據(jù)6月5日美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)CBRE世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告顯示，2019年全球住宅價(jià)格最高的十大城市中中國(guó)占四席。中國(guó)香港仍是全球房?jī)r(jià)最貴城市，住宅套均價(jià)為125.44萬(wàn)美元，位列第二和第三的城市分別是德國(guó)慕尼黑和新加坡，中國(guó)上海、深圳和北京分列第四、第五和第六位。

其中，當(dāng)屬深圳樓市最為生猛。大疫之年，民生之年，深圳樓市卻獨(dú)樹一幟，數(shù)據(jù)顯示，2020年5月，深圳二手住宅市場(chǎng)均價(jià)68 372元/平米，同比漲幅達(dá)6.53%。北京同比下跌4.49%，廣州下跌6.38%，上海上漲0.25%。

導(dǎo)致這一結(jié)果的根本原因是，深圳土地供給結(jié)構(gòu)性失衡，住宅用地嚴(yán)重不足。

面對(duì)樓市的種種問(wèn)題，本文參考中國(guó)香港、新加坡、德國(guó)與美國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)與民生如何相得益彰，如何做到居者有其屋。

新加坡與中國(guó)香港：

土地國(guó)有制地產(chǎn)模式

中國(guó)香港與新加坡住房套均價(jià)分列全球第一、第三，但新加坡的房屋自有率超過(guò)90%，是全球住房自有率最高的國(guó)家，居住條件遠(yuǎn)超過(guò)中國(guó)香港、遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國(guó)家的住房自有率60%。

新加坡如何做到“居者有其屋”？

延續(xù)“土地決定論”分析方法：中國(guó)香港和新加坡的土地性質(zhì)都是國(guó)有土地，政府是主要的土地供給方。而國(guó)有土地最大的優(yōu)勢(shì)就是，政府可以廉價(jià)使用土地，可以大規(guī)模地建設(shè)保障性住房。

新加坡是發(fā)展福利房模式，即組屋制度，超過(guò)80%的家庭居住在政府提供的組屋里，只有20%的家庭住房交給市場(chǎng)，這20%的商品房通過(guò)購(gòu)買或租賃私人住宅來(lái)實(shí)現(xiàn)。

其中，80%政府提供的組屋問(wèn)題，由新加坡的建屋發(fā)展局解決。從1960年起，建屋發(fā)展局累積建成超過(guò)100萬(wàn)套組屋，覆蓋人口從最初的9%上升到如今的超過(guò)80%。

組屋又分為廉租房和廉價(jià)房。

其中，廉租房偏少，占組屋的5.6%，主要向家庭月收入低于1 500新元的收入者提供。通常一房的月租金為26~205新元，兩房月租金為44~275新元，租金普遍低于家庭收入的10%，而深圳普通家庭租房，房租占到家庭收入的30%以上。

廉價(jià)房數(shù)量大、有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)期限為99年，大約94%的組屋家庭擁有廉價(jià)房的產(chǎn)權(quán)，77%的家庭住在廉價(jià)房中，對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，兩房的廉價(jià)房新房3~4年便可購(gòu)買。

另外，廉價(jià)房可交易，二手購(gòu)買條件寬松，因?yàn)樾铝畠r(jià)房充足且低價(jià)，二手廉價(jià)房?jī)r(jià)格難上漲。同時(shí)政府嚴(yán)格管理組屋，嚴(yán)厲打擊尋租腐敗與投機(jī)行為，大規(guī)模的組屋供給是“居者有其屋”的關(guān)鍵。

建屋發(fā)展局主要有3種方式融資：一是政府貸款，二是銀行貸款，三是發(fā)行債券。其中，債券占比達(dá)到一半以上，因?yàn)樾录悠峦恋貒?guó)有，房屋成本不高，限價(jià)銷售，收益穩(wěn)定，眾人可按計(jì)劃償還貸款。

所謂市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，凱撒的歸凱撒，新加坡保障房和商品房相得益彰。新加坡政府為中產(chǎn)及低收入者提供住房，富豪階層追漲為數(shù)不多的商品房。

同是土地國(guó)有制度，香港的房地產(chǎn)被認(rèn)為是失敗的。因?yàn)橄愀凼侨蛸?gòu)房壓力最大的城市，房?jī)r(jià)全球最高，居住條件不好，人均住房面積只有16平米。很多人將香港房地產(chǎn)的問(wèn)題歸咎于自由市場(chǎng)，即大資本家、大富豪壟斷房源，投機(jī)者爆炒房地產(chǎn)。

但其實(shí)，香港房地產(chǎn)早年間并不是完全市場(chǎng)化的，香港土地被政府壟斷，政府幾乎是唯一的土地供給方。只是在1997年之后，香港政府采用批租制度，通過(guò)拍賣、招標(biāo)等方式出讓土地使用權(quán)，新批土地期限為50年。并且，土地只賣給開發(fā)商，個(gè)人無(wú)法供應(yīng)土地，因此土地供給單一，土地被大地產(chǎn)商壟斷，導(dǎo)致土地和房源集中，推高了房?jī)r(jià)。

香港政府為何不大規(guī)模建設(shè)保障房？

香港政府從上世紀(jì)70年代開始建設(shè)公屋，同時(shí)資助單位建房。

但與新加坡直接建設(shè)組屋不同，香港政府試圖從房地產(chǎn)發(fā)展中獲取稅收，然后建設(shè)大規(guī)模的住房。這在土地私有的國(guó)家固然沒有問(wèn)題，但香港是土地國(guó)有制度，這種模式就容易出現(xiàn)兩大問(wèn)題：

一是房?jī)r(jià)被推高后，土地成了有產(chǎn)者與無(wú)產(chǎn)者斗爭(zhēng)的焦點(diǎn)，香港政府被夾在中間。

二是香港政府被房地產(chǎn)綁架，傾向于房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)大幅上漲后，房地產(chǎn)成為香港的支柱產(chǎn)業(yè)。

2006年以來(lái)，香港房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)占GDP的比重保持在20%以上。房地產(chǎn)成為香港金融的基石，樓市價(jià)格越高，金融資產(chǎn)越大。

2017年，香港與土地、房產(chǎn)有關(guān)的財(cái)政收入達(dá)2 447億元，占當(dāng)年港府全部收入的43%左右，土地財(cái)政是香港政府的重要來(lái)源。

從2002年到2010年，香港大幅減少土地出讓，目的是提振房地產(chǎn)，解決政府赤字，幫助香港經(jīng)濟(jì)走出1997年亞洲金融危機(jī)的陰霾。所以，香港政府壟斷土地，靠土地財(cái)政吃飯，本身有借助批租權(quán)來(lái)促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的傾向。

總而言之，香港房地產(chǎn)的根本問(wèn)題在土地國(guó)有市場(chǎng)化。受歷史因素影響，香港政府推動(dòng)國(guó)有土地市場(chǎng)化，土地財(cái)政與房地產(chǎn)捆綁，土地供應(yīng)單一、稀缺長(zhǎng)期扭曲樓市價(jià)格。

新加坡與中國(guó)香港的案例告訴我們，土地國(guó)有制度最有利于政府為民眾提供保障性住房，但國(guó)有土地市場(chǎng)化容易催生畸形的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

德國(guó)與美國(guó)：

土地私有制地產(chǎn)模式

與中國(guó)香港、新加坡不同，美國(guó)與德國(guó)都是私有土地為主，政府征地成本高，沒有辦法大規(guī)模地提供保障性住房。

所以美國(guó)、德國(guó)的住房基本靠市場(chǎng)來(lái)解決，但具體操作完全不同：德國(guó)主要是靠租賃市場(chǎng)，深度干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)；美國(guó)主要靠銷售市場(chǎng)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)自由化，甚至證券化、貨幣化。

德國(guó)采用政府干預(yù)的租賃模式，不將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而是作為民生所需。

由于德國(guó)的土地是私有制，政府無(wú)法大量供應(yīng)土地，所以提供的保障房極少。于是德國(guó)政府主要靠鼓勵(lì)各種市場(chǎng)主體供應(yīng)租賃房源，其租賃比率高達(dá)54.5%，在柏林、漢堡等城市，租賃比甚至超過(guò)70%，相當(dāng)于超過(guò)一半的德國(guó)人都靠租房居住。

經(jīng)歷二戰(zhàn)后，德國(guó)千瘡百孔，住房嚴(yán)重不足，當(dāng)時(shí)以保障民生、恢復(fù)經(jīng)濟(jì)為主。于是政府與市場(chǎng)相結(jié)合出了“第三條道路”：鼓勵(lì)一切力量建房，推行《住宅建設(shè)法》對(duì)社會(huì)住宅和自有住宅的建設(shè)提供貸款、補(bǔ)貼、稅收等優(yōu)惠，住房大規(guī)模興起。

私人、企業(yè)、合作社、教堂、政府都是建房的主體。其中，政府和教堂的所占比例只有6.8%，而政府提供的主要是廉租房，面向低收入者；私人自家房最多，占比達(dá)64.3%；房地產(chǎn)公司開發(fā)占23.5%；住房合作社開發(fā)占比5.4%。

可見，“第三條道路”促使土地及房源供給多元化，一定程度可避免大型地產(chǎn)商壟斷土地，土地集中度比中國(guó)香港及內(nèi)地城市更低。

雖然有大量房源入市，但對(duì)于居民購(gòu)房仍需要長(zhǎng)時(shí)間的收入積累，而租房則不需要。于是大量的房源被租賃市場(chǎng)消化，又因?yàn)榉吭垂┙o多，房?jī)r(jià)和租金上漲壓力不大，德國(guó)人逐漸習(xí)慣了租房。

德國(guó)對(duì)房地產(chǎn)及租賃市場(chǎng)的管控非常嚴(yán)格：德國(guó)的公共福利不與房地產(chǎn)掛鉤，不存在學(xué)位房；征收高昂的稅費(fèi)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)暴利及投機(jī)行為；要求租金最大上漲幅度不得超過(guò)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)房租的10%，由于租房是剛需，租金收益率一直比較穩(wěn)定，通常在4%~5%之間；對(duì)房地產(chǎn)的銷售進(jìn)行限價(jià)，出臺(tái)了一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)，超過(guò)基準(zhǔn)價(jià)一定比例則會(huì)帶來(lái)相對(duì)應(yīng)的懲罰。

德國(guó)的租賃模式是德國(guó)金融體系、財(cái)政支持、私有土地、科學(xué)管理的結(jié)果。最重要的是，德國(guó)政府通過(guò)補(bǔ)貼各種主體供應(yīng)了大規(guī)模的房源，抑制了房?jī)r(jià)暴漲，不打算從房地產(chǎn)中牟利，只將房地產(chǎn)作為居住民生問(wèn)題來(lái)解決。

同為土地私有制，美國(guó)與德國(guó)完全不同。美國(guó)房地產(chǎn)模式是典型的市場(chǎng)化模式，甚至是金融化模式。

南北戰(zhàn)爭(zhēng)期間，林肯頒布的《宅地法》，將大部分國(guó)有土地以近乎免費(fèi)的方式分配給了新移民。從1862年至1900年，至少有60萬(wàn)個(gè)遷入美國(guó)西部的家庭。

從此，美國(guó)徹底走上了土地私有化之路，住房問(wèn)題交給市場(chǎng)來(lái)解決。大蕭條后，美國(guó)政府為了拯救房地產(chǎn)，成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)，創(chuàng)造了抵押貸款交易市場(chǎng)，開啟了房地產(chǎn)證券化之路。

在次貸危機(jī)前，美國(guó)住房抵押債券及相關(guān)衍生品達(dá)到峰值，成為美國(guó)金融泡沫大廈的基石。金融危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)直接采購(gòu)住房抵押貸款，美國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入貨幣化階段。

如今，美國(guó)房地產(chǎn)模式是金融模式，由住房抵押債券驅(qū)動(dòng)。在美國(guó)發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)中，美聯(lián)儲(chǔ)、投資銀行及相關(guān)金融衍生品，為住房抵押債券融資，住房抵押債券為商業(yè)銀行和開發(fā)商融資，商業(yè)銀行為購(gòu)房者提供貸款。

這種市場(chǎng)化、證券化、貨幣化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格波動(dòng)較大，歷史上出現(xiàn)過(guò)多次金融危機(jī)。但從美國(guó)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)金融化似乎是一個(gè)不可復(fù)制的選擇。

因?yàn)椋绹?guó)的房地產(chǎn)金融化模式，其實(shí)是利用了其美元及金融市場(chǎng)的世界主導(dǎo)地位。金融化的房地產(chǎn)，相當(dāng)于印刷美元來(lái)為美國(guó)民眾解決住房問(wèn)題，美國(guó)人可低利率、低首付購(gòu)房，同時(shí)由全球來(lái)買單。

從美德模式來(lái)看，土地私有化可實(shí)現(xiàn)房源供給多元化，避免土地過(guò)度集中，造成市場(chǎng)壟斷。

深圳樓市：

國(guó)有土地金融化趨勢(shì)

接下來(lái)，比較新加坡、中國(guó)香港及深圳的房地產(chǎn)基本面。

三大城市的人口密度都很大：新加坡人口密度為7 790/平方公里；香港人口密度為6 781/平方公里；深圳人口密度為6 725/平方公里。

深圳的房?jī)r(jià)收入比是全國(guó)最高的，高達(dá)34.2，超過(guò)香港的21。從國(guó)際來(lái)看，房?jī)r(jià)收入比在6~9之間可視作合理水平，但中國(guó)內(nèi)地有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)10。

2019年，三大城市的GDP總量相當(dāng)，但深圳人均GDP遠(yuǎn)低于新加坡與中國(guó)香港。香港人均GDP為47 773美元，新加坡為65 957美元，深圳只有28 637美元。

三地住房自有率相差甚遠(yuǎn)：新加坡住房自有率達(dá)90%，中國(guó)香港為49%，深圳住房自有率僅為23.7%。

保障房覆蓋面積：新加坡的組屋覆蓋人口為80%，中國(guó)香港的公屋和資助建房覆蓋家庭為49%。

可見，新加坡、中國(guó)香港與深圳，三地的人口密度大，經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)，都是金融城市，土地性質(zhì)皆為國(guó)有，但深圳的購(gòu)房難度遠(yuǎn)大于新加坡、中國(guó)香港。

深圳房地產(chǎn)未來(lái)之路，是新加坡，還是中國(guó)香港？

新加坡與中國(guó)香港都是國(guó)際金融中心、國(guó)際貿(mào)易中心及國(guó)際航運(yùn)中心，都有大量的熱錢進(jìn)出。這兩座城市的模式相似：高房?jī)r(jià)及開放政策支撐金融資產(chǎn)，金融資產(chǎn)支撐國(guó)際貿(mào)易融資，貿(mào)易產(chǎn)業(yè)支撐國(guó)際航運(yùn)。

對(duì)國(guó)有土地的支配決定了這兩座城市的前途。新加坡政府利用組屋解決了民生居住問(wèn)題，使得這一體系得以良性循環(huán)，避免經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化、空心化。

中國(guó)香港沒能利用國(guó)有土地解決居住問(wèn)題，相反，居住問(wèn)題支撐了高房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)支撐著金融資產(chǎn)。如此，香港房地產(chǎn)、金融發(fā)展反過(guò)來(lái)會(huì)侵蝕民生、消費(fèi)與社會(huì)發(fā)展，這就是房地產(chǎn)泡沫化的反噬作用。

深圳是國(guó)際貿(mào)易中心、國(guó)際航運(yùn)中心、國(guó)內(nèi)科創(chuàng)中心及金融中心，也有大量的熱錢進(jìn)出。但是，深圳與香港類似，沒能利用國(guó)有土地解決居住問(wèn)題，人均居住面積只有19.7平方米。

本可以成本較低的方式大規(guī)模提供保障房的深圳，在修路、建公園方面的投入是不遺余力的。如今，住房供給與需求嚴(yán)重不足，深圳房地產(chǎn)持續(xù)上漲，正在侵蝕這座城市的投資、消費(fèi)、科技與競(jìng)爭(zhēng)力。

然而，深圳為何寧愿將土地劃撥給生態(tài)，也不給商品房住宅？

這是因?yàn)椋钲谑侨珖?guó)土地財(cái)政依賴度最小的城市，政府完全沒有動(dòng)力為了土地財(cái)政而提高房?jī)r(jià)。而深圳是人口、熱錢的聚集地，只要減少住宅用地，外來(lái)人口和熱錢自然可推高房?jī)r(jià)。

這樣的樓市邏輯是，壓縮住宅用地—城市生存權(quán)、外來(lái)人口及熱錢—嚴(yán)重供不應(yīng)求—房?jī)r(jià)上漲—做大金融資產(chǎn)—做大經(jīng)濟(jì)總量。

總而言之，從上述的各種房地產(chǎn)模式，可以得出7條結(jié)論：

1. 房地產(chǎn)，既是消費(fèi)品又是投資品，既是市場(chǎng)問(wèn)題又是民生問(wèn)題；單靠市場(chǎng)或政府，都很難做到相得益彰，難以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

2. 不管是土地私有制還是國(guó)有制，大規(guī)模提供住房用地、房源，是解決居住問(wèn)題的唯一成功路徑。

3. 國(guó)有土地+保障性住房與私有土地＋干預(yù)性租賃模式，都有利于解決住房問(wèn)題。

4. 土地私有制，可自建房解決住房問(wèn)題，同時(shí)民眾可大量供給土地，價(jià)格機(jī)制起作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)良性，有漲有跌。

5. 私有土地制+房地產(chǎn)金融化模式，容易引發(fā)泡沫危機(jī)與債務(wù)危機(jī)。

6. 國(guó)有土地+房地產(chǎn)市場(chǎng)化模式，使購(gòu)房壓力大，容易造成房?jī)r(jià)扭曲，居民杠桿高企，容易觸發(fā)債務(wù)危機(jī)。

7. 國(guó)有土地+房地產(chǎn)貨幣化模式，可能滋生國(guó)家資本主義，即政府與房地產(chǎn)商、金融巨頭聯(lián)合形成寡頭經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架，房地產(chǎn)價(jià)格扭曲，貨幣超發(fā)，金融泡沫化，房地產(chǎn)泡沫化，富人財(cái)富膨脹，經(jīng)濟(jì)債務(wù)率高企，甚至觸發(fā)金融危機(jī)。居民買房壓力極大，住房條件差，租房成本高，貧富差距大，樓市擠出消費(fèi)與投資，有效需求不足，經(jīng)濟(jì)衰退、動(dòng)蕩、蕭條。

中國(guó)的土地制度是國(guó)有土地和集體土地，政府的征地能力很強(qiáng)，發(fā)展保障性住房有著天然的制度優(yōu)勢(shì)。但國(guó)有土地切忌完全市場(chǎng)化，更不可金融化、貨幣化。

深圳樓市，向左香港，向右新加坡，其實(shí)它正在超越香港。何去何從，完全取決于土地供應(yīng)者是否愿意將更多土地劃撥給商品房與保障房。