軌道18號線和拆遷，如何劇烈影響房價？！

商界地產(chǎn) 九沛?zhèn)髅? 2020-07-01 19:48:29

摘要： 重慶核心板塊房價為什么下跌？下跌到什么程度？又該怎么辦？

編者薦語：

重慶城市提升建設(shè)如火如荼，一方面，各項基礎(chǔ)設(shè)施的大力建設(shè)，如軌道18號線等；另一方面，舊城升級改造，部分區(qū)域拆遷。如今，正面臨這兩大現(xiàn)實的李家沱，如何發(fā)展？

以下文章來源于重慶樓市，作者樓市鋼鐵俠

重慶樓市

重慶專業(yè)的房地產(chǎn)新媒體平臺，重慶房價、樓盤優(yōu)惠、樓市資訊信息發(fā)布中心，為購房者看房、買房、投資置業(yè)提供服務(wù)和決策參考

鳥姐說：

你眼中的李家沱是怎樣的？這些年，李家沱發(fā)展如何？如今，李家沱是否又迎來了新的發(fā)展？

在重慶軌道18號線建設(shè)和區(qū)域拆遷的背景下，李家沱將會真正走向何方？是否會迎來巨變？!

我終于又來寫板塊分析了，今天寫的主角就是一個被人忽略和藐視了很久的主城區(qū)核心板塊-李家沱。我原來也多次寫文章提到過李家沱，區(qū)位非常好，屬于重慶主城核心區(qū)，但是房價一直不漲，甚至有的二手房因為各種原因這兩年還在跌，李家沱一直無法發(fā)展原因我原來也寫過了，主要是兩個方面：

1.李家沱內(nèi)部缺乏一條貫通的軌道線路；

2.老破舊太多了，需要啟動大規(guī)模拆遷，更新迭代老城區(qū)。

只有做到這兩點，李家沱才有可能翻身，這個機遇已經(jīng)來了。我看到了兩個重磅官宣的消息，其實都和18號線相關(guān)，非常重要。

一個就是貫穿李家沱的軌交18號線，已經(jīng)全面建設(shè)，預(yù)計2023年通車。

還意外得到另一個重大拆遷消息，李家沱花溪舊城拆遷計劃，也涉及18號線。

在一次重慶樓市媒體會議上大家都笑話我不去分析房價，天天寫拆遷和軌道交通，特別是某植物系大V跳的最歡，還帶頭揭發(fā)我會上打游戲，其實對于粉絲買房，最重要的就是一個板塊的發(fā)展?jié)摿瓦@個板塊的軌道交通，不管是剛需還是投資，都必須要了解這些，去研究一個板塊，要實地踩盤很久，要查閱大量資料，這些臟活累活總要有人來干。

為了落實這兩個消息，這幾天大雨，我也去實體踩盤，給大家獨家解讀李家沱18線和拆遷的相關(guān)信息，大家看完文章，記得給我點個在看。

房價一直陰跌的核心板塊

李家沱的區(qū)域并不差，但純從位置看，真的是非常好，不管是到楊家坪商圈，南坪商圈，還是到解放碑商圈都不算遠(yuǎn)。但這個地方就被購房者遺忘和吐槽，從直線距離看，李家沱距離主城核心區(qū)域:江北機場30公里，寸灘港口15公里，龍頭寺火車站15公里，解放碑商圈11公里，楊家坪商圈5公里，南坪商圈7公里。

而和它一橋之隔的黃桷坪九龍半島，最近是紅遍了整個樓市，土地價格節(jié)節(jié)攀升，地王，和九龍辦到的規(guī)劃給整個板塊增色，加上拆遷，讓整個板塊一直火爆，而對面的李家沱一直默默無聞。

李家沱的二手房均價一直走低，持續(xù)的陰跌，現(xiàn)在是主城區(qū)少有的建面才9000元/平的板塊。

圖片來自安居客

而李家沱的新房價格也非常便宜，在售樓盤均價也才剛剛10000元/平，但是我去調(diào)查的李家沱幾個新盤，去年年底有一波很大力度的折扣，基本上均價都在建面9000元/平左右，其中有個盤價格最便宜的賣到8000元/平，具體哪個樓盤我就不說了，大家心里有數(shù)，免得說我打廣告，李家沱的幾個新房，我去年年底都去踩過。所以我告訴大家買新房，年底折扣力度最大。

李家沱二手房價格低，大家可以歸罪于老破舊太多了，拉低了整個板塊的均價，新房價格低，大家很多人都?xì)w罪于交通差，的確，李家沱唯一一條輕軌并不在板塊內(nèi)部，而是邊上的九公里站和岔路口站。

李家沱的居民一直都盼望有一條地鐵能夠貫穿內(nèi)部，這個愿望就只有靠我剛剛文章開頭提到的全面啟動的軌道18號線了。

軌道18號線改變李家沱的命運

我寫重慶樓市文章，斷斷續(xù)續(xù)也兩年了吧，熟悉我的粉絲都知道，對于買房，不管是投資還是剛需，我最看重的就是軌道交通的規(guī)劃。人的一生主要就是衣食住行，而住和行的結(jié)合產(chǎn)物，就是地鐵房，你住在地鐵邊上，在重慶這么擁堵的城市出行，當(dāng)然就非常方便了，反之方便的出行也會加持你所居住的房產(chǎn)的價值。

我們來看看這條對李家沱最重要的18號線，十八號線為重慶市南北貫通軌道交通的主干線，起點為富華路，途經(jīng)渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、巴南區(qū)和大渡口區(qū)，串聯(lián)大楊石、李家沱和大渡口組團(tuán)，止于跳磴南站。

18號線在李家沱境內(nèi)共設(shè)4個站，分別為長江二橋站、外河坪北站，外河坪南站、簡家槽站。

十八號線可與8條軌道線換乘，即已建成通車的一號線、二號線、環(huán)線，在建五號線、九號線，以及規(guī)劃的十二號線、二十四號線、二十五號線。

意味著，18號線如果通車，李家沱的出行格局將發(fā)生巨大的改變，通過換乘，可以半個小時內(nèi)快速到主城區(qū)其他核心板塊的商圈和行政中心。

還記得蔡家板塊嗎，一個北碚的區(qū)域板塊，就是因為一條貫穿的軌道改變了整個板塊內(nèi)部房價格局。

實探李家沱18號線和拆遷

分析了這么多，我還是要實地去看看李家沱18號線和上文提到的花溪舊城拆遷，現(xiàn)在很多網(wǎng)上寫文章的都是鍵盤俠，門都沒出過，網(wǎng)上資料到處抄，就寫一大片雄文，讀萬卷書，行萬里路，寫樓市分析，還是需要實戰(zhàn)和實地踩盤，去的路上，老天不做美啊，下大雨。

李家沱板塊太大了，我最開始導(dǎo)航錯了地方，到了陶瓷廠，這里周邊也是一些老廠和老房子，我向小賣部老板打聽拆遷的時候，結(jié)果得到的答復(fù)是傳言拆遷好久了一直沒有通告，我這時候就感覺不對了，官宣的，按流程已經(jīng)貼出來了啊。后來一問才知道，我去錯地方了，不是李家沱陶瓷廠而是李家沱搪瓷廠。

悲劇了，馬上導(dǎo)航，驅(qū)車前往搪瓷廠，當(dāng)我看見這個牌子的時候，就知道來對地方了。

李家沱大量的土地并不是只有住宅，這個板塊有大量的廠房土地，這個搪瓷廠也是一個已經(jīng)破敗的老廠和周邊一個孤山上的家屬區(qū)。這次18線就是要經(jīng)過這里。

走在廠房的路上，我就后悔了，路太爛，周邊可以拍攝恐怖片，早知道喊狗哥來這里踩盤，他年輕，陽氣旺，適合這些地方。

穿過廠區(qū)終于到了拆遷的住宅區(qū)范圍了，在一片老破舊中，終于看到了拆遷公告。

路上碰到很多老住戶開車回來，一打聽，都沒有住在這里了，這次都是回來辦理拆遷手續(xù)的。

這個地方位于一個上坡上，遠(yuǎn)望還能看見巴比亞等幾個我還知道名字的樓盤，看來實錘了，李家沱將依托18號線和舊城拆遷，開啟建設(shè)計劃了。

李家沱的棚戶區(qū)改造

說到李家沱的拆遷，要從2018年算起，李家沱就開始了大規(guī)模的棚改計劃:

大家可以發(fā)現(xiàn),李家沱板塊在2018年就開始著手準(zhǔn)備各個棚戶區(qū)的改造升級,而李家沱本地的居民也非?？释约核诘呐飸魠^(qū)納入拆遷范圍。

2020年李家沱的棚改拆遷力度也不小，正在有條不紊的進(jìn)行，根據(jù)我查詢的信息，現(xiàn)在李家沱的拆遷主要就是毛紡廠片區(qū)棚改，還有上文提到的涉及18號線的花溪舊城改造。

未來這兩年李家沱的舊城拆遷會和18線的建設(shè)同步進(jìn)行，那么李家沱未來的發(fā)展爆發(fā)點，就是2023年地鐵貫通運營和舊城拆遷積累的這個時間節(jié)點了。

有的開發(fā)商也開始布局這個板塊，整個板塊的土地價格收到位置不同的制約土地價差距比較大，貴的成交樓板價：6313元/㎡。

而5月11日，巴南區(qū)李家沱成交一宗居住用地。重慶市理想置業(yè)（集團(tuán)）有限公司以0.22億元掛牌價摘得該地塊，樓面價才3340元/㎡。

這個土地價格差距這么大，還涉及到江景房與否，不過我對重慶的江景房一點不感冒，但整體看李家沱的土地價格一直沒有大漲，是一個值得深思的問題，這也導(dǎo)致李家沱新房價格便宜。

李家沱未來是剛需的福地？

分析了這么多，其實我知道大家只關(guān)心一件事，就是李家沱的房子值不值得買?這里我要區(qū)別對待,首先分析剛需。

對于剛需而言,李家沱現(xiàn)在又很多房子的價格幾乎等于很多巴南區(qū)新開盤的開發(fā)商的成本價,加上李家沱的區(qū)域位置和交通便利,未來18號線2023年開通，所以是值得剛需入手的。

對于投資買房,這就比較復(fù)雜了,大部分買房者，都有著夢想“抄底”撿便宜的心態(tài)。他們對房價極為敏感，但對價值就失去了嗅覺,覺得抄底就買便宜的房子.對于投資，李家沱的租金收益并不高，唯一的變數(shù)也還是2023年18號線開通后了。

但對于李家沱的商業(yè)，我保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

整體來說，我還是對李家沱比較樂觀，龐大的拆遷棚改會讓整個城區(qū)多出很多拆遷戶，有購房的需求，而2023年18號線的貫通，會讓李家沱軌道交通發(fā)生翻天覆地的變化。對于剛需購房者，便宜的時候入手李家沱，也算一個不錯的選擇。

但反之也有一個問題，李家沱的地價波動太大，差價也大，還有就是這個板塊存在大量的二手房，并不適合投資者中短期介入炒作。最后我要提醒大家李家沱同樣也是中小開發(fā)商的墓地，在歷史上，李家沱板塊倒閉的中小開發(fā)商一大堆，這里也曾經(jīng)有開發(fā)商野心勃勃想打造豪宅，例如曼哈頓，大家很難相信十年前重慶就有陽臺就有游泳池的大平層，超前的設(shè)計理論，可惜最后開發(fā)商實力不夠，悲劇了。所以，我一定要說一句，李家沱買房，千萬別買小開發(fā)商的。

·THE END·