編者薦語(yǔ)：

不僅“出名要趁早”，買(mǎi)房更要趁早?！看到上句話(huà)，你多半會(huì )想，我要是買(mǎi)得起，早買(mǎi)了?！就這？用你說(shuō)！鳥(niǎo)姐當然相信，重慶有房的讀者朋友們，基本都買(mǎi)得起房?！如果暫時(shí)買(mǎi)不起，你更該爭取。因為你以后很可能更買(mǎi)不起?！為什么？

以下文章來(lái)源于重慶買(mǎi)房知識局，作者秦老師、肖玲

重慶買(mǎi)房知識局

多講實(shí)話(huà)、多給干貨，幫你的買(mǎi)房之路“掃”開(kāi)障礙。

鳥(niǎo)姐說(shuō)：

鳥(niǎo)姐基本是重慶樓市堅定的“看漲派”。重慶房?jì)r(jià)長(cháng)遠來(lái)看，當然會(huì )上漲，穩中微漲幾乎是今后的趨勢。

與我們進(jìn)行數據合作的中原地產(chǎn)重慶表示，重慶改善時(shí)代的元年，要么2021，要么2022年。換句話(huà)說(shuō)，重慶市場(chǎng)留給“剛需”的時(shí)間，最多只有一兩年了。

對此，鳥(niǎo)姐基本同意。為什么這么說(shuō)？有哪些充足的依據？鳥(niǎo)姐告訴你答案！

重慶樓市留給剛需的時(shí)間，真的已經(jīng)不多。

我們說(shuō)的“剛需”不是泛指買(mǎi)人生第一套房的人，而是特指這一類(lèi)人：要求套內面積在60㎡—80㎡之間(大了買(mǎi)不起、小了不夠住)；對價(jià)格敏感，希望總價(jià)在130萬(wàn)元甚至120萬(wàn)以?xún)鹊?ldquo;純剛需”。

如果你是純剛需，必須要有點(diǎn)緊迫感了！

01

7月31日，8家開(kāi)發(fā)商參拍、42輪競價(jià)后，禹洲以樓面地價(jià)6432元/㎡拿下一塊位于曾家的純住宅土地。這個(gè)曾家在大學(xué)城方向，算是偏的地方了。

7月10日，9家開(kāi)發(fā)商參拍、26輪競價(jià)后，金科以樓面地價(jià)8106元/㎡拿下一塊位于西永的純住宅土地，刷新西永的樓面地價(jià)紀錄。

今年的“地王”，金輝以樓面地價(jià)12203元/㎡拿下的石坪橋地塊，只比去年的“地王”灘子口地塊少1346元/㎡。

……

不要覺(jué)得這些都是個(gè)例，不能代表平均水平。它們不僅推高了平均水平，還身體力行地證明重慶的地價(jià)一直在漲。

再回看過(guò)去十年的地價(jià)，兩個(gè)五年一對比，你對地價(jià)上漲的感知會(huì )更清晰。

2011年—2015年，這五年重慶地價(jià)很便宜，基本在2300元/㎡—2500元/㎡徘徊。房?jì)r(jià)同樣也很便宜，建面均價(jià)“6”字頭。

2016年—2019年，這五年的地價(jià)可以用“猛”來(lái)形容。從2015年的2237元/㎡到2019年的6825元/㎡，地價(jià)漲了3.05倍。

這五年，也是房?jì)r(jià)急劇變化的五年，建面均價(jià)從“6”字頭攀升到“10”字頭。

數據來(lái)自九耀

02

開(kāi)發(fā)商不是慈善家，地價(jià)作為房子躲不掉硬成本，一旦高了，房?jì)r(jià)必然不會(huì )便宜。一般來(lái)講，房?jì)r(jià)達到樓面地價(jià)的2倍左右，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子才不會(huì )虧錢(qián)。

今年上半年主城區土地成交樓面均價(jià)約5950元/㎡，其中住宅類(lèi)土地的樓面均價(jià)約6167元/㎡，這其中還包括一些像陶家、圣燈山這樣的偏地方。按照“2倍規律”，房?jì)r(jià)又會(huì )怎么變呢？

既然地價(jià)一直在漲，為什么我們現在還能找到低單價(jià)低總價(jià)的房子？那是因為幾年前成交的低價(jià)地還沒(méi)有被消耗完。但是，快被消耗完了。

銘騰發(fā)布的數據顯示，7月份重慶主城區296個(gè)主力在售項目中，建面單價(jià)低于1萬(wàn)的項目只有57個(gè)。

數據整理自銘騰

“57個(gè)”的信息量很大。

第一，是建面單價(jià)低于1萬(wàn)。按照80%得房率反算套內，現在主城區套內低于1萬(wàn)的新房少得可憐。

第二，這57個(gè)低價(jià)項目，有些你還不一定看得上。因為價(jià)格和位置、配套等成正比。近點(diǎn)的，在高職城、龍興、釣魚(yú)嘴；遠點(diǎn)的，在西彭、界石、白市驛。如果你的工作生活不在這些板塊，去買(mǎi)的可能性微乎其微。

第三，不管是“第一”還是“第二”，都在告訴我們，低價(jià)項目的存量岌岌可危。它們還能在市場(chǎng)上“存活”多久？也許，用不了2年就會(huì )消失。

不僅如此，相對便宜的高層，也在減少。

03

住宅業(yè)態(tài)的高低劃分中，別墅＞洋房＞小高層＞高層。通常，業(yè)態(tài)越高級，賣(mài)價(jià)越貴。這也是為什么剛需買(mǎi)房首選高層，因為價(jià)格更便宜。

而住宅業(yè)態(tài)是由容積率決定的。

一般來(lái)說(shuō)，容積率1.0以下，修別墅；1.0-1.5，修洋房、小高層；1.5-2.0，修洋房、高層；2.0及以上修高層。

2015年以前，主城成交土地容積率高的時(shí)候，隨處可見(jiàn)高層。2015年以后，成交土地容積率一降再降，到了2019年，只有1.59。

數據來(lái)自銳理

而今年上半年，容積率1.0-2.0的土地占了76%的成交比例。其中，容積率1.0-1.5的土地的成交比例同比去年還上升了8個(gè)百分點(diǎn)，達到30%。

數據來(lái)自銳理

這對純剛需來(lái)說(shuō)，不算一件好事。

低容積率會(huì )倒逼開(kāi)發(fā)商必須做更舒適的小高層或者洋房，高層將不再是住宅業(yè)態(tài)的主流。這種情況下，以后剛需買(mǎi)房的選擇基本就是從小高層開(kāi)始選，付出的購房成本也更高。

高層的新增供應量已經(jīng)出現斷崖式下跌：2020上半年，高層累計供應371萬(wàn)方，同比下降51%。反觀(guān)洋房，只同比下降了3%。

一邊是地價(jià)變貴、容積率降低，一邊是高層出貨量減少，相對便宜的高層“消失”幾乎是注定的結局。

前面提到的296個(gè)樓盤(pán)中，在售高層的樓盤(pán)有114個(gè)，不到一半。而這114個(gè)高層中，建面單價(jià)低于12000元/㎡、相對便宜的高層，只有52個(gè)，也不到一半。

也就是說(shuō)，便宜高層在296個(gè)樓盤(pán)中的份額是“一半的一半”。

數據整理自銘騰

這些相對便宜的高層，很多都是兩三年前甚至更早以前拿的地。這些老項目剩余高層的貨量還能賣(mài)多久？可能也就是一兩年的事情。

如果你是對價(jià)格很敏感、想要低總價(jià)的純剛需，建議你就在這一兩年的周期內把房子買(mǎi)了，宜早不宜遲。

而“這一兩年”里，我們建議，如果可以的話(huà)，最好在今年下半年買(mǎi)。

04

第一個(gè)原因，今年7月24日召開(kāi)的房地產(chǎn)工作座談會(huì )，很不一般。

房地產(chǎn)工作座談會(huì )一般是放在經(jīng)濟工作會(huì )議或者其它綜合性會(huì )議之中討論，且由住建部主持。

但這一次是召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì )，不僅由國務(wù)院副總理直接督戰，還在年中經(jīng)濟工作會(huì )議之前召開(kāi)。

會(huì )議再次強調了“房住不炒”、“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”和“因城施策”。并且，被喊去參會(huì )的10個(gè)城市大多數在今年都有市場(chǎng)過(guò)熱、房?jì)r(jià)過(guò)熱的表現（除了長(cháng)沙）。

信息來(lái)自新華社新聞報道

整個(gè)7月，尤其是專(zhuān)題會(huì )召開(kāi)前后，深圳、寧波、南京、東莞都收緊了當地樓市的調控政策，從嚴從緊，嚴格防止市場(chǎng)過(guò)熱。

所有的一切，釋放出來(lái)的信號已經(jīng)非常明確：今年下半年樓市一定會(huì )穩，市場(chǎng)不能過(guò)冷或過(guò)熱，房?jì)r(jià)不能大漲或大跌。只要出現了，就是頂風(fēng)作案，就會(huì )被上頭重點(diǎn)“關(guān)愛(ài)”。

這種“穩”也是重慶必須遵循的。對剛需來(lái)講，至少今年下半年能在相對穩定的環(huán)境和條件下選房、看房，暫時(shí)不用擔心受到市場(chǎng)和房?jì)r(jià)變化帶來(lái)的“脅迫”。

但明年形勢會(huì )不會(huì )變、怎么變，就沒(méi)有人知道了。

05

第二個(gè)原因，重慶今年的房?jì)r(jià)，一直在“穩中微漲”。

今年第一周到上一周，27周時(shí)間里，除去受疫情影響停工的2月份，商品房周度價(jià)格總體保持了穩中微漲的態(tài)勢，周度復合上漲率約0.98%。

數據來(lái)自九耀

商品住宅的價(jià)格也為穩中微漲。若是對比去年1月-6月，今年只有停工的2月價(jià)格略有下跌，剩下的1月、3月、4月、5月和6月都有漲幅。同比去年，這5個(gè)月的漲幅分別為，7.92%、6.03%、4.20%、3.85%、7.09%。

數據來(lái)自九耀

高層還是這樣。從今年1月到6月，高層的成交建面均價(jià)雖然有過(guò)短暫的波動(dòng)，但3月份過(guò)后就一直保持著(zhù)穩中有漲的局面。6月時(shí)，高層的成交建面均價(jià)恢復到年初的水平，還略高了500元/㎡。

數據來(lái)自九耀

上面三組數據，不管是哪一組，都在告訴我們：重慶房?jì)r(jià)雖然很友好地沒(méi)有大漲，但不代表不漲，反而一直在穩中微漲。而穩中微漲大概率會(huì )成為重慶樓市的長(cháng)期趨勢。也就是說(shuō)，明年買(mǎi)房大概率會(huì )比現在更貴。

對剛需來(lái)說(shuō)，就算價(jià)格在可控范圍內漲一點(diǎn)，哪怕是0.1%，都是購房成本在增加。白花花的銀子在往外流。

既然如此，為什么不在還有低價(jià)項目可淘、房?jì)r(jià)更便宜、市場(chǎng)更穩定的今年下半年買(mǎi)房？

·THE END·

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以下文章來(lái)源于重慶買(mǎi)房知識局，作者秦老師、肖玲

重慶買(mǎi)房知識局

多講實(shí)話(huà)、多給干貨，幫你的買(mǎi)房之路“掃”開(kāi)障礙。

鳥(niǎo)姐說(shuō)：

鳥(niǎo)姐基本是重慶樓市堅定的“看漲派”。重慶房?jì)r(jià)長(cháng)遠來(lái)看，當然會(huì )上漲，穩中微漲幾乎是今后的趨勢。

與我們進(jìn)行數據合作的中原地產(chǎn)重慶表示，重慶改善時(shí)代的元年，要么2021，要么2022年。換句話(huà)說(shuō)，重慶市場(chǎng)留給“剛需”的時(shí)間，最多只有一兩年了。

對此，鳥(niǎo)姐基本同意。為什么這么說(shuō)？有哪些充足的依據？鳥(niǎo)姐告訴你答案！

重慶樓市留給剛需的時(shí)間，真的已經(jīng)不多。

我們說(shuō)的“剛需”不是泛指買(mǎi)人生第一套房的人，而是特指這一類(lèi)人：要求套內面積在60㎡—80㎡之間(大了買(mǎi)不起、小了不夠住)；對價(jià)格敏感，希望總價(jià)在130萬(wàn)元甚至120萬(wàn)以?xún)鹊?ldquo;純剛需”。

如果你是純剛需，必須要有點(diǎn)緊迫感了！

01

7月31日，8家開(kāi)發(fā)商參拍、42輪競價(jià)后，禹洲以樓面地價(jià)6432元/㎡拿下一塊位于曾家的純住宅土地。這個(gè)曾家在大學(xué)城方向，算是偏的地方了。

7月10日，9家開(kāi)發(fā)商參拍、26輪競價(jià)后，金科以樓面地價(jià)8106元/㎡拿下一塊位于西永的純住宅土地，刷新西永的樓面地價(jià)紀錄。

今年的“地王”，金輝以樓面地價(jià)12203元/㎡拿下的石坪橋地塊，只比去年的“地王”灘子口地塊少1346元/㎡。

……

不要覺(jué)得這些都是個(gè)例，不能代表平均水平。它們不僅推高了平均水平，還身體力行地證明重慶的地價(jià)一直在漲。

再回看過(guò)去十年的地價(jià)，兩個(gè)五年一對比，你對地價(jià)上漲的感知會(huì )更清晰。

2011年—2015年，這五年重慶地價(jià)很便宜，基本在2300元/㎡—2500元/㎡徘徊。房?jì)r(jià)同樣也很便宜，建面均價(jià)“6”字頭。

2016年—2019年，這五年的地價(jià)可以用“猛”來(lái)形容。從2015年的2237元/㎡到2019年的6825元/㎡，地價(jià)漲了3.05倍。

這五年，也是房?jì)r(jià)急劇變化的五年，建面均價(jià)從“6”字頭攀升到“10”字頭。

數據來(lái)自九耀

02

開(kāi)發(fā)商不是慈善家，地價(jià)作為房子躲不掉硬成本，一旦高了，房?jì)r(jià)必然不會(huì )便宜。一般來(lái)講，房?jì)r(jià)達到樓面地價(jià)的2倍左右，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子才不會(huì )虧錢(qián)。

今年上半年主城區土地成交樓面均價(jià)約5950元/㎡，其中住宅類(lèi)土地的樓面均價(jià)約6167元/㎡，這其中還包括一些像陶家、圣燈山這樣的偏地方。按照“2倍規律”，房?jì)r(jià)又會(huì )怎么變呢？

既然地價(jià)一直在漲，為什么我們現在還能找到低單價(jià)低總價(jià)的房子？那是因為幾年前成交的低價(jià)地還沒(méi)有被消耗完。但是，快被消耗完了。

銘騰發(fā)布的數據顯示，7月份重慶主城區296個(gè)主力在售項目中，建面單價(jià)低于1萬(wàn)的項目只有57個(gè)。

數據整理自銘騰

“57個(gè)”的信息量很大。

第一，是建面單價(jià)低于1萬(wàn)。按照80%得房率反算套內，現在主城區套內低于1萬(wàn)的新房少得可憐。

第二，這57個(gè)低價(jià)項目，有些你還不一定看得上。因為價(jià)格和位置、配套等成正比。近點(diǎn)的，在高職城、龍興、釣魚(yú)嘴；遠點(diǎn)的，在西彭、界石、白市驛。如果你的工作生活不在這些板塊，去買(mǎi)的可能性微乎其微。

第三，不管是“第一”還是“第二”，都在告訴我們，低價(jià)項目的存量岌岌可危。它們還能在市場(chǎng)上“存活”多久？也許，用不了2年就會(huì )消失。

不僅如此，相對便宜的高層，也在減少。

03

住宅業(yè)態(tài)的高低劃分中，別墅＞洋房＞小高層＞高層。通常，業(yè)態(tài)越高級，賣(mài)價(jià)越貴。這也是為什么剛需買(mǎi)房首選高層，因為價(jià)格更便宜。

而住宅業(yè)態(tài)是由容積率決定的。

一般來(lái)說(shuō)，容積率1.0以下，修別墅；1.0-1.5，修洋房、小高層；1.5-2.0，修洋房、高層；2.0及以上修高層。

2015年以前，主城成交土地容積率高的時(shí)候，隨處可見(jiàn)高層。2015年以后，成交土地容積率一降再降，到了2019年，只有1.59。

數據來(lái)自銳理

而今年上半年，容積率1.0-2.0的土地占了76%的成交比例。其中，容積率1.0-1.5的土地的成交比例同比去年還上升了8個(gè)百分點(diǎn)，達到30%。

數據來(lái)自銳理

這對純剛需來(lái)說(shuō)，不算一件好事。

低容積率會(huì )倒逼開(kāi)發(fā)商必須做更舒適的小高層或者洋房，高層將不再是住宅業(yè)態(tài)的主流。這種情況下，以后剛需買(mǎi)房的選擇基本就是從小高層開(kāi)始選，付出的購房成本也更高。

高層的新增供應量已經(jīng)出現斷崖式下跌：2020上半年，高層累計供應371萬(wàn)方，同比下降51%。反觀(guān)洋房，只同比下降了3%。

一邊是地價(jià)變貴、容積率降低，一邊是高層出貨量減少，相對便宜的高層“消失”幾乎是注定的結局。

前面提到的296個(gè)樓盤(pán)中，在售高層的樓盤(pán)有114個(gè)，不到一半。而這114個(gè)高層中，建面單價(jià)低于12000元/㎡、相對便宜的高層，只有52個(gè)，也不到一半。

也就是說(shuō)，便宜高層在296個(gè)樓盤(pán)中的份額是“一半的一半”。

數據整理自銘騰

這些相對便宜的高層，很多都是兩三年前甚至更早以前拿的地。這些老項目剩余高層的貨量還能賣(mài)多久？可能也就是一兩年的事情。

如果你是對價(jià)格很敏感、想要低總價(jià)的純剛需，建議你就在這一兩年的周期內把房子買(mǎi)了，宜早不宜遲。

而“這一兩年”里，我們建議，如果可以的話(huà)，最好在今年下半年買(mǎi)。

04

第一個(gè)原因，今年7月24日召開(kāi)的房地產(chǎn)工作座談會(huì )，很不一般。

房地產(chǎn)工作座談會(huì )一般是放在經(jīng)濟工作會(huì )議或者其它綜合性會(huì )議之中討論，且由住建部主持。

但這一次是召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì )，不僅由國務(wù)院副總理直接督戰，還在年中經(jīng)濟工作會(huì )議之前召開(kāi)。

會(huì )議再次強調了“房住不炒”、“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”和“因城施策”。并且，被喊去參會(huì )的10個(gè)城市大多數在今年都有市場(chǎng)過(guò)熱、房?jì)r(jià)過(guò)熱的表現（除了長(cháng)沙）。

信息來(lái)自新華社新聞報道

整個(gè)7月，尤其是專(zhuān)題會(huì )召開(kāi)前后，深圳、寧波、南京、東莞都收緊了當地樓市的調控政策，從嚴從緊，嚴格防止市場(chǎng)過(guò)熱。

所有的一切，釋放出來(lái)的信號已經(jīng)非常明確：今年下半年樓市一定會(huì )穩，市場(chǎng)不能過(guò)冷或過(guò)熱，房?jì)r(jià)不能大漲或大跌。只要出現了，就是頂風(fēng)作案，就會(huì )被上頭重點(diǎn)“關(guān)愛(ài)”。

這種“穩”也是重慶必須遵循的。對剛需來(lái)講，至少今年下半年能在相對穩定的環(huán)境和條件下選房、看房，暫時(shí)不用擔心受到市場(chǎng)和房?jì)r(jià)變化帶來(lái)的“脅迫”。

但明年形勢會(huì )不會(huì )變、怎么變，就沒(méi)有人知道了。

05

第二個(gè)原因，重慶今年的房?jì)r(jià)，一直在“穩中微漲”。

今年第一周到上一周，27周時(shí)間里，除去受疫情影響停工的2月份，商品房周度價(jià)格總體保持了穩中微漲的態(tài)勢，周度復合上漲率約0.98%。

數據來(lái)自九耀

商品住宅的價(jià)格也為穩中微漲。若是對比去年1月-6月，今年只有停工的2月價(jià)格略有下跌，剩下的1月、3月、4月、5月和6月都有漲幅。同比去年，這5個(gè)月的漲幅分別為，7.92%、6.03%、4.20%、3.85%、7.09%。

數據來(lái)自九耀

高層還是這樣。從今年1月到6月，高層的成交建面均價(jià)雖然有過(guò)短暫的波動(dòng)，但3月份過(guò)后就一直保持著(zhù)穩中有漲的局面。6月時(shí)，高層的成交建面均價(jià)恢復到年初的水平，還略高了500元/㎡。

數據來(lái)自九耀

上面三組數據，不管是哪一組，都在告訴我們：重慶房?jì)r(jià)雖然很友好地沒(méi)有大漲，但不代表不漲，反而一直在穩中微漲。而穩中微漲大概率會(huì )成為重慶樓市的長(cháng)期趨勢。也就是說(shuō)，明年買(mǎi)房大概率會(huì )比現在更貴。

對剛需來(lái)說(shuō)，就算價(jià)格在可控范圍內漲一點(diǎn)，哪怕是0.1%，都是購房成本在增加。白花花的銀子在往外流。

既然如此，為什么不在還有低價(jià)項目可淘、房?jì)r(jià)更便宜、市場(chǎng)更穩定的今年下半年買(mǎi)房？

·THE END·

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