編者薦語(yǔ)：

不僅“出名要趁早”，買房更要趁早?！看到上句話，你多半會(huì)想，我要是買得起，早買了?！就這？用你說(shuō)！鳥姐當(dāng)然相信，重慶有房的讀者朋友們，基本都買得起房?！如果暫時(shí)買不起，你更該爭(zhēng)取。因?yàn)槟阋院蠛芸赡芨I不起?！為什么？

以下文章來(lái)源于重慶買房知識(shí)局，作者秦老師、肖玲

重慶買房知識(shí)局

多講實(shí)話、多給干貨，幫你的買房之路“掃”開障礙。

鳥姐說(shuō)：

鳥姐基本是重慶樓市堅(jiān)定的“看漲派”。重慶房?jī)r(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，當(dāng)然會(huì)上漲，穩(wěn)中微漲幾乎是今后的趨勢(shì)。

與我們進(jìn)行數(shù)據(jù)合作的中原地產(chǎn)重慶表示，重慶改善時(shí)代的元年，要么2021，要么2022年。換句話說(shuō)，重慶市場(chǎng)留給“剛需”的時(shí)間，最多只有一兩年了。

對(duì)此，鳥姐基本同意。為什么這么說(shuō)？有哪些充足的依據(jù)？鳥姐告訴你答案！

重慶樓市留給剛需的時(shí)間，真的已經(jīng)不多。

我們說(shuō)的“剛需”不是泛指買人生第一套房的人，而是特指這一類人：要求套內(nèi)面積在60㎡—80㎡之間(大了買不起、小了不夠住)；對(duì)價(jià)格敏感，希望總價(jià)在130萬(wàn)元甚至120萬(wàn)以內(nèi)的“純剛需”。

如果你是純剛需，必須要有點(diǎn)緊迫感了！

01

7月31日，8家開發(fā)商參拍、42輪競(jìng)價(jià)后，禹洲以樓面地價(jià)6432元/㎡拿下一塊位于曾家的純住宅土地。這個(gè)曾家在大學(xué)城方向，算是偏的地方了。

7月10日，9家開發(fā)商參拍、26輪競(jìng)價(jià)后，金科以樓面地價(jià)8106元/㎡拿下一塊位于西永的純住宅土地，刷新西永的樓面地價(jià)紀(jì)錄。

今年的“地王”，金輝以樓面地價(jià)12203元/㎡拿下的石坪橋地塊，只比去年的“地王”灘子口地塊少1346元/㎡。

……

不要覺得這些都是個(gè)例，不能代表平均水平。它們不僅推高了平均水平，還身體力行地證明重慶的地價(jià)一直在漲。

再回看過(guò)去十年的地價(jià)，兩個(gè)五年一對(duì)比，你對(duì)地價(jià)上漲的感知會(huì)更清晰。

2011年—2015年，這五年重慶地價(jià)很便宜，基本在2300元/㎡—2500元/㎡徘徊。房?jī)r(jià)同樣也很便宜，建面均價(jià)“6”字頭。

2016年—2019年，這五年的地價(jià)可以用“猛”來(lái)形容。從2015年的2237元/㎡到2019年的6825元/㎡，地價(jià)漲了3.05倍。

這五年，也是房?jī)r(jià)急劇變化的五年，建面均價(jià)從“6”字頭攀升到“10”字頭。

數(shù)據(jù)來(lái)自九耀

02

開發(fā)商不是慈善家，地價(jià)作為房子躲不掉硬成本，一旦高了，房?jī)r(jià)必然不會(huì)便宜。一般來(lái)講，房?jī)r(jià)達(dá)到樓面地價(jià)的2倍左右，開發(fā)商賣房子才不會(huì)虧錢。

今年上半年主城區(qū)土地成交樓面均價(jià)約5950元/㎡，其中住宅類土地的樓面均價(jià)約6167元/㎡，這其中還包括一些像陶家、圣燈山這樣的偏地方。按照“2倍規(guī)律”，房?jī)r(jià)又會(huì)怎么變呢？

既然地價(jià)一直在漲，為什么我們現(xiàn)在還能找到低單價(jià)低總價(jià)的房子？那是因?yàn)閹啄昵俺山坏牡蛢r(jià)地還沒有被消耗完。但是，快被消耗完了。

銘騰發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份重慶主城區(qū)296個(gè)主力在售項(xiàng)目中，建面單價(jià)低于1萬(wàn)的項(xiàng)目只有57個(gè)。

數(shù)據(jù)整理自銘騰

“57個(gè)”的信息量很大。

第一，是建面單價(jià)低于1萬(wàn)。按照80%得房率反算套內(nèi)，現(xiàn)在主城區(qū)套內(nèi)低于1萬(wàn)的新房少得可憐。

第二，這57個(gè)低價(jià)項(xiàng)目，有些你還不一定看得上。因?yàn)閮r(jià)格和位置、配套等成正比。近點(diǎn)的，在高職城、龍興、釣魚嘴；遠(yuǎn)點(diǎn)的，在西彭、界石、白市驛。如果你的工作生活不在這些板塊，去買的可能性微乎其微。

第三，不管是“第一”還是“第二”，都在告訴我們，低價(jià)項(xiàng)目的存量岌岌可危。它們還能在市場(chǎng)上“存活”多久？也許，用不了2年就會(huì)消失。

不僅如此，相對(duì)便宜的高層，也在減少。

03

住宅業(yè)態(tài)的高低劃分中，別墅＞洋房＞小高層＞高層。通常，業(yè)態(tài)越高級(jí)，賣價(jià)越貴。這也是為什么剛需買房首選高層，因?yàn)閮r(jià)格更便宜。

而住宅業(yè)態(tài)是由容積率決定的。

一般來(lái)說(shuō)，容積率1.0以下，修別墅；1.0-1.5，修洋房、小高層；1.5-2.0，修洋房、高層；2.0及以上修高層。

2015年以前，主城成交土地容積率高的時(shí)候，隨處可見高層。2015年以后，成交土地容積率一降再降，到了2019年，只有1.59。

數(shù)據(jù)來(lái)自銳理

而今年上半年，容積率1.0-2.0的土地占了76%的成交比例。其中，容積率1.0-1.5的土地的成交比例同比去年還上升了8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到30%。

數(shù)據(jù)來(lái)自銳理

這對(duì)純剛需來(lái)說(shuō)，不算一件好事。

低容積率會(huì)倒逼開發(fā)商必須做更舒適的小高層或者洋房，高層將不再是住宅業(yè)態(tài)的主流。這種情況下，以后剛需買房的選擇基本就是從小高層開始選，付出的購(gòu)房成本也更高。

高層的新增供應(yīng)量已經(jīng)出現(xiàn)斷崖式下跌：2020上半年，高層累計(jì)供應(yīng)371萬(wàn)方，同比下降51%。反觀洋房，只同比下降了3%。

一邊是地價(jià)變貴、容積率降低，一邊是高層出貨量減少，相對(duì)便宜的高層“消失”幾乎是注定的結(jié)局。

前面提到的296個(gè)樓盤中，在售高層的樓盤有114個(gè)，不到一半。而這114個(gè)高層中，建面單價(jià)低于12000元/㎡、相對(duì)便宜的高層，只有52個(gè)，也不到一半。

也就是說(shuō)，便宜高層在296個(gè)樓盤中的份額是“一半的一半”。

數(shù)據(jù)整理自銘騰

這些相對(duì)便宜的高層，很多都是兩三年前甚至更早以前拿的地。這些老項(xiàng)目剩余高層的貨量還能賣多久？可能也就是一兩年的事情。

如果你是對(duì)價(jià)格很敏感、想要低總價(jià)的純剛需，建議你就在這一兩年的周期內(nèi)把房子買了，宜早不宜遲。

而“這一兩年”里，我們建議，如果可以的話，最好在今年下半年買。

04

第一個(gè)原因，今年7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會(huì)，很不一般。

房地產(chǎn)工作座談會(huì)一般是放在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議或者其它綜合性會(huì)議之中討論，且由住建部主持。

但這一次是召開專題座談會(huì)，不僅由國(guó)務(wù)院副總理直接督戰(zhàn)，還在年中經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前召開。

會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”和“因城施策”。并且，被喊去參會(huì)的10個(gè)城市大多數(shù)在今年都有市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)熱的表現(xiàn)（除了長(zhǎng)沙）。

信息來(lái)自新華社新聞報(bào)道

整個(gè)7月，尤其是專題會(huì)召開前后，深圳、寧波、南京、東莞都收緊了當(dāng)?shù)貥鞘械恼{(diào)控政策，從嚴(yán)從緊，嚴(yán)格防止市場(chǎng)過(guò)熱。

所有的一切，釋放出來(lái)的信號(hào)已經(jīng)非常明確：今年下半年樓市一定會(huì)穩(wěn)，市場(chǎng)不能過(guò)冷或過(guò)熱，房?jī)r(jià)不能大漲或大跌。只要出現(xiàn)了，就是頂風(fēng)作案，就會(huì)被上頭重點(diǎn)“關(guān)愛”。

這種“穩(wěn)”也是重慶必須遵循的。對(duì)剛需來(lái)講，至少今年下半年能在相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境和條件下選房、看房，暫時(shí)不用擔(dān)心受到市場(chǎng)和房?jī)r(jià)變化帶來(lái)的“脅迫”。

但明年形勢(shì)會(huì)不會(huì)變、怎么變，就沒有人知道了。

05

第二個(gè)原因，重慶今年的房?jī)r(jià)，一直在“穩(wěn)中微漲”。

今年第一周到上一周，27周時(shí)間里，除去受疫情影響停工的2月份，商品房周度價(jià)格總體保持了穩(wěn)中微漲的態(tài)勢(shì)，周度復(fù)合上漲率約0.98%。

數(shù)據(jù)來(lái)自九耀

商品住宅的價(jià)格也為穩(wěn)中微漲。若是對(duì)比去年1月-6月，今年只有停工的2月價(jià)格略有下跌，剩下的1月、3月、4月、5月和6月都有漲幅。同比去年，這5個(gè)月的漲幅分別為，7.92%、6.03%、4.20%、3.85%、7.09%。

數(shù)據(jù)來(lái)自九耀

高層還是這樣。從今年1月到6月，高層的成交建面均價(jià)雖然有過(guò)短暫的波動(dòng)，但3月份過(guò)后就一直保持著穩(wěn)中有漲的局面。6月時(shí)，高層的成交建面均價(jià)恢復(fù)到年初的水平，還略高了500元/㎡。

數(shù)據(jù)來(lái)自九耀

上面三組數(shù)據(jù)，不管是哪一組，都在告訴我們：重慶房?jī)r(jià)雖然很友好地沒有大漲，但不代表不漲，反而一直在穩(wěn)中微漲。而穩(wěn)中微漲大概率會(huì)成為重慶樓市的長(zhǎng)期趨勢(shì)。也就是說(shuō)，明年買房大概率會(huì)比現(xiàn)在更貴。

對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，就算價(jià)格在可控范圍內(nèi)漲一點(diǎn)，哪怕是0.1%，都是購(gòu)房成本在增加。白花花的銀子在往外流。

既然如此，為什么不在還有低價(jià)項(xiàng)目可淘、房?jī)r(jià)更便宜、市場(chǎng)更穩(wěn)定的今年下半年買房？

·THE END·

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重慶買房知識(shí)局

多講實(shí)話、多給干貨，幫你的買房之路“掃”開障礙。

鳥姐說(shuō)：

鳥姐基本是重慶樓市堅(jiān)定的“看漲派”。重慶房?jī)r(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，當(dāng)然會(huì)上漲，穩(wěn)中微漲幾乎是今后的趨勢(shì)。

與我們進(jìn)行數(shù)據(jù)合作的中原地產(chǎn)重慶表示，重慶改善時(shí)代的元年，要么2021，要么2022年。換句話說(shuō)，重慶市場(chǎng)留給“剛需”的時(shí)間，最多只有一兩年了。

對(duì)此，鳥姐基本同意。為什么這么說(shuō)？有哪些充足的依據(jù)？鳥姐告訴你答案！

重慶樓市留給剛需的時(shí)間，真的已經(jīng)不多。

我們說(shuō)的“剛需”不是泛指買人生第一套房的人，而是特指這一類人：要求套內(nèi)面積在60㎡—80㎡之間(大了買不起、小了不夠住)；對(duì)價(jià)格敏感，希望總價(jià)在130萬(wàn)元甚至120萬(wàn)以內(nèi)的“純剛需”。

如果你是純剛需，必須要有點(diǎn)緊迫感了！

01

7月31日，8家開發(fā)商參拍、42輪競(jìng)價(jià)后，禹洲以樓面地價(jià)6432元/㎡拿下一塊位于曾家的純住宅土地。這個(gè)曾家在大學(xué)城方向，算是偏的地方了。

7月10日，9家開發(fā)商參拍、26輪競(jìng)價(jià)后，金科以樓面地價(jià)8106元/㎡拿下一塊位于西永的純住宅土地，刷新西永的樓面地價(jià)紀(jì)錄。

今年的“地王”，金輝以樓面地價(jià)12203元/㎡拿下的石坪橋地塊，只比去年的“地王”灘子口地塊少1346元/㎡。

……

不要覺得這些都是個(gè)例，不能代表平均水平。它們不僅推高了平均水平，還身體力行地證明重慶的地價(jià)一直在漲。

再回看過(guò)去十年的地價(jià)，兩個(gè)五年一對(duì)比，你對(duì)地價(jià)上漲的感知會(huì)更清晰。

2011年—2015年，這五年重慶地價(jià)很便宜，基本在2300元/㎡—2500元/㎡徘徊。房?jī)r(jià)同樣也很便宜，建面均價(jià)“6”字頭。

2016年—2019年，這五年的地價(jià)可以用“猛”來(lái)形容。從2015年的2237元/㎡到2019年的6825元/㎡，地價(jià)漲了3.05倍。

這五年，也是房?jī)r(jià)急劇變化的五年，建面均價(jià)從“6”字頭攀升到“10”字頭。

數(shù)據(jù)來(lái)自九耀

02

開發(fā)商不是慈善家，地價(jià)作為房子躲不掉硬成本，一旦高了，房?jī)r(jià)必然不會(huì)便宜。一般來(lái)講，房?jī)r(jià)達(dá)到樓面地價(jià)的2倍左右，開發(fā)商賣房子才不會(huì)虧錢。

今年上半年主城區(qū)土地成交樓面均價(jià)約5950元/㎡，其中住宅類土地的樓面均價(jià)約6167元/㎡，這其中還包括一些像陶家、圣燈山這樣的偏地方。按照“2倍規(guī)律”，房?jī)r(jià)又會(huì)怎么變呢？

既然地價(jià)一直在漲，為什么我們現(xiàn)在還能找到低單價(jià)低總價(jià)的房子？那是因?yàn)閹啄昵俺山坏牡蛢r(jià)地還沒有被消耗完。但是，快被消耗完了。

銘騰發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份重慶主城區(qū)296個(gè)主力在售項(xiàng)目中，建面單價(jià)低于1萬(wàn)的項(xiàng)目只有57個(gè)。

數(shù)據(jù)整理自銘騰

“57個(gè)”的信息量很大。

第一，是建面單價(jià)低于1萬(wàn)。按照80%得房率反算套內(nèi)，現(xiàn)在主城區(qū)套內(nèi)低于1萬(wàn)的新房少得可憐。

第二，這57個(gè)低價(jià)項(xiàng)目，有些你還不一定看得上。因?yàn)閮r(jià)格和位置、配套等成正比。近點(diǎn)的，在高職城、龍興、釣魚嘴；遠(yuǎn)點(diǎn)的，在西彭、界石、白市驛。如果你的工作生活不在這些板塊，去買的可能性微乎其微。

第三，不管是“第一”還是“第二”，都在告訴我們，低價(jià)項(xiàng)目的存量岌岌可危。它們還能在市場(chǎng)上“存活”多久？也許，用不了2年就會(huì)消失。

不僅如此，相對(duì)便宜的高層，也在減少。

03

住宅業(yè)態(tài)的高低劃分中，別墅＞洋房＞小高層＞高層。通常，業(yè)態(tài)越高級(jí)，賣價(jià)越貴。這也是為什么剛需買房首選高層，因?yàn)閮r(jià)格更便宜。

而住宅業(yè)態(tài)是由容積率決定的。

一般來(lái)說(shuō)，容積率1.0以下，修別墅；1.0-1.5，修洋房、小高層；1.5-2.0，修洋房、高層；2.0及以上修高層。

2015年以前，主城成交土地容積率高的時(shí)候，隨處可見高層。2015年以后，成交土地容積率一降再降，到了2019年，只有1.59。

數(shù)據(jù)來(lái)自銳理

而今年上半年，容積率1.0-2.0的土地占了76%的成交比例。其中，容積率1.0-1.5的土地的成交比例同比去年還上升了8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到30%。

數(shù)據(jù)來(lái)自銳理

這對(duì)純剛需來(lái)說(shuō)，不算一件好事。

低容積率會(huì)倒逼開發(fā)商必須做更舒適的小高層或者洋房，高層將不再是住宅業(yè)態(tài)的主流。這種情況下，以后剛需買房的選擇基本就是從小高層開始選，付出的購(gòu)房成本也更高。

高層的新增供應(yīng)量已經(jīng)出現(xiàn)斷崖式下跌：2020上半年，高層累計(jì)供應(yīng)371萬(wàn)方，同比下降51%。反觀洋房，只同比下降了3%。

一邊是地價(jià)變貴、容積率降低，一邊是高層出貨量減少，相對(duì)便宜的高層“消失”幾乎是注定的結(jié)局。

前面提到的296個(gè)樓盤中，在售高層的樓盤有114個(gè)，不到一半。而這114個(gè)高層中，建面單價(jià)低于12000元/㎡、相對(duì)便宜的高層，只有52個(gè)，也不到一半。

也就是說(shuō)，便宜高層在296個(gè)樓盤中的份額是“一半的一半”。

數(shù)據(jù)整理自銘騰

這些相對(duì)便宜的高層，很多都是兩三年前甚至更早以前拿的地。這些老項(xiàng)目剩余高層的貨量還能賣多久？可能也就是一兩年的事情。

如果你是對(duì)價(jià)格很敏感、想要低總價(jià)的純剛需，建議你就在這一兩年的周期內(nèi)把房子買了，宜早不宜遲。

而“這一兩年”里，我們建議，如果可以的話，最好在今年下半年買。

04

第一個(gè)原因，今年7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會(huì)，很不一般。

房地產(chǎn)工作座談會(huì)一般是放在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議或者其它綜合性會(huì)議之中討論，且由住建部主持。

但這一次是召開專題座談會(huì)，不僅由國(guó)務(wù)院副總理直接督戰(zhàn)，還在年中經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前召開。

會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”和“因城施策”。并且，被喊去參會(huì)的10個(gè)城市大多數(shù)在今年都有市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)熱的表現(xiàn)（除了長(zhǎng)沙）。

信息來(lái)自新華社新聞報(bào)道

整個(gè)7月，尤其是專題會(huì)召開前后，深圳、寧波、南京、東莞都收緊了當(dāng)?shù)貥鞘械恼{(diào)控政策，從嚴(yán)從緊，嚴(yán)格防止市場(chǎng)過(guò)熱。

所有的一切，釋放出來(lái)的信號(hào)已經(jīng)非常明確：今年下半年樓市一定會(huì)穩(wěn)，市場(chǎng)不能過(guò)冷或過(guò)熱，房?jī)r(jià)不能大漲或大跌。只要出現(xiàn)了，就是頂風(fēng)作案，就會(huì)被上頭重點(diǎn)“關(guān)愛”。

這種“穩(wěn)”也是重慶必須遵循的。對(duì)剛需來(lái)講，至少今年下半年能在相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境和條件下選房、看房，暫時(shí)不用擔(dān)心受到市場(chǎng)和房?jī)r(jià)變化帶來(lái)的“脅迫”。

但明年形勢(shì)會(huì)不會(huì)變、怎么變，就沒有人知道了。

05

第二個(gè)原因，重慶今年的房?jī)r(jià)，一直在“穩(wěn)中微漲”。

今年第一周到上一周，27周時(shí)間里，除去受疫情影響停工的2月份，商品房周度價(jià)格總體保持了穩(wěn)中微漲的態(tài)勢(shì)，周度復(fù)合上漲率約0.98%。

數(shù)據(jù)來(lái)自九耀

商品住宅的價(jià)格也為穩(wěn)中微漲。若是對(duì)比去年1月-6月，今年只有停工的2月價(jià)格略有下跌，剩下的1月、3月、4月、5月和6月都有漲幅。同比去年，這5個(gè)月的漲幅分別為，7.92%、6.03%、4.20%、3.85%、7.09%。

數(shù)據(jù)來(lái)自九耀

高層還是這樣。從今年1月到6月，高層的成交建面均價(jià)雖然有過(guò)短暫的波動(dòng)，但3月份過(guò)后就一直保持著穩(wěn)中有漲的局面。6月時(shí)，高層的成交建面均價(jià)恢復(fù)到年初的水平，還略高了500元/㎡。

數(shù)據(jù)來(lái)自九耀

上面三組數(shù)據(jù)，不管是哪一組，都在告訴我們：重慶房?jī)r(jià)雖然很友好地沒有大漲，但不代表不漲，反而一直在穩(wěn)中微漲。而穩(wěn)中微漲大概率會(huì)成為重慶樓市的長(zhǎng)期趨勢(shì)。也就是說(shuō)，明年買房大概率會(huì)比現(xiàn)在更貴。

對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，就算價(jià)格在可控范圍內(nèi)漲一點(diǎn)，哪怕是0.1%，都是購(gòu)房成本在增加。白花花的銀子在往外流。

既然如此，為什么不在還有低價(jià)項(xiàng)目可淘、房?jī)r(jià)更便宜、市場(chǎng)更穩(wěn)定的今年下半年買房？

·THE END·

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