章開(kāi)頭提到的全面啟動(dòng)的軌道18號線(xiàn)了。

02

軌道18號線(xiàn)改變李家沱的命運

我寫(xiě)重慶樓市文章，斷斷續續也兩年了吧，熟悉我的粉絲都知道，對于買(mǎi)房，不管是投資還是剛需，我最看重的就是軌道交通的規劃。人的一生主要就是衣食住行，而住和行的結合產(chǎn)物，就是地鐵房，你住在地鐵邊上，在重慶這么擁堵的城市出行，當然就非常方便了，反之方便的出行也會(huì )加持你所居住的房產(chǎn)的價(jià)值。

我們來(lái)看看這條對李家沱最重要的18號線(xiàn)，十八號線(xiàn)為重慶市南北貫通軌道交通的主干線(xiàn)，起點(diǎn)為富華路，途經(jīng)渝中區、九龍坡區、巴南區和大渡口區，串聯(lián)大楊石、李家沱和大渡口組團，止于跳磴南站。

18號線(xiàn)在李家沱境內共設4個(gè)站，分別為長(cháng)江二橋站、外河坪北站，外河坪南站、簡(jiǎn)家槽站。

十八號線(xiàn)可與8條軌道線(xiàn)換乘，即已建成通車(chē)的一號線(xiàn)、二號線(xiàn)、環(huán)線(xiàn)，在建五號線(xiàn)、九號線(xiàn)，以及規劃的十二號線(xiàn)、二十四號線(xiàn)、二十五號線(xiàn)。

意味著(zhù)，18號線(xiàn)如果通車(chē)，李家沱的出行格局將發(fā)生巨大的改變，通過(guò)換乘，可以半個(gè)小時(shí)內快速到主城區其他核心板塊的商圈和行政中心。

還記得蔡家板塊嗎，一個(gè)北碚的區域板塊，就是因為一條貫穿的軌道改變了整個(gè)板塊內部房?jì)r(jià)格局。

03

實(shí)探李家沱18號線(xiàn)和拆遷

分析了這么多，我還是要實(shí)地去看看李家沱18號線(xiàn)和上文提到的花溪舊城拆遷，現在很多網(wǎng)上寫(xiě)文章的都是鍵盤(pán)俠，門(mén)都沒(méi)出過(guò)，網(wǎng)上資料到處抄，就寫(xiě)一大片雄文，讀萬(wàn)卷書(shū)，行萬(wàn)里路，寫(xiě)樓市分析，還是需要實(shí)戰和實(shí)地踩盤(pán)，去的路上，老天不做美啊，下大雨。

李家沱板塊太大了，我最開(kāi)始導航錯了地方，到了陶瓷廠(chǎng)，這里周邊也是一些老廠(chǎng)和老房子，我向小賣(mài)部老板打聽(tīng)拆遷的時(shí)候，結果得到的答復是傳言拆遷好久了一直沒(méi)有通告，我這時(shí)候就感覺(jué)不對了，官宣的，按流程已經(jīng)貼出來(lái)了啊。后來(lái)一問(wèn)才知道，我去錯地方了，不是李家沱陶瓷廠(chǎng)而是李家沱搪瓷廠(chǎng)。

悲劇了，馬上導航，驅車(chē)前往搪瓷廠(chǎng)，當我看見(jiàn)這個(gè)牌子的時(shí)候，就知道來(lái)對地方了。

李家沱大量的土地并不是只有住宅，這個(gè)板塊有大量的廠(chǎng)房土地，這個(gè)搪瓷廠(chǎng)也是一個(gè)已經(jīng)破敗的老廠(chǎng)和周邊一個(gè)孤山上的家屬區。這次18線(xiàn)就是要經(jīng)過(guò)這里。

走在廠(chǎng)房的路上，我就后悔了，路太爛，周邊可以拍攝恐怖片，早知道喊狗哥來(lái)這里踩盤(pán)，他年輕，陽(yáng)氣旺，適合這些地方。

穿過(guò)廠(chǎng)區終于到了拆遷的住宅區范圍了，在一片老破舊中，終于看到了拆遷公告。

路上碰到很多老住戶(hù)開(kāi)車(chē)回來(lái)，一打聽(tīng)，都沒(méi)有住在這里了，這次都是回來(lái)辦理拆遷手續的。

這個(gè)地方位于一個(gè)上坡上，遠望還能看見(jiàn)巴比亞等幾個(gè)我還知道名字的樓盤(pán)，看來(lái)實(shí)錘了，李家沱將依托18號線(xiàn)和舊城拆遷，開(kāi)啟建設計劃了。

04

李家沱的棚戶(hù)區改造

說(shuō)到李家沱的拆遷，要從2018年算起，李家沱就開(kāi)始了大規模的棚改計劃:

大家可以發(fā)現,李家沱板塊在2018年就開(kāi)始著(zhù)手準備各個(gè)棚戶(hù)區的改造升級,而李家沱本地的居民也非?？释约核诘呐飸?hù)區納入拆遷范圍。

2020年李家沱的棚改拆遷力度也不小，正在有條不紊的進(jìn)行，根據我查詢(xún)的信息，現在李家沱的拆遷主要就是毛紡廠(chǎng)片區棚改，還有上文提到的涉及18號線(xiàn)的花溪舊城改造。

未來(lái)這兩年李家沱的舊城拆遷會(huì )和18線(xiàn)的建設同步進(jìn)行，那么李家沱未來(lái)的發(fā)展爆發(fā)點(diǎn)，就是2023年地鐵貫通運營(yíng)和舊城拆遷積累的這個(gè)時(shí)間節點(diǎn)了。

有的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始布局這個(gè)板塊，整個(gè)板塊的土地價(jià)格收到位置不同的制約土地價(jià)差距比較大，貴的成交樓板價(jià)：6313元/㎡。

而5月11日，巴南區李家沱成交一宗居住用地。重慶市理想置業(yè)（集團）有限公司以0.22億元掛牌價(jià)摘得該地塊，樓面價(jià)才3340元/㎡。

這個(gè)土地價(jià)格差距這么大，還涉及到江景房與否，不過(guò)我對重慶的江景房一點(diǎn)不感冒，但整體看李家沱的土地價(jià)格一直沒(méi)有大漲，是一個(gè)值得深思的問(wèn)題，這也導致李家沱新房?jì)r(jià)格便宜。

05

李家沱未來(lái)是剛需的福地？

分析了這么多，其實(shí)我知道大家只關(guān)心一件事，就是李家沱的房子值不值得買(mǎi)?這里我要區別對待,首先分析剛需。

對于剛需而言,李家沱現在又很多房子的價(jià)格幾乎等于很多巴南區新開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商的成本價(jià),加上李家沱的區域位置和交通便利,未來(lái)18號線(xiàn)2023年開(kāi)通，所以是值得剛需入手的。

對于投資買(mǎi)房,這就比較復雜了,大部分買(mǎi)房者，都有著(zhù)夢(mèng)想“抄底”撿便宜的心態(tài)。他們對房?jì)r(jià)極為敏感，但對價(jià)值就失去了嗅覺(jué),覺(jué)得抄底就買(mǎi)便宜的房子.對于投資，李家沱的租金收益并不高，唯一的變數也還是2023年18號線(xiàn)開(kāi)通后了。

但對于李家沱的商業(yè)，我保持謹慎的態(tài)度。

整體來(lái)說(shuō)，我還是對李家沱比較樂(lè )觀(guān)，龐大的拆遷棚改會(huì )讓整個(gè)城區多出很多拆遷戶(hù)，有購房的需求，而2023年18號線(xiàn)的貫通，會(huì )讓李家沱軌道交通發(fā)生翻天覆地的變化。對于剛需購房者，便宜的時(shí)候入手李家沱，也算一個(gè)不錯的選擇。

但反之也有一個(gè)問(wèn)題，李家沱的地價(jià)波動(dòng)太大，差價(jià)也大，還有就是這個(gè)板塊存在大量的二手房，并不適合投資者中短期介入炒作。最后我要提醒大家李家沱同樣也是中小開(kāi)發(fā)商的墓地，在歷史上，李家沱板塊倒閉的中小開(kāi)發(fā)商一大堆，這里也曾經(jīng)有開(kāi)發(fā)商野心勃勃想打造豪宅，例如曼哈頓，大家很難相信十年前重慶就有陽(yáng)臺就有游泳池的大平層，超前的設計理論，可惜最后開(kāi)發(fā)商實(shí)力不夠，悲劇了。所以，我一定要說(shuō)一句，李家沱買(mǎi)房，千萬(wàn)別買(mǎi)小開(kāi)發(fā)商的。

·THE END·

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